Девелоперы торговых площадей сделали свое дело: аналитики отмечают первые признаки насыщения. Однако инвесторы помещений street-retail находятся в более выгодном положении по сравнению с владельцами ТЦ. Жесткая конкуренция им не грозит: резервы для роста предложения street-retail давно исчерпаны – свободных площадок под строительство в центральных районах сибирских городов давно нет.

Магазины на «красной линии»
В каждом мало-мальски приличном городе, не говоря о мегаполисах, есть свои торговые улицы. Как правило, они расположены в центре и напоминают настоящую торговую галерею: сплошной линией вдоль улицы идут магазины, а в них – товары на любой вкус и кошелек.
«В целом название street-retail (дословный перевод – уличная торговля) объединяет все магазины, расположенные вне торговых центров», – объясняет директор исследовательской фирмы RID Analitics Елена Ермолаева. По ее словам, это помещения на первых этажах (иногда в подвалах) как жилых домов, так и административных и промышленных зданий. Часто магазины небольшой площади (не более 100–150 кв. м) находятся на всей протяженности улицы, на первой линии домов, добавляет она. Сплошной ряд магазинов позволяет говорить об улице как о торговом коридоре, главный плюс которого – генерирование покупательского трафика, до нескольких десятков миллионов человек в год.
Для торговых помещений главный ценообразующий фактор – проходимость, замечает управляющий партнер риелторской компании «БрокерКом» Александр Назаров. «Иногда все решают несколько метров», – отмечает эксперт. К примеру, если поток людей из метро или с остановки общественного транспорта движется в основном по одной стороне улицы, то магазин там будет сдаваться дороже. Этим же объясняется и более высокая цена помещений «на красной линии» по сравнению с теми, что расположены в глубине.
В Новосибирске наиболее интересные площадки для ритейлеров расположены в квадрате улиц Советская, Ленина, Красный проспект, Вокзальная магистраль. Точкой притяжения становится центр левобережья – пл. Маркса и часть ул. Ватутина, где на начало 2008 года количество магазинов street-retail достигло 177 (данные RID Analyics).
Для этих площадей характерен наибольший рост арендных ставок и цен. Так, по данным RID Analytics, если в среднем по городу за год рост ставок составил лишь 12%, то для отдельных помещений в центре – до 100%. В конце 2007 года средняя ставка по городу составила 1386 руб./кв. м в месяц, максимальная – 8000 руб./кв. м в месяц.
По данным риелторов, в среднем по городу торговые площади подорожали на 40–50%, для магазинов в торговых коридорах рост цен составил до 100%.
«Если еще в начале 2007 года магазины street-retail в центре продавались по 150–175 тыс. руб./кв. м, а иногда по 250 тыс. руб./кв. м, то в начале 2008 года максимум цен поднялся до 500–700 тыс. руб. за кв. м, – рассказывает Александр Назаров. – Правда, на сегодняшний день это цены предложения, а не сделок».

По данным RID Analytics, в целом по Новосибирску к IV кварталу 2007 года средняя цена торговых площадей составила 90,6 тыс./кв. м. Аналитический центр агентства недвижимости «Сибакадемстройнедвижимость» дает несколько большую цифру: 99,75 тыс. руб./кв. м. Это цены предложения.
О ценах реальных сделок можно судить по результатам муниципальных аукционов, на которых продаются помещения, ранее принадлежавшие муниципалитету.
Рекордом цен остается продажа в сентябре 2006 года небольшого помещения магазина «Мечта», когда сеть игровых клубов Full House заплатила за него из расчета 451 тыс. руб./кв. м. Тогда решение Full House заплатить столь высокую цену за помещение «не в самом центре» аналитики объяснили высокой доходностью игрового бизнеса. Большинство ритейлеров, участвовавших в аукционе, отказались от борьбы на границе 40–50 тыс. руб./кв. м. «Столь высокая цена недвижимости отрицательно скажется на рентабельности торговли и окупаемости магазина», – поясняют они.
Однако из-за скудного объема предложения помещений под street-retail торговцам вскоре пришлось раскошелиться. Уже в ноябре 2006 года владелица продуктовой сети «Квартал» Людмила Кожемякина купила на муниципальном аукционе площади двух магазинов, расположенных на Вокзальной магистрали – «Детского мира» и «ЖУМа», заплатив 173 млн. руб. и 214 млн. руб. соответственно. В октябре 2007 года г-жа Кожемякина за 301,2 тыс. руб./кв. м купила помещение магазина «Рубин» на Вокзальной магистрали. В начале 2008 года за 400,45 тыс. руб./кв. м помещение магазина «Сибирский Каравай» на пл. Калинина купила компания «Новые Торговые Системы» (франчайзи «Пятерочки»). Если «Пятерочка» покупает метры для расширения собственной сети, то г-жа Кожемякина – под арендный бизнес.
Инвестиции в помещения под street-retail оправданны, ведь инвестор может рассчитывать на стабильный постоянный доход – не менее 12–13% годовых, считает директор агентства недвижимости «Акрополь» Зафар Умаров. В самых дорогих коридорах арендовать помещение трудно – предложение слишком ограниченно, рассказывает риелтор. Операторы, стремящиеся снять площади в престижном торговом коридоре, преследуют цель не столько увеличить обороты магазина, сколько создать определенный имидж и повысить известность сети в целом. Поэтому с учетом роста цен на недвижимость окупаемость арендного бизнеса составит максимум около 6–7 лет, указывает риелтор.
Несмотря на растущие объемы ввода торговых площадей, спрос на площади street retail высок и в Красноярске. За последние годы здесь построены и функционируют торговые центры «Торговый Квартал на Свободном» (36,7 тыс. кв. м), « Алпи-Сити» (36 тыс. кв. м), «Алпи-Звездный» (23 тыс. кв. м) и другие. «Действующие торговые комплексы не могут удовлетворить все заявки, лидерами спроса остаются помещения площадью до 50 кв. м», – отмечает аналитик агентства недвижимости «Аревера» Елена Бурмакина.
Ввод современных торговых центров привел к замедлению темпов роста ставок и цен, добавляет она. Если по итогам 2005 года рост цен составил по городу около 100%, в 2006-м – около 20%, то по итогам 2007-го – не более 10–15%.
По данным RID Analytics, в IV квартале 2007 года в Красноярске средняя ставка по торговым помещениям составила 1083 руб./кв. м, максимум – 3500 руб. Цены предложения составили 66,6 тыс. руб./кв. м.
Замедлились темпы роста цен и ставок и в Омске, где количество торговых площадей стремительно увеличивается – главным образом за счет ввода крупных торговых центров. По данным Regional Real Estate, за прошедший год количество торговых центров в Омске возросло на 45 объектов – сейчас в городе насчитывается 61 ТЦ и ТРЦ. В стадии строительства находятся еще 37 ТЦ.

Идем на рекорд
Однако в сегменте street-retail количество предложения не увеличивается, и риелторы фиксируют новые рекорды сделок купли-продажи площадей. Так, в 2008 года на муниципальном аукционе помещение небольшой парикмахерской в центре города было продано по цене 185 тыс. руб./кв. м предпринимателю Андрею Ряполову.
«Это близко к верхней границе цен на сегодняшний день», – отмечает гендиректор Regional Real Estate Дмитрий Сапунов. По его словам, еще год назад самые дорогие площади под street-retail стоили 100–120 тыс. руб. Например, помещение площадью около 1000 кв. м в бывшем здании «Театра Кукол» было продано на торгах за 90 тыс. руб./кв. м, а за 103 тыс. руб./кв. м – салон площадью в 300 кв. м на ул. Красный Путь, вспоминает аналитик. Интерес к торговым площадям под street-retail столь велик, что информация о большинстве сделок купли-продажи помещений в центре Омска остается закрытой, добавляет г-н Сапунов.
По данным RID Analytics, на начало 2008 года средняя цена продажи торговых площадей по Омску составила 63 тыс. руб./кв. м.
В Кемерово также растет количество предложения торговых площадей – как за счет новых ТЦ (в частности, «Лапландия», «Променад»), так и выставленных на продажу помещений, рассказывает директор АН «Смарт» Матвей Ляпин. По его словам, розничные сети пересматривают имеющиеся в их распоряжении торговые площади и наименее удачные из них предлагают на продажу – в частности, собственные магазины продают такие крупные сети, как «Кора», «Чибис».
Матвей Ляпин говорит о начале процесса ценовой дифференциации торговых площадей. Существенные объемы ввода торговых площадей обернулись снижением ставок для неудачных помещений, в том числе под street-retail, рассказывает он. По данным г-на Ляпина, ставки на помещения в малопроходных местах, на окраинах, а также неудачных ТЦ упали на 5–15%, до 600 руб./кв. м в месяц.
Однако цены на помещения в наиболее проходных местах (Советский, Весенняя проспект Ленина, часть бульвара Строителей), напротив, выросли. Спрос формируется главным образом за счет заведений общепита – кофеен, баров, ресторанов и кафе, а также розничных отделений банков.
С начала прошлого года рост составил около 30–50% – с 2500 руб./кв. м в месяц до 3500 руб./кв. м и более, подсчитал риелтор. «Помещения, незначительно уступающие по проходимости или расположенные чуть в стороне от основного покупательского трафика, сдаются и продаются уже с дисконтом, не более 1200–1500 руб./кв. м», – разъясняет г-н Ляпин.
По данным «Бизнес-аналитик групп», в IV квартале 2007 года максимальная ставка аренды по городу составила 4167 руб./кв. м, а средняя – 1225 руб./кв. м.
Девелоперы, ориентируясь на запросы ритейлеров, формируют предложения в строящихся жилых комплексах. На эти помещения наблюдается большой разброс цен. Самые дешевые – это площади на стадии строительства, которые продаются с 20–30%-ным дисконтом от конечной цены. По данным г-на Ляпина, нижняя граница начинается от 45 тыс. руб. Готовые площади в среднем стоят 80–100 тыс. руб./кв. м, на окраинах (например, в микрорайоне Южный) магазины продаются от 60–65 тыс./кв. м.
В «элитных» жилых комплексах цены выше в разы. Так, в жилом комплексе «Серебряные Ручьи» через «Смарт» продается встроенное помещение под магазин. Цена – 300 тыс. руб./кв. м.
Матвей Ляпин полагает, что помещение найдет своего покупателя: за такие помещения ритейлеры готовы платить, ведь основу покупательского трафика составят именно обеспеченные покупатели.
«Ритейлеры готовы раскошеливаться, только если речь идет о помещениях в самых проходных местах», – констатирует директор барнаульского агентства недвижимости «МИЭЛЬ –Недвижимость» Валерий Фоменко. По его мнению, уже в краткосрочной перспективе наибольшей ликвидностью будут обладать помещения на красной линии в самом центре Барнаула – пр. Ленина, ул. Красноармейской.
«Сроки экспозиции всех остальных помещений уже увеличились – если раньше магазин находил арендатора или продавца за недели, то сейчас счет идет на месяцы», – отмечает г-н Фоменко. За прошедший год в целом по городу ставки аренды снизились на 20–25%, отмечает риелтор. Сейчас они составляют в среднем около 1000–1200 руб./кв. м в месяц, нижняя граница начинается с отметки в 500 руб./кв. м. Снижение в первую очередь коснулось помещений большой площади, в местах с низким пешеходным и автомобильным трафиком. Максимальная ставка – 2500 руб. – отмечена для единичных помещений в самом центре города.
По данным «МИЭЛЬ – Недвижимость», с начала прошлого года рост цен составил около 20%, 50–120 тыс. руб./кв. м. Лидирует по темпам роста ставок аренды Томск. За прошедший год цены выросли на 25–40% в зависимости от местоположения и размера помещения, отмечает директор АН «Сити Риэлти плюс» Юрий Татарников. Высокие темпы роста он объясняет дефицитом новых торговых площадей: заявленное открытие крупнейшего в городе торгово-развлекательного комплекса «Нахимовский», намеченное на конец 2007 года, не состоялось.
По данным «Сити Риэлти плюс», в начале 2008 года ставки на помещения под street-retail составили от 700 до 1400 руб./кв. м в месяц.
Regional Real Estate дает более широкий разброс – от 450 до 3000 руб./кв. м в месяц. Верхняя граница – для редких предложений в историческом центре города, поясняет г-н Сапунов. По его данным, цены средний уровень цены продажи составлял 67 275 руб./кв. м.
Даже при насыщении рынка торговыми площадями сегмент street-retail будет и дальше востребован, убеждены аналитики.
«Практически во всех городах СФО подобные помещения относятся к старому фонду, создать новые – физически сложно из-за отсутствия в центре новых площадок под строительство», – говорит г-н Умаров.
Несмотря на высокие цены и ставки, ритейлеры продолжают охотиться за магазинами street-retail. «Операторы преследуют цель не столько увеличить обороты магазина, сколько повысить известность сети в целом», – отмечает Елена Ермолаева.
Настоящая экспансия федеральных сетей в СФО еще впереди. По данным аналитика «Финама» Сергея Фильченкова, рынок розницы остается по-прежнему неконсолидированным – доля сетей не превышает 10%. Федеральные игроки с интересом рассматривают Сибирь, ведь у них есть хорошая возможность закрепиться в перспективном регионе: по итогам 2007 года оборот розницы в Сибири вырос на 20–22%, сети при этом наращивают свои обороты быстрее рынка – на 25–30%.