Кемерово: дожить до инвесторов

Отличительной чертой Кемеровской области является полицентричность, отмечает Елена Ермолаева, директор компании RID Analytics. По ее мнению, помимо столицы Кузбасса, Кемерово, в области есть несколько городов, интересных для девелоперских проектов. «Кузбасс – один из немногих регионов, где «20-тысячники» открываются не только в областном центре: крупные ТЦ построены в Новокузнецке, Ленинске-Кузнецком, Прокопьевске», – говорится в отчете исследовательской компании «Бизнес-Аналитик Групп». Однако в Кемерово, по данным «БАГ», первичный рынок земли развит слабо. Так, по итогам I полугодия 2008 года на торги не было выставлено ни одного участка. Площадки под строительство можно было купить только на вторичном рынке. По данным на август 2008 года, под коммерческую застройку на вторичном рынке выставлено на продажу 24 участка суммарной площадью более 462 тыс. кв. м совокупной стоимостью 943,2 млн руб. Средняя цена предложения – 202,5 тыс. руб. за сотку, самая дорогая земля – в Ленинском районе города, в среднем участки продаются по 397,9 тыс. руб. Разброс цен – от 3,4 тыс. за сотку (район Кедровка в районе Привольного) до 681,9 тыс. руб. за сотку (ул. Островского). Более 60% выставленных на продажу площадок расположены на территории промышленных объектов и баз.

До недавнего времени на территории города Кемерово действовал Генплан 1997 года, срок действия которого был продлен сначала до 2007-го, а затем до 2010 года. Сейчас ведется работа над новым генпланом. Одна из главных задач новой версии документа – развитие дорожной сети. По итогам 2008 года среди регионов – получателей субсидий на строительство дорог именно Кемеровская область получит максимальную помощь: в 2008–2009 гг. – 995,6 млн. руб. (весь объем субсидий составляет на 2008 г. – 2,822 млрд. руб., на 2009 г. – 2,347 млрд. руб.). Сейчас в Кузбассе реализуют проекты главным образом местные девелоперы, так или иначе связанные с властными структурами. Иногородние девелоперы, чтобы достичь успеха, создают альянсы с местными игроками. Так, к примеру, МФЦ (совладелец – Вадим Варшавский) реализует проект ТРЦ совместно с «Сибирским Деловым Союзом».

Больше кабинетов

По данным «БАГ», офисная недвижимость Кемерово представлена в основном административными зданиями, занимаемыми крупными организациями типа «Кузбассразрезуголь», «Сибирьтелеком», «Кемеровопромстрой», банк «Уралсиб». Около 10% офисов приходится на помещения с отдельным входом в новостройках или это «квартира под офис» с выводом в нежилой фонд.

Офисных центров класса А в городе нет. К категории В условно можно отнести три бизнес-центра: «Кристалл», «Созвездие» и «Октябрьский». Средние ставки аренды составляют 700–800 руб./кв. м в месяц, в бизнес-центрах – до 1,4 тыс. руб. Средние цены продажи – 45 тыс. руб./кв. м. Как считает Денис Шаров, директор по маркетингу компании «Сибрегионразвитие», на рынке офисных площадей Кемерово превалирует аренда: площади в существующих бизнес-центрах продаются нечасто. Для собственных нужд компании, как правило, приобретают офисы во встроенных помещениях на первых этажах домов.

Объем строящихся офисных площадей в городе аналитики затруднились определить. Так, на 2009 год в Кемерово анонсировано открытие около 20 объектов коммерческой недвижимости – как офисного, так и торгового назначения. «Едва ли половина этих проектов будет реализована», – считают специалисты «БАГ». Реализация проектов осложнена из-за проблем с землеотводом и получением технических условий подключения к коммунальным сетям. «Живые» проекты офисной недвижимости – это здания на окраинах города, на месте бывших промзон. «Территории бывших промплощадок – лакомый кусок для девелопера. Здания административно-бытовых комплексов реконструируются до класса С и с успехом находят арендаторов», – отмечает Дмитрий Сапунов, директор Regional Real Estate. По мнению Елены Ермолаевой, для реализации новых проектов БЦ подойдет не только центр города, но и любая оживленная магистраль.

Самым амбициозным проектом офисной недвижимости в Кемерово до недавнего времени являлся проект 65-этажного небоскреба высотой 300 м и площадью 400 тыс. кв. м. Его девелопером выступал холдинг «Алпи». Предполагаемый объем инвестиций – $500–600 млн., а срок реализации – октябрь 2009 года. Эксперты оценили этот проект скептически, предположив, что такой объем площадей слишком велик для города с населением в 500 тыс. человек. Сергей Дьячков, управляющий DSO Consulting, был еще более категоричен: «Проект далек от потребностей местного рынка. Это циклопическое сооружение воплощает лишь амбиции его создателей». Впрочем, сейчас судьба небоскреба так или иначе под вопросом: как известно, в конце августа «Алпи» допустила технический дефолт, не сумев выкупить предъявленные к оферте облигации. В сегменте офисных площадей класса В стоит отметить проект холдинга «Ассоциация строительных организаций «Промстрой». В срок до 2010 года компания намерена построить БЦ класса В+ площадью 10 тыс. кв. м. Объем инвестиций – $10 млн.

Место для торговли

По данным администрации Кемерово, на 1 января 2008 года объем всех торговых площадей составлял около 200 тыс. кв. м. Согласно информации Regional Real Estate, в 2007 году в Кемерово было 19 крупных (от 1000 кв. м) ТЦ совокупной площадью 149,6 тыс. кв. м. На сегодняшний день обеспеченность торговыми площадями, по данным Colliers International, на 1000 жителей составляет лишь 172 кв. м. Крупнейшие центры – ТЦ «Лапландия» (45 тыс. кв. м), «Променад» (17,5 тыс. кв. м), «Променад-2» (13 тыс. кв. м) и «Я» (24 тыс. кв. м).

До сих пор на рынке превалировала аренда площадей. Однако тенденцией последнего года стало появление большого количества предложений на продажу. Так, выставили собственные помещения крупнейшие торговые сети «Чибис», «Холидей Классик», «Алпи», а также более мелкие ритейлеры. Разброс цен на торговые площади составляет от 30 тыс. руб./кв. м на окраинах города до 280 тыс. руб. в центре. Ставки аренды – 1,2–1,3 тыс. руб./кв. м. В среднем по городу максимальные ставки – до 4,5 тыс. руб./кв. м в месяц. Местные торговые сети работают в основном в формате магазинов «у дома». Также в городе представлены новосибирская сеть «Квартал» (теперь слилась с НТС), красноярская «Алпи», алтайская «Мария Ра», томская «Лама». Крупноформатные магазины развивает местная компания «Регионмарт» (сеть «Поляна»). В планах ритейлера – открыть 20 гипермаркетов на территории СФО в течение 3–5 лет. Стоимость инвестпрограммы – от 3 млрд руб.

К 2011 году сеть «Бауцентр» планирует открыть в Кемерово свой гипермаркет. Также выйти на местный рынок собираются Мetro Cash & Carry и новосибирская компания «Домоцентр». В марте 2008 года в центре города открылся ТРЦ «Гринвич» площадью 33 тыс. кв. м (девелопер проекта – компания «Гостиный двор»). В стадии реализации находится ТРЦ «Променад-3» площадью 24 тыс. кв. м (девелопер – «Промстрой»). Несколько площадок в Кемерово и в области у компании «Кузбасс Капитал Инвест». По итогам 2008 г. девелопер намерен потратить на создание торговых центров 1,3 млрд. руб. – это в два раза больше объемов 2007 года. Площадь коммерческой недвижимости в собственности компании возрастет до 230 тыс. кв. м. Одним из последних проектов в Кемерово стало открытие стокового центра площадью 3 тыс. кв. м на месте бывшего оптового рынка, объем инвестиций – 32 млн руб.

ADG group приобрела земельный участок бывшего завода «Химволокно». На площадке предполагается строительство торгово-развлекательного комплекса площадью 115 тыс. кв. м. В составе ТРК также предусмотрены офисные и гостиничные площади. «Многофункциональные центры» (дочерняя группы «Эстар») реализует проект ТРЦ площадью 38 тыс. кв. м. Соинвестор – «Сибирский Деловой Союз». Для реализации проекта создана компания «Гранд-сити Кемерово», где доля «МФЦ» – 75%, «Сибирского Делового Союза» – 25%. Объем инвестиций – $45 млн. Предполагается, что якорными арендаторами станут компании «Планета боулинг», «Созвездие развлечений», «Динопланета».

Склады на месте промзон

Большинство складов, оказывающих сейчас услуги на внешнем рынке, – это переоборудованные цеха промпредприятий, класс которых не выше категории С. Впрочем, на местном рынке сегодня востребованы склады любого класса, поэтому девелоперы охотно берутся за перепрофилирование промзон. Однако этот процесс омрачен целым рядом проблем: как правило, к продаже предлагаются не отдельно стоящие здания, а имущественный комплекс, включающий и действующие производства. В итоге возникают сложности как с оформлением сделки, так и с технической реализацией проекта. Компании, нуждающиеся в качественных складах, строят их сами. Например, собственный распредцентр есть у сети «Система Чибис». Сейчас ритейлер увеличил площадь склада с 10 до 18 тыс. кв. м. Ставки на складские помещения, по данным Дмитрия Сапунова, начинаются от 150–200 руб./кв. м. Цена складов, представленных на вторичном рынке, – от 4–5 до 25–27 тыс. руб./кв. м. Динамика строительства ТЦ стимулирует спрос на современную логистику: эксперты прогнозируют активизацию девелоперов в складском сегменте.

Дефицит звезд

В Кемерово 19 гостиниц на 2,2 тыс. номеров. До сих пор самой крупной является построенная в середине прошлого века гостиница «Кузбасс». Цены на гостиничные номера – от 400 руб. до 10 тыс. руб. По мнению Екатерины Секеновой, гостиничный рынок характеризуется наибольшим дисбалансом спроса и предложения. Дефицит гостиничных мест составляет 200–250 номеров. Последние годы в городе развивался главным образом сегмент мини-отелей. Сам рынок сегментируется: часть заведений работают как мотели, гостиницы за городом все чаще используются для корпоративного отдыха или позиционируются как апартаменты. Проекты «звездных» отелей с участием профессиональных гостиничных операторов единичны. Так, еще в 2007 году на муниципальном аукционе площадку под строительство гостиничного комплекса в центре города купила компания «М-Дилер». Компания объявила о планах строительства гостиничного комплекса на 200 номеров класса 4–5* с торговой площадью и подземной парковкой. Пока проект не реализован. Гостиничные площади были запланированы в составе 65-этажной башни «Алпи», а возможным оператором считалась сеть «Мариотт».