Назад
30 Октября 2009, 8:57
Положение кредиторов на рынке недвижимости в условиях кризиса
В последние 5–6 лет банки активно кредитовали бурно растущий рынок коммерческой недвижимости России. Теперь же многие отечественные девелоперы находятся в состоянии технического либо реального дефолта по своим кредитным обязательствам и даже на гране банкротства. Рассмотрим некоторые практические вопросы, с которыми сталкиваются банки, а также юридические аспекты, которые банкам целесообразно принять во внимание при реструктуризации портфеля задолженности в сфере коммерческой недвижимости.
Вариант действий банка при дефолте
Во многих случаях при объявлении дефолта заемщиком, а также в случае, если заемщик находится в таком финансовом состоянии, при котором дефолт неизбежен, у банков есть три основные альтернативы:
обратить взыскание на активы, обеспечивающие исполнение кредитных обязательств заемщика и, как следствие, зачастую инициировать процедуру банкротства должника;
произвести реструктуризацию существующей задолженности путем изменения кредитного договора и обеспечивающих его документов таким образом, чтобы дать возможность девелоперу погасить свою задолженность на новых условиях;
погасить задолженность заемщика любыми имеющимися у заемщика активами, как являющимися, так и не являющимися непосредственным обеспечением кредита.
Как показывает опыт, во многих (если не в большинстве) случаях банки предпочитают пойти по второму или третьему пути (если, конечно, финансовое положение заемщика не совсем безнадежно и у него есть имеющие ценность активы). Инициирование процедур принудительного обращения взыскания или банкротства заемщика, как правило, сопряжено со значительными временными затратами, существенными расходами на юридическое сопровождение этих процедур и не гарантирует однозначного успеха.
Реструктуризация задолженности
При реструктуризации существующей задолженности банкам целесообразно обратить внимание на изменения, внесенные в законодательство о залоге (в том числе в закон «Об ипотеке», в ГК РФ и закон «О залоге») Федеральным законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» от 30 декабря 2008 года № 306-ФЗ.
Среди наиболее значимых нововведений в законодательстве о залоге – значительное расширение возможности применения внесудебной процедуры обращения взыскания на заложенное имущество (в том числе недвижимое) и возможности приобретения залогодержателем заложенного имущества в свою собственность или в собственность третьих лиц. Законодательство предусматривает и ряд ограничений на такое обращение взыскания для отдельных видов имущества (в частности, земельных участков, имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности). Возможность применения таких процедур необходимо анализировать в каждом конкретном случае. Указанные нововведения в целом направлены на расширение правомочий кредиторов и предоставляют банкам больше действенных средств обеспечения надлежащего исполнения кредитных обязательств заемщиком.
В то же время стоит учитывать, что согласно ст. 9 Федерального закона № 306-ФЗ положения указанного закона применяются к правоотношениям, возникшим после дня его вступления в силу. В отсутствие судебной практики по применению указанных выше нововведений в настоящее время есть некоторая неопределенность на предмет того, смогут ли банки применять новые процедуры применительно к договорам, заключенным до введения в действие № 306-ФЗ, или практика пойдет по пути необходимости заключения новых договоров, отражающих указанные выше законодательные изменения.
Приобретение заложенных активов
Как показывает опыт последних месяцев, во многих случаях, когда у девелопера нет финансовой возможности обслуживать кредит (даже с учетом возможной его реструктуризации), банки в качестве средства погашения кредита могут принять имеющиеся активы должника, которыми, как правило, выступают объекты коммерческой недвижимости. Подобные сделки могут оформляться различными способами, зависящими от схемы структурирования и выбора права, которому подчинены кредитный договор и обеспечивающие его обязательства.
Если кредит предоставлялся по российскому праву, то такого рода погашение может оформляться следующими основными средствами, предусмотренными действующим гражданским законодательством РФ:
путем заключения соглашения об отступном (ст. 409 ГК РФ);
путем новации кредитного обязательства (ст. 414 ГК РФ), например в договор купли-продажи объекта недвижимости, при этом предоставленный кредит будет рассматриваться как авансовый платеж в счет покупной цены;
путем заключения договора купли-продажи соответствующих активов с последующим зачетом встречных однородных требований (ст. 410 ГК РФ) банка по кредитному договору (уплата процентов и возвращение суммы основного долга) и требований заемщика по договору купли-продажи (уплата покупной цены).
На практике возможны сложные смешанные конструкции, сочетающие в себе различные комбинации указанных выше средств. Выбор конкретного способа будет зависеть от специфики соответствующего кредитного договора и средств его обеспечения.
Если кредит предоставлялся иностранным банком, то, как правило, такая сделка изначально структурируется как предоставление кредита иностранной (чаще всего кипрской) компании заемщика, опосредованно владеющей объектом недвижимости в России через стопроцентное владение российской организацией – собственником недвижимости. Приобретение активов должника как средство погашения кредита может оформляться путем приобретения банком кипрской компании заемщика без непосредственного перехода прав на объекты недвижимости. Механизм такой передачи будет зависеть от специфики права той страны, которому подчинен кредитный договор и обеспечивающие его обязательства.
Реструктуризация портфеля приобретенных непрофильных активов
Банку, получившему пул объектов коммерческой недвижимости, необходимо сразу озадачиться вопросом выбора стратегии управления приобретенными активами и соответствующего структурирования приобретенного портфеля недвижимости.
Один из основных стратегических вопросов для банка: намерен ли банк реализовать объекты недвижимости, как только это позволит экономическая конъюнктура, или собирается развивать управление приобретенных портфелем недвижимости в качестве отдельного направления бизнеса? Если переводить этот вопрос в юридическую и практическую плоскости, то его можно сформулировать так: готовить ли приобретенные объекты к продаже по отдельности либо формировать единый пул недвижимости для целей оптимизации дальнейших затрат на его управление?
В целом общий алгоритм практических действий, которые банку целесообразно предпринять при структурировании портфеля недвижимости, можно представить следующим образом:
due diligence (юридический, технический) приобретенных активов. Этот этап необходим, поскольку банк, как правило, приобретает активы у заемщика очень быстро и со значительным дисконтом, не проводя тщательного предварительного due diligence;
разработка стратегии управления портфелем недвижимости;
структурирование портфеля недвижимости в зависимости от выбранной стратегии;
разработка и реализация механизма управления портфелем приобретенной недвижимости путем создания собственной управляющей компании или привлечения сторонней управляющей компании и заключения с ней соответствующего договора.
Естественно, каждый из описанных выше шагов требует грамотного экономического и финансового анализа и тщательной юридической проработки.
Одним из последствий кризиса стало массированное наращивание портфеля коммерческой недвижимости банками-кредиторами (особенно крупными российскими банками с государственным участием). Уже сейчас очевидно, что данная тенденция будет иметь значительные последствия как для рынка в целом, так и для самих банков в частности, ставших поневоле одними из крупнейших игроков на рынке коммерческой недвижимости.
Во многих случаях при объявлении дефолта заемщиком, а также в случае, если заемщик находится в таком финансовом состоянии, при котором дефолт неизбежен, у банков есть три основные альтернативы:
обратить взыскание на активы, обеспечивающие исполнение кредитных обязательств заемщика и, как следствие, зачастую инициировать процедуру банкротства должника;
произвести реструктуризацию существующей задолженности путем изменения кредитного договора и обеспечивающих его документов таким образом, чтобы дать возможность девелоперу погасить свою задолженность на новых условиях;
погасить задолженность заемщика любыми имеющимися у заемщика активами, как являющимися, так и не являющимися непосредственным обеспечением кредита.
Как показывает опыт, во многих (если не в большинстве) случаях банки предпочитают пойти по второму или третьему пути (если, конечно, финансовое положение заемщика не совсем безнадежно и у него есть имеющие ценность активы). Инициирование процедур принудительного обращения взыскания или банкротства заемщика, как правило, сопряжено со значительными временными затратами, существенными расходами на юридическое сопровождение этих процедур и не гарантирует однозначного успеха.
Реструктуризация задолженности
При реструктуризации существующей задолженности банкам целесообразно обратить внимание на изменения, внесенные в законодательство о залоге (в том числе в закон «Об ипотеке», в ГК РФ и закон «О залоге») Федеральным законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» от 30 декабря 2008 года № 306-ФЗ.
Среди наиболее значимых нововведений в законодательстве о залоге – значительное расширение возможности применения внесудебной процедуры обращения взыскания на заложенное имущество (в том числе недвижимое) и возможности приобретения залогодержателем заложенного имущества в свою собственность или в собственность третьих лиц. Законодательство предусматривает и ряд ограничений на такое обращение взыскания для отдельных видов имущества (в частности, земельных участков, имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности). Возможность применения таких процедур необходимо анализировать в каждом конкретном случае. Указанные нововведения в целом направлены на расширение правомочий кредиторов и предоставляют банкам больше действенных средств обеспечения надлежащего исполнения кредитных обязательств заемщиком.
В то же время стоит учитывать, что согласно ст. 9 Федерального закона № 306-ФЗ положения указанного закона применяются к правоотношениям, возникшим после дня его вступления в силу. В отсутствие судебной практики по применению указанных выше нововведений в настоящее время есть некоторая неопределенность на предмет того, смогут ли банки применять новые процедуры применительно к договорам, заключенным до введения в действие № 306-ФЗ, или практика пойдет по пути необходимости заключения новых договоров, отражающих указанные выше законодательные изменения.
Приобретение заложенных активов
Как показывает опыт последних месяцев, во многих случаях, когда у девелопера нет финансовой возможности обслуживать кредит (даже с учетом возможной его реструктуризации), банки в качестве средства погашения кредита могут принять имеющиеся активы должника, которыми, как правило, выступают объекты коммерческой недвижимости. Подобные сделки могут оформляться различными способами, зависящими от схемы структурирования и выбора права, которому подчинены кредитный договор и обеспечивающие его обязательства.
Если кредит предоставлялся по российскому праву, то такого рода погашение может оформляться следующими основными средствами, предусмотренными действующим гражданским законодательством РФ:
путем заключения соглашения об отступном (ст. 409 ГК РФ);
путем новации кредитного обязательства (ст. 414 ГК РФ), например в договор купли-продажи объекта недвижимости, при этом предоставленный кредит будет рассматриваться как авансовый платеж в счет покупной цены;
путем заключения договора купли-продажи соответствующих активов с последующим зачетом встречных однородных требований (ст. 410 ГК РФ) банка по кредитному договору (уплата процентов и возвращение суммы основного долга) и требований заемщика по договору купли-продажи (уплата покупной цены).
На практике возможны сложные смешанные конструкции, сочетающие в себе различные комбинации указанных выше средств. Выбор конкретного способа будет зависеть от специфики соответствующего кредитного договора и средств его обеспечения.
Если кредит предоставлялся иностранным банком, то, как правило, такая сделка изначально структурируется как предоставление кредита иностранной (чаще всего кипрской) компании заемщика, опосредованно владеющей объектом недвижимости в России через стопроцентное владение российской организацией – собственником недвижимости. Приобретение активов должника как средство погашения кредита может оформляться путем приобретения банком кипрской компании заемщика без непосредственного перехода прав на объекты недвижимости. Механизм такой передачи будет зависеть от специфики права той страны, которому подчинен кредитный договор и обеспечивающие его обязательства.
Реструктуризация портфеля приобретенных непрофильных активов
Банку, получившему пул объектов коммерческой недвижимости, необходимо сразу озадачиться вопросом выбора стратегии управления приобретенными активами и соответствующего структурирования приобретенного портфеля недвижимости.
Один из основных стратегических вопросов для банка: намерен ли банк реализовать объекты недвижимости, как только это позволит экономическая конъюнктура, или собирается развивать управление приобретенных портфелем недвижимости в качестве отдельного направления бизнеса? Если переводить этот вопрос в юридическую и практическую плоскости, то его можно сформулировать так: готовить ли приобретенные объекты к продаже по отдельности либо формировать единый пул недвижимости для целей оптимизации дальнейших затрат на его управление?
В целом общий алгоритм практических действий, которые банку целесообразно предпринять при структурировании портфеля недвижимости, можно представить следующим образом:
due diligence (юридический, технический) приобретенных активов. Этот этап необходим, поскольку банк, как правило, приобретает активы у заемщика очень быстро и со значительным дисконтом, не проводя тщательного предварительного due diligence;
разработка стратегии управления портфелем недвижимости;
структурирование портфеля недвижимости в зависимости от выбранной стратегии;
разработка и реализация механизма управления портфелем приобретенной недвижимости путем создания собственной управляющей компании или привлечения сторонней управляющей компании и заключения с ней соответствующего договора.
Естественно, каждый из описанных выше шагов требует грамотного экономического и финансового анализа и тщательной юридической проработки.
Одним из последствий кризиса стало массированное наращивание портфеля коммерческой недвижимости банками-кредиторами (особенно крупными российскими банками с государственным участием). Уже сейчас очевидно, что данная тенденция будет иметь значительные последствия как для рынка в целом, так и для самих банков в частности, ставших поневоле одними из крупнейших игроков на рынке коммерческой недвижимости.
Назад
Загрузка...