Во многих городах мира, особенно тех, которые исторически развивались во-круг крупных промышленных баз, регенерация является в настоящее время центральным аспектом городского планирования и социальной политики. Однако в Москве эта тенденция пока еще не приобрела широких масштабов, а предпринимающиеся в этом направлении шаги не отличаются высокой сте-пенью координации, что странно, поскольку постреволюционное прошлое Москвы явно указывает на то, что возможностей для регенерации в этом го-роде больше, чем где бы то ни было.

По сути, регенерация – это редевелопмент промзон в черте города в нечто более органично вписывающееся в современную городскую среду. Многие города естественным образом строились именно вокруг промзон, которые создавались в том или ином месте в силу ряда географических причин: бли-зости природных ресурсов, поставщиков, водных артерий и т. д. Поскольку транспортная система была неразвитой, то жилые кварталы строились в не-посредственной близости к производству. Процесс этот был естественным, хаотичным и не подлежал планированию вплоть до XIX в. В результате зда-ния совершенно разного назначения оказывались стоящими друг к другу вплотную, что сейчас рассматривается как неудобное соседство.
В настоящее время непосредственная близость промышленного объекта и жилой, офисной или торгово-развлекательной недвижимости уже не рас-сматривается как плюс, и общая тенденция тяготеет к переносу промзон и их изоляции от объектов иного типа. Тенденция эта зародилась после Второй мировой войны, когда многим городам из-за бомбежек пришлось вести мас-штабную реконструкцию промышленных площадей. Процесс этот тем не ме-нее шел медленными темпами, и точку тут ставить еще рано.
Москва во многом напоминает города раннего периода индустриализации. Постреволюционное сосредоточение на коммунальном строительстве приве-ло к появлению значительного числа промышленных объектов в централь-ных районах города, многие их которых до сих пор функционируют, хотя определенный процент зданий уже вышел из строя и просто занимает пло-щади. Московское правительство в настоящее время активно стремится изба-виться от неудобных соседей и перенести их подальше от центра, в результа-те чего в ближайшие несколько лет появится много свободных участков, дос-тупных для девелопмента. Фактически это станет важнейшим источником свободной земли под строительство как минимум в среднесрочной перспек-тиве, поскольку число «гринфильдов» (земельных участков, свободных от строительства) сокращается, а необходимость защиты зеленых участков в го-роде возрастает. Как и во многих других городах, девелопмент в Москве сконцентрируется прежде всего на «браунфильдах» (участках земли, слу-живших ранее для иных целей), что позволит сохранить зеленые массивы в черте города, избавиться от неудобного соседства и осуществить редевелоп-мент крупных зон для других целей.
Как уже говорилось выше, в Москве довольно много промышленных зон, расположенных в самом центре и занимающих огромную площадь, которые потенциально предоставляют отличную возможность для правообладателей этой земли обеспечить стабильное развитие города, удовлетворить разнооб-разные нужды местного населения, дать городу возможность реализовать первоклассные строительные проекты, повысить общую привлекательность городской среды, и, конечно же, получить от этого хорошую прибыль.
Текущее состояние рынка недвижимости обусловливает высокую стоимость земельных участков и позволяет получать высокий доход от девелопмента. Таким образом, промышленные предприятия в черте города скрывают в себе огромный капитал, который при грамотном подходе можно высвободить и направить на иные цели.
Однако возможности, высвобождаемые такой регенерацией, уравниваются связанными с нею потенциальными проблемами. В данной статье речь пой-дет о некоторых важных вопросах редевелопмента бывшей промзоны или за-брошенного участка. В следующих публикациях мы остановимся подробнее на тонкостях планирования и юриспруденции. Первый и самый главный во-прос в этом отношении – экономическая целесообразность переноса имею-щегося производства и редевелопмента участка. На первый взгляд здесь вро-де бы все достаточно просто, особенно учитывая дефицит земли. На самом же деле все сложнее. Прежде чем начнется редевелопмент участка, придется затратить внушительные средства. Крупные промышленные объекты, кото-рые еще функционируют, в этом отношении особенно проблемны.
Во избежание серьезных ошибок на поздних этапах девелопмента необходи-мо как можно раньше рассчитать все потенциальные расходы и доходы, а также время начала реализации проекта. Для того чтобы это сделать, необхо-димо как минимум учесть все нижеперечисленные пункты. Их последова-тельность свободная, т. к. многое зависит от конкретного случая: если, на-пример, фабрика собирается продолжать работу после переноса, то необхо-димо прежде всего найти для нее новое место и уже потом переходить к ос-тальным этапам. С другой стороны, нет смысла искать новый участок до тех пор, пока редевелопмент имеющегося участка не признан экономически це-лесообразным и не проанализирован достаточно детально. Как видите, мно-гие стадии комплексного редевелопмента осуществляются одновременно и во многом пересекаются, поэтому весь процесс требует тщательной и при-стальной проработки.
Как уже говорилось выше, если переносимое предприятие собирается про-должить работу, необходимо прежде всего найти под него новое подходящее место. При этом надо учитывать тот факт, что высокая стоимость земли в черте города может затруднить ведение переговоров о приемлемой стоимо-сти, хотя здесь, как правило, удается достичь компромисса. Прежде чем на-чинать редевелопмент, во избежание остановки производства следует снача-ла построить новое производственное помещение и перенести туда все обо-рудование, что дорого и хлопотно. При этом расходы необходимо понести задолго до того, как от редевелопмента будет получена хоть какая-то при-быль (а это произойдет не ранее, чем через три года), что может сделать лю-бой ход экономически неоправданным.
Также невозможно планировать начало проекта, пока редевелопмент точно не утвержден и на руках нет всех необходимых разрешений и контрактов. В противном случае слишком велик риск задержки проекта или возникновения более серьезных проблем.
Итак, в оценке потенциального редевелопмента следует учитывать следую-щие важные моменты.

Масштаб девелопмента
На первый взгляд все вроде бы просто, но на самом деле не всегда правильно и выгодно строить как можно больше. Определение оптимального масштаба девелопмента должно базироваться на ряде факторов, включая тщательную оценку нескольких сценариев и выбор наилучшего из них. Единого решения в этом вопросе не существует.

Тип девелопмента
Любой крупномасштабный девелопмент подразумевает строительство объек-тов разного типа пользования. Здесь очень важно грамотно оценить весь их список и выстроить стратегию того, как извлечь максимальную прибыль. Для этого необходимо правильно выбрать площадь участка и учесть окружаю-щую инфраструктуру. Объекты необходимо скомпоновать так, чтобы свести к минимуму или вообще исключить конфликт между ними. Также необходи-мо сбалансировать зачастую противоречивые требования городских властей, политических групп и экономические аспекты, придя к оптимальной концеп-ции дизайна участка.

Загрязнение окружающей среды
Вне зависимости от типа промышленного объекта определенная степень за-грязнения почвы будет обязательно присутствовать, и хотя в России это пока не представляет большой проблемы, опыт других стран показывает, что ос-торожность тут не помешает. Дело в том, что во многих западных странах было принято законодательство «с обратным эффектом» – когда за правона-рушения (загрязнение окружающей среды) в прошлом ответственность несет текущий владелец участка, даже несмотря на то, что на момент их соверше-ния данные действия не являлись противоправными. Ответственность вели-ка, поэтому необходимо в целях как финансовой, так и социальной безопас-ности очистить территорию от отходов производства. Это недешево, но сде-лать это необходимо на самых ранних стадиях.

Инфраструктура
Обычно проблем с подводом коммуникаций к участку не возникает, так как у промышленных зон, по сравнению с другими типами недвижимости, в этом отношении более жесткие нормы. Тем не менее на самой ранней стадии пла-нирования необходимо учесть аспект транспортной инфраструктуры в при-легающей зоне. Стремление построить как можно больше при плохом плани-ровании может привести к значительному увеличению транспортного потока и перегрузке транспортной инфраструктуры, что в Москве отнюдь не ред-кость. Это в свою очередь понизит привлекательность объекта в глазах по-тенциальных пользователей и поставит под вопрос средне- и долгосрочную перспективу проекта. И напротив – при умеренном строительстве и грамот-ном планировании точек доступа автотранспорта и пешеходопотока пробле-мы столпотворения можно избежать. Одним из очевидных преимуществ больших участков в этом отношении является возможность планировать до-рожные подводы и места для парковки.

Фазирование
Девелопмент крупных участков и замещение либо реконструкция сущест-вующих объектов зачастую требуют фазирования строительства. Определить очередность строительства типов недвижимости для обеспечения макси-мальной функциональности и доходности участка трудно. План очередности строительства разноплановых объектов необходимо составить так, чтобы не-удобства, вызванные строительством, на поздних фазах сводились к мини-муму. Таким образом, фазирование включает два аспекта: во-первых, обес-печение максимума доходности проекта и, во-вторых, обеспечение максиму-ма функциональности и минимума неудобств. На практике эти два аспекта взаимосвязаны, а потому в фазировании используется целостный подход.
Очевидно, что, прежде чем переходить к стадии планирования, необходимо решить ряд сложных и взаимосвязанных вопросов, включая экономическую целесообразность проекта.
В последующих статьях мы поговорим о важнейших аспектах дизайна круп-ных проектов смешанного пользования и примерах потенциальной регенера-ции в Москве. Поговорим и о том, как, используя грамотное планирование, превратить сегодняшних неудобных соседей и «язвы» на теле города в по-настоящему великолепные проекты на благо Москвы и москвичей, а также обеспечить высокую прибыль инвестору. Рассмотрим также вопрос о том, как перенести предприятие с существующего участка и улучшить его, осво-бодив при этом дополнительный капитал для инвестиций в различные опера-ции или другие области.