Бизнес без определенного места жительства

Вступивший в силу Феде­ральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в госсобст­венности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» был внесен на рассмотрение Госдумы в июле 2005 года группой депутатов во главе с председателем Комитета по собственности Виктором Плескачевским. Закон направлен на оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого бизнеса.

Как известно, Федеральный закон № 178 «О приватизации государственного и муниципального имущества» отменил все льготные способы приватизации и установил принцип равенства всех покупателей госимущества. Если раньше арендаторы, в том числе представители малого бизнеса, имели право просто выкупить у государства занимаемое ими помещение, то с 2001 года единственным способом получить занимаемое помещение в собственность стал аукцион.

Не имея достаточных финансовых средств, при отсутствии рассрочки платежа, субъекты малого предпринимательства, как правило, были не в состоянии участвовать в торгах наравне со средним и крупным бизнесом. В результате многие предприниматели лишились помещений, которые занимали и обустраивали годами.

Судьба проекта закона складывалась непросто – внесенный в Госдуму летом 2005 года, он прошел первое чтение лишь в 2007 году. Вступление в силу данного документа позволит предприятиям малого бизнеса приобрести в собственность арендуемые ими помещения. Соответствующую законодательную базу городские власти обещают подготовить до конца текущего года.

Тесно, дорого, на короткий срок

«Чаще всего малый бизнес приобретает в собственность или арендует площади от 10 до 300 кв. м», – рассказывает Игорь Лобанов, гендиректор «Дом.ру – Санкт-Петербург». С учетом того, что малый бизнес сейчас активно развивается, сделки по таким помещениям составляют около 60–70% от всего рынка коммерческой недвижимости.

По мере того как средние и крупные бизнесмены перебираются в новые офисы со свободной планировкой, предприниматели въезжают в бизнес-центры, предлагающие «мелкую нарезку». Чаще всего это объекты, перепрофилированные в свое время из советских НИИ и административных зданий. «Небольшие кабинеты и офисы предлагают почти все бизнес-центры, введенные в эксплуатацию до 2004–2005 годов. Арендная ставка за квадратный метр офисного помещения площадью до 100 кв. м выше, чем в крупных блоках. Разница составляет в среднем 20–30%», – говорит Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН.

«Места обитания малого бизнеса – БЦ класса В и С, реконструированные из административных или индустриальных зданий советской эпохи. Такие как «Нобель», «Фарватер», «Гапсаль», «Красный Треугольник». Либо БЦ того же класса, которые продавались, а не сдавались в аренду: например, Lidval Hall», – говорит Алексей Чижов, зам. директора по консалтингу Praktis CB. По данным Praktis CB, на офисы площадью менее 50 кв. м приходится 35% спроса, еще 25% – на офисные помещения от 50 до 100 кв. м. Диапазон арендных ставок в БЦ с «мелкой нарезкой» – $200–400/кв. м в год без НДС и эксплуатационных расходов.

В торговых центрах частные предприниматели и малые предприятия – основные обитатели торговых галерей и главный источник дохода управляющих. «Такие товары, как игрушки, бижутерия, подарки, сувениры, реализуются в основном индивидуальными частными предпринимателями и пользуются не только высоким спросом, но и являются дополнением интерьера торгового центра», – отмечает Роман Евстратов, зам. директора департамента торговой недвижимости Colliers International SPb.

За возможность торговать на пути покупательского потока, устремляющегося к витринам крупных якорных арендаторов, они часто платят в разы больше, чем «якоря». На скидку ИЧП могут рассчитывать только в том случае, когда имеют франшизу на известный бренд. В торговом комплексе доля частных предпринимателей может составлять от 20 до 80% от общего числа арендаторов, в зависимости от концепции. В таких комплексах, как, например, «Владимирский Пассаж», «Гранд Палас», по словам г-на Евстратова, основная доля арендаторов – это частные предприниматели.

«Существует активный спрос со стороны малого бизнеса и на относительно небольшие помещения стрит-ритейла. При этом, говоря о малом бизнесе, довольно сложно провести грань между обычным офисом и тем, который используется как место для продажи своих услуг. В основном спрос на встроенные помещения формируется за счет B2C-компаний либо компаний B2B, но ориентированных на интенсивный клиентский поток: это юридические, страховые компании и т. д. Для них стрит-ритейл дает ряд преимуществ, таких как хорошая проходимость и транспортная доступность», – добавляет Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank SPb.

Отдельный сегмент представляют складские и производственные помещения для малого бизнеса. «Старые здания ангарного типа постройки 70–80 годов прошлого века, с высокими потолками от 6 метров и с возможностью заезда грузового транспорта внутрь очень востребованы сейчас и будут пользоваться спросом еще долгое время, поскольку фактически они отвечают всем минимальным требованиям для складских помещений. Температурной режим в них при необходимости мож­но регулировать установкой дополнительного термооборудования, вопросы санитарии решать косметическими ремонтами. Зачастую эти помещения расположены в промышленных районах города с неплохой транспортной доступностью, поэтому существует огромный дефицит таких помещений, арендные ставки для них сопоставимы с крупными строящимися терминалами за пределами КАД», – отмечает г-жа Марковец.

Источником производст­венных помещений по-прежнему выступают крупные предприятия промышленного комплекса. Часто предприниматели на льготных условиях арендуют помещения у крупных партнеров, которые привлекают их в качестве субподрядчиков. Порой на территории завода имеется здание, переоборудованное под офисный центр для таких арендаторов, а также складская зона, что превращает завод в своего рода промышленный «микст» (яркий пример – основная площадка ЛОМО).

По словам Алексея Лазутина, ди­­ректора по коммерческой недвижимости Becar Realty Group Spb, чаще всего малый бизнес может рассчитывать на краткосрочный договор аренды – 11 месяцев с последующей пролонгацией, так как он не требует регистрации в ФРС. «Если же оформляется долгосрочная аренда, договор регистрируется в ФРС, а в свидетельство о собственности на объект вносится обременение, – говорит г-н Лазутин. – Собственники идут на это неохотно, поскольку при желании продать объект, придется сначала снять обременение».

Как разбиваются мечты

На решение «квартирного» вопроса малый бизнес тратит гораздо больше сил и времени, чем крупная компания. Так, гендиректор и учредитель собственной типографии ООО «Дафт Принт» Евгений Слатин рассказал, что он отдает за аренду помещения примерно 10% своих доходов.

В некоторых случаях затраты доходят и до половины доходов предпринимателя. «Хотелось бы, чтобы на аренду приходилось меньше, тогда бы и стоимость продукции была дешевле – ведь я закладываю расходы на аренду в цену своей продукции», – сокрушается бизнесмен.

Как и большинство малых бизнесменов, г-н Слатин мечтает когда-нибудь приобрести в кредит собст­венное помещение и больше не зависеть от арендодателя.

Впрочем, это не так-то просто. «Для банков понятие «малый бизнес» слишком размыто. Они требуют определенных оборотов и прибыли от компании, которая только начинает работать», – объясняет бизнесмен. Например, его типографию, которой уже более 2,5 лет, в банке не рассматривают как «малый бизнес» и требуют нарастить объемы производства, а также подготовить огромное количество документации. «От правительства помощи ждать тоже пока не приходится – найти информацию о государственных программах непросто», – резюмирует Евгений Слатин.

«Большинство предприятий малого бизнеса «непрозрачны» для кредиторов, так как нередко для минимизации налогооблагаемой базы ведут недостоверную бухгалтерскую отчетность», – утверждает, в свою очередь, Алла Трубникова, советник управляющего петербургского филиала Национального Резервного банка.

Не всегда малые предприятия имеют ликвидные залоги – недвижимость или ценные бумаги. Часто малый бизнес может предложить лишь товар в обороте, однако его принимают в качестве залога не все банки, а беззалоговые кредиты под высокие проценты предоставляют лишь единичные кредиторы. «Одной из проблем можно назвать отсутствие у менеджеров компаний малого бизнеса опыта и навыков в подготовке бизнес-планов и документов, необходимых банкам для анализа платежеспособности заемщика», – считает г-жа Трубникова. Чаще всего предприниматели не могут самостоятельно реально оценить рыночные риски, а проведение маркетинговых исследований и привлечение консультантов для них слишком дорого, уверена она.

Возьмите под высокий процент

Тем не менее банки уже заметили в лице малого бизнеса, которому все труднее становится арендовать дорожающую недвижимость, перспективного клиента. И наперебой вводят соответствующие программы кредитования. «Клиенты стали более активно обращаться за кредитами: сотрудничество с банком воспринимается как необходимое условие для динамичного развития бизнеса. Поэтому работа с малым бизнесом – одно из приоритетных направлений в нашем банке», – говорит Ирина Графова, директор дирекции по работе с предприятиями малого и среднего бизнеса банка «Санкт-Петербург».

«Процентные ставки по кредитам, предоставляемым малому и среднему бизнесу, несколько выше, чем при кредитовании крупных корпоративных заемщиков, по причине более высоких рисков для банка и в то же время значительно ниже, чем при потребительском кредитовании», – рассказывает директор департамента малого и среднего бизнеса Промсвязьбанка Елена Махота.

За последний год ставки банков при предоставлении кредитов малым и средним предприятиям в зависимости от суммы и срока кредита увеличились на 1–4% годовых. «Сейчас у банков, специализирующихся на кредитовании малого бизнеса, в зависимости от уровня кредитных рисков ставка колеблется от 14,5 до 21% по рублевым кредитам», – говорит г-жа Трубникова.

Помимо классического кредитования предприниматели осваивают также лизинг коммерческой недвижимости и коммерческую ипотеку. «Но число лизинговых сделок, несмотря на большие перспективы этого направления, ограничено из-за сложности процедуры оформления», – полагает г-жа Трубникова. «А вот за кредитами на аренду помещения заемщики к нам обычно не обращаются, да и мы не видим необходимости создавать какие-то специальные программы для этого. Проблема заключается в отсутствии подходящих помещений по адекватной цене», – рассказывает Александр Киселев, зам. руководителя блока «Малый и средний бизнес» Альфа-банка.

Жизнь в инкубаторе

Со стороны государства решением проблемы может стать развитие системы «бизнес-инкубаторов», а также осуществление совместных с малым бизнесом девелоперских проектов. В апреле этого года Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППиТ) совместно с Министерством экономического развития и торговли РФ открыл в Петербурге на ул. Седова, 37 первый бизнес-инкубатор, где разместились 40 предприятий малого бизнеса, которым посчастливилось выиграть конкурс (согласно конкурсу не менее 70% резидентов бизнес-инкубатора должны осуществлять свою деятельность в научно-технической и инновационной сферах). В 2007 году на субсидирование части арендной платы для субъектов малого предпринимательства, размещенных в бизнес-инкубаторе, было выделено 19 млн рублей.

«Для субъектов малого предпринимательства на начальном этапе нежилые помещения в аренду предоставляются на льготных условиях. Стоимость арендной платы для инкубируемых предприятий устанавливается в следующем процентном соотношении относительно расценок, принятых для данных площадей: в первый год размещения в бизнес-инкубаторе – 40%, во второй год – 60% и в третий год – 100%», – сообщает зам. председателя КЭРППиТ Дмитрий Быков. До 2011 года на создание и развитие бизнес-инкубаторов из городского бюджета будет выделено около 350 млн рублей. Предполагается, что в течение трех лет в Петербурге будут открыты еще 11 таких учреждений.

Второй бизнес-инкубатор планируется создать на базе профессионального учебного заведения ГОУ НПО «Оптико-механический лицей» по адресу: Полюстровский пр-т, 61. В нем наряду с офисными помещениями будут размещены и производственные мощности малых предприятий. Также будут работать бизнес-инкубаторы в технопарке, создаваемом на базе университета им. Бонч-Бруевича, и в особой экономической зоне технико-внедренческого типа на площадке «Нойдорф». «Создание в городе бизнес-инкубаторов будет содействовать развитию инновационного малого бизнеса», – считает г-н Быков.

Что же касается остальных предпринимателей, деятельность которых не подпадает под программы поддержки инновационных предприятий, то им предстоит привыкать жить в долг. Спрос только на микрокредитование, по оценкам экспертов, составляет минимум $7 млрд у ныне действующих предприятий и $3–4 млрд у желающих начать свой бизнес. «При большом спросе на такие услуги данный рынок охвачен слабо – насыщение его составляет максимум 10%», – отмечает г-жа Махота. «За кредитованием малого бизнеса – будущее. Спрос со стороны предпринимателей на кредитные ресурсы растет, растет и количество банков, разрабатывающих собственные программы кредитования. Это делает ресурсы все более доступными для малого бизнеса», – уверена Татьяна Гурьянова, начальник отдела кредитования малого и среднего бизнеса Санкт-Петербургского филиала НОМОС-банка. Правда, для того чтобы их получить, предпринимателям предстоит вывести из тени значительную часть своих доходов. Остается только надеяться, что после уплаты всех налогов у большинства из них останется желание заниматься бизнесом.