Промышленный гигант

Лучше всего в Прикамье развиты экспортно ориентированные отрасли производства – нефтедобыча и нефтегазопереработка, химическая и нефтехимическая, лесная, деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная отрасль, добыча и переработка калийных удобрений, черная и цветная металлургия и т. д.

Высокая покупательная способность населения обуславливает хорошую динамику развития оптовой и розничной торговли, общественного питания, соответственно, строительства торговой недвижимости, а также жилья. При этом город не является туристическим либо финансовым центром, поскольку в нем сравнительно слабо развито строительство объектов офисной недвижимости, рекреационных и развлекательных объектов.

Пермь обладает рядом специфических особенностей. Город занимает обширную территорию, равную 799 кв. км (третье место по площади в стране после Москвы и Санкт-Петербурга), имеет довольно низкую плотность населения. Значительное влияние на планировку Перми оказало формирование крупных промышленных зон в советское время, в радиусе влияния которых и располагались основные жилые массивы. На сегодняшний день город состоит из крупных жилых районов, которые создавались вблизи промышленных предприятий.

Слабая транспортная связь между отдаленными районами затрудняет перемещение жителей из одной части города в другую. Город фактически разрезан на несколько частей рекой Камой, Западно-Сибирской железнодорожной магистралью, а также крупными оврагами.

Развитие рынка недвижимости тормозит недостаточно развитый рынок земли. Его потенциал до конца не раскрыт, земельные сделки не являются массовыми. Это связано с определенными затруднениями в обороте земельных участков, установленными на законодательном уровне. Купить пермскую землю в собственность можно, но эксперты фиксируют пока только единичные сделки.

Путаницы в процесс застройки города добавляет отсутствие действующего генерального плана застройки Перми. В апреле 2007 года Ленинский районный суд города Перми отменил решение Пермской городской думы № 151 от 16 ноября 2004 года, которым был утвержден Генеральный план города. Мэрия готовится обжаловать это решение, но пока утвержденного должным образом генплана Перми нет.

Наиболее перспективными территориями для застройки называют Пермский и Добрянский районы, находящиеся в черте города. Одним из основных факторов при выборе земельного участка является его удаленность от Перми. Наибольшим спросом пользуются земельные участки, расположенные на расстоянии до 50 км от города.

Позиции местных девелоперов коммерческой недвижимости в регионе сильны. В Перми активно работают строительная группа «РИАЛ», компании «Сатурн-Р», «Классик», «Камская долина», «Стройиндустрия», «Камтрансстрой» и др. В последние годы в город пришли федеральные девелоперы – «ПИК», «Юг-Девелопмент», «Макромир», «Комстрин». Однако работа по анонсированным ими крупным проектам пока только началась.

Лучше всего развит в Перми рынок торговой недвижимости, большими темпами наполняется офисный сегмент. Меньше всего развит рынок складской недвижимости, а гостиничные услуги пока в стадии цивилизованного формирования.

Офисы: аренда или продажа?

Офисы в Перми – один из самых быстрорастущих сегментов коммерческой недвижимости. По данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, общая площадь всех офисных помещений в городе составляет 1,5 млн. кв. м, и только десятая часть – 160 тыс. кв. м занимает помещения, расположенные в офисных центрах. Качественный офисный сток составляет всего 35 тыс. кв. м.

Фонд офисной недвижимости пополняется за счет ввода в эксплуатацию новых объектов административно-офисного назначения в основной своей массе высокой классности. Нередко девелоперы сдают под офисы площади, расположенные на первых этажах жилых домов. В итоге это выливается в существенный разброс цен на рынке (от 50 тыс. до 200 тыс. руб./кв. м).

По данным компании «Камская долина», средняя цена предложения на первичном рынке офисной недвижимости на конец II квартала 2008 года составила около 80 тыс. руб./кв. м, что ниже цен предложения вторичного рынка примерно на 10%. Большая часть предложений находится в ценовом диапазоне от 60 тыс. до 80 тыс. руб./кв. м, при этом, наблюдается явное смещение в сторону предложения более дорогих объектов. По итогам полугодия средняя арендная ставка офисов установилась на уровне 744 руб./кв. м.

Объемы строительства новой офисной недвижимости в городе крайне малы – в 2007 году было сдано не более 77,2 тыс. кв. м. Количество строящихся офисных центров в Перми невелико. Основная часть проектов расположена в центре города или в близлежащих районах. Около 192 тыс. кв. м офисных помещений сейчас находится на различных стадиях девелопмента. Прежде всего это бизнес-центр Green Plaza (18-этажное здание площадью 44 тыс. кв. м на ул. Куйбышева, 95б). Девелопер проекта – «Российский индустриальный альянс» («РИАЛ»). Дата завершения строительства запланирована на IV квартал 2009 года. БЦ «Губернский» (площадь – 12 тыс. кв. м, ул. Ленина, 58е) – также проект компании «РИАЛ». Сдача объекта назначена на III квартал этого года. Компания «Стройинвестиндустрия» планирует закончить в IV квартале этого года строительство БЦ класса А «Зенит» (площадь – 25,6 тыс. кв. м, ул. Чернышевского, 28). Проект ЗАО «Аквамарин» «Парма-сити» (25-этажное здание класса А площадью 80 тыс. кв. м) будет реализован в районе библиотеки имени Горького.

По мнению исполнительного директора компании «Перспектива» Игоря Голубева, основной рост предложения площадей в бизнес-центрах придется на 2008–2010 гг. На этот период к сдаче заявлено более 250 тыс. кв. м офисных площадей. Более оптимистичны прогнозы ООО «Пермский аналитический центр», в соответствии с которыми к 2009–2010 годам на рынок коммерческой недвижимости Перми выйдет свыше 400 тыс. кв. м офисных площадей (при условии реализации всех заявленных планов). Для сравнения, с 2003 по 2007 год было построено всего 146,1 тыс. кв. м офисных площадей в современных и реконструированных бизнес-центрах.

Между тем вероятность реализации всех проектов некоторые эксперты ставят под сомнение. Так, аналитики Пермского аналитического центра указывают на «некоторое торможение проектов по строительству офисной недвижимости Перми, связанное с недостатком «длинных» инвестиций в этот сектор рынка у местных девелоперов».

В настоящее же время потребности пермского бизнеса в офисах покрывают здания бывших научных и производственных организаций, первые этажи жилых домов зданий, административно-бытовые комплексы и комбинаты, гостиницы.

Помимо единичных проектов, заявленных на пермском рынке как А-класс (бизнес-центры «Славяновский Plaza», «Парус», «Авангард»), успешно эксплуатируемых длительное время бизнес-центров высшего класса в Перми нет, рынок купли-продажи и аренды таких объектов окончательно еще не сложился.

Кроме этого, рынок тормозит

противоречие между спросом и предложением. С одной стороны, продавцы и арендодатели офисных помещений, стремясь выдержать классность объекта, сохранить его управляемость и минимизировать затраты по работе с покупателями или арендаторами, реализуют офисы большими площадями – этажами или целыми объектами. Однако основной спрос предъявляется на офисы площадью до 100 кв. м в сегменте аренды от 20 до 50 кв. м. Такое несоответствие приводит к значительному увеличению сроков экспозиции объектов.

В ожидании IKEA

Рынок торговой недвижимости в Перми уже перешел в стадию стабилизации, которая усиливается за счет насыщения потенциальных потребителей: предложение торговых площадей растет более высокими темпами, нежели спрос. По данным Пермского аналитического центра, объем современных качественных площадей составляет порядка 382 тыс. кв. м. В то же время на различной стадии проектирования и согласования находится еще свыше 400 тыс. кв. м.

К действующим федеральным сетевым ТЦ можно отнести «Metro С&C», «Суперстрой» (сеть магазинов, Екатеринбург), «Седьмой континент», «Пятерочка» и заявленное строительство сетевого ТЦ Cаstorama. Ниши крупнейших местных ТЦ занимают сеть магазинов «Чкаловский», «Виват», «Семья» и др.

Существующий объем предложения на рынке продажи представляет собой встроенные помещения первых этажей зданий. Более половины этих помещений составляют вводимые в эксплуатацию жилые новостройки. Доля предлагаемых на рынке помещений в современных торговых центрах не превышает 15%. Это связано с тем, что собственники торговых площадей предпочитают по большей части сдавать такие помещения в аренду, чем продавать.

По данным Игоря Голубева, за последние полгода средняя цена на рынке торговой недвижимости установилась на отметке 80,82 тыс. руб./кв. м. Средняя ставка на рынке аренды торговых помещений в июне 2008 года составила 924 руб./кв. м, что выше показателя конца 2007 года на 7,4%.

В I полугодии 2008 года на рынке торгово-развлекательной недвижимости было введено в эксплуатацию 70 тыс. кв. м. В феврале состоялось открытие 2-й очереди ТРК «Семья» (ул. Революции, 17), а в марте был сдан в эксплуатацию ТРК «Шоколад» (ул. Героев Хасана, 105). В ближайшее время данный сегмент пополнится за счет ТРЦ Star Moll (ул. Революции, 5а), ТРЦ «Евразия» (ул. Героев Хасана, 105), ТРЦ «Подлесный» (ул. Подлесная, 49), ТРЦ (бывший ресторан «Горный хрусталь» на ул. Уральская, 85). Слабые позиции Перми в секторе развлекательной недвижимости учтены рынком. В ближайшее время начнутся работы по проектам торговых центров с развлекательной зоной – ТРК «Виват» (ул. Мира, 37), ТРЦ «Закамск-Сити» (ул. Ласьвинская, 15), ТРК «Разгуляй’ся» (ул. Кирова, 7), ТРЦ на улице Уинской.

Большинство вновь построенных торговых центров Перми испытывают дефицит арендаторов, о чем свидетельствует наличие пустующих площадей. Потенциал местных операторов уже исчерпан, их уже недостаточно для заполнения существующих и строящихся торговых площадей. Все действующие центры содержат один набор арендаторов. Рынок ожидает появления новых региональных сетей и брендов, что станет толчком в развитии торговой недвижимости Перми.

Зеленым светом для входа в регион для многих брендов являются такие торговые ритейлеры, как IKEA, «Лента», «О’Кей», Castorama Russia, «Перекресток», которые еще в 2007 году демонстрировали интерес к Перми. Впрочем, взаимоотношения федеральных торговых сетей и пермской мэрии не всегда складываются благоприятно. К примеру, компания IKEA подбирает для своего гипермаркета земельный участок на территории города уже в течение нескольких лет. Остальные операторы до настоящего времени также не выбрали соответствующую своим требованиям площадку, что отодвигает приход других брендов на неопределенный срок.

Склады «для своих»

Географически Пермь очень удобно расположена для развития складской недвижимости. Все виды транспорта – железнодорожный, воздушный, речной и автомобильный – могут быть использованы для доставки грузов как в город, так и из него. Роль наиболее интересных зон для развития складской недвижимости играют участки, расположенные в районах недавно построенных шоссе, таких как трасса Южный обход, которая соединяет Восточный обход и трассу Пермь – Екатеринбург с трассой Пермь – Краснокамск. Участки, расположенные рядом с Красавинским мостом, трасса Пермь – Екатеринбург, которая будет в ближайшее время реконструирована.

Между тем на практике рынок складских помещений в Перми – один из наименее развитых сегментов. В наследство современной экономике и рынку недвижимости крупный промышленный город оставил обширный парк площадей с большим физическим износом, характеризующихся низким качеством отделки, низкими техническими параметрами и отсутствием логистических услуг.

Объем качественных складских помещений очень ограничен. В городе существует около 40 тыс. кв. м качественных складов, которые представляют собой помещения, прошедшие редевелопмент, – здания бывших фабрик, таких как ЗАО «Пермьрыба», «Велта» и т. д. С точки зрения экспертов Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, потенциал складской недвижимости Перми оценивается в 400– 500 тыс. кв. м. Казалось бы, это должно вдохновить пермских девелоперов на строительство складских площадей. Но тут вступает в силу главный фактор, который тормозит развитие Перми, – высокая цена земли. По мнению местных операторов логистики, при существующей стоимости земельных участков инвестиции в строительство логистических центров будут окупаться в течение 10 лет и более. При таком раскладе подтолкнуть к развитию рынок складских площадей в ближайшие 3–4 года может развитие сектора торговой недвижимости. Пока же местные торговые операторы предпочитают строить небольшие складские помещения под свои нужды и не выходят с ними на открытый рынок.

По информации аналитика компании «Камская долина» Анастасии Печенкиной, объем предложения складов в Перми на вторичном рынке ежемесячно составляет порядка 30 тыс. кв. м, однако вместе с этим параллельно необходимо рассматривать сроки экспозиции, поскольку предлагаемый объем складских помещений не обновляется ежемесячно, а продается в течение нескольких месяцев. Средний срок экспозиции складов в Перми составляет 5–7 месяцев, в то же время более ликвидные объекты «уходят» за 2–4 месяца, а неликвидные могут «стоять» более года. Такой объем предложения на открытом рынке можно назвать незначительным, поскольку на долю складов в структуре предложения производственной недвижимости Перми приходится порядка 10%, а доля производственного сегмента на рынке недвижимости Перми в целом – менее 3%.

Гостиницы звезд не хватают

Пермский рынок гостиничных услуг в настоящее время все еще находится на стадии цивилизованного формирования. В этом сегменте по-прежнему нет единого безусловного лидера, способного захватить его значительную часть.

По оценкам экспертов, качественный номерной фонд Перми составляет ориентировочно 1500 номеров (сюда входит порядка 25 гостиниц, не включая ведомственные, а также квартиры для временного проживания и так называемые мини-отели с номерным фондом менее 10 номеров).

Общая емкость гостиничных номеров бизнес-класса, по данным Пермского аналитического центра, составляет 1133 номеров. Средняя стоимость суточного проживания в номере составляет 2873 руб. К гостиницам бизнес-класса относят New Star Hotel, «Амакс», «Премьер-отель», «Урал», Eurotel, «Прикамье», «Визит», «Кама», «Микос», «Николь», «Спорт», Gabriel Hotel, Park-Hotel, «Сибирия», VIP-hotel EVA, Plaza Olympia, Аstor.

Около 300 номеров составляет фонд гостиниц эконом-класса. Средняя цена одного номера составляет 1600 руб. К гостиницам эконом-класса относят «Полет», «Центральную», «Мотовилиху», «Профсоюзную», «Регион 59», «Галерею», «Динамо».

Классность отелей, согласно общемировой практике, в Перми не выдержана, однако, согласно реестру Федерального агентства по туризму, в городе 4 гостиницы сертифицированы согласно этому положению:

• Гостиница «Полет», 3*. Аттестация проведена 25.01.2007 г.
  
  
• Hotel Astor, 3*. Аттестация проведена 23.08.2007 г.
  
  
• Отель Plaza Olуmpia, 4*. Аттестация проведена 23.08.2007 г.
  
  
• Отель «Прикамье», 3*. Аттестация проведена 25.10.2007 г.
  

Еще одним значительным событием рынка гостиничных услуг в 2007 году стал приход на пермский рынок зарубежного оператора. Корпорация Hilton подписала соглашение с компанией Ural ltd, согласно которому в Перми на основе франчайзингового соглашения появится отель под брендом Hilton Garden Inn. В рамках данного соглашения будет осуществлен ребрендинг отеля Plaza Olуmpia.

В целом рынок коммерческой недвижимости Перми нельзя назвать сформировавшимся. Только отдельные сегменты рынка, такие как торговая и офисная недвижимость, в своем развитии приблизились к цивилизованному уровню. Очевидно, что городу для более качественного освоения рынка коммерческой недвижимости не хватает участия во всех секторах федеральных операторов, одной из причин отсутствия которых является недоступность площадок под строительство. Но аналитики убеждены в том, что в будущем рынок земли в Перми станет более прозрачным, что спровоцирует приход в город федеральных девелоперов.