Антикризисное управление

Оптимизация затрат на строительство

Высокий уровень строительства офисов в августе и сентябре несколько снизился, однако в Москве новые здания продолжают выходить на рынок. Для этого девелоперам приходится оптимизировать затраты на строительство, как правило, перераспределяя денежные потоки между объектами. По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, за октябрь всего было введено в эксплуатацию около 65 тыс. офисных метров. В октябре было арендовано и куплено 110 тыс. кв. м офисов, что на 50–70% ниже ожидания. Средний показатель ставок аренды на все классы офисных помещений во всех субрынках уменьшился на 5–10%. Это связано не со снижением ставок собственниками, а с выбором арендаторов в пользу менее дорогих помещений из всего предложения. Из крупных проектов в Москве все еще в рабочем состоянии небоскребы комплекса «Федерации» (девелопер – Mirax Group) и Russia Tower (девелопер – Russian Land, бывшая «СТТ Групп»). Впрочем, трудности они уже переживают: по слухам, сокращение в Mirax Group коснулось инженерного состава, занятого на этой площадке (в пресс-службе компании данную информацию не подтвердили и не опровергли). А Шалве Чигиринскому пришлось продать британской Sibir Energy два своих объекта, в том числе бывшую гостиницу «Советская», чтобы продолжить финансирование строительства Russia Tower. В условиях повышенной нервозности среди большинства девелоперов коллектив проекта башни «Меркурий Сити» в ММДЦ «Москва-Сити» сохраняет оптимистичную позицию. «Безусловно, кризис сильно ударил по рынку, но мы стройку не «замораживаем» и персонал не сокращаем», – сообщает Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам компании «Лиедел Инвестментс Лимитед». Заметного падения цен по объекту г-жа Стрижова не прогнозирует, уповая на стабильность, присущую сегменту.

В торговой недвижимости заметно сократить расходы возможно в дизайнерских изысках, сэкономив на архитектуре и внутреннем оформлении. В офисах подобное возможно разве что в отношении общих зон (ведь большинство помещений сдается в shell&core), поэтому экономия будет незначительной. В гостиничном сегменте экономить на качестве отделки, мебели и т. п. и вовсе чревато для стандартов и репутации оператора. Впрочем, во всех сегментах бюджет можно скорректировать, урезав затраты на рекламу открытия, но управляющие компании пока не всегда идут и на это. В частности, в «Молл Менеджмент» на данный момент бюджеты проектов не корректировались, и пересматривать их пока не планируется. Одновременно Олег Коронцевич, начальник отдела управления имуществом УК «Молл Менеджмент», уже считает возможным представить процесс их пересмотра: «Во-первых, бюджет проекта (утвержденный концепт, формат, эскизные варианты планировочных решений и т. д.) сложно существенным образом урезать. Можно исключить затраты на маркетинг. Возможно, даже спрогнозировать снижение стоимости строительно-монтажных рисков в результате предполагаемого снижения стоимости стройматериалов…» На сокращение рекламного бюджета консалтинговых услуг, возможно, пойдут в London Consulting & Management Company | LCMC. Следовательно, можно предположить падение спроса на услуги брендинговых, маркетинговых и прочих промоутерских агентств, а также консалтинговых (в части разработки проектов и собственно строительства).

На чем сейчас нельзя экономить застройщикам концептуальных ТЦ, по мнению специалистов TriGranit Development, – это на качестве концепции и проектирования. «Необходимо уделять максимум внимания оптимизации концепции, – комментирует заместитель директора по развитию представительства TriGranit Development Corporation Moscow Марианна Романовская. – Значимость конечной цели повышения эффективности еще более обостряется в рамках неоднозначных прогнозов динамики рынка». Девелопер убежден, что «неэкономия» на концепции и проектировании объекта, бесспорно, принесет позитивный экономический эффект: например, позволит увеличить выход арендуемых площадей.

Ситуация сдерживания темпов развития новых девелоперских проектов может продлиться до конца 2009 года, полагает Дмитрий Золин, управляющий партнер компании London Consulting & Management Company | LCMC. «Реакцией на сложившееся положение будет внедрение новых кризисоустойчивых стратегий, которые в большинстве компаний все еще находятся на стадиях разработки, – разъясняет г-н Золин. – Компании, предлагающие услугу управления проектами, теперь вынуждены разрабатывать более эффективные методы минимизации рисков инвестора на всех этапах строительства». В свою очередь, в «DVI Холдинг» полагают, что в результате кризиса такая аутсорсинговая услуга, как управление строительством, уйдет с отечественного рынка на неопределенный срок как отдельный сегмент экономики девелопмента.

Эксплуатация работающих объектов

Одной из самых актуальных услуг, предлагаемых консалтинговыми компаниями в условиях кризиса, является анализ операционных расходов. Заказчики ставят цель не только провести общий анализ на дату проведения исследования, но и определить структуры переменных операционных расходов с учетом классности объекта. Уточним, что к постоянным расходам относятся траты, не зависящие от результатов деятельности компании: плата за пользование земельным участком (налог или арендные платежи), налог на имущество, расходы на страхование и замещение и др. К переменным – коммунальные платежи, эксплуатационные расходы, обеспечение безопасности, расходы на управление, рекламу и т. д., то есть все, что непосредственно зависит от степени эксплуатации объекта и уровня предоставляемых услуг. К примеру, по информации «DVI Холдинг», компания сейчас рассматривает возможность выведения переменных расходов до 2/3 от общего бюджета при сохранении 1/3 постоянных. «За последнее время доля запросов, направленных на оценку и оптимизацию расходов, со стороны клиентов компании (покупателей и инвесторов доходоприносящей недвижимости) значительно увеличилась», – рассказывает Елена Погостнова, руководитель отдела оценки компании «МИЭЛЬ – Коммерческая Недвижимость».

Любая экономия на обслуживании здания неизбежно приводит к ухудшению его состояния, т. е. частично и к понижению капитализации. «От субподрядчиков пока не отказывались, но после Нового года будем исходить из обстановки», – уклончиво комментируют ситуацию управляющие компании. «Бюджетируя объекты на следующий год, мы предусмотрели снижение расходной части на эксплуатацию, которое позволит нам при возможном снижении валовой выручки от аренды (на данный момент его предсказать сложно) не снижать доходность объекта в целом», – уточняет Олег Коронцевич. Между тем затраты на эксплуатацию торговых и офисных центров за последние месяцы существенно возросли и в некоторых случаях, по данным ГК «Торговый Квартал», могут достигать 30% от арендных сборов. «При этом арендаторы все чаще требуют отношений, при которых размер арендной платы зависел бы от их выручки, – отмечает Олег Мухо, заместитель директора департамента развития холдинга ГК «Торговый Квартал». – В то же время никто из арендаторов не хочет обсуждать переход на взаимоотношения по возмещению затрат на эксплуатацию по системе open book. Но невозможно все последствия сегодняшней макроэкономической ситуации взвалить на плечи арендодателя». Реальным выходом из ситуации эксперту видится полное разделение рисков, что связано с переходом сборов платежей от аренды в виде процента от валового дохода и полное возмещение эксплуатационных и коммунальных затрат объекта со стороны арендаторов.

В целом УК не считают себя вправе паниковать и просчитывают варианты развития событий, а также концентрируют усилия на повышении доходности проектов за счет изыскания иных источников прибыли – даже те, кто имел полное право повысить уровень арендной платы в соответствии с договорами. Прежде всего речь идет об увеличении сдаваемых площадей: простой анализ возможной перестройки некоторых помещений вкупе с активной позицией УК в реализации идей могут дать ощутимый прирост доходов. Евгений Петров, директор и руководитель ТРЦ «Домодедовский» (ЗАО «Холдинговая компания Автобан и Ко») рассказывает, что меры УК «Домодедовского» скорее оперативные, чем экстренные. «Даже в среднесрочной перспективе планы сегодня могут быть только стандартными, то есть несвоевременными и неэффективными или же «векторными» – ориентировочными, – поясняет г-н Петров. – Слишком много факторов и сценариев дальнейшего развития кризиса, недостаточно информации и здравой аналитики для построения действенных планов». Администрации этого ТРК уже удалось увеличить сдаваемые площади на 65 кв. м. «И это оказались весьма высокооплачиваемые «квадраты», несмотря на изначально грамотную, на наш взгляд, концепцию, – подчеркивает г-н Петров. – Кроме того, мы быстро сформировали целое дополнительное доходное подразделение – службу разгрузки товаров для арендаторов. Кроме весьма ощутимой финансовой рентабельности и минимума затрат при создании оно практически не требует оперативного управления за счет создания эффективной системы постановки задач внутри отдела». К слову, использование такой профессиональной службы и отсутствие сторонних неквалифицированных грузчиков позволило не только получать доход от оказания самой услуги, но и минимизировать число повреждений внутренней отделки комплекса и поломок лифтового оборудования – а соответственно, сократить затраты на ремонт. Все это позволило собственнику даже увеличить расходы на рекламу ТРК за счет собственных средств. «В следующем полугодии в рекламу запланировано вложить на 30% больше, – уточняет г-н Петров. – Считаем это действительно необходимой и реальной мерой в условиях прогнозируемого падающего потребительского спроса». Запланированные маркетинговые мероприятия в «DVI Холдинг» охватывают всю сеть объектов и направлены на сохранение покупательской лояльности и рекламную поддержку операторов ритейла. «Холдинг работает также в секторе офисной недвижимости и кинопоказа, однако эти сектора в зоне расположения объектов девелопера в ближайшее время не претерпят столь существенных изменений», – комментирует Татьяна Астер, генеральный директор R.E.M. Agency и вице-президент «DVI Холдинг» по вопросам PR и маркетинговой политики.

Что касается посещаемости работающих ТРК, то за сентябрь и октябрь снижения не наблюдается, и это внушает управляющим компаниям определенный оптимизм. Но если спрос не снизился, возможно, изменилась его структура – вероятнее, в сторону более дешевой потребительской корзины либо в сторону изменения потребительских приоритетов. Однако даже стабильные крупные якорные операторы, развивающиеся на собственные средства, опасаются снижения спроса, со слов президента «DVI Холдинг» Вячеслава Каминского. «Это заставляет проявлять гибкость при рассмотрении политики арендных платежей обе стороны – и девелоперов, и ритейл. Мы сейчас по пессимистическому сценарию прогнозируем для себя превышение стандартного семилетнего срока окупаемости проектов в свете объективных причин. А по оптимистическому сценарию – компенсацию текущей ситуации через активный рост доходности уже через полтора года, когда на рынке среди новых объектов будут только те, которые сдаются в эксплуатацию сейчас», – полагает г-н Каминский. Пока же реальное снижение цен (на 30–60% на торговую недвижимость, по данным Х5 Retail Group) коснулось только сделок купли-продажи. «Арендный рынок менее динамичен, – комментирует глава Х5 Retail Group Лев Хасис. – Но, надеюсь, и аренда начнет дешеветь: не должен гипермаркет платить за аренду больше 3% от выручки, а дискаунтер и супермаркет – более 5%...» И это будет оптимизация затрат уже для конечного пользователя площадей, но не для собственника, у которого из-за этого падает доход. Для последних здесь можно говорить только об увеличении актуальности оптимизации затрат.

В рамках эксплуатации ТРК большинство договоров с аутсорсерами долгосрочные – таким образом, кризис на их сроки никак не повлиял. «Скорее всего, возможная индексация выплат по этим соглашениям будет снижена до минимума», – прогнозирует г-н Коронцевич. По мнению эксперта, нецелесообразно снижать суммы договоров, поскольку это приведет к значительному ухудшению качества услуг. «Каких-либо кардинальных изменений в этой сфере мы пока не наблюдаем, – комментирует Марина Великорецкая, генеральный директор Colliers International FM. – Однако ряд субподрядчиков по офисам и торговым комплексам уже объявили о намерении поднять расценки на свои услуги в следующем году как минимум на 10%. Это решение, мягко говоря, вызывает недоумение, потому что, на наш взгляд, объективных оснований тому нет». «DVI Холдинг», напротив, ведет переговоры по дисконтированию услуг подрядчиков по всем направлениям. ГК «Ташир», по словам его пресс-секретаря Ирины Каграмановой, также ведет переговоры с субподрядом, жестко торгуясь по стоимости услуг.

Операторы гостиничной недвижимости пока заняли выжидательную позицию и в большинстве случаев отказываются «комментировать кризис».

Зачистка и санация

В опрошенных управляющих компаниях пока не предвидится сокращение персонала. В условиях кризиса Colliers International FM не станет прибегать к этой мере. «Формируя команду для обслуживания объекта, мы всегда исходим из принципа экономической достаточности: с одной стороны, не стремимся раздувать штат сверх необходимого для стабильной, бесперебойной, комфортной жизнедеятельности здания. Но и ни в коем случае не занижаем количество сотрудников», – рассказывает Марина Великорецкая. Однако контроль и требования к персоналу практически повсеместно усилились. «DVI Холдинг» пересматривает функциональную нагрузку по имеющимся в компании позициям в сторону увеличения и усложнения по составу. Впрочем, по словам Вячеслава Каминского, «легко не было никогда»: «Но сейчас мы готовы быть еще более гибкими, еще более оперативными в достижении качественных результатов управления объектами». «Никаких сокращений наша компания не проводила, – комментирует Евгений Петров. – Скорее происходит некоторая реструктуризация с целью повышения оперативности и продуктивности работы структурных подразделений за счет четкого и простого алгоритма действий при различных сценариях дальнейшего развития событий». А по мнению Олега Коронцевича, в противостоянии кризису исчезнет наиболее неэффективный вид управления – когда девелопер сам выполняет функции УК.

Одновременно с каждым днем все явственнее чувствуется феномен «рынка покупателя»: число выставленных на продажу объектов и проектов на всех стадиях реализации и во всех регионах весьма ощутимо растет, вследствие чего возникает возможность рассматривать к приобретению blue chip-предложения и даже торговаться по цене. Татьяна Астер полагает, что наступившая «экономическая пауза роста» позволяет всем компаниям взять тайм-аут для оптимизации бизнес-процессов проектов – на решение данной задачи было очень сложно выделить организационные ресурсы в условиях активного роста: «Те компании, которые всегда ставили показатель рентабельности собственных объектов во главу угла, имеют сейчас всю ту же устойчивую «почву» под ногами». В любом случае существенной экономии по строящимся и тем более уже работающим объектам достигнуть будет сложно, признаются участники рынка. Серьезное снижение бюджета предполагает глобальные изменения в концепции проекта, сокращение формата, переход на фазовый процесс строительства объекта и т. д. А это не быстрые решения.