Назад
5 Февраля 2009, 11:33
В ожидании сделок
Благодаря мировому кризису ликвидности открывается возможность дешево купить активы компаний, испытывающих финансовые трудности. Сегодня стратегия distressed assets становится одной из наиболее выгодных. Информация об активах, продающихся ниже рыночной стоимости, вызывает острый интерес у всех игроков рынка.
Пора желаний
В конце сентября российский ритейлер X5 Retail Group заявил о намерении покупать дешевеющие сети конкурентов. Компания заморозила долгосрочные проекты, начало реализации которых было запланировано на следующий год. Вырученные таким образом средства X5 Retail Group намерена потратить на покупку активов ритейлеров, которые испытывают финансовые трудности в связи с мировым кризисом ликвидности.
Сегодня стратегию distressed assets считает выгодной не только X5 Retail Group, наиболее выигрышной позицией обладают фирмы, которые располагают финансовыми ресурсами. Компании, испытывающие трудности с финансированием, готовы расставаться со своими проектами со значительным дисконтом. «Это закономерные последствия кризиса ликвидности, – отмечает Дмитрий Золин, управляющий партнер компании London Consulting & Management Company | LCMC. – На рынке уже можно обнаружить эксклюзивные предложения торговых объектов, выставленных на продажу по цене в полтора-два раза ниже докризисной стоимости. Так что покупать подобные объекты с дисконтом довольно удобно, они начнут приносить доход собственнику немедленно, тогда как при строящемся объекте денег придется ждать 2–3 года». Илья Володько, генеральный директор MACON Realty Group, считает, что если говорить о готовых объектах, то скидка может составлять до 25%, а на проекты в стадии строительства – до 40%. «Покупка дешевеющих активов – выгодная стратегия, – говорит Илья Володько. – Например, сейчас самое время наращивать розничную сеть за счет конкурентов».
Однако пока нет определенного ценника на те или иные активы и не заключалось сделок, которые могли бы послужить точкой отсчета. Опрошенные нами участники рынка считают стратегию distressed assets выгодной, однако в настоящее время компании заявляют только о желании продавать или покупать активы. Так, о готовности приобретать российские строительные компании заявил австрийский концерн Strabag. Об этом рассказал «РИА новости» генеральный директор российского подразделения австрийского концерна Strabag – ЗАО «Штрабаг» Александр Ортенберг. «Покупка может состояться, если цена окажется привлекательной для нас, а компания будет иметь стабильный портфель заказов и профессиональную команду», – отметил г-н Ортенберг. Красноярская сеть «Алпи» сообщила, что подписала договор о продаже 22 помещений своих гипермаркетов X5 Retail Group за $240 млн., и сделка будет закрыта в ближайшее время. Ритейлер «О'Кей» объявил, что в условиях финансового кризиса готов к скупке региональных сетей в том случае, если объекты будут подходить по форматам и по территориальному расположению. О продаже земельных участков рассказал совладелец группы «Вестер» Олег Болычев. По его словам, на продажу выставлены семь участков с разрешением на строительство: по одному в Омске, Набережных Челнах, Невинномысске и по два – в Ставрополе и Калининграде. Земля была куплена компанией для строительства торговых центров. Вырученные от продажи земли средства, по словам Олега Болычева, «Вестер» направит на пополнение оборотного капитала торговой сети и на погашение банковских кредитов. По последним подтвержденным данным компании «Вестер», все сделки пока находятся на стадии рассмотрения.
«В ближайшее время мы не ожидаем серьезных (более $100 млн.) сделок по покупке объектов, поскольку во время кризиса стоимость денег увеличивается и их становится существенно меньше. Крупные сделки будут отложены на начало следующего года», – делает прогноз Энтони Сельман, директор отдела инвестиций Blackwood.
«Подавляющее большинство инвестиционных фондов сейчас пересматривает свои планы по России на следующий год. Когда сделки начнут происходить, вряд ли продавцы и покупатели станут озвучивать их подробности. Раскрывать условия и обнародовать цифры, если только покупатель не будет публичной компанией, обязанной раскрыть эту информацию», – рассказывает Максим Гасиев, исполнительный директор Colliers International. Безусловная закрытость, которая подразумевается в таких процессах, позволяет предположить, что некоторые покупатели и продавцы уже воплотили свои желания в жизнь. «Думаю, «первые ласточки» уже есть, просто их не видно, – считает Вадим Ульченко, глава представительства Eurohypo AG в России. – Но какой-то точкой отсчета или формированием определенного ценника даже обнародованная информация о цене сделки стать не может. Никто на эту сделку не будет ориентироваться и равняться. Для этого рынок должен все-таки капитализироваться и стабилизироваться. Необходим ряд приобретений для того, чтобы можно было говорить о какой-то общей тенденции. Тогда уже можно будет делать какие-то выводы».
Продажа как мера выживания
Продажа актива используется как одна из главных мер по выживанию в условиях кризиса и восстановлению бизнес-процессов. «У подавляющего большинства девелоперских компаний существует кризис ликвидности, и естественно, что, ведя свою хозяйственную деятельность, они должны иметь источники для покрытия расходной части, – отмечает Александр Ольховский, вице-президент Внешторгбанка. – При наличии текущих доходов от объектов, введенных в эксплуатацию и генерирующих кэш-фло, источники для этого есть. Достаточны ли они и покрывают ли инвестиционные вложения и те расходы компаний, которые уже нельзя сократить, это вопрос. У компаний, не имеющих таких объектов, остается, по сути, только одна возможность – распродажа активов, в том числе земельных ресурсов. Альтернативные формы привлечения финансовых ресурсов практически не доступны большинству девелоперов. Кредитные ресурсы слишком коротки и достаточно дороги, рынок облигационных заимствований практически умер, привлечение партнеров в капитал проектов весьма проблематично. Поэтому естественно, что многие девелоперы рассматривают реализацию своих активов как практически единственную на сложившемся рынке возможность для восстановления своей ликвидности».
Одним из вариантов продаж являются акции. «Если же рассматривать продажу в контексте банковского кризиса, – уточняет Дмитрий Золин, – то все довольно просто. Компаниям нужны деньги для вложений в будущее строительство, банки практически перестали финансировать новые проекты или стали выдавать кредиты под очень высокие проценты: если раньше девелопер привлекал средства под 8%, то теперь банки предлагают 25%. Поэтому, чтобы «не утонуть», компании должны искать новые пути решения данной проблемы». Также важно учитывать, что продажа акций – это не только способ «выйти из бизнеса», но и средство привлечения инвестиций. «Сейчас стоимость акций публичных компаний падает вследствие снижения количества потребителей товаров и услуг, – отмечает Владимир Пинаев, управляющий директор, услуги корпоративным клиентам и собственникам Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ. – В стоимость этих акций был заложен солидный процент будущего потенциала, который предполагал развитие и процветание, а не кризис. Такие активы совершенно не привлекательны».
Критерии привлекательности
«Сейчас мы видим, что все, у кого пока остались деньги, стремятся покупать distressed assets, – говорит Вадим Ульченко. – В основном это торговые комплексы и офисы, которые построены на краткосрочных займах, а долг по ним сейчас нечем рефинансировать; либо почти готовые объекты, которые не могут быть достроены прежними собственниками, так как запланированный бюджет был превышен или банки по каким-то причинам не хотят продолжать финансирование. Такие объекты девелоперы стремятся продавать дешево или брать кого-то себе в долю». Из девелоперских проектов самыми востребованными активами, по мнению Максима Гасиева, являются недостроенные здания. «В меньшей степени востребованы земельные участки и готовые здания, потому что собственники хотят продавать их как приносящую доход недвижимость с определенной ставкой капитализации, которая сегодня является волатильной величиной, – поясняет г-н Гасиев. – Покупателями готовых объектов должны выступать инвестиционные фонды, а они сейчас ждут изменения условий продажи. Также у них нет займов. А у девелоперов, если недостроенный объект требует дополнительного инвестирования, есть хорошая возможность войти в проект, получить в нем хорошую долю, добавив недостающую сумму, скажем, 30% от стоимости объекта».
По словам Вадима Ульченко, региональные девелоперы, располагающие средствами, прикупают себе площадки с прицелом на будущее. И значительно дешевле, чем до кризиса. То же самое происходит в Москве и Санкт-Петербурге. Наиболее актуальны те проекты, которые могут быть заморожены с перспективой начать на них стройку через два-три года при условии, что есть либо долгосрочная аренда, либо собственность на землю. Конечно, сейчас все ищут качественные проекты и объекты, и если это офисы и элитное жилье – то в центре города. В торговой недвижимости ценятся хорошая концепция и идеальное расположение, привлекающее покупателей. Стоимость акций публичных компаний упала в разы. Можно предположить, что их тоже кто-то покупает с надеждой на будущий рост. Про непубличные компании можно сказать одно – по большому счету неважно, что покупать, – акции компании или любой ее актив. Просто акции купить проще, чем проект или объект». Г-н Ольховский считает, что должно пройти время, неопределенность снизится, и тогда можно будет говорить о том, какие активы более или менее ликвидны. «На мой взгляд, все будет зависеть от сценария выхода из кризиса. Если участники рынка будут «заливать пожар» избыточным объемом денежных средств, то землю в собственности с хорошей локацией можно воспринимать как актив страхующий собственника от инфляции, – считает Александр Ольховский.
Портрет покупателя distressed assets
Покупатели проблемных активов – фонды, частные инвесторы, физические лица, крупные ритейлеры. Наиболее вероятными покупателями Вадим Ульченко видит профессиональных игроков рынка недвижимости, которые не потеряли деньги потому, что правильно планировали бизнес и грамотно управляли своими проектами. «Возможно, приобретателями выступят кризисные фонды, идея о создании которых сейчас весьма популярна, – считает г-н Ульченко. – Они нацелены на приобретение именно проблемных активов для дальнейшего извлечения из них сверхприбыли. Но мне слабо верится в эту идею. Те, кто смог сегодня сохранить деньги, вряд ли будет доверять их подобным фондам. Все хотят самостоятельно контролировать процессы и выводить их из кризиса. Что касается скорости принятия решений, то сегодня российским компаниям легче принимать решения в условиях кризиса, чем каким-нибудь международным фондам».
Дмитрий Золин считает, что покупателями выступят небольшие частные фонды, у которых есть свои деньги и крупные промышленные, сырьевые группы. «И, конечно, основным инвестором станет государство, которое уже обеспечило господдержку самым крупным банкам России, – предполагает г-н Золин. О том, что коммерческая недвижимость не являлась, не является и вряд ли станет для государства каким-то приоритетным сектором экономики, говорит Вадим Ульченко: «Сейчас все деньги будут направляться в энергетику, газ, нефть, металлургию, транспорт, машиностроение. Не только Москва, но и все другие города России будут решать проблемы с жильем. Что касается каких-то коммерческих проектов, то не государство, а скорее город может, например, войти в какие-то инфраструктурные проекты». Г-н Ольховский также уверен, что вхождения государства в проекты в области коммерческой недвижимости не случится. Он считает наиболее целесообразным приобретение жилья, максимально приближенного к стадии готовности. Такая поддержка государством строительного рынка, на его взгляд, является наиболее оптимальной.
«Если государство будет входить в проекты, то в первую очередь не в коммерческие, а в социальные. Оно может быть активно в проектах экономичного жилья, улучшения структуры города. Ведь первая забота государства – не зарабатывать деньги на проблемах девелоперов, а приносить пользу людям», – считает Максим Гасиев. С ним не согласен Иван Завадский, аналитик ИГ «КапиталЪ». «Пока государство пользуется тем, что девелоперы оказались в трудном положении, и устраивает своеобразный аукцион – кто продаст ему недвижимость по более низким ценам. При этом выбирая всю маржу, которую собственники могли бы получить. Я думаю, что сначала государство выберет самые лучшие активы, а уж потом дойдет и до проблемных», – заключает г-н Завадский.
В конце сентября российский ритейлер X5 Retail Group заявил о намерении покупать дешевеющие сети конкурентов. Компания заморозила долгосрочные проекты, начало реализации которых было запланировано на следующий год. Вырученные таким образом средства X5 Retail Group намерена потратить на покупку активов ритейлеров, которые испытывают финансовые трудности в связи с мировым кризисом ликвидности.
Сегодня стратегию distressed assets считает выгодной не только X5 Retail Group, наиболее выигрышной позицией обладают фирмы, которые располагают финансовыми ресурсами. Компании, испытывающие трудности с финансированием, готовы расставаться со своими проектами со значительным дисконтом. «Это закономерные последствия кризиса ликвидности, – отмечает Дмитрий Золин, управляющий партнер компании London Consulting & Management Company | LCMC. – На рынке уже можно обнаружить эксклюзивные предложения торговых объектов, выставленных на продажу по цене в полтора-два раза ниже докризисной стоимости. Так что покупать подобные объекты с дисконтом довольно удобно, они начнут приносить доход собственнику немедленно, тогда как при строящемся объекте денег придется ждать 2–3 года». Илья Володько, генеральный директор MACON Realty Group, считает, что если говорить о готовых объектах, то скидка может составлять до 25%, а на проекты в стадии строительства – до 40%. «Покупка дешевеющих активов – выгодная стратегия, – говорит Илья Володько. – Например, сейчас самое время наращивать розничную сеть за счет конкурентов».
Однако пока нет определенного ценника на те или иные активы и не заключалось сделок, которые могли бы послужить точкой отсчета. Опрошенные нами участники рынка считают стратегию distressed assets выгодной, однако в настоящее время компании заявляют только о желании продавать или покупать активы. Так, о готовности приобретать российские строительные компании заявил австрийский концерн Strabag. Об этом рассказал «РИА новости» генеральный директор российского подразделения австрийского концерна Strabag – ЗАО «Штрабаг» Александр Ортенберг. «Покупка может состояться, если цена окажется привлекательной для нас, а компания будет иметь стабильный портфель заказов и профессиональную команду», – отметил г-н Ортенберг. Красноярская сеть «Алпи» сообщила, что подписала договор о продаже 22 помещений своих гипермаркетов X5 Retail Group за $240 млн., и сделка будет закрыта в ближайшее время. Ритейлер «О'Кей» объявил, что в условиях финансового кризиса готов к скупке региональных сетей в том случае, если объекты будут подходить по форматам и по территориальному расположению. О продаже земельных участков рассказал совладелец группы «Вестер» Олег Болычев. По его словам, на продажу выставлены семь участков с разрешением на строительство: по одному в Омске, Набережных Челнах, Невинномысске и по два – в Ставрополе и Калининграде. Земля была куплена компанией для строительства торговых центров. Вырученные от продажи земли средства, по словам Олега Болычева, «Вестер» направит на пополнение оборотного капитала торговой сети и на погашение банковских кредитов. По последним подтвержденным данным компании «Вестер», все сделки пока находятся на стадии рассмотрения.
«В ближайшее время мы не ожидаем серьезных (более $100 млн.) сделок по покупке объектов, поскольку во время кризиса стоимость денег увеличивается и их становится существенно меньше. Крупные сделки будут отложены на начало следующего года», – делает прогноз Энтони Сельман, директор отдела инвестиций Blackwood.
«Подавляющее большинство инвестиционных фондов сейчас пересматривает свои планы по России на следующий год. Когда сделки начнут происходить, вряд ли продавцы и покупатели станут озвучивать их подробности. Раскрывать условия и обнародовать цифры, если только покупатель не будет публичной компанией, обязанной раскрыть эту информацию», – рассказывает Максим Гасиев, исполнительный директор Colliers International. Безусловная закрытость, которая подразумевается в таких процессах, позволяет предположить, что некоторые покупатели и продавцы уже воплотили свои желания в жизнь. «Думаю, «первые ласточки» уже есть, просто их не видно, – считает Вадим Ульченко, глава представительства Eurohypo AG в России. – Но какой-то точкой отсчета или формированием определенного ценника даже обнародованная информация о цене сделки стать не может. Никто на эту сделку не будет ориентироваться и равняться. Для этого рынок должен все-таки капитализироваться и стабилизироваться. Необходим ряд приобретений для того, чтобы можно было говорить о какой-то общей тенденции. Тогда уже можно будет делать какие-то выводы».
Продажа как мера выживания
Продажа актива используется как одна из главных мер по выживанию в условиях кризиса и восстановлению бизнес-процессов. «У подавляющего большинства девелоперских компаний существует кризис ликвидности, и естественно, что, ведя свою хозяйственную деятельность, они должны иметь источники для покрытия расходной части, – отмечает Александр Ольховский, вице-президент Внешторгбанка. – При наличии текущих доходов от объектов, введенных в эксплуатацию и генерирующих кэш-фло, источники для этого есть. Достаточны ли они и покрывают ли инвестиционные вложения и те расходы компаний, которые уже нельзя сократить, это вопрос. У компаний, не имеющих таких объектов, остается, по сути, только одна возможность – распродажа активов, в том числе земельных ресурсов. Альтернативные формы привлечения финансовых ресурсов практически не доступны большинству девелоперов. Кредитные ресурсы слишком коротки и достаточно дороги, рынок облигационных заимствований практически умер, привлечение партнеров в капитал проектов весьма проблематично. Поэтому естественно, что многие девелоперы рассматривают реализацию своих активов как практически единственную на сложившемся рынке возможность для восстановления своей ликвидности».
Одним из вариантов продаж являются акции. «Если же рассматривать продажу в контексте банковского кризиса, – уточняет Дмитрий Золин, – то все довольно просто. Компаниям нужны деньги для вложений в будущее строительство, банки практически перестали финансировать новые проекты или стали выдавать кредиты под очень высокие проценты: если раньше девелопер привлекал средства под 8%, то теперь банки предлагают 25%. Поэтому, чтобы «не утонуть», компании должны искать новые пути решения данной проблемы». Также важно учитывать, что продажа акций – это не только способ «выйти из бизнеса», но и средство привлечения инвестиций. «Сейчас стоимость акций публичных компаний падает вследствие снижения количества потребителей товаров и услуг, – отмечает Владимир Пинаев, управляющий директор, услуги корпоративным клиентам и собственникам Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ. – В стоимость этих акций был заложен солидный процент будущего потенциала, который предполагал развитие и процветание, а не кризис. Такие активы совершенно не привлекательны».
Критерии привлекательности
«Сейчас мы видим, что все, у кого пока остались деньги, стремятся покупать distressed assets, – говорит Вадим Ульченко. – В основном это торговые комплексы и офисы, которые построены на краткосрочных займах, а долг по ним сейчас нечем рефинансировать; либо почти готовые объекты, которые не могут быть достроены прежними собственниками, так как запланированный бюджет был превышен или банки по каким-то причинам не хотят продолжать финансирование. Такие объекты девелоперы стремятся продавать дешево или брать кого-то себе в долю». Из девелоперских проектов самыми востребованными активами, по мнению Максима Гасиева, являются недостроенные здания. «В меньшей степени востребованы земельные участки и готовые здания, потому что собственники хотят продавать их как приносящую доход недвижимость с определенной ставкой капитализации, которая сегодня является волатильной величиной, – поясняет г-н Гасиев. – Покупателями готовых объектов должны выступать инвестиционные фонды, а они сейчас ждут изменения условий продажи. Также у них нет займов. А у девелоперов, если недостроенный объект требует дополнительного инвестирования, есть хорошая возможность войти в проект, получить в нем хорошую долю, добавив недостающую сумму, скажем, 30% от стоимости объекта».
По словам Вадима Ульченко, региональные девелоперы, располагающие средствами, прикупают себе площадки с прицелом на будущее. И значительно дешевле, чем до кризиса. То же самое происходит в Москве и Санкт-Петербурге. Наиболее актуальны те проекты, которые могут быть заморожены с перспективой начать на них стройку через два-три года при условии, что есть либо долгосрочная аренда, либо собственность на землю. Конечно, сейчас все ищут качественные проекты и объекты, и если это офисы и элитное жилье – то в центре города. В торговой недвижимости ценятся хорошая концепция и идеальное расположение, привлекающее покупателей. Стоимость акций публичных компаний упала в разы. Можно предположить, что их тоже кто-то покупает с надеждой на будущий рост. Про непубличные компании можно сказать одно – по большому счету неважно, что покупать, – акции компании или любой ее актив. Просто акции купить проще, чем проект или объект». Г-н Ольховский считает, что должно пройти время, неопределенность снизится, и тогда можно будет говорить о том, какие активы более или менее ликвидны. «На мой взгляд, все будет зависеть от сценария выхода из кризиса. Если участники рынка будут «заливать пожар» избыточным объемом денежных средств, то землю в собственности с хорошей локацией можно воспринимать как актив страхующий собственника от инфляции, – считает Александр Ольховский.
Портрет покупателя distressed assets
Покупатели проблемных активов – фонды, частные инвесторы, физические лица, крупные ритейлеры. Наиболее вероятными покупателями Вадим Ульченко видит профессиональных игроков рынка недвижимости, которые не потеряли деньги потому, что правильно планировали бизнес и грамотно управляли своими проектами. «Возможно, приобретателями выступят кризисные фонды, идея о создании которых сейчас весьма популярна, – считает г-н Ульченко. – Они нацелены на приобретение именно проблемных активов для дальнейшего извлечения из них сверхприбыли. Но мне слабо верится в эту идею. Те, кто смог сегодня сохранить деньги, вряд ли будет доверять их подобным фондам. Все хотят самостоятельно контролировать процессы и выводить их из кризиса. Что касается скорости принятия решений, то сегодня российским компаниям легче принимать решения в условиях кризиса, чем каким-нибудь международным фондам».
Дмитрий Золин считает, что покупателями выступят небольшие частные фонды, у которых есть свои деньги и крупные промышленные, сырьевые группы. «И, конечно, основным инвестором станет государство, которое уже обеспечило господдержку самым крупным банкам России, – предполагает г-н Золин. О том, что коммерческая недвижимость не являлась, не является и вряд ли станет для государства каким-то приоритетным сектором экономики, говорит Вадим Ульченко: «Сейчас все деньги будут направляться в энергетику, газ, нефть, металлургию, транспорт, машиностроение. Не только Москва, но и все другие города России будут решать проблемы с жильем. Что касается каких-то коммерческих проектов, то не государство, а скорее город может, например, войти в какие-то инфраструктурные проекты». Г-н Ольховский также уверен, что вхождения государства в проекты в области коммерческой недвижимости не случится. Он считает наиболее целесообразным приобретение жилья, максимально приближенного к стадии готовности. Такая поддержка государством строительного рынка, на его взгляд, является наиболее оптимальной.
«Если государство будет входить в проекты, то в первую очередь не в коммерческие, а в социальные. Оно может быть активно в проектах экономичного жилья, улучшения структуры города. Ведь первая забота государства – не зарабатывать деньги на проблемах девелоперов, а приносить пользу людям», – считает Максим Гасиев. С ним не согласен Иван Завадский, аналитик ИГ «КапиталЪ». «Пока государство пользуется тем, что девелоперы оказались в трудном положении, и устраивает своеобразный аукцион – кто продаст ему недвижимость по более низким ценам. При этом выбирая всю маржу, которую собственники могли бы получить. Я думаю, что сначала государство выберет самые лучшие активы, а уж потом дойдет и до проблемных», – заключает г-н Завадский.
Назад
Загрузка...