Пятно для застройщика

В тесноте, да не в обиде?

Ростов, пожалуй, самый компактный из 13 российских городов-миллионников. Потому и центральная его часть – столь привлекательная с точки зрения строительства новых объектов коммерческой недвижимости – весьма невелика по своей площади. Приходится либо осваивать новые окраинные пространства, либо рассчитывать на освобождение территорий, ранее занимаемых промышленными предприятиями, которые теперь постепенно выносятся за черту города. Или искать компромисс с обитателями старого жилфонда.

Немалый опыт такой работы имеется у ростовского концерна «Единство». Как констатирует Валентина Полевиченко, генеральный директор компании, сегодня в Ростове взаимоотношения застройщика с «расселенцами» – процесс, по большому счету пока никак не регулируемый административным образом. Потому приходится договариваться с каждым из собственников. «Мы занимаемся этим процессом самостоятельно, организуем подбор вариантов нового жилья для «расселенцев», ведем переговоры относительно заявляемой ими выкупной стоимости объекта, попадающего под снос», – рассказывает Валентина Полевиченко.

Между тем некоторые ростовские риелторские структуры уже заявили о своей готовности принять активное участие в выстраивании отношений между застройщиками и обитателями строительных пятен. «Ростов-на-Дону сложный для расселения город, – делится опытом Светлана Титова, руководитель проекта «Расселение» компании «Дон-МТ». – Среди факторов, осложняющих процесс, значатся высокая стоимость недвижимости в целом, местонахождение старого фонда в исторической – самой дорогостоящей – части города и наличие в этой части, а также на границах многих спальных районов большой прослойки частного сектора».

Не способствует организации процессов расселения и отсутствие необходимой региональной законодательной базы. Формально процедура передачи участка с ветхим жилым фондом застройщику прописана в «Градостроительном кодексе» в статьях о развитии застраиваемых территорий и порядке проведения аукционов на заключение договоров. Там же указано, что решение о передаче таких участков осуществляется органом местного самоуправления, и перечислены виды жилья, подлежащие сносу. Но в Ростове, по свидетельству участников рынка недвижимости, местные власти практически не участвуют в этом процессе, так что девелопер, как правило, остается с собственниками жилья один на один.

Районы, кварталы, жилые массивы…

По словам Валентины Полевиченко, застройщик выбирает участок для строительства и самостоятельно в индивидуальном порядке договаривается с каждым владельцем, не имея иных инструментов для урегулирования отношений с собственником. «Для решения этой проблемы городская администрация в настоящее время разрабатывает специальную муниципальную программу, и мы надеемся, что этот документ сможет помочь в регулировании непростых отношений девелопера и собственника жилья, а главное – значительно сократит сроки проведения отселения. Пока же застройщики осуществляют процедуру отселения самостоятельно, это, конечно, сказывается и на сроках и на стоимости реализации проекта», – сетует г-жа Полевиченко.

Несколько дальше в разработке необходимых застройщикам законодательных рычагов продвинулся Краснодар. Там еще в начале прошлого года был принят масштабный план реконструкции центральной части города. Согласно этому плану, площадки под будущую застройку муниципальные власти распределили между 50 инвесторами.

Как рассказывает Вадим Колосов, руководитель проектов компании SBS Development, эти площадки большей частью представляют собой жилые кварталы малоэтажной частной застройки в центре города, и инвесторы до настоящего времени ведут перманентные переговоры с собственниками жилья и земли. По словам г-на Колосова, наиболее удачные примеры расселения в кубанской столице связаны, как правило, с небольшими проектами так называемой «точечной» застройки. Так или иначе, решение о передаче участка принимает его собственник – будь это администрация или частное лицо. В случае, когда в частной собственности и жилье, и земля, роль властей минимальна.

В Краснодаре имеются примеры схемы расселения, предполагающей предоставление жилья в специально возводимых новостройках в одном из спальных районов.

Особую активность в урегулировании отношений между застройщиками и собственниками жилья, по понятным причинам, чиновники проявили в Сочи. Там решение спорных вопросов, связанных с земельными участками, определено в качестве одной из задач регионального штаба по подготовке к Олимпиаде. В достаточно широких полномочиях штаба, в который вошли представители практически всех силовых и контролирующих органов края, сомневаться не приходится. Зачистка стройплощадок должна завершиться уже к концу года. Рассчитывать на то, что за сотку земли под будущими объектами многим прежним собственникам удастся получить по миллиону долларов, не приходится. Однако, по данным местных риелторов, прецедент продажи десяти соток земли в Красной Поляне за $10 млн. уже имеется.

Договор дороже денег

Непомерные требования владельцев ветхого жилого фонда, с которыми приходится договариваться, вынуждают девелоперов искать способы урегулирования таких ситуаций и повышают стоимость проектов. В частности в Ростове-на-Дону, по данным аналитического отдела компании «Дон-МТ», одной из весьма существенных составляющих, формирующих стоимость квадратного метра недвижимости, строящейся на бывших пятнах, является именно запредельно высокая стоимость расселения.

«Владельцы ветхого старого фонда, который в основном и подлежит расселению, оценивают свое имущество по стоимости, подчас превышающей стоимость квадратных метров в домах бизнес-класса, – говорит Светлана

Титова. – Оценка эта ничем, кроме пожеланий самих граждан, не мотивирована. В таком случае, если застройщик теряет терпение, можно обратиться к Гражданскому кодексу и добиться того, что в результате выкупная стоимость объектов расселения будет определяться в судебном порядке независимыми оценочными компаниями».

Впрочем, столь жестких сценариев застройщики стремятся избегать. По мнению Вадима Колосова, никакая борьба с владельцами старого жилого фонда недопустима: инвестор должен инвестировать, а не бороться. «Например, в привлекательном с точки зрения возможного

строительства месте в Краснодаре на улице Северной на территории строительного пятна оказался частный дом площадью менее 50 кв. м с земельным участком 4 сотки, – рассказывает г-н Колосов. – Цена, заявленная собственником, составила $500 тыс. Но в результате торга собственника и инвестора, уверенного, что цена завышена и нецелесообразна, она была существенно снижена. Это позволило вписаться в бюджет проекта и расчет затратной части». Если с собственником объекта недвижимости не удается договориться, надо искать другой объект. Если земля и строения являются муниципальной собственностью, инвестор должен вести переговоры с администрацией, полагают в SBS Development. В любом случае застройщику необходимо предусмотреть все варианты и быть готовым к тому, что частные собственники не захотят переезжать в квартиры, а кто-то захочет остаться в своем районе.

Помочь южнороссийским девелоперам в вопросах расселения может попутный финансовый ветер, который дует со стороны государства. Между Ростовской областью и Фондом содействия реформированию ЖКХ подписан договор о выделении федеральных средств на ремонт и расселение. В нынешнем году на расселение аварийного жилфонда выделяется 1,579 млрд. руб.

Чтобы получить подобную материальную поддержку, регион должен соответствовать определенным критериям. Сейчас ЮФО является одним из лучших федеральных округов по числу субъектов, соответствующих условиям получения «расселенческих» средств». Однако из почти 2 млрд. руб., полученных субъектами ЮФО в прошлом году в виде субсидий на капремонт ветхого и расселение аварийного жилья, использовано всего 63,5%, тогда как в среднем по России этот показатель составляет 71%.

Есть ли у вас план?

Кроме взаимоотношений с собственниками, девелоперы, планирующие строить на месте бывшего жилья, сталкиваются и с другими трудностями. «Существует огромный пласт проблем, связанных с подведением новых коммуникаций, – признает Вадим Колосов. – Существующие сети инженерно-технического обеспечения не готовы выдержать новую, возрастающую в десятки раз, нагрузку. То же самое касается подъездных путей. Проблемой становится неудовлетворительное качество существующих дорог, отсутствие ливневой канализации, недостаточные освещение и пропускная способность».

Между тем наличие или отсутствие инфраструктуры тоже может оказывать влияние на качество объектов, строящихся при условии расселения. Например, после расселения в центральной части городов, обычно процесса дорогостоящего, строят, как правило, масштабные многофункциональные комплексы.

Впрочем, бывают и исключения. В старом центре Краснодара на месте расселяемых пятен ветхого жилья, по мнению экспертов, строят сравнительно небольшие объекты, например, гостиницы или офисные комплексы. При высокой стоимости земельного участка проекты характеризуются минимальным по площади пятном застройки и многоуровневой парковкой. Несколько проектов офисных центров уже реализованы частными инвесторами. А, пожалуй, крупнейший из реализуемых в Краснодаре проектов – это Краснодар-сити. Он расположен в самом центре города: первая его очередь – на бывшей территории завода «Октябрь», вторая очередь – на бывшей территории мебельного торгового комплекса. На месте же расселяемых пятен в центре появляются небольшие объекты, которые вряд ли будут интересны федеральным игрокам по причине сложных, смешанных форм собственности, а также отсутствия профессиональных управляющих компаний.

В Ростове ситуация иная. На участках в центре, где земля сильно переоценена, существует еще и высокая стоимость техприсоединения, что также увеличивает затраты на строительство. По мнению Валентины Полевиченко, на таких площадках имеет смысл строить объекты премиум- или как минимум бизнес-класса, независимо от того, жилая недвижимость это или коммерческая.

Впрочем, выбирая что строить, девелоперу в Ростове придется соотнести свои благие намерения с уже существующим генпланом города. И возвести лишь тот объект, который вписывается в этот план. Ранее – в «доплановую» эпоху – застройщики могли, совершая свой выбор, руководствоваться потребностями рынка, точнее, собственным их пониманием. Сейчас процесс стал сложнее и в то же время упорядоченнее. Так что у ростовчан есть все шансы получить сбалансированную и гармоничную городскую застройку. А девелоперам остается рассчитывать на то, что никакой генплан не оспорит очевидной предрасположенности центра к коммерческой застройке.