Такой прогноз прозвучал от Виталия Можаровского, партнёра компании Goltsblat BLP, на конференции «Коммерческая недвижимость: Итоги 2009. Ожидания 2010», организованной The Moscow Times.

Хорошая новость для юристов – часто не хороша для их клиентов. Впрочем, законодательные изменения не всегда носят негативный характер: например, с 2009 года в России снижена ставка налога на прибыль с 24% до 20%. Кроме того, возрождены инвестиционные льготы в Московской области, связанные с арендой земли и налогом на прибыль.

Еще один из итогов уходящего года: по данным рейтинга, составленного международной организацией Transparency International, Россия по уровню коррупции заняла 146 место из 180. Это дополнительная иллюстрация плачевности состояния инвестиционного климата, который, по словам Виталия Можаровского, характеризуется отсутствием материальной ответственности властей за принимаемые (или не принимаемые) решения, неразвитостью инфраструктуры, чрезмерным контролем и зарегулированностью процессов, непредсказуемостью административных процедур, не говоря уже о государственном рейдерстве.
Еще немного информации для размышления: фактический провал идеи игорных зон (потери региональных бюджетов от закрытия казино, отказ ряда крупных игроков от дальнейшего участия в проекте «Азов-Сити», отсутствие инвесторов в остальных игорных зонах); сложная ситуация в олимпийском строительстве (третий за год президент ГК «Олимпстрой», претензии Всемирного фонда дикой природы к строительству инфраструктуры, отказ Strabag от участия в тендерах на строительство олимпийских объектов и др.).

Среди обнадеживающих новостей – появление случаев взыскания с казны убытков, причинённых в ходе следственных действий (ЗАО «Центр-Сувенир» выиграл спор с Генпрокуратурой, МВД и МО, ТНК-ВР - с Федеральной таможенной службой). «Также заметно, что в арбитражных судах в последнее время стали не только больше судиться, но и чаще мириться, - отмечает г-н Можаровский. - Число мировых соглашений в процентном отношении удвоилось по сравнению с прошлым годом».
Начальник управления контроля ЖКХ, строительства и природных ресурсов Федеральной антимонопольной службы Рачик Петросян рассказал об усилиях, предпринимаемых ФАС для повышения прозрачности процесса приватизации муниципального имущества (статья 17.1 закона «О защите конкуренции»). «Публичное имущество не может быть передано в собственность просто по желанию какого-нибудь чиновника – необходимы торги, предоставляющие равные права всем участникам», - подчеркнул г-н Петросян. Не секрет, что даже торги можно провести так, что победит заранее определенная компания. По словам эксперта, чтобы этого избежать, необходимо обеспечить открытость и доступность информации («Не достаточно разместить информацию о торгах в газете «Гудок» тиражом в 5 экземпляров»), физическая возможность подать заявку (что не реально, если заявки принимаются всего один день с 10.00 до 10.30). «Это лишь некоторые инструменты, которыми пользуются чиновники, чтобы раздать государственное имущество за смешные деньги» - констатировал г-н Петросян. Он посоветовал заинтересованным лицам более детально ознакомиться со статьей 17.1, которая содержит множество исключений, которые должны снять 99% опасений, связанные с нововведениями. Также эксперт рассказал о работе по созданию единого интернет-ресурса для размещения информации о торгах, а также о разработке механизма административных обжалований, который позволит разрешать споры и жалобы быстро и публично.

Дэвид О’Хара, управляющий директор по коммерческой недвижимости Blackwood, подверг сомнениям результаты рейтинга Transparency International, о котором говорилось выше. «Все эти рейтинги и исследования судят о российском рынке так, как будто это Англия и Германия, а здесь ведь все иначе, - посетовал эксперт. – На мой взгляд, основная проблема в России – это инвестконтракты. Когда контракт на землю может быть расторгнут государством – мне сложно объяснить инвестору, что это нормально».
Еще один тренд, проявившийся в уходящем году – переход значительного количества активов в собственность банков. При этом, по словам Алексея Могилы, директора департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty, залоговые активы в большинстве своем никуда не годятся. «Для банков это чемодан без ручки – невозможно ничего сделать, и бросить нельзя». Это одна из причин, по которой сегодня так сложно получить финансирование для нового строительства или завершения проекта -банки боятся повторения истории. «Такие крупные структуры, как Сбербанк и ВТБ, готовы финансировать социальные контракты, например, жилье для военных, - отметил г-н Могила. - Получить же деньги на новое коммерческое строительство там практически невозможно».

По словам эксперта, неплохие шансы получить финансирование есть у качественных некрупных торговых проектов – их готовы рассматривать небольшие банки, располагающие средствами. «Но со складами и офисами туда даже не обращайтесь» - посоветовал спикер. Что касается рефинансирования, то, по словам г-на Могилы, есть шанс договориться со Сбербанком, который, правда, рассматривает только самые лучшие проекты, пользуясь своей обширной базой и знанием рынка. Западные фонды слишком консервативны – 95% переговоров о сделках ничем не заканчиваются. Значимыми игроками становятся частные компании, не прибегавшие к заемному финансированию и располагающие наличностью. «Это спекулянты в хорошем смысле этого слова – они жестко торгуются и планируют перепродать актив с хорошей выгодой» - констатировал г-н Могила. Он так же посоветовал для привлечения финансирования прибегать к помощи компетентных посредников, отметив, что самостоятельные переговоры с банками ни к чему не приведут.

Спецвыпуск: инвестиции