Кластер Варшавский – удельное княжество

Кластер Варшавский расположен на юге Москвы и ограничен с севера и юга Балаклавским проспектом и МКАД, на западе Битцевским парком, а на востоке железнодорожными путями Курского и Павелецкого направлений. Этот спальный район (площадью 2205,4 га) входит в десятку самых густонаселенных кластеров Москвы, численность населения составляет 314 840 человек.

Следует сказать, что Варшавский является одним из самых (если не самым) изолированных кластеров: по всей его протяженности лесопарковая зона и железнодорожные ветки делают невозможным переезд в другие районы. Даже через северную его границу – Балаклавский проспект – можно перебраться только в одну сторону. Поэтому выехать из кластера в другие районы возможно либо через центр столицы, либо через вечно загруженную МКАД. Даже единственная «ниточка», выходящая за пределы кластера на восток, – ул. Подольских Курсантов – упирается в железную дорогу.

Эта «труднодоступность» вкупе с не самым обеспеченным населением (средний доход жителей кластера составляет около 29 тыс. рублей в месяц на человека, что несколько ниже среднего показателя по Москве) определила невысокую престижность района. Дело усугубляется еще и наличием большого количества промышленных зон. Их доля достигает чуть ли не 50% от площади кластера. Производственно-складская зона занимает территорию от Балаклавского проспекта до ул. Подольских Курсантов западнее Варшавского шоссе, а также большую часть площади между ул. Академика Янгеля и МКАД. Обособленность кластера от остальных районов столицы с лихвой окупается хорошей транспортной инфраструктурой внутри. С севера на юг две крупные магистрали – Варшавское шоссе и Чертановская улица – делят территорию на три примерно равные части. С запада на восток, примерно на одинаковом расстоянии от МКАД и Балаклавского проспекта, через весь кластер проходит ул. Красного Маяка, переходящая в ул. Подольских Курсантов. Таким образом, дорожная сеть выглядит крайне привлекательной. Впрочем, это лишь на первый взгляд. Ведь отсутствие альтернативных маршрутов через соседние кластеры приводит к тому, что на всех перечисленных крупных улицах можно наблюдать круглосуточную пробку. По сути, Варшавское шоссе – единственная дорога, по которой жители кластера могут проехать в центр или, наоборот, в область. Когда надо попасть на юг Московской области, этим шоссе пользуются не только жители Варшавского, но и других районов, например, Южного и Северного Бутово, а также одного из самых крупных подмосковных городов – Подольска. Кроме того, весьма существенный автомобильный поток дают многочисленные промзоны. А вот с городским транспортом дела обстоят намного лучше: на территории кластера расположено целых пять станций Серпуховско-Тимирязевской линии метрополитена: «Чертановская», «Южная», «Пражская», «Ул. Академика Янгеля» и «Аннино». Конечно, введение в действие Бутовской линии легкого метро добавила пассажиров в вагоны «серой» ветки, тем не менее ситуация здесь гораздо лучше, нежели во многих спальных районах.

Жилой фонд кластера Варшавский представлен в основном высотными 13-этажными панельными домами массовых серий. Основной год постройки жилья в кластере – 1977-й. Как и многие новые районы Москвы «брежневского» периода, кластер застраивался комплексно, с развитой по тем временам инфраструктурой. В районе расположены 54 школы, 80 детских садов и 19 медицинских учреждений.

Как следует из всего вышесказанного, свободных участков для массовой застройки (как это было, например, в Южном Бутово или Марьино) в кластере нет. Тем не менее новое строительство ведется достаточно активно – в последние 5 лет возведено 25 новостроек, которые составляют чуть менее 10% от общего объема жилого фонда кластера. А поскольку основная часть новостроек предназначена для коммерческой продажи, кластер постепенно заполняется жителями с высоким доходом.

«Торговля – двигатель прогресса»

Особенности кластера – густонаселенность, обособленность, загруженность дорог и «спальное» назначение – сказались и на развитии коммерческой недвижимости. Вполне естественно, что самым развитым в районе является торговый сегмент.

Торговая недвижимость занимает огромные территории в районе станций метро «Пражская», «Южная», «Аннино», «Ул. Академика Янгеля». При этом следует отметить, что торговля представлена как современными концептуальными площадями, так и огромными «многопрофильными» и «узкоспециализированными» крытыми рынками.

В кластере расположены несколько крупных ТЦ: «Ритейл Парк», «Аэробус», «Глобал Сити» (1 и 2), «Пражский пассаж» и др. Помимо этого, заявлено еще несколько проектов торговой недвижимости: «Мосмарт» у метро «Ул. Академика Янгеля», торговый центр в составе жилого комплекса «Авеню 77» площадью 35 тыс. кв. м, ТЦ «Курс» (40 тыс. кв. м). Все указанные объекты скорее относятся к районным и окружным и удовлетворяют потребности жителей кластера. Крупных региональных и суперрегиональных современных проектов в районе нет. Кроме того, существуют проекты, которые позиционируются как специализированные. В частности, «Электронный рай» рядом с метро «Пражская».

Стоит отметить, что одной из особенностей кластера является своего рода уникальность торговых объектов: так, например, «Ритейл Парк» – пока единственный торговый центр подобного формата на территории Москвы, а «Аэробус» – один из немногих в столице концептуальных специализированных детских центров. Обеспеченность жителей кластера концептуальными торговыми площадями в торговых комплексах составляет около 350 кв. м на 1000 жителей района, что приблизительно на 25% выше, чем средняя обеспеченность по Москве.

Наряду с современными ТЦ в кластере широко представлены и торговые объекты, являющиеся, по сути, крытыми рынками. В качестве примера можно привести «торговый центр» у метро «Южная». Подобные торговые объекты предлагают товары низкой ценовой категории и во многом ориентированы не столько на жителей кластера, сколько на приезжих из Московской области или других городов Центральной России. Потоку покупателей способствуют и междугородные автобусы, которые приходят к метро «Анино», «Пражская» и «Южная».

Офисный сегмент в кластере Варшавский, в отличие от торгового, развит крайне слабо. На территории района нет ни одного более или менее крупного объекта офисной недвижимости. В настоящее время ведется строительство бизнес-парка Solusion общей площадью 65 тыс. кв. м – он станет самым значимым проектом офисной недвижимости в Варшавском. Такое положение вполне логично, если принять во внимание плохую транспортную доступность и обилие промзон: для представительских офисов местоположение не самое удачное. Впрочем, в этих самых промзонах офисная недвижимость все-таки понемногу развивается. Некоторые административные здания после реконструкции открываются как офисы с современной «начинкой». Правда, внешний вид и расположение этих зданий остается малопривлекательным, поэтому площади там арендуют для бэк-офисов компаний, которых устраивает невысокая цена данных предложений. Что же касается комплексной реконструкции промзон кластера – на сегодняшний день таких проектов не заявлено.

Предложения и цены

Неравномерное развитие различных сегментов рынка коммерческой недвижимости в Варшавском отражается и в объеме предложения, и в ценах на рынке купли-продажи, и в арендных ставках.

Так, в I полугодии 2008 года на рынке купли-продажи экспонировалось всего 5 офисных помещений, тогда как количество предлагаемых торговых помещений было в 4 раза больше. При этом средняя стоимость квадратного метра торговых помещений по результатам I полугодия текущего года почти вдвое превышает цену в офисном сегменте ($8181 против $4015). Кстати сказать, и рост стоимости торговых площадей в разы превышает скорость удорожания офисов: за год средневзвешенная цена в торговом сегменте увеличилась примерно на 75%, тогда как офисы подорожали лишь на 29%.

Самые дорогие торговые помещения, выставленные на продажу в I квартале 2008 года, располагались на первой линии Варшавского шоссе. Стоимость 1 кв. м достигла $19–20 тыс. Самое дорогое офисное помещение стоило в I полугодии текущего года всего $4800/кв. м. Торговую недвижимость по стоимости почти догоняют помещения свободного назначения. Их средневзвешенная цена, по данным на ноябрь 2008 года, составила $7407/кв. м, при этом именно в данном сегменте наблюдался максимальный рост цен в кластере – за год ПСН подорожали почти вдвое. Впрочем, удивляться тут не приходится: в большинстве случаев помещения свободного назначения пригодны для использования в качестве стрит-ритейла.

Производственно-складской сегмент кластера по стоимости достаточно стабилен на протяжении всего прошедшего года. Средняя стоимость, по результатам I полугодия 2008 года, составляет $2592/кв. м. Таким образом, складской сегмент Варшавского явно находится в «отстающих»: ведь если брать в целом по Москве, то именно помещения производственно-складского назначения подорожали более всего. Вероятно, интерес к редевелопменту промзон в данный кластер пока не пришел. А привлекательность использования существующих объектов в прежнем назначении несколько проигрывает современным логистическим комплексам, которые в настоящее время возводятся на Варшавском и Каширском направлениях Московской области, однако являются привлекательными с точки зрения расположения в границах города. Если говорить о рынке аренды, то «разрыв» между торговыми и офисными площадями не столь велик. По результатам III квартала 2008 года, средняя стоимость аренды офисов составляет $797/кв. м в год, для торговой недвижимости средняя ставка аренды зафиксирована на уровне $1077/кв. м в год. Средняя ставка аренды производственно-складских площадей составляет $264/кв. м в год.

Перспективы после кризиса

Будущее кластера Варшавского, по всей видимости, связано с реновацией огромных территорий промзон. Эти территории могут быть перспективными и с точки зрения строительства жилых микрорайонов, и с точки зрения образования деловой зоны. Сложная ситуация с транспортной доступностью может несколько улучшиться после завершения работ на участке Варшавского шоссе, непосредственно за МКАД. Эти работы уже ведутся и вскоре должны закончиться. К тому же офисные площади могут быть ориентированы на «местных» бизнесменов, которым будет удобно размещение офиса в кластере их проживания. Конечно, на сегодняшний день кризис несколько отодвигает перспективы планирования и реализации подобных проектов.