Сергей Шамшура: «Работаем без консультантов»

– Сергей Александрович, как вам удается доминировать на ростовском рынке выставочных услуг? Насколько этому способствует наличие собственного конгрессно-выставочного центра?

– Сегодня ВЦ «ВертолЭкспо» уже можно назвать региональной выставочной площадкой, но в плане выставочных услуг мы далеко не монополисты на ростовском рынке. В настоящее время многие компании из разных регионов предоставляют подобные услуги, но мы действительно доминируем среди конкурентов. Выставочный центр в регионе должен быть один.

Наличие своей площадки играет немаловажную роль: мы сами решаем, кому ее сдавать в аренду, а кому нет. С кем нам интересно работать, и наоборот. В свое время мы взяли большие инвестиции под строительство этого объекта, поэтому и можем себе позволить такую свободу.

– Расскажите о процессе реализации выставочного центра.

– Определенную роль здесь сыграло наше головное предприятие ОАО «Роствертол» (Ростовский вертолетный завод. – Прим. ред.), которое выступило гарантом при получении нами инвестиционных кредитов. В общей сложности в осуществление проекта мы вложили около $20 млн., взяв основную долю кредитов у «Юго-Западного банка» Сбербанка России. Другой наш финансовый партнер – «ЮниКредитБанк». Строительство конгрессно-выставочного центра началось в 2005 году и заняло два года. В настоящий момент в основном за счет собственной деятельности мы возвращаем кредит и окупаем этот проект.

– Насколько прибыльным для региона является сегодня выставочный бизнес?

– Здесь сразу напрашивается сравнение с сегментом торговой недвижимости. В отличие от ритейла выставочный бизнес, конечно, не столь прибыльный: рентабельность меньше в разы, это однозначно. Сроки окупаемости и выставочного, и конгресс-центра – где-то в пределах десяти лет на региональном рынке. С Москвой в данном случае не стоит сравнивать: это отдельная страна со своим рынком и ценами. В регионах же окупаемость долгая, учитывая использование кредитных средств. Поэтому я не думаю, что в ближайшее время здесь будут появляться новые выставочные центры, это не очень интересное вложение.

Кстати, за границей выставочные комплексы вообще являются муниципальной собственностью, там не стоит задача получения некой прибыли или выход на окупаемость. Выставочная деятельность происходит в рамках развития региона и города: деньги зарабатываются в том числе за счет турпотока, посещающего ВЦ. В России же этот процесс вряд ли приобретет масштабный характер, поэтому государство отдало бизнес по развитию выставочных площадок в коммерческие руки. Вот одна из причин не очень высокой рентабельности.

– Какие крупные показы проходят в «ВертолЭкспо»?

– Среди значимых можно отметить такие выставки, как агропромышленный форум «Интрагромаш», строительно-архитектурный форум «СТИМ Экспо», который как раз проходил в октябре, Промышленный конгресс Юга России, «Станкоинструмент», потребительская выставка «Индустрия красоты Шарм», «Югэкспомебель» и т. д.

– Обращались ли вы к услугам консалтинговых компаний при реализации проекта?

– Наш выставочный объект мы сделали сами, без консультантов. Те, что предлагали нам свои услуги, слабо представляли специфику выставочного бизнеса, их выставочный павильон был похож на торговый центр. Я остался ими неудовлетворен. Мы же основывались на требованиях к работе международных выставочных центров. Опыт работы в этом бизнесе у нас есть, наша компания является членом российского Союза выставок и ярмарок, мы общаемся с профессионалами в данной отрасли, и поэтому сами сформировали эти требования. А также использовали и зарубежный, и московский опыт. Так что мы не пользуемся услугами консультантов, у нас специфичный бизнес.

– Каким объемом коммерческих площадей сейчас владеет и управляет ваша компания? Какой из объектов можно назвать наиболее доходным и окупаемым?

– В наш конгрессно-выставочный центр входят ресторан, гостиница, конгресс-центр и выставочная площадка. Площадь выставочных залов составляет около 8000 кв.м, конгресс-холла – примерно 4500 кв.м, в него входит конференц-зал на 500 мест и еще 5 залов для семинаров и переговоров на 50–250 мест. Ресторан на 300 мест занимает 1500 кв. м, а гостиница на 125 номеров – еще 6000 кв. м. Весь комплекс занимает около 21 тыс. кв. м.

Самые рентабельные объекты центра – отель, рестора, и уже потом выставочное направление. Однако все эти составляющие дополняют друг друга: по отдельности они, может, были бы и не так рентабельны. К примеру, посетители выставки живут в нашей гостинице, сокращая расходы на трансферт по городу. А участники мероприятий могут заказать в ресторане кофе-паузу или фуршет и т. д. Вот такой выходит комплексный продукт.

– Почему было принято решение позиционировать отель именно в категории 3*?

– Мы это сделали обдуманно, ведь основной поток наших клиентов – участники выставок, приезжающие в деловую командировку. Процент топ-менеджеров среди них невелик, поэтому и бюджет, как правило, небольшой. Впрочем, эта ниша сегодня меньше всего представлена на рынке, хотя и востребована: все пытаются строить гостиницы уровня 4–5*. Однако наш отель – это действительно хорошие и качественные 3*. Управляем отелем мы сами: когда оценивали окупаемость объекта, пришли к выводу, что сможем делать это самостоятельно, отказавшись от услуг операторов.

– Популярны ли сегодня в Ростове-на-Дону конференц-услуги и насколько вообще распространен деловой туризм?
– Каков примерный срок окупаемости вашего объекта?

– Мы планируем окупить его через 6–7 лет, в основном за счет гостиницы. Если же считать отдельно выставочный центр, то он окупится лет через 10. Из построенных нами объектов уже окупился торговый центр, которому 6 лет. В настоящий момент он полностью сформирован, арендаторы там почти не меняются, и реконцепцию ТЦ мы пока не планируем.

– Собираетесь ли достраивать этот комплекс?

– Нет, новых очередей у этого объекта не будет: мы его завершили. В планах была еще реконструкция небольшого павильона, из которого мы собирались делать многофункциональный комплекс с конгресс-центром на 1200 человек и офисными помещениями площадью 5000 кв. м. Мы хотели уже брать кредит на его строительство, но теперь вынуждены заморозить этот процесс: банки пока не готовы кредитовать. Есть и более отдаленные, концептуальные планы по возведению второго выставочного павильона: для начала мы должны решить все вопросы с земельным участком. Прежде необходимо договориться с предприятием, чтобы они продали нам землю или сдали в аренду. А для этого надо вывести оттуда технологический процесс.

– Как вы решили кадровую проблему при реализации такого разнопланового по концепции объекта? Сталкиваетесь ли с текучкой кадров?

– На первом этапе мы очень серьезно подошли набору руководящего состава гостиницы. А вот линейный персонал, молодежь, брали из гостиничных вузов и дальше «доводили их до ума». Считаю, что переучивать сложнее, чем научить. Поэтому у нас есть своя финансируемая программа обучения. Что касается текучки кадров, она у нас была заметна в первой половине года, когда шел интенсивный рост зарплат и росли требования персонала. Однако я думаю, что этот рост был неадекватен росту производительности компании. Так что сейчас в связи с кризисом рынок успокоится, и для многих компаний он даже станет неким благом. Конкурентоспособность многих будет снижаться, люди станут держаться за свое место, а работодатель получит возможность выбирать.

– Насколько сложно привлекать проектное финансирование в условиях финансового кризиса? Увеличиваются ли ставки по конкретным кредитам?

– Нам уже повысили ставки по кредитам с 1 октября. Сейчас, в кризис, банки неохотно идут как на пролонгацию договоров, так и на новое кредитование, тем более на инвестиционное. А ставки, по разным оценкам, составляют уже от 20%. Реально рассматривать возможность выдачи кредитов многие банки начнут месяца через два. Пока этот процесс приостановлен. Даже в тех банках, где кредитовались мы, взять инвестиционный кредит очень нелегко.

– Увеличится ли количество замороженных объектов по городу?

– Я думаю, да, будет увеличиваться. Многие компании не прогнозировали кризис, не закладывали такие риски. Скорее всего упадет спрос на квартиры, с трудом осуществляются продажи. У тех компаний, кто строит на кредитные средства, будет много проблем: проценты идут, а продажи нет, и т. д.

– Каковы ваши прогнозы по развитию рынка коммерческой недвижимости и выставочного бизнеса в Южном регионе?

– Выставочный бизнес сильно зависит от состояния всей экономики страны и конкретной отрасли. Не думаю, что будет спад, но не будет и роста – таков мой прогноз. «Проблемные» компании в выставках, скорее всего, не будут принимать участия. Те, кто борются за рынок и чувствуют себя хорошо, наоборот, активизируются, показывая, что у компании все хорошо. Поэтому роста не будет. Что касается коммерческой недвижимости, мне кажется, компании возьмут паузу. При такой ситуации в банковской сфере эту паузу надо брать однозначно. За такие дорогие деньги строить просто нерентабельно. Так что игроки рынка постараются завершить и реализовать начатые проекты, а дальше будут смотреть по ситуации.