За последние несколько месяцев на рынке Сибири произошли существенные изменения: если раньше не хватало рабочих рук и стройматериалов, то теперь строительные компания готовы пойти на значительные уступки, чтобы сохранить немногие заказы. Те немногие девелоперы, которые имеют возможность развивать новые проекты, уже не испытывают проблем ни с поиском материалов, ни с подбором кадров. В какую сторону изменится в новых реалиях качество строительства?

В феврале начался процесс по делу об обрушении строящегося ТРЦ в Новосибирске. Тогда под обломками погибло четверо рабочих из Китая, еще двое получили серьезные травмы. Этот несчастный случай, далеко не единственный за последнее время, снова всколыхнул целый ряд вопросов, связанных с качеством строительства. Но пока дальше разговоров дело не идет. «СМИ кричат о несоблюдении норм строительства, специальные комитеты расследуют причины и выявляют нарушителей. А затем – снова затишье, пока где-нибудь не обрушится очередной кран», – философствует Дмитрий Золин, управляющий партнер компании London Consulting & Management Company (LCMC).

Сегодня в Сибири с качественными проектами соседствуют сделанные наспех коробки, некоторые из которых готовы развалиться еще до сдачи в эксплуатацию.

«Согласно нашей практике качество инженерных систем, строительных и отдельных материалов в одном и том же городе всегда сильно варьируется. Как правило, это зависит от менталитета собственника: кто-то стремится подешевле построить и поскорее сдать, кто-то не жалеет инвестиций в качественные материалы и делает на совесть, а кто-то вообще строит на века. В Сибирском ФО распространены собственники первого и второго типа, для этого достаточно взглянуть, например, на БЦ «Гринвич», где все сделано в соответствии с высокими требованиями, и на один из местных торговых центров, который, несмотря на амбициозное название, красуется выцветшим фасадом», – описывает ситуацию Анна Цирульская, генеральный директор ГК «СлавГрад». По ее мнению, сегодняшние аварии на стройках – следствие прежде всего чрезмерной скупости. «Чрезмерная экономия на всем, включая элементарные нормы строительства, увы, всегда оборачивается неприятностями. Будучи управляющей компанией, мы осуществляем контроль за строительством объектов и с уверенностью можем сказать, что мнимая экономия впоследствии приводит к многократным затратам. Всем известно, что многие строительные компании сегодня пренебрегают нормами строительства, мотивируя это тем, что во многом они устарели. Однако надо понимать, что существуют такие технологические процессы, которые нарушать – себе дороже. Если соблюдение норм ставит под угрозу реализацию того или иного замысла, а также приводит к необоснованным затратам – наша задача предложить компромиссный вариант, при котором и объект не потеряет в своем качестве и абсолютно все нормы будут соблюдены», – утверждает Анна Цирульская.

Хроника упадка

С 2002 года качество строительства неуклонно падает. «Анализируя опыт работы по управлению и организации строительства в наиболее крупных городах (Красноярск, Новосибирск, Кемерово) сибирского региона России с 2002 по 2008 год, необходимо отметить имеющую место тенденцию к общему снижению организации и качества строительства. Это прежде всего связано со значительным увеличением объемов строительства в целом по региону и незначительному, по отношению к объемам строительства, росту крупных генподрядных организаций, отвечающих современным требованиям строительного производства», – замечает руководитель службы заказчика ЗАО «РОСС Девелопмент» (холдинг ROSS Group) Вячеслав Здобников.

После кризиса 1998 года рынок переживал стагнацию и девелоперы получили возможность привлекать крупные, сформировавшиеся еще в советское время генподрядные организации Сибири («Сибмост», «Академстрой», «Авиастрой» и т. д.) к сложным проектам коммерческой недвижимости на условиях тендера. Все они обладали высококвалифицированными специалистами и большим опытом работы в регионе, что, конечно, способствовало достаточно высокой организации и качеству строительства.

Вот что вспоминает Виталий Тарасов, менеджер по проектам отдела управления проектами Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, работавший до 2002 года в генподрядной компании на Севере: «В строительную компанию принимались только квалифицированные строительные рабочие. Кроме этого ежегодно все работники повышали квалификацию. Текучесть кадров была низкая, так как сотрудники имели хорошие социальные условия и получали высокие оклады. Материалы на нужды строительства поступали централизованно и закупались у крупных производителей с высоким качеством продукции. На строительной площадке проводился входной контроль качества материалов».

Уже с начала 90-х годов рынок России осваивают иностранные строительные компании, активно использующие гастарбайтеров, что снижало качество работ даже при достаточно грамотном ИТР. Несмотря на эту конкуренцию, как отмечает Вячеслав Здобников, крупные российские компании к 2006 году уже имели, как правило, избыток заказов. При этом иностранные компании, опирающиеся на собственные кадры (сербские, хорватские, турецкие), так и не смогли закрепиться на рынке из-за больших расходов. Спрос рос, а новые строительные организации уже не обладали достаточно квалифицированными кадрами, тем более что вслед за иностранными компаниями отечественные игроки из экономии также стали привлекать дешевую рабочую силу из соседних государств. В результате качество строительства стало снижаться повсеместно.

«Это объясняется (помимо экономических, коррупционных и прочих причин) значительным уменьшением учебных заведений профессиональной подготовки (ГПТУ, ПТУ и так далее) и понижением самого качества подготовки рабочих кадров, имеющим место на фоне демографических проблем, достаточно незначительных в Сибири по сравнению с другими регионами России. Все вышеуказанное приводит к снижению качества управления и выполнения строительных работ на объектах (несмотря на неплохое качество и разнообразие строительных материалов и оборудования), не охваченных крупными генподрядными организациями Сибири, и к освещавшимся в СМИ авариям на различных объектах региона», – делает вывод Вячеслав Здобников.

Режим экономии

Те немногие девелоперы, которые продолжают строить, отмечают что генподрядчики стали гораздо сговорчивее и строят значительно более оперативно. «Сейчас кризис. Стройматериалы упали в цене, и проблем с ними нет. Если раньше были проблемы с квалифицированными кадрами, то теперь проблемы у самих кадров с поиском достойно оплачиваемой работы. В общем, для девелоперов сейчас самое удобное время, чтобы строить», – описывает ситуацию на рынке Евгений Ковальский, заместитель гендиректора по девелопменту ООО «СМ.сити». При этом, по наблюдению Анны Цирульской, сегодня девелоперы стремятся сэкономить практически на всем. «Архитектура, квалифицированная рабочая сила, отделочные материалы, инженерные системы, маркетинг, продвижение, эксплуатация. Каждая строка в бюджете минимизируется. Однако следует помнить, что объект недвижимости, родившийся в кризис, должен будет жить и после его окончания. Соответственно, экономия должна быть разумной», – предостерегает она.

Специалисты C&W/S&R выделяют следующие пункты оптимизации затрат для генподрядчиков:

материалы (замена дорогих и качественных импортных материалов на более дешевые аналоги);
строительные технологии (использование дешевых строительных технологий, соответствующих строительным нормативам, но впоследствии увеличивающих затраты на эксплуатацию);
строительная техника (краткосрочная аренда или лизинг строительной техники взамен покупки в собственность);
персонал (сокращение бюджета заработной платы).

Снижение затрат в период кризиса и неопределенности выхода из него возможно провести прежде всего за счет пересмотра в процессе переговоров договорных отношений с подрядными организациями, а именно:

снижения сметной стоимости работ (обоснование – снижение рыночных цен на стройматериалы в среднем на 15–20%, замена дорогих импортных материалов и оборудования аналогичным отечественным оборудованием и материалами);
привлечения к выполнению работ менее дорогой рабочей силы, субподрядных организаций, учитывая значительное (от 25 до 40%) снижение спроса в данном сегменте рынка;
расторжения договоров с подрядными организациями (при учете кризисных явлений на рынке труда и длительности процесса возмещения убытков по договорным отношениям, подрядчики, как правило, идут на снижение сметных цен);
привлечения в процесс переговоров с подрядчиком субподрядчиков, берущихся за выполнение договорных обязательств подрядчика по более низким ценам.

«Подрядчик всегда стоит перед альтернативой – договориться или столкнуться с процессом инициирования заказчиком разрыва договора по пункту «ненадлежащее выполнение договорных обязательств» из-за качества выполненных работ», – замечает Вячеслав Здобников.

Гастарбайтеры недокладывают цемент

Оборотной стороной оптимизации производственного процесса стало снижение качества стройматериалов. «В условиях сложившейся ситуации на рынке недвижимости строительные организации будут вынуждены экономить на всем. Уже начали практиковаться бартерные схемы взаиморасчетов. Экономия напрямую отразится на качестве строительства: будут недокладывать цемент, использовать бэушный кирпич, другие некачественные материалы. Хотя надо понимать, что от качества строительства объекта зависит его дальнейшая судьба», – замечает Дмитрий Хмельницкий.

Схожего мнения придерживается и Анна Цирульская: «К сожалению, сейчас мы наблюдаем ситуацию, когда качество стройматериалов ввиду экономии на издержках стремительными темпами снижается. При этом цены даже на стройматериалы российского производства растут».

Большинство игроков считает оптимизацию в ущерб качеству крайне неосмотрительным шагом. «Если говорить об экономии, то нужно понимать, что в строительной сфере экономия не подразумевает отказ от дорогого сырья в пользу дешевого. Плачевный результат такой «оптимизации» не заставит себя долго ждать», – полагает Дмитрий Золин.

Некоторые считают проблему надуманной. «Я не понимаю, чем кроме цены может отличаться дешевая арматура от дорогой. Если она проходит по сертификатам, если у нее срок меньше трех лет, то разницы практически нет. Акты скрытых работ никто не отменял», – парирует Евгений Ковальский.

Впрочем, причина большинства аварий на стройке – не стройматериалы, а пресловутый человеческий фактор. Многие участники рынка надеются, что в современных условиях работу сохранят только квалифицированные кадры. «Как последствие кризиса по стране прокатилась волна сокращений, особенно плачевна ситуация на строительном рынке. Уже сегодня государство серьезно задумалось о гражданах, которые потеряли работу или в скором времени могут оказаться на улице. Правительство ужесточит визовый режим, чтобы сократить въезд в страну рабочих из бывших республик СССР. Из-за массовых сокращений в ближайшее время требования по оплате труда у населения несколько снизятся. Поэтому наши кадры станут серьезной конкуренцией для приезжей рабочей силы, что в будущем только положительно скажется на развитии строительной отрасли», – считает Дмитрий Хмельницкий, генеральный директор ООО «РАТМ-Девелопмент».

Пока, по наблюдению Анны Цирульской, ситуация противоположная: больше всего снижать цены готовы как раз неквалифицированные гастарбайтеры, которых и берут в проект ради полной минимизации расходов. «С началом кризиса было много разговоров, что обновленный рынок труда позволит строителям нанимать на работу более профессиональную рабочую силу. Однако пока этого не происходит. Многие стройки были приостановлены, гастарбайтеры вынуждены были искать новую работу и, разумеется, снизили ценники на свои услуги, что отнюдь не поспособствовало привлечению на стройки квалифицированных специалистов», – сокрушается эксперт.

Правильно заморозить

За последние несколько месяцев на рынке заморожено немало проектов. Как известно, существуют специальные процедуры по консервации объекта, после которых строительство легко возобновить. «Во время простоя организовывается регулярный мониторинг за конструкциями здания. Возобновление строительства осуществляется после проведения комплексного обследования объекта простоя и первоочередных строительных мероприятий согласно рекомендациям, указанным в отчете», – описывает нехитрые алгоритмы Виталий Тарасов.

«Заморозка строительного объекта – это целая технология. Нельзя просто остановить стройку, вывести технику и отключить коммуникации. Правильная консервация строительства требует соблюдения целого ряда норм и правил. В противном случае заморозка объекта может быть дороже его строительства», – замечает Анна Цирульская.

Если объект правильно законсервировали, то возобновление строительства будет не таким проблематичным. Если же попросту бросили стройку, прервав необходимые технологические процессы, то реанимация недостроенного объекта потребует немалых инвестиций. Нередки случаи, когда при длительном долгострое недостроенный объект дешевле снести, освободив площадку для нового строительства, чем достроить. Пока же большинство не задумывается о правильном консервировании объекта.

«Что касается замораживания строящихся объектов, думаю, правильно эта процедура выполнялась далеко не всеми, так как консервация объекта требует определенных затрат. А если у компании серьезные финансовые трудности, то о замораживании объекта по существующим требованиям и речи быть не может. Ведь помимо технических вопросов необходимо заплатить за работу людям, закрыть долги перед инвесторами и кредитными организациями», – считает Дмитрий Хмельницкий.

С ним согласен и Евгений Ковальский. «Строители просто покидают объект до лучших времен. Если у них нет денег строить, то, естественно, у них нет денег и консервировать объект. По большому счету консервация объектов – дело простое, но пока еще этого не происходит. Главным образом ограничиваются тем, что обносят стройку заграждениями, чтобы никто не погиб, и убирают кран, чтобы не платить денег. Правда, часть процедур можно сделать только в теплое время (например, покрасить открытое железо). Летом станет окончательно ясно, кто серьезно настроен спустя несколько лет возобновить строительство», – говорит эксперт.

В сегодняшних реалиях, разумно оптимизируя строительные процессы, участники рынка имеют шанс вернуть качество строительства на прежний уровень. Специалисты выделяют несколько простых шагов для повышения качества строительства:

подбор опытной девелоперской компании для управления проектом;
выбор для строительства сложных комплексных объектов генподрядных организаций путем тендеров, в том числе и через Союзы строителей (конечно, с учетом аффилированности Союзов);
привлечение к проектированию крупных проектных организаций, имеющих опыт проектирования в сибирском регионе;
повышение квалификации кадров (в том числе и иностранной рабочей силы) с восстановлением до необходимых объемов системы профтехобразования.

Все перечисленные меры на фоне кризисных явлений и заинтересованности федеральных и местных органов управления регионом могут значительно улучшить ситуацию в строительстве. В условиях проблем с финансированием, которые переживает большинство участников рынка, велик соблазн отмахнуться от подобных рекомендаций. Следует помнить: главная задача – не просто сдать объект в эксплуатацию, но и вернуть инвестиции. Идя по пути оптимизации расходов за счет поиска максимально дешевых строительных материалов и рабочей силы, девелоперы нередко забывают, что аварии на стройплощадке вряд ли привлекут клиентов.

Спецвыпуск