Эпоха сомнений

По оценкам специалистов Becar Realty Group, на IV квартал 2008 года в столице заявлено к открытию 18 торговых объектов, совокупный объем нового предложения может составить порядка 1 410 300 кв. м. Таким образом, планируемый объем предложения на 1 января 2009 года – 5 342 458 кв. м. Однако, учитывая наметившуюся в последние годы тенденцию переноса сроков сдачи торговых объектов, в частности в связи с проблемами финансирования, данный показатель скорее всего не приблизится к запланированному уровню в 5 млн. кв. м. В Becar Realty Group также отмечают, что в III квартале 2008 года было введено в эксплуатацию два концептуальных торговых центра. Совокупная площадь открытых ТЦ составила 56 тыс. кв. м, что ниже показателя аналогичного периода предыдущего года на 50%. Таким образом, на 1 октября 2008 года общий объем предложения составил 3 932 158 кв. м. Аналитики из Colliers International отмечают, что из заявленных в 2008 году более 20 торговых центров общей площадью около 1580 тыс. кв. м на конец ноября на рынок вышли лишь 5, или 20% от общего заявленного предложения. На конец ноября общая площадь профессиональных торговых центров в Москве, по данным Colliers International, составила около 3780 тыс. кв. м (торговая площадь – 1 980 000 кв. м). Прирост торговых площадей за период с января по ноябрь составил 321 тыс. кв. м общей и 152 тыс. кв. м торговой площади.

Покупательский спрос населения пока остается на прежнем уровне, по оценкам экономистов, последствия кризиса будут ощутимы не сразу. Однако панические настроения, которые присущи населению во время разного рода кризисов, уже начались. Россияне начали закупать впрок. И ритейлеры зарабатывают на этом неплохую прибыль. Правда, официальными данными по уровню продаж ритейлеры делятся сейчас неохотно, поскольку многие торговые операторы уже начали обращаться к арендодателям с просьбами о снижении арендных ставок.

Аналитики предрекают период слияний и поглощений, такие розничные сети, как X5 Retail Group, «Магнит», и дочерние компании крупных международных сетей, например, Groupe Auchan SA и Metro AG, начали присматриваться к менее слабым игрокам. И это лишь начало, развитие экспансивными методами будет происходить не только в продуктовой рознице, но и во всех секторах торговли.

Строительство крупных торговых объектов заморожено. Смелые заявления и прогнозы делают лишь немногие девелоперы. Например, представители AFI Development заявили, что компания продолжит в краткосрочной и среднесрочной перспективе реализовывать три ключевых строящихся объекта: ТЦ «Тверская Застава», ТЦ Mall of Russia и проект на Озерковской Набережной ТЦ «Аквамарин» (фаза II и III), финансирование которых, по словам специалистов AFI Development, полностью обеспечено как собственными, так и заемными средствами. «Магазин Магазинов» недавно презентовала крупный проект ТРК «Авиапарк» в рамках застройки Ходынского поля на участке 14,35 га. Общая площадь здания 510 тыс. кв. м, из них торговая – 180 тыс. кв. м. В компании планируют привлечь покупателей будущего проекта широким перечнем известных международных и российских брендов в более чем 250 магазинах.

По оценкам аналитиков, сложнее всего решать проблемы с дальнейшим финансированием проектов будет в регионах. На данный момент инвесторы не готовы вкладывать средства в строительство региональных торговых центров из-за более низкой ликвидности и большей сложности получения проектного финансирования.

На фоне недоступности и удорожания кредитных ресурсов острые проблемы возникли не только у девелоперов, но и у ритейлеров. Волна технических дефолтов и банкротств по ряду причин начала сметать немало компаний, успешность ведения бизнеса которых не вызывала сомнения, в том числе «Арбат Престиж», «Алпи», «Гроссмарт», «Копейка», «Банана-Мама», «Эльдорадо», «Евросеть», «Аптека 36,6» и др. В условиях кризиса, по мнению экспертов, достаточно успешно развиваются гипермаркеты и дискаунтеры, например, «Ашан», Metro Cash & Carry, «Пятерочка», а также магазины электроники, такие как «Техносила», MediaMarket, «М.видео» и др.

Средние ставки аренды в 2008 году для операторов различных категорий составили: в торговой галерее – $1750–2540/кв. м в год, для якорных арендаторов – $200–300/кв. м в год, для street-retail – $1500–3000/кв. м в год. Некоторые арендодатели отказываются от фиксированной арендной ставки, привязывая ее к курсу доллара, пересматривают сроки договора аренды в сторону уменьшения. По неофициальной информации, арендные ставки в индивидуальных случаях снизились до 20–25%, так или иначе арендодатели уже начинают идти на уступки. На пике востребованности оказались торговые площади по 50–100 кв. м, даже крупные сетевые операторы пока приостанавливают поиск помещений большого метража.