Новости
Компании
Назад
27 Февраля 2009, 12:15
Никогда не поздно стать зеленым
Сегодня отечественный рынок недвижимости изобилует прекрасными современными зданиями, которым суждено украшать собой городские пейзажи российских городов еще многие годы. Однако экологические показатели большинства объектов оставляют желать лучшего – на момент их строительства думать об экологии в России было не принято. Можно ли будет уменьшить выбросы, производимые функционирующими строениями, когда общемировая мода на «зеленые» здания охватит и Россию?
Не все безнадежно
Если в Европе концепция экодевелопмента стала применяться еще в восьмидесятых годах прошлого века, то в нашей стране о «зеленом» строительстве до недавнего времени никто не думал. Участники молодого рынка недвижимости России были поглощены заботами об устранении дефицита площадей – конечно, не без пользы для себя. В такой ситуации экологические аспекты во внимание не принимались.
В настоящее время все больше проектов девелопмента в России строятся с использованием различных «зеленых» технологий, позволяющих, в частности, экономить энергию и воду. Например, в деловом комплексе «Федерация» корпорации Mirax Group применяется новая для России система рекуперации тепла, позволяющая максимально использовать внутри здания тепло, вырабатываемое его системами: коэффициент рекуперации достигает 60%, в результате экономится значительное количество энергии, и, как следствие, денег собственника. Оптимизации энергопотребления способствует и автоматизированная система управления зданием, которая позволяет перекачивать избытки тепла из одной части объекта в другую с помощью гидравлических систем переменного давления.
В проекте ТРЦ Mall of Russia, реализуемом AFI Development в «Москва-Сити», при строительстве стеклянного купола общей площадью 10 тыс. кв. м была использована современная энергосберегающая и экологически чистая система импульсного электротермического растапливания снега и наледи, способная очищать купол за 2–12 минут, в зависимости от температуры воздуха снаружи, в то время как для обычной системы подогрева стекла для размораживания площади подобных размеров понадобилось бы не менее суток. Кроме того, купол пропускает дневной свет на все пять этажей комплекса, эффективно дополняя искусственное освещение. В другом проекте AFI Development – жилом комплексе в проезде Серебрякова – планируется использовать энергосберегающие вентилируемые фасады.
Однако полностью «зеленых» – CO2-нейтральных – зданий в России пока практически нет. Как рассказывают в U.S. Green Building Council (Американский совет по «зеленому» строительству), в настоящее время из российских проектов зарегистрированы на получение сертификата LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) пока всего четыре здания, ни одно из них пока не сертифицировано.
Безусловно, говорить о всеобщей озабоченности россиянами чистотой планеты пока рано – в отличие от жителей ряда западноевропейских стран, для которых забота об окружающей среде является насущным вопросом, которому подчинено большинство их действий. Однако опыт мирового сообщества, к которому Россия стремится принадлежать, показывает, что с развитием экономики неизбежно развивается и общественное сознание. Таким образом, нельзя исключить, что в среднесрочной перспективе перед собственниками существующих зданий встанет вопрос об их «озеленении».
Западный опыт
Если подобная проблема возникнет в нашей стране, то за ее решением мы сможем обратиться к опыту более прогрессивных рынков – правительства развитых стран уделяют проблеме снижения выбросов серьезное внимание. Например, губернатор штата Калифорния Арнольд Шварценеггер в рамках своей «Инициативы зеленого строительства» (Green Building Initiative) продвигает идею улучшения экологических показателей существующих и вновь вводимых зданий. Согласно приказу губернатора, потребление энергии объектами, принадлежащими штату, к 2015 году должно быть снижено на 20% (по сравнению с уровнем 2003 года), к этому же призывается и сектор частной недвижимости.
Правительство Лондона также активно работает над планом по повышению энергетической эффективности существующих зданий города – об этом недавно заявил мэр Лондона Борис Джонсон. Для разработки программы правительство сотрудничает с общественными организациями, такими как English Heritage, которые должны помочь в достижении экологических целей без ущерба историческому наследию города. Деятельность ведется в рамках проекта лондонского правительства по снижению выбросов углерода в 2009 году, являющегося частью амбициозного плана по уменьшению выбросов на 60% к 2025 году.
Без отрыва от производства
«Снижение энергопотребления функционирующих зданий на 20–30% – вполне реальная цель, – рассказывает Джерри Юдельсон, глава американской компании Yudelson Associates, занимающейся консультированием в области экологичного строительства. – Существует множество доступных по цене возможностей, таких как замена ламп накаливания и флуоресцентных ламп старого образца новыми, более эффективными. В крупных зданиях целесообразно установить системы комбинированного производства электроэнергии и тепла – это особенно важно для стран с холодным климатом, таких как Россия».
Впрочем, если речь идет о холодном климате, начинать необходимо с улучшения теплоизоляции здания. «Если качество здания плохое – например, если окна пропускают тепло, – то применение высокотехнологичных установок не имеет особого смысла до тех пор, пока утечки тепла не будут устранены, например, путем замены окон, – отмечает Йоханнес Милде, президент Siemens Building Technologies. – Если же объект «в хорошей форме», мы можем начать с измерения потребления энергии и внедрения систем автоматизации».
«Существуют реальные возможности повысить энергетическую эффективность здания, не прерывая его функционирование и не доставляя арендаторам серьезного беспокойства, например, установка энергосберегающего оборудования, датчиков контроля для воды и освещения, применение технологий использования сточных вод и прочее, – рассказывает Юлия Максимова, директор по маркетингу и развитию бизнеса «ЭкоПрог».– Если же речь идет о реконструкции или серьезной модернизации инженерной инфраструктуры, то арендаторам либо придется на время покинуть помещения, либо менять рабочие места по ходу выполнения этапов строительных работ».
К созданию программы по повышению экологических показателей здания необходимо привлекать архитекторов, строителей, инженеров. «Большинство современных технологий энергосбережения являются «открытыми» технологиями, что означает широкие возможности их применения на действующих объектах с инженерным оборудованием, поддерживающим «открытые протоколы». И это справедливо для различных типов зданий: жилых, офисных, других объектов недвижимости», – говорит г-жа Максимова.
Можно ли дождаться дивидендов?
«Обычно проекты по повышению эффективности для существующих зданий окупаются медленнее, чем при новом строительстве, когда можно выбрать конфигурацию и оболочку здания, а также подобрать наиболее эффективные механические и электрические системы, – говорит Джерри Юдельсон. – Но и для функционирующих зданий можно найти решения, экономически выгодные по сравнению со стратегией бездействия. Тщательный инженерно-экономический анализ может выявить множество привлекательных возможностей».
Мероприятия по улучшению экологических показателей существующего здания потребуют инвестиций. «Например, при применении стандартизованной в Европе системы EIB/KONNEX, начальные вложения составят от 50 до 150 евро на 1 кв. м. При этом применение подобных технологий поможет сократить энергопотребление на 30%, а окупаемость таких систем составит 3–5 лет», – рассказывает Юлия Максимова.
«Среди выполненных нами проектов есть примеры зданий, функционировавших около 15 лет, в которых лишь заменой системы контроля было достигнуто снижение потребления энергии на 10–15%, – рассказывает Йоханнес Милде. – Такого рода проекты окупаются за 1–2 года. Если же требуются изменения в самом здании, а также замена или ремонт отопительной системы и т. д., то возврат средств возможен через 7–10 лет. Это немалый срок, но в масштабах жизненного цикла здания это не много».
Если собственник решился «озеленить» свой объект, который уже функционирует, стоит начать с анализа: исследования состояния здания и его инфраструктуры. «Такое исследование позволяет составить представление о том, какие действия при минимальных инвестициях дадут наибольший эффект, – рассказывает Йоханнес Милде. – Очень часто в зданиях работают старые системы отопления и охлаждения, и с внедрением новых технологий, включающих, например, контроль температуры и освещения, только в этой сфере возможно сэкономить по меньшей мере 20–30% энергии».
Экономия на содержании здания в течение всего жизненного цикла будет оптимальной в случае комплексного подхода, за счет интеграции различных инженерных систем. Реорганизация отдельной системы или усовершенствования в отдельно взятом помещении может и не дать значительного эффекта. «При выборе технологий и определении бюджета на модернизацию здания необходимо сосредоточиться на ключевых задачах, чтобы избежать необоснованных затрат, – говорит г-жа Максимова. – Автоматизированная система управления здания обеспечивает использование более дешевого энергоресурса в каждый момент времени, максимальное использование энергии естественных природных явлений и эффективную утилизацию продуктов работы инженерного оборудования».
Документальное подтверждение
Мы уже не раз рассказывали о различных системах сертификации, в соответствии с требованиями которых сегодня строится большое количество зданий в США, Европе и на Ближнем Востоке. Для функционирующих объектов также существуют системы оценки на предмет их влияния на экологию. «Экологическая сертификация не является обязательной процедурой, но все чаще мировые компании прибегают к этой системе, – отмечает Евгения Акимова, генеральный директор «АФИ РУС». – Затраты на получение сертификата, например, LEED оправдываются тем, что «зеленые» здания пользуются высоким спросом. А наличие авторитетного свидетельства позволяет значительно повысить их стоимость вследствие того, что потребитель стал все больше задумываться об экологии своего жилища и офиса».
В 2004 году U.S. Green Building Council разработал систему сертификации существующих зданий (функционирующих на момент подачи заявки не менее 12 месяцев): LEED for Existing Buildings. «Система в первую очередь оценивает эксплуатацию объекта, затем эффективность использования пространства, экологические аспекты функционирования и технического обслуживания, – рассказывает Мари Колман из U.S. Green Building Council. – В частности, оценивается экстерьер объекта, поддержка участка, водо- и энергопотребление, качество воздуха внутри здания и др.».
После регистрации проекта, претендующего на получение сертификата, формируется проектная команда для выявления необходимых улучшений и обновлений для получения сертификата. После проведения нужных усовершенствований кандидат готовит заявление, в которое включаются данные о состоянии здания и операционных процедурах. Заявление представляется на рассмотрение U.S. Green Building Council, после чего его представители проводят финальную инспекцию объекта. Существует четыре оценки рейтинга: «сертифицировано» (certified), «серебро» (silver), «золото» (gold), «платина» (platinum) – в зависимости от оценки, на которую претендует объект, необходимо набрать определенное количество баллов.
Как сообщила Мари Колман, на середину января было зарегистрировано 2233 объекта из разных стран, претендующих на получение сертификата LEED for Existing Buildings, 120 уже получили сертификат. Среди кандидатов и уже сертифицированных объектов преобладают американские здания, но значительная доля проектов представлена такими странами, как Канада, Индия и ОАЭ.
В заключение
Среди объектов, претендующих на получение сертификата LEED for Existing Buildings, российских функционирующих объектов пока нет, но в U.S. Green Building Council отмечают рост интереса к концепции эко-девелопмента в Москве и России. В настоящее время для получения сертификата LEED for Core & Shell зарегистрировано три московских проекта, а в Твери строится здание в соответствии с требованиями LEED for New Construction. «Мы надеемся, что «зеленая революция», происходящая в мире, распространится еще шире, что будет способствовать появлению все большего количества экологичных эффективных зданий, которые смогут сберечь деньги и снизить влияние человека на окружающую среду», – говорит Мари Колман.
Конечно, в России не все безоблачно. «К главным препятствиям для реализации экологических программ можно отнести низкую стоимость энергоресурсов, плохое состояние имеющихся инженерных коммуникаций, низкий уровень автоматизации коммунального хозяйства», – рассказывает Юлия Максимова.
Как бы то ни было, необходимо помнить, что от создания концепции проекта недвижимости до его реализации обычно проходит несколько лет. Это значит, что, несмотря на сложившуюся сегодня экономическую ситуацию, необходимо ориентироваться на будущее, в котором экологические показатели здания неизбежно станут для арендаторов приоритетными при выборе офиса. «Проводя аналогию с хоккеем, которая в России, наверное, многим близка, нужно ехать не туда, где шайба сейчас, а туда, где она скоро окажется», – заключает Джерри Юдельсон.
Если в Европе концепция экодевелопмента стала применяться еще в восьмидесятых годах прошлого века, то в нашей стране о «зеленом» строительстве до недавнего времени никто не думал. Участники молодого рынка недвижимости России были поглощены заботами об устранении дефицита площадей – конечно, не без пользы для себя. В такой ситуации экологические аспекты во внимание не принимались.
В настоящее время все больше проектов девелопмента в России строятся с использованием различных «зеленых» технологий, позволяющих, в частности, экономить энергию и воду. Например, в деловом комплексе «Федерация» корпорации Mirax Group применяется новая для России система рекуперации тепла, позволяющая максимально использовать внутри здания тепло, вырабатываемое его системами: коэффициент рекуперации достигает 60%, в результате экономится значительное количество энергии, и, как следствие, денег собственника. Оптимизации энергопотребления способствует и автоматизированная система управления зданием, которая позволяет перекачивать избытки тепла из одной части объекта в другую с помощью гидравлических систем переменного давления.
В проекте ТРЦ Mall of Russia, реализуемом AFI Development в «Москва-Сити», при строительстве стеклянного купола общей площадью 10 тыс. кв. м была использована современная энергосберегающая и экологически чистая система импульсного электротермического растапливания снега и наледи, способная очищать купол за 2–12 минут, в зависимости от температуры воздуха снаружи, в то время как для обычной системы подогрева стекла для размораживания площади подобных размеров понадобилось бы не менее суток. Кроме того, купол пропускает дневной свет на все пять этажей комплекса, эффективно дополняя искусственное освещение. В другом проекте AFI Development – жилом комплексе в проезде Серебрякова – планируется использовать энергосберегающие вентилируемые фасады.
Однако полностью «зеленых» – CO2-нейтральных – зданий в России пока практически нет. Как рассказывают в U.S. Green Building Council (Американский совет по «зеленому» строительству), в настоящее время из российских проектов зарегистрированы на получение сертификата LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) пока всего четыре здания, ни одно из них пока не сертифицировано.
Безусловно, говорить о всеобщей озабоченности россиянами чистотой планеты пока рано – в отличие от жителей ряда западноевропейских стран, для которых забота об окружающей среде является насущным вопросом, которому подчинено большинство их действий. Однако опыт мирового сообщества, к которому Россия стремится принадлежать, показывает, что с развитием экономики неизбежно развивается и общественное сознание. Таким образом, нельзя исключить, что в среднесрочной перспективе перед собственниками существующих зданий встанет вопрос об их «озеленении».
Западный опыт
Если подобная проблема возникнет в нашей стране, то за ее решением мы сможем обратиться к опыту более прогрессивных рынков – правительства развитых стран уделяют проблеме снижения выбросов серьезное внимание. Например, губернатор штата Калифорния Арнольд Шварценеггер в рамках своей «Инициативы зеленого строительства» (Green Building Initiative) продвигает идею улучшения экологических показателей существующих и вновь вводимых зданий. Согласно приказу губернатора, потребление энергии объектами, принадлежащими штату, к 2015 году должно быть снижено на 20% (по сравнению с уровнем 2003 года), к этому же призывается и сектор частной недвижимости.
Правительство Лондона также активно работает над планом по повышению энергетической эффективности существующих зданий города – об этом недавно заявил мэр Лондона Борис Джонсон. Для разработки программы правительство сотрудничает с общественными организациями, такими как English Heritage, которые должны помочь в достижении экологических целей без ущерба историческому наследию города. Деятельность ведется в рамках проекта лондонского правительства по снижению выбросов углерода в 2009 году, являющегося частью амбициозного плана по уменьшению выбросов на 60% к 2025 году.
Без отрыва от производства
«Снижение энергопотребления функционирующих зданий на 20–30% – вполне реальная цель, – рассказывает Джерри Юдельсон, глава американской компании Yudelson Associates, занимающейся консультированием в области экологичного строительства. – Существует множество доступных по цене возможностей, таких как замена ламп накаливания и флуоресцентных ламп старого образца новыми, более эффективными. В крупных зданиях целесообразно установить системы комбинированного производства электроэнергии и тепла – это особенно важно для стран с холодным климатом, таких как Россия».
Впрочем, если речь идет о холодном климате, начинать необходимо с улучшения теплоизоляции здания. «Если качество здания плохое – например, если окна пропускают тепло, – то применение высокотехнологичных установок не имеет особого смысла до тех пор, пока утечки тепла не будут устранены, например, путем замены окон, – отмечает Йоханнес Милде, президент Siemens Building Technologies. – Если же объект «в хорошей форме», мы можем начать с измерения потребления энергии и внедрения систем автоматизации».
«Существуют реальные возможности повысить энергетическую эффективность здания, не прерывая его функционирование и не доставляя арендаторам серьезного беспокойства, например, установка энергосберегающего оборудования, датчиков контроля для воды и освещения, применение технологий использования сточных вод и прочее, – рассказывает Юлия Максимова, директор по маркетингу и развитию бизнеса «ЭкоПрог».– Если же речь идет о реконструкции или серьезной модернизации инженерной инфраструктуры, то арендаторам либо придется на время покинуть помещения, либо менять рабочие места по ходу выполнения этапов строительных работ».
К созданию программы по повышению экологических показателей здания необходимо привлекать архитекторов, строителей, инженеров. «Большинство современных технологий энергосбережения являются «открытыми» технологиями, что означает широкие возможности их применения на действующих объектах с инженерным оборудованием, поддерживающим «открытые протоколы». И это справедливо для различных типов зданий: жилых, офисных, других объектов недвижимости», – говорит г-жа Максимова.
Можно ли дождаться дивидендов?
«Обычно проекты по повышению эффективности для существующих зданий окупаются медленнее, чем при новом строительстве, когда можно выбрать конфигурацию и оболочку здания, а также подобрать наиболее эффективные механические и электрические системы, – говорит Джерри Юдельсон. – Но и для функционирующих зданий можно найти решения, экономически выгодные по сравнению со стратегией бездействия. Тщательный инженерно-экономический анализ может выявить множество привлекательных возможностей».
Мероприятия по улучшению экологических показателей существующего здания потребуют инвестиций. «Например, при применении стандартизованной в Европе системы EIB/KONNEX, начальные вложения составят от 50 до 150 евро на 1 кв. м. При этом применение подобных технологий поможет сократить энергопотребление на 30%, а окупаемость таких систем составит 3–5 лет», – рассказывает Юлия Максимова.
«Среди выполненных нами проектов есть примеры зданий, функционировавших около 15 лет, в которых лишь заменой системы контроля было достигнуто снижение потребления энергии на 10–15%, – рассказывает Йоханнес Милде. – Такого рода проекты окупаются за 1–2 года. Если же требуются изменения в самом здании, а также замена или ремонт отопительной системы и т. д., то возврат средств возможен через 7–10 лет. Это немалый срок, но в масштабах жизненного цикла здания это не много».
Если собственник решился «озеленить» свой объект, который уже функционирует, стоит начать с анализа: исследования состояния здания и его инфраструктуры. «Такое исследование позволяет составить представление о том, какие действия при минимальных инвестициях дадут наибольший эффект, – рассказывает Йоханнес Милде. – Очень часто в зданиях работают старые системы отопления и охлаждения, и с внедрением новых технологий, включающих, например, контроль температуры и освещения, только в этой сфере возможно сэкономить по меньшей мере 20–30% энергии».
Экономия на содержании здания в течение всего жизненного цикла будет оптимальной в случае комплексного подхода, за счет интеграции различных инженерных систем. Реорганизация отдельной системы или усовершенствования в отдельно взятом помещении может и не дать значительного эффекта. «При выборе технологий и определении бюджета на модернизацию здания необходимо сосредоточиться на ключевых задачах, чтобы избежать необоснованных затрат, – говорит г-жа Максимова. – Автоматизированная система управления здания обеспечивает использование более дешевого энергоресурса в каждый момент времени, максимальное использование энергии естественных природных явлений и эффективную утилизацию продуктов работы инженерного оборудования».
Документальное подтверждение
Мы уже не раз рассказывали о различных системах сертификации, в соответствии с требованиями которых сегодня строится большое количество зданий в США, Европе и на Ближнем Востоке. Для функционирующих объектов также существуют системы оценки на предмет их влияния на экологию. «Экологическая сертификация не является обязательной процедурой, но все чаще мировые компании прибегают к этой системе, – отмечает Евгения Акимова, генеральный директор «АФИ РУС». – Затраты на получение сертификата, например, LEED оправдываются тем, что «зеленые» здания пользуются высоким спросом. А наличие авторитетного свидетельства позволяет значительно повысить их стоимость вследствие того, что потребитель стал все больше задумываться об экологии своего жилища и офиса».
В 2004 году U.S. Green Building Council разработал систему сертификации существующих зданий (функционирующих на момент подачи заявки не менее 12 месяцев): LEED for Existing Buildings. «Система в первую очередь оценивает эксплуатацию объекта, затем эффективность использования пространства, экологические аспекты функционирования и технического обслуживания, – рассказывает Мари Колман из U.S. Green Building Council. – В частности, оценивается экстерьер объекта, поддержка участка, водо- и энергопотребление, качество воздуха внутри здания и др.».
После регистрации проекта, претендующего на получение сертификата, формируется проектная команда для выявления необходимых улучшений и обновлений для получения сертификата. После проведения нужных усовершенствований кандидат готовит заявление, в которое включаются данные о состоянии здания и операционных процедурах. Заявление представляется на рассмотрение U.S. Green Building Council, после чего его представители проводят финальную инспекцию объекта. Существует четыре оценки рейтинга: «сертифицировано» (certified), «серебро» (silver), «золото» (gold), «платина» (platinum) – в зависимости от оценки, на которую претендует объект, необходимо набрать определенное количество баллов.
Как сообщила Мари Колман, на середину января было зарегистрировано 2233 объекта из разных стран, претендующих на получение сертификата LEED for Existing Buildings, 120 уже получили сертификат. Среди кандидатов и уже сертифицированных объектов преобладают американские здания, но значительная доля проектов представлена такими странами, как Канада, Индия и ОАЭ.
В заключение
Среди объектов, претендующих на получение сертификата LEED for Existing Buildings, российских функционирующих объектов пока нет, но в U.S. Green Building Council отмечают рост интереса к концепции эко-девелопмента в Москве и России. В настоящее время для получения сертификата LEED for Core & Shell зарегистрировано три московских проекта, а в Твери строится здание в соответствии с требованиями LEED for New Construction. «Мы надеемся, что «зеленая революция», происходящая в мире, распространится еще шире, что будет способствовать появлению все большего количества экологичных эффективных зданий, которые смогут сберечь деньги и снизить влияние человека на окружающую среду», – говорит Мари Колман.
Конечно, в России не все безоблачно. «К главным препятствиям для реализации экологических программ можно отнести низкую стоимость энергоресурсов, плохое состояние имеющихся инженерных коммуникаций, низкий уровень автоматизации коммунального хозяйства», – рассказывает Юлия Максимова.
Как бы то ни было, необходимо помнить, что от создания концепции проекта недвижимости до его реализации обычно проходит несколько лет. Это значит, что, несмотря на сложившуюся сегодня экономическую ситуацию, необходимо ориентироваться на будущее, в котором экологические показатели здания неизбежно станут для арендаторов приоритетными при выборе офиса. «Проводя аналогию с хоккеем, которая в России, наверное, многим близка, нужно ехать не туда, где шайба сейчас, а туда, где она скоро окажется», – заключает Джерри Юдельсон.
Назад
Загрузка...