Назад
25 Декабря 2008, 8:31
Назовите знаковые тенденции 2008 года. Какие из них получат продолжение в 2009 году?
Борис Мошенский,
гендиректор Maris Properties in association with CB Richard Ellis
Ситуация на офисном рынке Петербурга напоминает 1997–1998 годы. Тогда перед кризисом, как и сейчас, вводились новые офисные центры, арендная ставка на помещения все время росла, а многие владельцы бизнес-центров стремились вывести за скобки аренды операционные расходы (так называемая система Triple net). Зато потом долгое время после кризиса – в 1999–2000 годы – царил рынок арендатора. Арендодатели бились за любого более-менее качественного арендатора, даже если этим компаниям была нужна совсем небольшая площадь.
В 2008 году ситуация, конечно, другая: офисный рынок Петербурга уже достаточно объемен, чтобы динамика сохранялась даже в условиях падения спроса. Но конкуренция между проектами, несомненно, обострится, и выиграет тот арендодатель, кто быстрее пойдет навстречу требованиям арендатора, а не будет до последнего пытаться сохранить условия, имеющие право на существование только на бурно растущем рынке.
Илья Еременко,
генеральный директор Praktis CB
В настоящее время наблюдается активный спрос на коммерческие объекты стоимостью 10–20 млн евро. Несколько сузились потребности в офисных площадях, однако вырос и продолжает расти спрос на офисы площадью 50–200 кв. м. Также мы заметили повышение интереса к размещению офисов в бизнес-парках, где в настоящее время арендные ставки на качественные площади несколько ниже, чем в традиционных офисных центрах. Все эти тенденции получат продолжение в будущем году.
Александр Шарапов,
президент Becar Realty Group
Тенденция 2008 года к строительству более качественных объектов, которая изначально появилась из-за высокой конкуренции, в 2009 году будет развиваться из-за кризиса. Конкуренция объектов усилится, поэтому в выигрыше останутся самые качественные из них.
Кризис заставит девелоперов более ответственно относиться к проработке концепции и системы продвижения проектов. Кроме того, возрастет роль управляющих компаний. Запланированный на 2009 год объем строительства коммерческой недвижимости существенно сократится, поскольку вести подобные проекты в условиях нестабильного рынка и отсутствия кредитных денег сложно и не всегда целесообразно.
Думаю, как и после 1998 года, девелоперы на время прекратят строительство бизнес-центров класса А, поскольку сейчас предложение на рынке велико, а спрос на эти площади стремительно падает. Как оптимист, надеюсь, что уже весной 2009 года мы достигнем дна кризиса и к лету рынок стабилизируется и начнет расти. Однако сокращение объемов строительства приведет к тому, что через два-три года может произойти ценовой скачок: появится спрос на коммерческие площади, но удовлетворить его будет проблематично, поскольку лишь немногие заявленные к вводу в 2010–2011 годах объекты получают сегодня проектное финансирование или строятся на собственные средства девелоперов.
Ирина Солонова,
директор департамента консалтинга GVA Sawyer SPb
Если рассматривать такой показатель активности девелоперов, как количество заявленных проектов, то можно привести следующие цифры. В марте 2008 года были анонсированы проекты офисной недвижимости общей площадью свыше 1 млн кв. м. В июле эта же цифра составила 800 тыс. кв. м. В августе – 400 тыс., в сентябре – 750 тыс., если учитывать строительство крупного бизнес-парка компанией Setl City (без учета данного проекта – всего около 250 тыс.).
В октябре объем заявленных к реализации офисных площадей составил лишь 11 тыс. кв. м, при том что многие крупные игроки заявили о замораживании проектов (по минимальной оценке объем замороженных проектов превышает 600 тыс. кв. м).
Тем не менее следует отметить, что в этом году на офисном рынке появились проекты бизнес-парков. Заявлено о строительстве шести бизнес-парков общей площадью 1,5 млн кв. м. Безусловно, финансовый кризис сократит как спрос на офисы, так и финансовые возможности девелоперов, и многие из этих проектов не будут реализованы, или их сроки существенно сдвинутся, но интерес девелоперов к данному формату налицо.
Также необходимо отметить насыщение спроса на офисные площади в БЦ класса А. К вводу в 2008 и 2009 годах было запланировано свыше 500 тыс. кв. м офисных площадей класса А, что в 4 раза больше, чем на начало 2008 года. В текущей ситуации девелоперы будут вынуждены снижать арендные ставки как минимум на 10–20% для расширения спроса. В Петербурге пока не получила развития система расчета арендной платы Triple net, которая общепринята на западном рынке и уже популярна в Москве, – в условиях кризиса она могла бы стать логичным решением при внедрении политики оптимизации издержек.
Людмила Рева,
директор департамента брокерских услуг, ASTERA SPb
Единственное средство борьбы против кризисных явлений – продолжать работать. В первую очередь нужно избавиться от внутренней паники рынка, ведь на самом деле ничего неожиданного не происходит. Рынок был перегрет с 2006 года, цены продажи объектов коммерческой недвижимости и арендные ставки были завышены, и сейчас они просто снизились до нормального уровня, при котором обеспечивается адекватное соотношение цена – рентабельность бизнеса арендатора. Снижение активности и затянувшаяся пауза в работе рынка может грозить его обвалом.
Спасти рынок, выйдя из кризиса не только с минимальными потерями, но и с максимальными выгодами, – задача его профессиональных игроков.
Ольга Мицеловская,
гендиректор «Менеджмент компания БФА»
Я бы охарактеризовала первую «докризисную» половину 2008 года как период интенсивного развития рынка офисной недвижимости Петербурга:
Тенденции на будущее в краткосрочной перспективе – увеличение числа сделок купли-продажи готовых объектов коммерческой недвижимости, консолидация бизнеса, сильная дифференциация ставок аренды в зависимости от качественных показателей объектов, ротация арендаторов. В среднесрочной перспективе – значительное снижение предложения качественных офисов и рост ставок аренды. Ждем появления на рынке западных независимых УК и развития конкуренции на рынке услуг facility management и property management.
гендиректор Maris Properties in association with CB Richard Ellis
Ситуация на офисном рынке Петербурга напоминает 1997–1998 годы. Тогда перед кризисом, как и сейчас, вводились новые офисные центры, арендная ставка на помещения все время росла, а многие владельцы бизнес-центров стремились вывести за скобки аренды операционные расходы (так называемая система Triple net). Зато потом долгое время после кризиса – в 1999–2000 годы – царил рынок арендатора. Арендодатели бились за любого более-менее качественного арендатора, даже если этим компаниям была нужна совсем небольшая площадь.
В 2008 году ситуация, конечно, другая: офисный рынок Петербурга уже достаточно объемен, чтобы динамика сохранялась даже в условиях падения спроса. Но конкуренция между проектами, несомненно, обострится, и выиграет тот арендодатель, кто быстрее пойдет навстречу требованиям арендатора, а не будет до последнего пытаться сохранить условия, имеющие право на существование только на бурно растущем рынке.
Илья Еременко,
генеральный директор Praktis CB
В настоящее время наблюдается активный спрос на коммерческие объекты стоимостью 10–20 млн евро. Несколько сузились потребности в офисных площадях, однако вырос и продолжает расти спрос на офисы площадью 50–200 кв. м. Также мы заметили повышение интереса к размещению офисов в бизнес-парках, где в настоящее время арендные ставки на качественные площади несколько ниже, чем в традиционных офисных центрах. Все эти тенденции получат продолжение в будущем году.
Александр Шарапов,
президент Becar Realty Group
Тенденция 2008 года к строительству более качественных объектов, которая изначально появилась из-за высокой конкуренции, в 2009 году будет развиваться из-за кризиса. Конкуренция объектов усилится, поэтому в выигрыше останутся самые качественные из них.
Кризис заставит девелоперов более ответственно относиться к проработке концепции и системы продвижения проектов. Кроме того, возрастет роль управляющих компаний. Запланированный на 2009 год объем строительства коммерческой недвижимости существенно сократится, поскольку вести подобные проекты в условиях нестабильного рынка и отсутствия кредитных денег сложно и не всегда целесообразно.
Думаю, как и после 1998 года, девелоперы на время прекратят строительство бизнес-центров класса А, поскольку сейчас предложение на рынке велико, а спрос на эти площади стремительно падает. Как оптимист, надеюсь, что уже весной 2009 года мы достигнем дна кризиса и к лету рынок стабилизируется и начнет расти. Однако сокращение объемов строительства приведет к тому, что через два-три года может произойти ценовой скачок: появится спрос на коммерческие площади, но удовлетворить его будет проблематично, поскольку лишь немногие заявленные к вводу в 2010–2011 годах объекты получают сегодня проектное финансирование или строятся на собственные средства девелоперов.
Ирина Солонова,
директор департамента консалтинга GVA Sawyer SPb
Если рассматривать такой показатель активности девелоперов, как количество заявленных проектов, то можно привести следующие цифры. В марте 2008 года были анонсированы проекты офисной недвижимости общей площадью свыше 1 млн кв. м. В июле эта же цифра составила 800 тыс. кв. м. В августе – 400 тыс., в сентябре – 750 тыс., если учитывать строительство крупного бизнес-парка компанией Setl City (без учета данного проекта – всего около 250 тыс.).
В октябре объем заявленных к реализации офисных площадей составил лишь 11 тыс. кв. м, при том что многие крупные игроки заявили о замораживании проектов (по минимальной оценке объем замороженных проектов превышает 600 тыс. кв. м).
Тем не менее следует отметить, что в этом году на офисном рынке появились проекты бизнес-парков. Заявлено о строительстве шести бизнес-парков общей площадью 1,5 млн кв. м. Безусловно, финансовый кризис сократит как спрос на офисы, так и финансовые возможности девелоперов, и многие из этих проектов не будут реализованы, или их сроки существенно сдвинутся, но интерес девелоперов к данному формату налицо.
Также необходимо отметить насыщение спроса на офисные площади в БЦ класса А. К вводу в 2008 и 2009 годах было запланировано свыше 500 тыс. кв. м офисных площадей класса А, что в 4 раза больше, чем на начало 2008 года. В текущей ситуации девелоперы будут вынуждены снижать арендные ставки как минимум на 10–20% для расширения спроса. В Петербурге пока не получила развития система расчета арендной платы Triple net, которая общепринята на западном рынке и уже популярна в Москве, – в условиях кризиса она могла бы стать логичным решением при внедрении политики оптимизации издержек.
Людмила Рева,
директор департамента брокерских услуг, ASTERA SPb
Единственное средство борьбы против кризисных явлений – продолжать работать. В первую очередь нужно избавиться от внутренней паники рынка, ведь на самом деле ничего неожиданного не происходит. Рынок был перегрет с 2006 года, цены продажи объектов коммерческой недвижимости и арендные ставки были завышены, и сейчас они просто снизились до нормального уровня, при котором обеспечивается адекватное соотношение цена – рентабельность бизнеса арендатора. Снижение активности и затянувшаяся пауза в работе рынка может грозить его обвалом.
Спасти рынок, выйдя из кризиса не только с минимальными потерями, но и с максимальными выгодами, – задача его профессиональных игроков.
Ольга Мицеловская,
гендиректор «Менеджмент компания БФА»
Я бы охарактеризовала первую «докризисную» половину 2008 года как период интенсивного развития рынка офисной недвижимости Петербурга:
-
девелоперы успешно освоили различные способы привлечения финансирования в строительно-инвестиционные проекты (банковское кредитование, проектное финансирование, облигационные займы, привлечение частных западных инвесторов и фондов, IPO и пр.);
- на рынок начали выходить или были анонсированы качественные проекты с продуманными концепциями, удовлетворяющие современным стандартам офисной недвижимости;
- увеличилось предложение в сегменте офисов класса А, устранив ранее имеющуюся диспропорцию спроса и предложения;
- стабилизировались ставки аренды офисов по классам или качеству.
Тенденции на будущее в краткосрочной перспективе – увеличение числа сделок купли-продажи готовых объектов коммерческой недвижимости, консолидация бизнеса, сильная дифференциация ставок аренды в зависимости от качественных показателей объектов, ротация арендаторов. В среднесрочной перспективе – значительное снижение предложения качественных офисов и рост ставок аренды. Ждем появления на рынке западных независимых УК и развития конкуренции на рынке услуг facility management и property management.
Назад
Загрузка...