Свен Осмерс «Что искать инвестору в коммерческой недвижимости?»

С точки зрения доходности, инвестиции в строительство недвижимости по-прежнему считаются лучшим вариантом для тех, кто способен реализовать наиболее оптимальную концепцию в нужном месте и в разумные сроки. Тем не менее, безусловно, у инвестиций в недвижимость есть и оборотная сторона – они сопряжены с серьезными рисками. Большинство инвесторов предпочитают менее рискованные инвестиции с более скромной доходностью. Соответственно, это заставляет задуматься о том, какой тип инвестиций в недвижимость будет наиболее интересным.

На этом этапе потенциальный покупатель обычно проводит предварительный анализ, чтобы определить, какие объекты пользуются наибольшим спросом и где есть недостаток предложения, связанный с ограниченным количеством готовящихся будущих проектов. При изучении возможности выхода на рынок офисной недвижимости особое внимание обычно уделяется бизнес-центрам в хорошем состоянии. Здания должны отвечать современным требованиям с точки зрения технического оснащения, причем это должны быть новые или реконструированные объекты с хорошим местоположением. Важно отметить, что значительно легче управлять инвестициями в офисный сектор недвижимости, чем инвестициями в действующий бизнес. По-прежнему большое значение имеет контингент арендаторов. Наиболее привлекательными являются долгосрочные договоры с солидными компаниями, снижающие вероятность отсутствия арендатора. Финансовые инвесторы обычно не идут на риск, связанный со сдачей в аренду пустующих зданий.

В секторе складской недвижимости важно, чтобы объект находился недалеко от потенциальных клиентов, которые будут пользоваться услугами по хранению. Складские комплексы должны иметь хорошее транспортное сообщение с железными и автомобильными дорогами. Наиболее активную деятельность в этом секторе ведут международные компании, владеющие логистическими парками высокого класса, причем пока на рынке наблюдается дефицит подобных объектов. Компании, инвестирующие в строительство складской недвижимости, используют разные стратегии. Некоторые планируют использовать построенные объекты долгое время, другие же рассчитывают на быстрый выход из инвестиций, и в этом плане именно данные компании представляют особый интерес для финансовых инвесторов.

В секторе торговой недвижимости есть большой выбор различных помещений – от совсем небольших магазинов, которые можно разместить на окраинах, что потребует довольно небольших объемов инвестиций, до крупных торговых центров и мегамоллов, таких как недавно проданный торгово‑развлекательный центр «Галерея» в Санкт-Петербурге, один из лучших активов в этом секторе.

Опытным инвесторам также стоит обратить внимание на гостиничный бизнес как на один из наиболее диверсифицированных. Его основное преимущество по сравнению с другими отраслями – гибкость, которая, несмотря на сложности в управлении, позволяет отелям оперативно адаптироваться к новым требованиям рынка. В отелях нет фиксированных арендных платежей, и поэтому, в отличие, скажем, от офисов, они могут ежедневно реагировать на изменения рыночной ситуации. За последние несколько лет экономической нестабильности гостиницы показали минимальное снижение операционных показателей. Важно и то, что людям просто нравятся красивые исторические или современные здания отелей, сияющие лобби, дружелюбный и внимательный персонал – все это дает возможность посетителям в любых обстоятельствах почувствовать себя важными гостями.

Если вы приняли решение инвестировать в гостиничный бизнес, постарайтесь прочувствовать и понять особенности того отеля, который вы хотите купить. Огромное значение здесь имеют детали. Обратите внимание на то, кто паркует вашу машину, с улыбкой ли вам открыли дверь, бережно ли обращались с вашим багажом, быстро ли вам принесли еду и была ли она вкусной. Все это – внешняя сторона бизнеса, которую видят клиенты, поэтому она всегда должны быть на высоте. Если вы войдете в отель через служебный вход, то, скорее всего, увидите, как быстро работает кухня и менеджеры ежедневно инструктируют персонал, чтобы обслуживание гостей было безупречным. Безусловно, одна ошибка или недоразумение ничего не решают. А вот две ошибки уже могут повлиять на мнение гостя об отеле и его решение туда возвратиться. В гостиничном бизнесе ключевую роль играет оператор, управляющий отелем, и опытный специалист, даже не заглядывая в документы, может за пару минут сформировать свое мнение о системе работы отеля.

Чтобы подтвердить первое впечатление, вам необходимо провести тщательный анализ отеля, включая эффективность его управления. Для более четкой картины можно сравнить операционные показатели данного отеля с другими похожими отелями, обслуживающими те же группы клиентов. Операционные показатели – индикаторы будущих возможностей получения прибыли – играют ключевую роль при ведении переговоров о цене. Если, например, вы думаете приобрести трехзвездочный отель с российским брендом, находящийся недалеко от Третьего транспортного кольца, проанализируйте деятельность отелей такого же класса, которые входят в какую-либо национальную гостиничную сеть и расположены на том же расстоянии от ТТК.

Если, получив результаты исследования, вы разочаруетесь в отеле, то сразу же начнете припоминать те его недостатки, которым, возможно, вначале не придали значения: холодный кофе в ресторане или плохое знание меню официантом. Проведя предынвестиционное исследование и сравнив каждую статью отчета о прибылях и убытках, а также структуру продаж и организации в целом, можно определить, где требуются улучшения, а также выявить потенциальные ошибки в позиционировании и даже случаи потенциального мошенничества. Если вы рассматриваете возможность покупки проблемного актива, будьте готовы к тому, что подобное приобретение связано с повышенными рисками. Но если знать, как сделать проблемный актив прибыльным, рост доходности гарантирован. Когда такой трехзвездочный отель расположен в непосредственной близости от строящегося нового делового квартала, можно подумать о его ребрендинге, чтобы оперативно отреагировать на потребность рынка в высококачественном съемном жилье среднего класса, как на время краткосрочных командировок, так и на время длительной работы в другом городе. Заключение договора с международной сетью отелей может стимулировать рост спроса со стороны представителей международного бизнес-сообщества, привыкших к высоким и одинаковым по всей сети стандартам. Главная задача инвестора – оценить, окупятся ли в итоге дополнительные затраты на ремонт, а также маркетинговые услуги, услуги бронирования и техническую поддержку.

До того как вы станете владельцем отеля, примите решение о структуре сделки: будете ли вы покупать отель как отдельный актив или приобретете компанию, которой принадлежит здание. Кроме того, покупатель не должен забывать об ограничительных условиях. Старинные здания, в которых располагаются отели, безусловно, имеют свое очарование, но помните, что на них могут распространяться требования об обеспечении сохранности исторического облика, запрещающие какое бы то ни было изменение форм и вида фасадов и оконных проемов, представляющих собой архитектурную ценность. В частности, под такое условие подпадает гостиница «Метрополь», которая была продана на аукционе Департаментом имущества г. Москвы в конце августа текущего года.

При принятии решения о потенциальной покупке руководствуйтесь вашей долгосрочной стратегией. Самое главное – проанализировать, насколько ценным будет вклад приобретенного объекта в общий портфель ваших активов и будет ли он способствовать оптимизации и повышению доходности вашей компании. Кроме того, во время экономического спада важно помнить о том, что земельные ресурсы не бесконечны и довольно скоро все равно вырастут в цене.