В самом начале моей деятельности один из моих наставников сравнил здание с телом человека. С помощью этого образа он хотел объяснить распределение обязанностей между основными участниками процесса проектирования. Как и следовало ожидать, архитектор отвечал за внешний вид, инженер по конструкциям занимался строением скелета, а механики и электрики несли ответственность за внутренние органы. Основная же мысль заключалась в том, что без надлежащего внимания к каждому из этих элементов в отдельности и в то же время продуманного объединения их в единое целое конечный продукт был бы ущербным.

Так почему же арендаторы задумываются о надлежащем функционировании основных систем в арендуемых ими помещениях лишь после завершения переговоров об аренде? И почему большинство арендодателей не предоставляют арендаторам точной информации относительно инженерных систем предлагаемого здания? Неопределенность на стадии подготовки договора аренды, несомненно, может привести к последующим конфликтам, которые, как правило, начинаются сразу после подписания договора аренды. Такой подход сторон нельзя назвать удачным, учитывая, что договор аренды подразумевает долгосрочные отношения.

Инженерное обследование здания должно быть неотъемлемой частью качественной подготовки договора аренды. Основываясь на собственном опыте и общих требованиях заказчика, квалифицированные инженеры-консультанты достаточно быстро установят, каковы требования арендатора к системам здания. Затем сравнят их с параметрами систем, предоставляемых арендодателем.

Результат такого обследования может быть представлен в разных формах, в зависимости от пожеланий потенциального арендатора и той стадии переговоров с арендодателем, на которой он находится. Как минимум подготавливается отчет, иногда по нескольким зданиям одновременно, с целью создания короткого списка наиболее подходящих объектов. В таких случаях зачастую имеются ограничения по времени и поэтому анализируются лишь основные системы зданий. Главная трудность на этой стадии – это невозможность получения всей необходимой документации от арендодателя в сроки, установленные потенциальным арендатором. Следует обратить внимание на то, что сама способность/неспособность арендодателя своевременно ответить на запросы потенциального арендатора является ему хорошей подсказкой о соответствии объекта его требованиям. Соответственно, арендодатель, способный своевременно предоставить необходимую документацию, выигрывает в глазах потенциального арендатора.

В случае проведения более глубокого анализа систем здания инженерное обследование объекта заключается не только в определении параметров основных систем арендуемого помещения. В таких случаях арендатор привлекает консультанта по инженерным системам к составлению технического приложения к договору аренды. Конечно, это занимает больше времени, чем составление общего отчета, так как проект технического приложения подлежит обсуждению и утверждению технической командой арендодателя. Также следует иметь в виду, что арендатор должен принять основные решения относительно будущего использования арендуемого пространства до разработки технического приложения.

Во-первых, необходимо определиться с тем, какое количество сотрудников будет размещено в помещениях. Проще всего использовать для этих целей предварительные блок-планы, предоставленные либо архитектором, либо поставщиком мебели. Во-вторых, арендатор должен иметь четкое представление о том, как он планирует использовать пространство, чтобы его консультант мог как можно более точно рассчитать нагрузки на инженерные системы. И, наконец, он должен решить, каковы должны быть площадь и содержимое его серверного помещения, чтобы можно было рассчитать и эти нагрузки.

Включение в договор аренды технического приложения, подробно описывающего требования арендатора к помещению, зачастую настораживает или даже раздражает арендатора. Ведь появление такого подробного документа может быть воспринято арендодателем как попытка арендатора навязать свои условия. В Москве, где рынок недвижимости все еще принадлежит арендодателям, первой его реакцией будет отклонить данный документ и вернуться к общему описанию систем объекта, которое обычно прилагается к договорам аренды.

Подобная реакция является следствием непонимания назначения технического приложения к договору аренды. Хотя общее описание здания дает полезную общую информацию о системах здания, оно не может дать четкого отображения потребностей конкретного арендатора.

В качественно спроектированном здании центральное оборудование и инженерные трассы арендодателя должны обладать достаточной гибкостью. Это необходимо, поскольку не все арендаторы одинаковы, и их потребности также различны. Поэтому составление и утверждение подробного технического приложения для каждого арендатора поможет эффективно управлять небезграничными ресурсами объекта. Кроме того, определенность, которую создает этот документ, облегчит выявление причин технических неполадок и их устранение в процессе использования помещения.

В качестве примера возьмем наиболее распространенную проблему: недостаточный уровень кондиционирования помещений. Итак, предположим, что кондиционирование помещений арендатора осуществляется с помощью системы охлажденной воды. Что же произойдет, если ни расход воды, ни температура подающей и обратной воды не были точно определены заранее? Как правило, развивается следующий сценарий.

В первый жаркий день года, который, возможно, наступит лишь через полгода после переезда арендатора в новый офис, в помещениях становится некомфортно. Получив многочисленные жалобы от сотрудников, арендатор обвиняет арендодателя в невыполнении обязательств по достаточному кондиционированию помещений. Далее неизбежно следуют длительные прения. Если арендатору повезет, то арендодатель немного больше приоткроет клапаны, обслуживающие помещения данного арендатора, что обеспечит попадание большего количества охлажденной воды в фанкойлы арендатора. Теперь другие арендаторы начнут жаловаться на плохое кондиционирование, что неудивительно, так как поступление охлажденной воды в их системы соответственно сократилось. И все повторяется снова.

При условии изначального четкого определения количества подаваемой охлажденной воды в помещения арендатора, при первых же признаках неполадки (жалобах работников на жару), можно произвести всего три замера (расход охлажденной воды, температуры подающей и обратной воды) у точки подключения к системе арендодателя. Далее возможны только два варианта: либо система арендодателя обеспечивает согласованную холодильную мощность, либо нет.

В первом случае арендатор по крайней мере знает, что проблема заключается в его собственной системе. Возможно, загрязнились фильтры на фанкойлах. Возможно, система неверно сбалансирована. Вероятно, мощность его оборудования была занижена при проектировании. И хотя точная причина еще не установлена, решение проблемы уже стало ближе на один шаг.

Когда система арендодателя не обеспечивает согласованную холодопроизводительность, арендодатель знает, что причина кроется в его оборудовании. Возможно, расход воды не соответствует необходимым параметрам? Тогда не исключено, что его стояки неверно отбалансированы. Также возможно, что засорились фильтры или насосные установки неисправны. Если температура подающей воды в помещения арендатора слишком высока, проблема скорее всего кроется в холодильных машинах. В любом случае благодаря конкретизации становится легче выявить и устранить неполадку.

Подводя итог, хочется подчеркнуть, что инженерное обследование здания не должно рассматриваться сторонами как самоцель или как тягостный процесс. Напротив, это первый шаг на пути к успешному регулированию отношений между арендодателем и арендатором.

Загрузка...