Грузии отважный лик

Ричарда Деланея, 29-летнего геодезиста/оценщика из Херефорда, Великобритания, война в Грузии застала около международного аэропорта в Тбилиси. Начало военных действий повергло его ужас – совсем не на это он рассчитывал, приступая два года назад к работе в качестве генерального менеджера крупнейшей в Тбилиси компании в сфере недвижимости First Brokerage.

«Было около трех часов дня, я находился на таможенном складе неподалеку от аэропорта, когда услышал звуки падающих бомб, – вспоминает он. – Потом завыли самолеты, и это меня напугало, потому что было непонятно, что происходит. Потом я увидел людей, бегущих к своим машинам, и понял, что что-то произошло». Конфликт разразился, когда Грузия предприняла военизированную попытку вернуть контроль над самопровозглашенной республикой Южная Осетия – регионом, принадлежащим Грузии, но с преобладанием русского населения.

Москва отреагировала незамедлительно, выслав войска и танки в Южную Осетию и Абхазию – еще одну автономную республику в составе Грузии. Грузинские города подверглись бомбардировкам, сотни людей погибли и около семидесяти тысяч жителей были вынуждены покинуть свои дома.

Бизнес под угрозой?

Инвестиции в недвижимость Грузии, которая, по оценкам Всемирного банка, находится на восемнадцатом месте среди стран, наиболее благоприятных для ведения бизнеса, сейчас находятся под угрозой – многие инвесторы считают, что конфликт может иметь катастрофические последствия для страны.

«Похоже на похоронный звон для рынка недвижимости Грузии, – говорит Дэвид Джованис, управляющий директор London & Regional’s office in Russia. – Какие бы блестящие результаты он ни демонстрировал, теперь всему может прийти конец».

Британский предприниматель Дэвид Пейлл, который вынужден был резко снизить обороты всего спустя пару месяцев после начала успешного привлечения средств для своего фонда в Грузии, тем не менее не теряет оптимизма. Г-н Пейлл уже привлек $30 млн. для Alliance Property Fund – фонда, созданного для инвестиций во все сегменты недвижимости в стране. С учетом заемного капитала фонд должен был вырасти до $200 млн., и к следующему месяцу Дэвид Пейлл планировал удвоить активы. Кроме того, он рассчитывал оставить на некоторое время свои обязанности партнера в Argo Saint George (управление финансами корпораций), чтобы возглавить компанию, управляющую фондом. Теперь эти планы придется отложить по меньшей мере до нового года. «Сейчас мы заняли выжидательную позицию, – говорит г-н Пейлл. – Но за последние несколько дней мы переговорили с нашими инвесторами, и они сохраняют свой интерес».

Фонд, управляемый грузинскими предпринимателями – братьями Самсоном и Леваном Пхакадзе, ориентировался на богатых частных лиц и небольшие фонды из Европы. Минимальное вложение составляло $500 тыс., доходность ожидалась в размере 30%. «Конечно, нам придется взять тайм-аут, но основа нашего бизнеса сохраняется», – утверждает г-н Пейлл. Он также обещает продемонстрировать свою приверженность делу, вложив в фонд свой собственный капитал. «Мы первые вложим свои деньги, как только почувствуем, что время пришло. Мы верим в эту страну и заинтересованы в ее будущем, – добавляет он. – Запад видел реакцию России на действия Грузии. Конечно, это добавляет неопределенности, но в перспективе демонстрирует важность страны как стратегического торгового маршрута».

Поддержат ли инвесторы оптимизм Дэвида Пейлла, станет ясно в ближайшие месяцы, но пока симптомы неоднозначны.

Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР) на прошлой неделе подтвердил свою готовность инвестировать в Грузию. ЕБРР уже вложил около $57 млн. в виде кредитов и акционерного капитала в крупнейшую в стране девелоперскую компанию GRDC (Georgian Reconstruction & Development Company). «ЕБРР готов продолжать инвестировать в Грузию с помощью местных и международных партнеров, – говорит управляющий директор ЕБРР Оливер Дескампс. – У нас на этот год много планов, и в ближайшие месяцы мы планируем многие из них воплотить в жизнь». В дополнение к проектам недвижимости ЕБРР инвестировал около $150 млн. в банковский сектор Грузии.

В то же время Джон Ходнетт, директор фонда Marbleton Property Fund (управляется совместно Alfa Capital Partners и JER Partners), инвестировавшего $50 млн. в компанию GRDC, говорит, что партнеры сейчас пересматривают свои планы. «Мы вложили средства в GRDC – большинство ее проектов находятся в Тбилиси, на который последние события почти не повлияли, – отмечает он. – Но нам пока не ясны долгосрочные политические последствия этих событий для Грузии».

По словам регионального директора GRDC Бритона Дэниела Матлона, компания намерена действовать по плану, который предусматривает реализацию 22 проектов общей площадью более 1,8 млн. кв. м. Во время боевых действий девелопер продолжал работы над двумя проектами: офисным центром площадью 27 тыс. кв. м в центре Тбилиси и торговым комплексом такой же площади в окрестностях центра города. «В Тбилиси сейчас три крупные стройки с международными участниками, – заявляет г-н Матлон. – Мы были единственными, кто продолжал работать». Но он признает, что эти усилия не прошли даром: подрядчик, турецкая компания Erenport, обычно доставляла материалы через Турцию, но после того как несколько основных дорог были перекрыты из-за боев, пришлось изменить маршрут поставки на менее удобный – через Азербайджан. Кроме того, моральный дух в GRDC подвергся испытанию: четверо мужчин в компании, так же как и члены семей других сотрудников, были призваны в грузинскую армию. «Сейчас моральный дух в порядке, – говорит г-н Матлон. – Конечно, было страшновато, но мы чувствуем, что весь мир на стороне Грузии».

Поддержка Запада

Президент GRDC Ираклий Килоридзе отмечает, что еще рано оценивать ущерб финансов компании. Инвесторам GRDC была обещана ставка дохода в 30–40%, но сейчас невозможно предсказать будущую доходность инвестиций. «Возможно, ситуация станет более предсказуемой, когда русские покинут территорию страны», – предполагает г-н Килоридзе. По его мнению, зарубежные инвестиции в ближайшей перспективе сократятся, но на помощь придет финансовая поддержка с Запада, которая поможет восстановить инфраструктуру, разрушенную в ходе конфликта. В результате перспективы развития грузинской экономики станут более благоприятными.

«Это не поддается расчетам, но у нас есть сильные инвесторы, и с их помощью мы выстоим», – утверждает г-н Матлон. Кроме ЕБРР и фонда Marbleton, GRDC получила финансовую поддержку от Altima Central Asia Fund и Citi’s Global Special Situations Group. В январе они в общей сложности вложили в девелоперские проекты GRDC $105 млн.

Компания планировала в этом году выйти на Лондонскую фондовую биржу, но весной этот план был свернут на неопределенное время, потому что из-за банковского кризиса настроения по акциям в сфере недвижимости ухудшились. Дэвид Пейлл тоже собирается выйти на AIM (Alternative Investment Market – альтернативный инвестиционный рынок) лишь в следующем году, когда, как он надеется, настроения на бирже улучшатся.

Несмотря на шок от нахождения в эпицентре войны, Ричард Деланей, возглавляющий в First Brokerage команду из 11 человек, тоже не теряет присутствия духа. На этой неделе он общался по телефону с оптимистично настроенными румынскими и латвийскими инвесторами, собирающимися нажиться на «панических продажах» в столице Грузии. «Они не рассматривают этот кризис как препятствие – наоборот, ищут возможности выгодно инвестировать, – говорит г-н Деланей. – Хотя собственники недвижимости в Тбилиси и не торопятся паниковать, некоторые мои клиенты говорят, что готовы снизить цены на свои объекты. Многие считают, что этот конфликт для Грузии еще обернется серьезными проблемами».

Мнение редакции CRE может не совпадать с мнением автора статьи