Инвестиции: где деньги?

Конечно, уже тогда из регионов доносились слухи (не подтвержденные официальными заявлениями) о замораживании строек из-за отсутствия финансирования, да и в столице девелоперы жаловались на удорожание кредитов и сложности с их получением. Все признавали, что зависимость от внешнего финансирования делает компании более уязвимыми в условиях ухудшения ситуации на мировых финансовых рынках. Но о том, что ждет нас с приходом осени, никто и не помышлял.

Массовое изъятие средств иностранными инвесторами из российской экономики началось в сентябре – после войны с Грузией. Результатом оттока западных инвестиций стал сентябрьский обвал российского фондового рынка. Почти все немногочисленные российские компании-девелоперы, торгующиеся на Лондонской фондовой бирже, недосчитались значительной доли стоимости своих акций. Среди подешевевших компаний оказались такие «монстры» российского девелопемента, как ГК ПИК, AFI Development и «Система-Галс». Публичность этих компаний сделала их проблемы достоянием общественности, однако и для их коллег, которые не успели выйти на IPO, наступили тяжелые времена.

Одной из первых о проблемах отважно заявила Mirax Group. Глава компании Сергей Полонский рассказал о том, что Mirax Group замораживает реализацию перспективных проектов до стабилизации ситуации на финансовых рынках, т. е. в ближайший год не будет начинать строить новые проекты, сосредоточив весь финансовый ресурс на строящихся объектах. Еще одним потрясением для рынка (хотя и не неожиданным) оказалось заявление владельца Russian Land Шалвы Чигиринского о том, что компания откладывает строительство башни «Россия» на территории «Москва-Сити» на неопределенный срок – это первое официальное заявление о замораживании проекта в ММДЦ. Бизнесмен посетовал на то, что сегодня банки практически не выдают кредиты даже по высоким ставкам, и это делает реализацию столь масштабных проектов весьма проблематичной. Ранее г-н Чигиринский в поисках дополнительных средств продал за $156,7 млн. отель «Советский» и площадку под застройку на Ленинградском проспекте британской Sibir Energy (партнеру предпринимателя по нефтяному бизнесу).

Если у столь заслуженного деятеля московского рынка недвижимости возникают проблемы с привлечением финансирования, то остальным само собой приходится идти на жертвы для получения средств. Так, «Система-Галс» (не менее выдающийся игрок рынка недвижимости, в портфеле которого немало значимых для Москвы проектов) объявила о планах продать инвесторам до 50% от десяти крупных проектов из портфеля компании. Есть и другие желающие выручить денег, продав активы, хотя о свершившихся сделках в последние месяцы почти не слышно.

По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, объем инвестиций по итогам 10 месяцев 2008 года составил $6370 млн., что больше показателей прошлых лет (за весь 2007 год объем инвестиций составил $5260 млн., за 2006 год – $3607 млн.). То есть последние месяцы года не смогли перевесить тенденцию роста объема инвестиций в российский рынок, наблюдаемого вплоть до осени текущего года.

GVA Sawyer сообщает, что ставка капитализации по итогам III квартала 2008 года для объектов офисной недвижимости выросла на 1%, достигнув 10%. Для объектов торговой недвижимости ставка увеличилась на 0,5%, составив 10,5%. Ставка капитализации для объектов в регионах не определена, так как в настоящее время инвесторы эти объекты не рассматривают. Аналитики компании ожидают продолжения роста ставок капитализации в целом по рынку по меньшей мере до конца I полугодия 2009 года.

С начала осени инвесторы замерли в ожидании дальнейшего снижения стоимости земли и объектов недвижимости. В целом же приходится констатировать, что после нескольких лет относительной стабильности в мировой экономике мы вдруг видим, что денег нет ни у кого. Абстрагируясь от сложных законов экономики и вооружившись сравнительно простыми законами физики, попытавшись условно применить какой-нибудь из законов сохранения – энергии, массы, импульса и т. д., приходим к выводу, что у кого-то все-таки деньги есть. И этот вывод позволяет нам надеяться, что если не к Новому году, то хотя бы к весне 2009 года эти деньги могут заявить о себе. Желаем всем участникам рынка недвижимости, включая журналистов, дождаться этого момента и встретить его во всеоружии – с новыми силами, идеями и проектами!