Игра вслепую

За красной линией

Одним из наиболее ярких событий этого года стала проведенная прокуратурой масштабная проверка 130 торговых объектов на территории Самары, Тольятти, Чапаевска и еще ряда городов. Под удар попало несколько десятков торговых центров. Среди них – самарские ТЦ «Опера», «Поляна» , «Победа». Основные нарушения: незаконное строительство без правоустанавливающей документации на земельный участок, а также факты неправомерного использования земельных участков хозяйствующими субъектами не только на этапе строительства и реконструкции, но и при эксплуатации объектов.

Как сообщает пресс-служба прокуратуры Самарской области, «в Самаре на самовольно занятых земельных участках ООО «Стройград» осуществляет строительство 7-этажного торгово-офисного центра в Промышленном районе; ООО «Содружество-Л» в Советском районе ведет реконструкцию культурно-развлекательного центра «Весна»; ООО «Коммерческая фирма «АТТИС» – строительство и эксплуатацию торгово-офисного центра в Ленинском районе». Кроме того, в ходе проверок выявлены нарушения требований ст. 51 Градостроительного законодательства РФ (осуществление строительства, реконструкции капитальных объектов без разрешения на строительство).

Для людей, знакомых с поволжскими реалиями, результат прокурорской проверки не стал потрясением. Проблемы у девелоперов с законом возникали регулярно. Один из наиболее ярких случаев судьба самарского ТЦ «Мелодия» (пересечение Московского шоссе и ул. Андрея Бубнова). В декабре 2003 года постановлением главы Самары, Георгия Лиманского, был утвержден акт о выборе земельного участка под строительство торгового центра площадью 10 тыс. кв. метров в районе пересечения Московского шоссе и ул. Андрея Бубнова. В 2005 году выдано разрешение на проектирование центра. Однако в 2006 году мэрия отменила все ранее выданные постановления.Застройщик – ООО «Мелодия» – обратился в арбитражный суд, который в 2007 году признал действия мэрии Самары незаконными и обязал городскую администрацию выдать разрешение на строительство. Мэрия процесс выдачи разрешения затягивала, и только после вмешательства прокуратуры в марте этого года застройщик наконец-то получил необходимый документ. В конфликте активно участвовали местные жители и поддержавшая их заместитель председателя самарской Думы Татьяна Братчикова.

3 июля 2008 года «враждующие» стороны собирались встретиться для переговоров, но попытка успехом не увенчалась. Далее заместитель главы города Сергей Арсентьев вынес постановление №558, от 30.07.2008 года «Об отмене разрешения на строительство универсального магазина с пристроенной подстанцией». 11 сентября владелец ООО «Мелодия» Дамир Салахов подал в следственный комитет заявление о возбуждении уголовного дела в отношении лиц, виновных в причинении вреда ООО «Мелодия». А в ноябре 2008 депутат губернской Думы Михаил Родионов направил запрос в СУ СК при прокуратуре РФ с требованием возбудить уголовное дело против чиновников самарской мэрии.

По мнению господина Родионова, на заседании Комитета по вопросам строительства и земельным отношениям гордумы, которое прошло в июне этого года, депутатами было незаконно отменено разрешение на строительство торгового центра. «Меня как депутата Самарской губернской думы волнует, что по вине незаконных действий мэрии бюджет города может потерять огромные суммы, так как застройщик имеет право взыскать в судебном порядке убытки, которые он понес за более чем два года задержки начала строительства», — говорится в депутатском запросе.

Не «отстает» от своего соседа и Тольятти, где в 2008-м внимание общественности сконцентрировалось на СХ ЗАО «Россия», являющегося собственником свыше 3 тыс. га земли сельскохозяйственного назначения. Сейчас компания активно распродает земельные участки, принадлежащие ей на весьма сомнительных основаниях. Естественно, что это препятствует дальнейшему продвижению ряда местных игроков, одним из которых стал Владимир Яркин, депутат самарской областной Думы и президент холдинга «АвтоТрейд».

Комментируя ситуацию, он указал, что подобную проблему может решить только тольяттинская администрация. «На мой взгляд, мэрия просто обязана воспользоваться своим правом выкупа этих земель для перевода их в муниципальную собственность, – заявил он. – Впоследствии это позволит нормально формировать земельные участки, выставлять их на торги и планировать застройку городской территории».

Чужим здесь не рады

Земельные скандалы давно уже не новость и в других регионах Поволжья. В мае этого года жители одного из районов Ульяновска выразили протест против незаконного строительства двух домов, возводимых депутатом городской Думы Николаем Абрамовым. «На руках у застройщика имеются только документы на землю, разрешения на строительство нет. И хотя заместитель мэра Александр Букин признал строительство незаконным, работы продолжаются», – рассказывает Александр Брагин, глава ульяновского регионального отделения Российского народного демократического союза.

Такая ситуация на рынке не может не беспокоить действующих на нем игроков. «Для девелоперов сегодня очень трудно подыскать перспективные участки

(1,7–2 га), – рассуждает директор пензенского ФГП «Добродом» Александр Калдамасов, – говорить об их доступности практически не приходится». И так считает не только он. Например, заместитель генерального директора автономной некоммерческой организации «ИКЦ Бизнес-Тезаурус» Евгений Литвак заметил, что около 50% предпринимателей, занятых в строительной отрасли, отмечают, что им часто приходится сталкиваться с непреодолимыми препятствиями в виде громоздкой процедуры оформления земли и всевозможных бюрократических проволочек.

Особенно остро эта проблема стоит перед девелоперами из других регионов и стран, поскольку они не знают особенностей местного рынка и не имеют в регионе нужных связей. Известны случаи, когда местная администрация, занимаясь девелопментом самостоятельно, не допускала в регион застройщиков из столицы. «Одному из наших клиентов выделили в регионе участок с плохим грунтом, – рассказывает Юлия Никуличева, директор отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle. – Он постоянно проседает, так как находится в пойме реки. Впрочем, для «пришельцев» подобная «история» не новость: они не имеют возможности быстро вникнуть во все нюансы, чем, как мы видим, местные власти иногда и пользуются».

Подобную картину чаще всего можно наблюдать в городах-миллионниках. В частности, в Самаре из иногородних застройщиков на рынок смогли выйти лишь единицы. В их числе можно отметить «БЭЛ-Девелопмент», «ЛВН-Девелопмент» и IKEA. А вот такой крупный игрок на этом рынке, как Mirax Group, реализовать проект по строительству торгового центра не смог. Еще раньше свернула свою деятельность и московская ГК «СУ-155».

Недавно ситуация начала меняться к лучшему. Как отметил, вице-президент московской ADG-Group Григорий Печерский, в городах с населением 400–500 тыс. человек его компания, как правило, встречала содействие со стороны местной администрации. «Правда, подобная ситуация возникает лишь в тех случаях, когда девелопер намерен прийти в регион с готовым проектом, а не просто купить землю», – уточнил г-н Печерский.

Впрочем, последние события на финансовых рынках встали кованым сапогом на грудь позитивным начинаниям администрации. Чтобы проникнуть в непростой Поволжский регион, федеральным компаниям, готовым работать в условиях кризиса, придется создавать альянсы с местными игроками, владеющими интересными участками и имеющими связи с местной администрацией. Последние также остаются в выигрыше, получая финансовые ресурсы со стороны.

Степень риска

Даже в условиях кризиса, по словам экспертов, земля остается одним из наиболее надежных активов. Если, конечно, заблаговременно проверить статус и назначение приобретаемого участка. Девелопер может содержать собственную команду юристов, а может нанять специалистов со стороны – в любом случае юридическая чистота обойдется достаточно дорого. «Беглая проверка истории 15 соток земли стоит около $1 тыс., – говорит Владислав Даточный, гендиректор ульяновской компании «Дельфин-Девелопмент». – А правовой аудит участка, площадь которого измеряется несколькими гектарами, обойдется не меньше чем в $30 тыс.».

Но даже это не гарантирует стопроцентного спокойствия. Приобретая на вполне законных основаниях участок, девелопер впоследствии может столкнуться с непредвиденными трудностями. Показателен затянувшийся конфликт, который уже третий год длится в Саратове. В 2005 году ООО «Скарабей» приобрело у МУП «Саратовводоканал» около 5 га земли под застройку жилого квартала. Но затем саратовская администрация землю нашла в заключенной сделке «слабое» место – на приобретенном «Скарабеем» участке сосредоточены стратегические для Саратова запасы подземных вод. Хотя у экспертов подобное заключение вызвало, мягко говоря, неоднозначную оценку. Это не помешало прокуратуре принять «обеспечительные меры» и строительство запретить.

Конечно, это скорее исключение из правил. Официальный путь покупки земли в большинстве случаев безопасен, только вот занимает порой слишком много времени. «По одному нашему участку оформление документов шло в течение года, по другому – почти четыре. Кто виноват в такой ситуации?» – задается вопросом Ольга Явкина, директор самарской СК «Спектр».

Нередко процедура оказывается настолько мучительной и долгой, что люди предпочитают просто избегать ее. «Скажем, в Тольятти сегодня есть два объекта, не принятых местными проверяющими органами – IKEA и «Парк Хаус», – рассказывает Андрей Сахаров, заместитель гендиректора тольяттинской финансово-строительной компании «Наш город». – Это не мешает им работать уже 1,5 и полгода соответственно».

«Третий» путь

Несовершенство системы землеотвода неоднократно подвигало законодателей к созданию новых схем, отражающих интересы как администрации, так и застройщиков. И вот, казалось бы, выход найден: земельные аукционы должны обеспечить процедуре публичность, а значит, и «чистоту». «Для застройщика данная схема работы хороша еще и тем, что в результате он получает уже готовый земельный участок, – подчеркивает президент ассоциации предприятий строительного комплекса «СредВолгСтрой» Сергей Кузнецов. – Теперь уже не нужно долго собирать необходимые разрешения, утверждать проект, самому заниматься подведением газа, воды и электричества».

Впрочем, практика показала, что аукционы имеют и ряд существенных недостатков. Директор «Добродома» охарактеризовал процедуру и как «очень долгую». По мнению директора московской Rodex Group Сергея Рыбакова, ситуация на рынке начнет меняться только тогда, когда земли с аукционов будут передаваться не фиктивным компаниям, собирающим в свой портфель земельные активы, а тем игрокам, которые на самом деле заинтересованы в развитии бизнеса на данной территории. Вскоре также выяснилось, что аукцион – довольно дорогое удовольствие. Многие претенденты на участок часто оказываются «вне игры» из-за слишком высоких цен. Средств порой не хватает даже у крупных игроков. Вдобавок в регионах нередко приходится сталкиваться и с «местными особенностями». Скажем, в Самаре участвовать в аукционах может только компания, проработавшая на рынке не менее пяти лет.

Большинство участников рынка сегодня убеждено, что будущее землеотвода именно за аукционами. Местным властям они позволяют пополнить бюджет, девелоперам – получить надежную, проверенную землю в пределах города. Отчасти поэтому аукционы в России сейчас стремительно набирают обороты: всего за несколько лет их количество выросло более чем в 10 раз. И Поволжье здесь не исключение.