Разделять или властвовать?

С другой стороны, в этом случае возникает концентрация рисков внутри одного холдинга. Основной же круг проблем, которые возникают в отношениях между девелопером и генподрядчиком, практически не зависит от того, аффилированы они друг другу или независимы.

Опыт и гибкость

Выбор генподрядной организации –один из важнейших моментов в работе девелопера над проектом. От партнера в значительной степени будет зависеть – сумма затрат на осуществление проекта.

По словам руководителя департамента недвижимости группы «Самарский деловой мир» Дамира Дусаева, при выборе генподрядчика девелопер ориентируется на следующие критерии:

• опыт и положительный результат в строительстве объектов, аналогичных тому, для которого нанимается генподрядчик;
  
  
• наличие своей проектной и производственной базы;
  
  
• обеспеченность генподрядчика техникой и персоналом;
  
  
• готовность к применению прогрессивных технологий;
  
  
• личные позитивные отношения с руководством генподрядчика.
  

Начальник отдела исследований рынка УК «Молл Менеджмент» Дмитрий Баранов считает, что ключевые критерии отбора обусловлены способностью генподрядчика выполнить работы в указанный срок с необходимым качеством и в рамках бюджета. «Большинство генподрядчиков имеет разные ресурсы, опыт и квалификации, поэтому приходится принимать во внимание, например, наличие проектов в том или ином регионе, знание различных технологий, контакты со специализированными субподрядчиками – только на основе сочетания различных факторов становится ясно, приемлема или неприемлема предлагаемая цена. Значение может иметь и готовность (или способность) генподрядчика согласиться на различные юридические или административные условия договора: предоставить банковскую гарантию, использовать собственные средства для финансирования работ, применять особые документальные процедуры и т. п. – эти пункты обычно очень значимы для иностранных девелоперов или инвесторов», – утверждает Дмитрий Баранов.

Классический механизм подбора генподрядчика – тендер. Тем не менее, как отмечает Дамир Дусаев, зачастую девелопер обращается к генподрядчику, с которым ранее сотрудничал. Также на выбор могут повлиять хорошие рекомендации, полученные «по знакомству», или личные связи с руководством компании.

По общему мнению девелоперов, спрос на обладающие большим опытом и ресурсами генподрядные организации в Поволжье превышает предложение, особенно в крупных городах. Примечательно, что в регионе в роли генподрядчиков нередко выступают турецкие строительные компании. Так, крупнейший самарский девелопер УК «Виктор и Ко» дважды доверял эту функцию ЗАО «Монотек Иншаат Санайи Туризм Наклият Ве Тиджарет Аноним Ширкети» – в строительстве «Мегакомплекса «Московский» и ТК «Мега-Сити». Турецкая компания «ОДАК» выступала генподрядчиком в строительстве ТРК «Парк Хаус» в Казани.

Своими силами

По оценке Дамира Дусаева, порядка 50% девелоперов Поволжского федерального округа имеют аффилированную генподрядную организацию. Но, помимо «отпочковывания» девелоперского подразделения от строительной компании, существует и другой путь создания многопрофильных холдингов, когда девелоперская структура обзаводится дочерней строительной фирмой. По этому пути пошла, например, ГК «Столица Нижний» (Нижний Новгород). По словам ее генерального директора Олега Сорокина, «Столица Нижний» привлекает генеральных подрядчиков на условиях тендера, но для реализации самого сложного из своих проектов – ТРЦ «Фантастика» – была создана собственная генподрядная организация. «Это очень сложный проект, на сегодняшний день самый крупный в портфеле «Столицы Нижний». В строительстве одновременно участвует большое количество субподрядчиков. Генеральный подрядчик контролирует работу субподрядных структур и координирует всю работу на стройке: от складирования грузов до соблюдения требований пожарной безопасности. Что касается других наших проектов, то на них мы используем более привычную схему привлечения внешнего генподрядчика на условиях тендера», – рассказывает Олег Сорокин.

Создавая собственную генподрядную структуру, девелопер может в максимальной степени выстроить ее в соответствии со своими потребностями и в дальнейшем использовать ее ресурсы с наибольшей отдачей. По мнению Дамира Дусаева, преимущества аффилированной генподрядной организации состоят в сокращении сроков реализации проектов и снижении стоимости работ. Также при неполной загрузке проектами «своего» девелопера генподрядчик может участвовать в проектах сторонних организаций, получая не только прибыль, но и опыт. Если же аффилированная фирма не справляется с большими объемами работ, девелопер может привлекать к реализации проектов другого генподрядчика посредством организации тендера.

«Какие могут быть разногласия, если у нас общие цели и задачи? Наоборот, у нас появляется возможность оперативно решать все вопросы, возникающие на строительной площадке, не тратя время на дополнительные переговоры и согласования», – замечает Олег Сорокин.

Но, по мнению Дмитрия Баранова, удобство девелопера, связанное с тем, чтобы иметь собственные производственные и строительные мощности, кажущееся. Аффилированный генподрядчик не получит от своего девелопера такой же цены контракта, как сторонний – иначе пропадает смысл существования холдинга. А если подконтрольные девелоперу строительные и проектные структуры оказывают услуги сторонним организациям, возникает благодатная почва для корпоративных конфликтов. Во-первых, специализированные строительные и проектные компании, принадлежащие девелоперу, выходя на сторонние заказы, оказывают услуги конкурентам, работающим в том же сегменте рынка. Во-вторых, когда у головной компании возникает дефицит ресурсов, она, естественно, снимает свои кадры с чужих проектов – и те оказываются в состоянии дефолта.

«Следует отметить, что природа и идеология девелоперского бизнеса и строительства совершенно различны, между ними существует постоянный конфликт, поэтому от такой практики уходят. Разделение позволяет снижать расходы и, как следствие, повышать рентабельность – но только если девелоперский проект имеет полноценное и грамотное управление», – резюмирует Дмитрий Баранов.

Как договориться?

Существенная роль во время работы над объектом отводится управляющему строительством, который служит своего рода связующим звеном между девелопером и генподрядчиком и призван не только транслировать исполнителю пожелания заказчика и оптимально организовывать процесс, но и предвосхищать непредвиденные ситуации или хотя бы урегулировать их в случае возникновения. Однако услуга профессионального управляющего строительством в чистом виде в Поволжье не представлена. Как заметил Олег Сорокин, разные организации вкладывают в это определение абсолютно разные понятия, так что «управление строительством» – несколько формальный термин. В большинстве компаний управление строительством ведет представитель девелопера – руководитель проекта, который координирует все вопросы, связанные со строительством того или иного объекта.

Несмотря на то что сотрудничество девелопера со сторонней и с собственной генподрядной организацией имеет разную специфику, круг проблем, которые возникают в ходе работы над объектом, примерно одинаков. Как заметил Дамир Дусаев, основные затруднения могут возникать при определении стоимости заказа и сроков строительства. Стоимость работ должна устраивать обе стороны при стремлении каждой из них изменить ее в противоположные стороны. Что же касается сроков, то инвестору всегда нужно их не только максимально сжать, но и еще обозначить срок сдачи объекта по акту конкретной датой плюс-минус полмесяца. Генподрядчику же, в силу зависимости строительного процесса от большого количества субъективных причин, хочется обозначить не только срок сдачи объекта «с запасом», но и саму дату подписания акта выполненных работ максимально «размыть», например фразой «в течение 45 дней».

Решить проблему можно прогрессивной системой премий и штрафов. «Каждая сторона называет свой срок и свою сумму выполнения подряда, инвестор может «поделиться» своим будущим доходом, скажем, в размере 50% и обозначить эту сумму как прогрессивную премию. Например, объект сдан в срок, установленный девелопером, – получил все 50%, сдал в «свой» (генподрядчика) срок – не получил премию, а сдал в промежутке между этими сроками – получил премию пропорционально количеству дней, на которые сократил срок сдачи от «своего» срока. При плановой прибыли от объекта в 10% премия является вполне весомым аргументом для генподрядчика. Для инвестора в данном случае очень важно не промахнуться с определением «базовой» стоимости работ, особенно если продолжительность работ по объекту год и более, т. к. в этом случае нужно «прочувствовать» достаточно точно увеличение цен на стройматериалы и энергоносители», – объясняет Дамир Дусаев.

Впрочем, в срывах сроков строительства может быть виноват и девелопер, не выстроивший или сорвавший четкую схему финансирования строительных работ или столкнувшийся с резким увеличением сметы. «Как правило, это непредвиденные обстоятельства, и разрешение этой ситуации зависит скорее от неформальных взаимоотношений девелопера и генподрядчика и умения девелопера договориться с партнером, хотя такие нюансы могут и оговариваться в договоре. При хороших взаимоотношениях, в особенности если они давно сложились, строительная компания может продолжить работы на объекте, пользуясь собственными ресурсами, а в дальнейшем девелопер компенсирует затраты. Если отношения формальны, то строительство может быть приостановлено», – сообщили в пресс-службе компании «Индэст-Development».

Видно, что при возникновении разного рода трудностей, глобальных или локальных, в более выгодном положении оказывается девелопер, обладающий аффилированной генподрядной структурой, с которой легче достичь неформальных договоренностей. Но это лишь одна сторона медали. Если взаимоотношения девелопера со сторонней генподрядной организацией зашли в тупик, их можно разрешить в судебном порядке, опираясь на условия договора. Контракт же с собственным генподрядчиком, по мнению Дмитрия Баранова, – почти бессмысленная бумажка, и то, что большинство вопросов решается не в соответствии с условиями договора, а по личным договоренностям, только усложняет дело. «Даже если стороны обратятся в суд, все равно убытки терпят оба. Совершенно не важно, из какого кармана собственника выпал кошелек», – считает Дмитрий Баранов.

Непредвиденные ситуации в реалиях российского строительного рынка, к сожалению, бывают. Например, резкое увеличение цен на стройматериалы во время строительного цикла или принятие новых законов и подзаконных актов, которые дестабилизируют строительные или проектные процессы. Полностью исключить непредвиденные ситуации невозможно по определению, но серьезная подготовка объекта к строительству (разработка и согласование проектов и получение всех согласований и технических условий до начала строительно-монтажных работ) уменьшает вероятность таких ситуаций. Прежде всего участники проекта должны четко понимать свои функции. Девелопер является связкой между инвестором и проектом, а строитель – это инструмент создания проекта.