Александр Чупраков: «Сейчас чрезвычайно важно обмениваться информацией о конкретных сделках»

– Александр Анатольевич, как вы получили предложение возглавить ГУИОН?

– Предложение поступило от предыдущего руководителя ГУИОН Дмитрия Куракина. Мы с ним начали разговаривать на эту тему летом прошлого года, когда он перешел на должность заместителя председателя КУГИ, в которой курирует деятельность управления. Предложение было для меня неожиданным, и, естест­венно, потребовалось время, для того чтобы решиться на такую кардинальную смену деятельности. Ведь в соответствии с законом о государственных унитарных предприятиях я больше не имею права заниматься бизнесом и руководить компанией. Почему все-таки я это решение принял? Во-первых, мне есть на кого оставить «Невский Альянс». В начале этого года компании исполнилось 10 лет, она стабильно развивается. Я там не один, а с партнерами. Поэтому я со спокойной совестью передал управление в руки моему партнеру и первому заместителю Илье Пименову. Вторая причина заключается в том, что эта работа чрезвычайно интересна для меня в профессиональном плане. С точки зрения руководства предприятием это деятельность знакомая, но с точки зрения специфики этого предприятия, его роли в обеспечении стабильного оборота городской недвижимости эта должность, конечно, чрезвычайно ответственна. Город неслучайно рассматривал на нее человека из бизнеса. Ведь главная задача, которая сейчас стоит перед ГУИОН, – это подготовка к созданию рынка инвентаризационных услуг. 1 января 2010 года заканчивается переходный период применения закона «О государст­венном кадастре недвижимости», в соответствии с которым деятельностью по инвентаризации может заниматься неопределенный круг физических лиц, так называемых кадастровых инженеров. ГУИОН придется с ними конкурировать, и передо мной поставлена задача – в короткий срок подготовить управление к выходу на рынок, сделать его более эффективной и конкурентоспособной компанией.

– Конец года оказался богат на пе­­реход представителей бизнеса под государственный флаг. Стагнация делает работу в бизнесе неинтересной для профессионала?

– Не в моем случае. Дело в том, что над этим предложением я стал думать еще летом. Тогда никто и не предполагал, что мировой финансовый кризис выльется в кризис российской экономики. В чрезвычайно серьезный кризис доверия, при котором покупательская способность практически во всех сегментах рынка сойдет к нулю. Безусловно, я понимаю, что сейчас моим партнерам тяжело, но я в них уверен и уверен в будущем компании, поскольку мы через несколько кризисов уже прошли.

– Вы начали свою работу на рынке недвижимости в 1998 году. На ваш взгляд, этот новый кризис отличается от кризиса 98-го?

– С одной стороны, ситуации похожи, но с другой – в 1998 году кризис был в России. В то же время в остальном мире ситуация была достаточно стабильна. И мы понимали, что спрос и инвестиции, которых нет в России, могут прийти из-за рубежа. Сейчас ситуация тяжелая у всех. Не приходится рассчитывать на то, что Запад нам поможет. Поэтому те меры, которые предпринимают компании, связанные с уменьшением издержек, вполне оправданны. То, что сегодня многие компании вынуждены приостановить работу по новым проектам, лишнее подтверждение тому, что ситуация анализируется и решения принимаются правильные. Ведь если в ближайшие месяцы обстановка не изменится к лучшему, компаниям придется в полном смысле этого слова выживать.

– То есть в 98-м году компаниям было проще удержаться на плаву?

– Да, был определенный период, когда рынок замер. Но, как вы помните, долларовые цены были быстро переведены в рубли, и продажи продолжились. Многие застройщики при этом вынуждены были снижать цены, но тем не менее работа не останавливалась. Я помню, что наша компания в кризис вошла с несколькими жилыми объектами в историческом центре и, несмотря на кризис, эти проекты были успешно завершены. Мне представляется, что на сегодняшний день ситуация более серьезная. Хотя бы потому, что сложно прогнозировать, что будет дальше. Непонятна ситуация с платежеспособным спросом – никто не знает, когда он вернется на рынок. То, что он уменьшился, мы все понимаем, но он же не исчез, эти деньги все равно должны вернуться на рынок. Пока этого не происходит, поскольку покупатели ждут, что цены упадут. И каковы будут последствия формирования отложенного спроса, сейчас сказать достаточно сложно.

– Как вы думаете, как будут вести себя цены в 2009 году? По итогам 2008 года падение оказалось не столь существенно, составив в разных сегментах 5–10%...

– Действительно, цены упали ненамного, потому что пока нет объективных предпосылок для того, чтобы они падали. При этом про падение цен можно говорить только с определенного периода 2008 года, а именно с августа-сентября. В целом, за прошедший год будет зафиксировано повышение уровня цен относительно 2007 года. В частности, если на начало 2008 года среднее значение рыночной стоимости 1 кв. м квартир было на уровне 75 тыс. рублей, то к концу года данный показатель находился на уровне 90–95 тыс. рублей. Падение цен на рынке жилья началось с сентября и, по предварительным оценкам, в среднем составило около 10%. Похожую ситуацию можно наблюдать и на рынке коммерческой недвижимости. Сейчас заметна незначительная коррекция в сторону понижения арендных ставок на рынке бизнес-центров Санкт-Петербурга. Вместе с тем какой-то массовой ротации арендаторов, снижения уровня заполняемости и существенного уменьшения арендных ставок мы не наблюдаем. Что касается дальнейшей корректировки, то все будет зависеть от того, насколько будет меняться затратная часть, если мы говорим о строительстве. Вероятнее всего, нас ждет уменьшение стоимости стройматериалов и самих работ. Насколько упадут цены, сказать сложно, поскольку строительство – отрасль инерционная. Но понятно, что те профессионалы, которые сегодня есть на рынке, не готовы работать себе в убыток. Естественно, реализация будет проходить с какой-то минимальной, но плановой рентабельностью. Поэтому, на мой взгляд, и в этом году существенного понижения цен не произойдет. Более того, в среднесрочной перспективе мы столкнемся, скорее всего, с повышением цен. Ведь мы все понимаем, что объемы строительства в 2009 году упадут, при этом спрос хотя и уменьшится, но никуда не исчезнет.

– На чем же должны основываться оценщики в этот непростой период, когда принятые стандарты перестают действовать?

– Сейчас Национальный совет по оценочной деятельности как раз и вырабатывает определенные стандарты работы в условиях кризиса. На мой взгляд, в той ситуации особое значение приобретает обмен информацией по проведению конкретных сделок. Ведь сделки проходят, пусть и единичные. Да, безусловно, часть продаж носит стрессовый характер. Например, компании, чтобы выполнить обязательства перед банками, вынуждены срочно избавляться от каких-то объектов. Но стресс не является основополагающим фактором при формировании рыночной цены и определении истинной стоимости того или иного объекта недвижимости, поэтому нас всех сейчас интересуют объективные данные по сделкам. Именно с этой целью мы обмениваемся информацией с Фондом имущества, налаживаем отношения с общественными объединениями профессионалов рынка – Ассоциацией риелторов СПб и ЛО, Гильдией управляющих и девелоперов, ассоциацией «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», Союзом строительных объединений и организаций и др. Сейчас обмениваться информацией о конкретных сделках чрезвычайно важно. Особенно для оценщиков, поскольку оценка активов в 2009 году вполне может проходить как в ситуации падения рыночного уровня цен, так и в ситуации бурного роста. И чем более оперативно будет поступать информация о реальных сделках, тем быстрее оценщики смогут внести соответствующие коррективы в расчеты.

– А какие активы сейчас наиболее стабильны по цене?

– Я думаю, что это те объекты, которые были грамотно сформированы с учетом предпочтений конечных потребителей. В жилищной сфере – это объекты экономкласса, потому что люди в любом случае будут пытаться решать свои жилищные проблемы. В коммерческой недвижимости это объекты, которые сформированы с учетом рыночных потребностей своих арендаторов и покупателей. Они тоже найдут спрос.

– Вопрос только в том, инвестировать уже сегодня или подождать коррекции в сторону уменьшения и инвестировать завтра…

– На этот вопрос, я думаю, никто не ответит. Сейчас самое сложное – спрогнозировать развитие рынка. Если мы говорим о жилье, то жилье надо покупать. Потому что рассчитывать на то, что цены очень серьезно упадут, на мой взгляд, не приходится. Если говорить о коммерческих объектах, то и здесь кризис доверия может закончиться неожиданно быстро, и мы все увидим, как инвесторы начнут чрезвычайно активно вкладываться в недвижимость.

– А что ускорит наступление этого момента, на ваш взгляд?

– Я считаю, что ускорить наступление этого момента могут дейст­вия со стороны государства или со стороны государств (поскольку речь идет не только о России). Участники рынка ждут момента, когда государство начнет контролировать ситуацию. Потому что бизнес, к сожалению, не в силах на нее повлиять… Самое опасное в этой ситуации – паника. Очень важно успокоиться и осознать, что мы теперь существуем в другой реальности. И вряд ли мы в ближайшее время вернемся к тому, что было еще летом. Но в этом ничего страшного нет, особенно для тех, кто живет и работает в России.

– Есть мнение, что сейчас рынок инвестора, который играет на нем, как на бирже, превращается в рынок конечного потребителя. Вы согласны с этим утверждением?

– Рынок действительно начина­ет поворачиваться в сторону потре­бителя. Если раньше его можно было охарактеризовать как рынок продавца, то сейчас это точно рынок покупателя. Но я бы не сказал, что это рынок только потребителя. Потому что инвесторы остались. Я сомневаюсь, что за эти месяцы ими было потеряно все, что зарабатывалось на протяжении многих лет. Просто инвесторы в данный момент ждут, они не понимают, в какую сторону будет двигаться рынок. Но некоторые уже сейчас принимают решение об участии в том или ином проекте. В ситуации, когда банки практически прекратили кредитовать деятельность девелоперов, многие стараются договориться именно с инвесторами, которым сейчас достаточно выгодно входить в проекты и альянсы. Это, кстати, подтверждает то, что сейчас продолжают совершаться сделки по приобретению помещений в строящихся бизнес-центрах и торговых центрах. Все мы прекрасно понимаем, что в данный момент их покупают не только и не столько конечные потребители.