Руководители подразделений Jones Lang LaSalle поделились своими прогнозами о ситуации на рынке недвижимости в странах Европы, Ближнего Востока и Африки (EMEA) в 2010 году и постарались определить «новую норму».

Представители Jones Lang LaSalle, выступившие на пресс-брифинге на MIPIM, сообщили, что хотя экономика стран EMEA стабилизировалась и уже выходит из рецессии, этот процесс находится в начальной стадии, и восстановление будет идти разными темпами в различных регионах. Необходимо отметить, что существует ряд важных факторов, которые будут влиять на темпы и форму восстановления и определять «новую норму».
Кристиан Ульбрих, главный исполнительный директор Jones Lang LaSalle по странам EMEA, заявил: «Очевидно, что мы сейчас ищем новое определение «нормы» для рынков недвижимости, причем не только в странах EMEA, но и во всем мире, и в этом году мы прогнозируем ряд ключевых тенденций. Главным фактором, влияющим на цены в этом году, будет доступность кредитов, особенно для непремиальных активов. По-прежнему будут доминировать игроки с собственным капиталом, но глобализация приведет к смене игроков и их требований. Мы видим краткосрочные возможности в правительственном и банковском секторах, хотя и ожидаем, что они будут развиваться медленно. Арендаторы будут более избирательны и будут активно отстаивать свои интересы, хотя т.н. «окно возможностей» (т.е. период более низкой арендной платы и скидок) ограничено. Мы прогнозируем существенную нехватку предложения в отдельных регионах по всей Европе, так как в этом году будет очень мало новых проектов: это хорошая возможность для дальновидных застройщиков, имеющих доступ к финансированию, чтобы прямо сейчас начать строительство в нужном месте».

Пол Гест, директор Jones Lang LaSalle по исследованиям в странах EMEA, выделил исключения из новой нормы: «Для инвесторов недвижимость остается привлекательным активом, учитывая низкие процентные ставки, высокую инфляцию и растущий уровень государственного долга. Мы полагаем, что есть достаточно потенциальных покупателей, чтобы некоторые рынки EMEA вышли за рамки базовых показателей. Инвесторы ищут привлекательные активы для получения дополнительного дохода. По той же причине некоторые арендаторы, например, ритейлеры, готовы переплатить, чтобы занять самые лучшие места. Вместе с тем, Европа восстанавливается неравномерно, а это значит, что на некоторых рынках все еще будет наблюдаться органический рост. Недвижимость является для арендаторов второй по величине статьей расходов после затрат на персонал, поэтому медленное восстановление рынков арендаторов говорит о том, что здесь им необходимо быть более активными».

Основные факты, освещенные на пресс-брифинге:
Банки: В 2010 году риск и будут по-прежнему высокими, что будет ограничивать кредитование, а это скажется на размерах и доступности активов и объемах сделок. Когда банки структурируют свои портфелей, они создадут возможности по управлению недвижимостью. Шарлотта Стремберг, главный исполнительный директор Jones Lang LaSalle, страны Скандинавии, прокомментировала: «Подход «продлить и претвориться», доминировавший в 2009 году, продолжится и в этом, но рост процентных ставок вынудит банки избирательно относиться к тому, какие кредиты они готовы продлить. Опыт, полученный в Скандинавских странах в начале 1990-х, свидетельствует, что для рынка в долгосрочной перспективе лучше постепенное решение проблем, а не резкое».

Государственный сектор: В этом году общей темой для правительств стран Европы, несмотря на выборы, намечающиеся в нескольких странах, будет необходимость экономить деньги и снижать гос. долг. Это окажет двойное влияние на экономический рост в регионе, хотя для сокращения расходов будут продаваться объекты недвижимости и привлекаться консультанты.

Смена игроков: Хотя на рынке будут по-прежнему доминировать компании с собственным капиталом, появятся новые игроки, и будут расти поляризация и дифференциация между лучшими и худшими. Шарлотта Стремберг отметила: «Мы думаем, что инвесторы, которые доказали свою надежность и которые придерживались успешных стратегий в период кризиса, станут завтрашними победителями и получат растущую долю потоков капитала».

Глобализация: Во всем мире накапливаются сбережения, в частности, на быстрорастущих рынках с большим потенциалом, таких как Китай, Индия, Бразилия, а также Австралия и Канада. Эти рынки с большим потенциалом, особенно азиатские, также будут привлекать больше иностранного капитала, включая капитал из Европы, хотя это и не приведет к чистому оттоку европейских инвестиций. Преимущества диверсификации для азиатских и других зарубежных инвесторов побудят их искать благоприятные возможности не только на внутренних рынках. Ключевые европейские рынки, такие как Лондон и Париж, всегда будут пользоваться вниманием, хотя преимущества получат и другие страны.

Будущее предложение и строительство: Динамика предложения в странах EMEA неоднородна и требует индивидуального подхода; общие выводы сделать невозможно, и арендаторы должны проводить тщательный стратегический анализ имеющихся вариантов. Как следствие, т.н. «окно возможностей» для арендаторов «закроется» раньше, чем ожидалось. Томаш Тржосло, директор по рынкам капитала в Центральной и Восточной Европе, прокомментировал: «Проблема недостаточного предложения, возникшая вследствие ограниченного финансирования строительства в свете стремления ограничить риск и из-за кризиса в банковской сфере, решится сама собой в среднесрочной или долгосрочной перспективе. Однако застройщикам, имеющим большой собственный капитал, имеет смысл воспользоваться этим поворотным этапом на рынке, чтобы извлечь выгоду, выставив продукт на рынок с низким уровнем предложения. Таким образом, ключевую роль играет время, но из-за макроэкономической неопределенности, подгадать нужный момент сложно».
Риск: С учетом почти неограниченной ликвидности рынка капитала ранее, риск в сфере недвижимости зависел, главным образом, от цены. «Новая норма» означает, что вдруг целые страны, города, места, типы недвижимости или группы арендаторов замерли, вне зависимости от цены, и ликвидность, а не цена, стала главным показателем риска. Из-за ограниченной доступности кредитов эти рынки будут оживать постепенно, благодаря чему образуются благоприятные ценовые возможности для инвесторов, которые могут определить эти рынки и подгадать момент.

Андреас Квинт, главный исполнительный директор Jones Lang LaSalle, Германия, прокомментировал: «Разрыв между ликвидными и неликвидными рынками будет сохраняться весь год. Но на некоторых рынках, возможно, активность будет восстанавливаться по мере того, как инвесторы пересмотрят свое отношение к риску. Способность своевременно распознать такие возможности будет ключом к успеху в 2010 году».
Регулирование банковской деятельности: До сих пор компетентные органы очень мало внимания уделяли регулированию финансирования недвижимости. Андреас Квинт отметил: «Вряд ли в будущем повысится внимание к регулированию финансирования недвижимости. Новые кредиты на недвижимость обеспечены реальными активами, из-за чего они меньше подвержены риску, чем другие виды кредитов. Для сектора недвижимости может быть даже выгодно, если банки, в свете усиления регулирования в других сферах, сконцентрируются на увеличении финансирования недвижимости. Мы думаем, что секьюритизация возродиться, хотя и в более прозрачной форме, чем раньше».

Баланс между владельцами и арендаторами: «Нормальные» требования изменятся по мере перехода экономики от быстрого роста к медленному. Арендаторы будут более эффективно использовать имеющиеся площади, и мы прогнозируем уменьшение объемов арендных сделок. Как следствие, произойдет рационализация занимаемых компаниями площадей и смена форматов. Это распространяется на офисы и торговые помещения. Единственным «стабильным» форматом останется, возможно, жилая недвижимость. Арендаторы сохраняли баланс сил последние 18 месяцев, но имели мало возможностей для сделок из-за экономических и финансовых условий. Это «окно возможностей» очень скоро начнет закрываться, и не так много сделок пройдет, прежде чем баланс сил изменится в обратную сторону.

Спецвыпуск: инвестиции