Пока владельцы, девелоперы и арендаторы торговых центров Москвы все еще ориентируются на исключительно благоприятную ситуацию в потребительском секторе и ненасыщенность рынка. На волне продолжающегося бурного роста потребления многие игроки рынка торговой недвижимости стремятся успеть ввести в эксплуатацию новые торговые центры, хотя среди них появился ряд объектов с трудно предсказуемым будущим в долгосрочной перспективе. Ситуация с арендными ставками дифференцируется в зависимости от конкретных случаев, в целом же явна тенденция к их стабилизации. Серьезно осложнить жизнь игрокам рынка может массовый выход проектов, реализация которых планируется в 2007–2008 годах. Возможно, тогда многие обратят более пристальный взгляд в сторону регионов, однако не факт, что там конкуренция будет слабее.

Макроэкономический background
Мощный экономический рост последних пяти лет привел к буму в сфере потребления и, соответственно, в оптовой и розничной торговле, а также в сфере торговой недвижимости. Наблюдаемое с начала текущего года торможение экономического роста вселило тревогу в некоторых аналитиков. Отмечая спад инвестиционной активности в ряде отраслей промышленности, они ставят дальнейшее раскручивание потребительского спроса в общий ряд негативных тенденций и увязывают с высокими темпами инфляции, прогнозируя в итоге грядущую стагнацию и возможный обвал в потребительском секторе. Последний, безусловно, мог бы оказать крайне негативное воздействие на сферу торговли, ориентированной на «демократичный» спрос, роль которой на рынке торговой недвижимости в последнее время значительно выросла.
Однако аналитики компании «Атон» не видят реальных предпосылок для торможения роста потребления в России. Они отмечают потепление отношения иностранных инвесторов к российским рынкам. Только за I квартал 2005 года приток прямых иностранных инвестиций (ПИИ) составил $5,5 млрд. (рост на 15% по сравнению с аналогичным периодом 2004 года), чистый объем ПИИ составил $2,2 млрд. (рост примерно в три раза), по итогам полугодия приток инвестиций вырос до $9,3 млрд. (рост в два раза, данные Центрального банка РФ). Прогноз «Атона» по притоку ПИИ на 2005 год – $12–15 млрд. (в 2004 году в страну пришло $11,7 млрд.). Большая часть этих денег направляется в потребительский сектор экономики. В ситуации с внутренними инвестициями аналитики компании обращают внимание на рекордные значения индексов РТС и ММВБ, а также на высокие цены на нефть, газ и металлы. В целом, подчеркивая впечатляющие итоги пяти лет роста экономики и отраслей сферы потребления, специалисты «Атона» прогнозируют, что рост российского потребительского сектора в среднесрочной перспективе будет продолжаться опережающими по отношению к росту ВВП страны темпами.

Предложение
Оценки общего объема предложения на рынке торговых центров Москвы, по итогам 2004 года, разнились в зависимости от методик и стратегий подсчета. Данные по общей площади современных торговых центров находились в диапазоне 1,79 млн. кв. м (Colliers International) – 2,25 млн. кв. м (ABN Realty). Оценки общего объема арендуемой площади (gross leaseable area – GLA) в торговых центрах колебались от 976 тыс. – 1,2 млн. кв. м (Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko) до 1,5 млн. кв. м (Knight Frank). Причем компания Jones Lang LaSalle не учитывает площади магазинов, подобных IKEA и OBI, относя их категории иной, чем торговые центры.
За прошедшее полугодие на рынок вышло восемь торговых центров общей площадью около 340 тыс. кв. м. Объем GLA оценивается в пределах 88–144,5 тыс. кв. м (JLL, C&W S&R), при этом аналитики Jones Lang LaSalle, сомневаясь в качестве ряда торговых центров, не учитывают ТЦ «Варшавский» и «Подсолнухи» и относят торговые площади комплекса «Аркадия» к категории торгово-офисных объектов. По данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, арендуемая площадь ТЦ «Подсолнухи» была включена в итоги 2004 года. Объем GLA по итогам первого полугодия 2005 года:

по оценке компании Jones Lang LaSalle, составляет 1,064 млн. кв. м
по оценке компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, составляет 1,344 млн. кв. м, всего компания насчитывает в Москве 68 современных торговых и торгово-офисных центров.

Прогноз общей площади современных торговых центров Москвы, которые должны появиться за 2005 год, колеблется от 450 тыс. кв. м (ABN Realty) до 497 тыс. кв. м (Colliers Int.). В основном аналитики настроены на пересмотр прогнозов в сторону понижения, так как задерживается ряд проектов, выход которых был заявлен на этот год; на некоторых площадках не начато даже строительство. Так, на данный момент до конца года, кроме указанных 8 торговых центров, планируется ввод в эксплуатацию еще 16 ТЦ, некоторые из них, по словам специалистов брокерских компаний, появятся максимум в самом конце текущего или уже в первых месяцах следующего, 2006, года. Например, есть сомнения по срокам ввода в эксплуатацию:

ТЦ Global City 2;
ТЦ Retail Park;
второй очереди ЦУМа.

Скорее, ближе к концу года появятся «РЕАЛ-Отрадное» и «Рамстор» на Севастопольском проспекте.

Спрос
Рост потребительского спроса и благоприятная ситуация в сфере оптовой и розничной торговли «подогревают» и спрос на помещения в качественных торговых центрах. В современной ситуации до насыщения рынка еще далеко. Аналитики компании Knight Frank фиксируют превышение спроса над предложением. Высокий уровень спроса иллюстрируют малые значения процента свободных площадей. По данным компании Jones Lang LaSalle, его значение по итогам прошлого года составляло 0,8, прочие компании определяли уровень свободных площадей в диапазоне от 0 до 4–5%. По расчетам Knight Frank, данный показатель за полугодие снизился с 4 до 3%. Преимущественно свободные площади появляются в комплексах, имеющих серьезные недостатки в местоположении, концепции или менеджменте. Остальные помещения не испытывают недостатка внимания со стороны арендаторов.
Именно поэтому снижавшиеся с 2001 года арендные ставки стабилизировались. В прошлом году был отмечен рост относительно уровня 2003 года, однако он был незначителен. По итогам I квартала 2005 года значительных колебаний ставок не отмечено. Специалисты компании Knight Frank отсутствие существенных колебаний арендных ставок определяют в качестве тенденции первого полугодия 2005 года. Аналитики компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko ожидают сохранения высоких арендных ставок в торговых центрах, расположенных в пределах Садового кольца и их стабилизации в остальных районах города. Аналитики ABN Realty отмечают небольшой рост ставок аренды, аналогичный прошлогоднему, и ожидают насыщения рынка в течение ближайших нескольких лет. Значения арендных ставок определяются на уровне $1200–1400 за 1 кв. м в год (средние, Knight Frank – C&W S&R) и $2350–2500 (максимальные базовые, Jones Lang LaSalle). Уровень операционных расходов определяется в $100–150 за 1 кв. м в год (C&W S&R). В Jones Lang LaSalle отмечают, что пока, в условиях ненасыщенного рынка, каждый новый торговый центр находится в относительно благоприятном положении. Данная ситуация стимулирует рост предложения – заявлено о большом количестве проектов, реализация которых ожидается в течение 2–3 лет. В целом можно говорить о некотором ажиотаже среди девелоперов, желающих извлечь выгоду из благоприятной ситуации в секторе потребления.
Однако аналитики компании отмечают, что уже сейчас между девелоперами началась конкуренция за арендаторов, что сдерживает рост арендных ставок. В качестве примера, иллюстрирующего ситуацию, сложившуюся на рынке, можно привести два проекта на Севастопольском проспекте. Первый – недавно открытый ТЦ «РИО» – с момента объявления о начале строительства вызвал скепсис ряда аналитиков в связи с не самым удобным его местоположением. Однако площади торгового центра были довольно быстро сданы в аренду, и в целом перспективы комплекса на данный момент оцениваются позитивно. На конец года планируется ввод в эксплуатацию очередного ТЦ «Рамстор», находящегося буквально напротив «РИО». У сети «Рамстор» сложился собственный, весьма качественный пул арендаторов, которые скорее всего придут и на новый объект. Данный факт станет преимуществом «Рамстора» на Севастопольском проспекте в конкурентной борьбе с «РИО». Однако в пользу последнего сыграет его более ранний выход на рынок. В итоге двум ТЦ предрекают относительно мирный раздел долей рынка и спокойное существование в ближайшие два-три года.
Также отмечается сегментирование спроса и взаимное влияние рынков торговых центров и street-retail. В связи с ростом арендных ставок на основных торговых коридорах города мелкие арендаторы предпочитают уходить в торговые центры, а крупные торговые сети, наоборот, расширяют по возможности свое присутствие на торговых улицах Москвы.

Тенденции
Дополнительным фактором, оказывающим влияние на средние ставки, становится укрупнение форматов торговых предприятий. С одной стороны, это означает снижение прибыли с 1 кв. м для владельца объекта в краткосрочной перспективе, с другой стороны, привлекает новых покупателей и положительно сказывается на имидже ТЦ, так как обычно связано с обновлением концепций торговых предприятий и появлением новых брендов. В целом ситуация такова:

Укрупнение форматов арендаторами и привлечение новых марок отмечается специалистами Jones Lang LaSalle как одна из современных тенденций рынка.
Удорожание стоимости земли и, соответственно, рост затрат на реализацию проектов является другой тенденцией, существенной для рынка.
Несоответствие ожиданий владельцев и арендаторов на рынке обусловлено предыдущей тенденцией. Первые испытывают искушение повысить ставки вслед за ростом капитальных затрат, последние же, скорее, ожидают снижения арендных ставок.
Аналитики компании Colliers International отмечают возросший интерес игроков рынка и девелоперскую активность в районе Третьего транспортного кольца (ТТК). Отмечая, что новая магистраль обеспечила доступ к территориям, где еще возможно найти площадки под крупные объекты недалеко от центра города, специалисты компании прогнозируют их постепенное освоение в ближайшие пять-семь лет и предупреждают о возможном быстром исчерпании пропускной способности ТТК.

Прогноз
Прогноз развития ситуации на рынке связан с заявленными проектами новых торговых центров. Среди них достаточно объектов с выгодным местоположением (как, например, планируемые ТЦ на Павелецкой, Пушкинской (подземные) и Киевской площадях), условием их успешного функционирования станут значительная площадь и качественная концепция. Реализуемые сейчас, на волне ажиотажа в сфере торговой недвижимости, выйдя на рынок через два-три года, они могут серьезно изменить его, резкого повысив уровень предложения торговых площадей. Но площадок, где можно в короткий срок возвести технически простое и доступное потенциальным покупателям сооружение, в городе практически не осталось. Строительство новых ТЦ задерживают инженерные тонкости, размеры проектов и сложности с транспортной инфраструктурой (в частности проект ТЦ на Пушкинской площади предполагает реконструкцию участка улицы Тверской).
Другим фактором, определяющим перспективы московского рынка торговой недвижимости, становится конкуренция быстро развивающихся региональных рынков страны. Пока активное создание торговых центров в регионах не превратилось в серьезную альтернативу вложениям в московский рынок – как ввиду узости и специфичности потребительских рынков крупных российских городов, так и ввиду того, что на рынке торговых центров Москвы пока «не тесно». До тех пор пока успех на рынке практически гарантируют удачная концепция и ориентация на растущие требования потребителей, московский рынок торговых центров останется приоритетным как для девелоперов и инвесторов, так и для арендаторов.

Спецвыпуск: инвестиции