Крах больших надежд

Начало года ознаменовалось резким увеличением количества заявленных проектов. В большинстве городов прогнозировалось многократное увеличение площадей. Естественно, динамичнее всего развивалась торговая недвижимость. Так, по данным «Индэст-девелопмент», в 2008–2009 гг. должно было закончиться строительство 15 проектов торговых центров общей площадью более 700 тыс. кв. м. В Самаре в этом году компания X5 Development ввела в эксплуатацию ТЦ «Ипподром» (70 тыс. кв. м), здесь же на рынок вышел ТЦ «Мост» (27 200 кв. м). В Уфе «РосЕвроДевелопмент» ведет строительство ТЦ «Планета» (120 тыс. кв. м), ориентировочный срок сдачи – 2009 год. IKEA инвестировала 4,3 млрд. рублей в строительство в Саратове. Итальянский архитектор Данте Бенини заявил о намерении возвести в Нижнем Новгороде жилой и торговый комплекс Globe Town, по площади сравнимый с нью-йоркским Манхэттеном.

Стал подтягиваться и рынок офисной недвижимости, находящийся в большинстве городов Поволжья в зачаточном состоянии. В Самаре до конца 2008 года планировалось ввести около 190 тыс. кв. м. офисных площадей, 147 тыс. из которых заявлены как класс A. Особенно выделяется СТОЦ «Вертикаль» (девелопер – ЗАО «ЭлТраст»). Это самое высокое здание в Самаре (100 м, 27 этажей, эксплуатируемая кровля, вертолетная площадка). Общая площадь объекта – 41,6 тыс. кв. м, площадь бизнес-центра – 14 тыс. кв. м.

В Перми речь шла о 192 тыс. кв. м офисных помещений, находящихся в разной степени готовности. Это проекты «Российского индустриального альянса» (РИАЛ): бизнес-центр Green Plaza (18-этажное здание площадью 44 тыс. кв. м). «Стройинвестиндустрия» планировала к концу года закончить БЦ класса А Зенит (площадь – 25,6 тыс. кв. м). В районе библиотеки имени Горького ЗАО «Аквамарин» строит БЦ «Парма-сити» (25-этажное здание класса А площадью 80 тыс. кв. м). В Нижнем Новгороде масштабный проект «Стрелка Сити» летом нашел инвестора в лице компании «Макромир». До этого в проекте участвовал только столичный девелопер «Баркли», через свою региональную «дочку» – Фонд развития Нижегородской области. В Самаре был заявлен проект «Самара Сити». Стали просыпаться и города с населением меньше миллиона, где фактически вообще не было современных офисов. Так, в Набережных Челнах к 2009 году ожидалось увеличение общего объема площадей в четыре раза. При этом к вводу было запланировано всего три объекта общей офисной площадью 21 500 кв. м. В Пензе доля площадей класса C на рынке должна была сократиться с 80 до 50% за счет появления более качественных площадей.

Благодаря развитию торговой недвижимости стал подтягиваться и логистический рынок. О крупных проектах в Поволжье заявили звезды индустриальной недвижимости. Словом, в ближайшее время Поволжье должно было выйти на новый уровень. Однако неожиданно грянувший кризис спутал все планы. Так, на складском рынке большинство компаний решили повременить с освоением региона. «Евразия Логистик» пока ограничила свою работу проектами в высокой стадии готовности и сконцентрировалась на складском комплексе в Казани, отложив на время работу над проектом в Саратове, пока находящемся в «бумажной» стадии. Megalogix замораживает проект в Уфе. Наиболее устойчивым оказался проект «Свияжского межрегионального мультимодального логистического центра», который разместится в акватории Волги возле населенного пункта Нижние Вязовые. Причина очевидна – это первый проект подобного уровня, который строится полностью на бюджетные ассигнования. Как отметил премьер-министр Татарстана, «Свияжский межрегиональный мультимодальный логистический центр» – один из крупнейших логистических центров федерального значения, он включен в ФЦП «Модернизация транспортной системы России на 2006–2010 годы», а также в ФПЦ «Развитие транспортной системы России на 2010–2015 годы.

Остановилось огромное количество строек. Например, в Самаре, по оценкам специалистов, из-за проблем с финансированием могут быть сорваны сроки открытия 60–70% всех заявленных коммерческих объектов. Так, самарская «Индэст-девелопмент» заморозила строительство 30–40 объектов торговых и бизнес-центров на нулевой стадии, направив все ресурсы на проекты в высокой стадии готовности: бизнес-центры «7-я авеню» (10 тыс. кв. м), «Волга-плаза» (11 250 кв. м), торговый центр «Мягкофф-2» (10 тыс. кв. м) и банковско-офисный центр (6000 кв. м).

X5 Retail Group вынуждена была заморозить строительство крупнейшего в Самаре молла на 215 тыс. кв. м (инвестиции – около $180 млн., срок – к 2010 г.).

В Ульяновской области DARS-Development готова заморозить строительство торгово-развлекательного центра (ТРЦ) «Аквамолл» (115 тыс. кв. м, инвестиции – 4,5 млрд. руб.), а местная «Максима-Х» – строительство ТРЦ «Пушкаревское кольцо» (17 500 кв. м, инвестиции – около $40–50 млн. Компания «Вестер Ритейл» отказалась от дальнейшей экспансии в Татарстан и выставила на продажу участок в Набережных Челнах. Группа РТМ заморозила строительство ТЦ в Самаре, который планируется выставить на продажу.

Судьба масштабных проектов весьма проблематична. Например, пока группа компаний «Уран» отложила до лета следующего года выход на строительную площадку комплекса «Самара-Сити». Слова некоторых экспертов о том, что в условиях кризиса удобнее всего строить офисные центры городах с населением в полмиллиона человек, кажутся странными. При этом если еще в сентябре банки кредитовали строителей и девелоперов под 15–20% годовых, то к ноябрю ставки выросли на 30%.

Помимо финансовых проблем на развитии проектов сказываются и правовые вопросы. Проведенная прокуратурой летом масштабная проверка 130 торговых объектов на территории городов Самара, Тольятти, Чапаевск, Жигулевск, Отрадный, Октябрьск, Сызрань Новокуйбышевск выявила серьезные нарушения в нескольких десятках торговых офисных центров. Чаще всего встречаются отсутствие разрешительной документации и случаи неправомерного использования объектов. Прибавим сюда и крайне непрозрачный рынок земли. А особенности административного ресурса таковы, что федеральные игроки, пытающиеся выйти в Поволжье, нередко сталкивались со значительными трудностями. Прогрессивной тенденцией этого года стал тот факт, что администрация многих городов-полумиллиоников, доселе закрытых для игроков со стороны, пошла навстречу федеральным инвесторам. Однако кризис заставил большинство по своей воле отказаться от экспансии. Тем не менее будущее рынка во многом зависит именно от позиции местных властей. Пока кинуты пробные камни. В частности на заседании совета по инвестициям Ульяновской области было принято решение внести в список приоритетных инвестиционных проектов два торговых центра, строящихся компанией Finstar Properties в Ульяновске (площадь проектов – 15 тыс. и 10 тыс. кв. м, суммарные инвестиции – $43,5 млн.)

Сегодня картина выглядит следующим образом: наиболее развитый рынок торговой недвижимости зрелищно обваливается. Офисы, гостиницы, индустриальная недвижимость понесли гораздо меньшие потери потому, что в большинстве городов эти сегменты только начинали просыпаться. Пока игроки, работающие в Поволжье, как и все прочие, учатся работать в условиях полной неопределенности и с замиранием сердца вглядываются в мутную реку мировой экономики. Ответа на главный вопрос – «когда все это кончится» нет ни у кого.