Инвесторы встречают «по одежке»?

Время выжидать?

Тактика отношений между девелоперами и инвесторами различна, но стратегия одна – девелопер ищет инвестора, который вкладывает деньги в проект, а потом его реализует. Тем временем банки, на поддержку со стороны которых до сих пор могли рассчитывать крупные проекты, сейчас действуют по схожей схеме: они прекращают кредитование и сокращают до минимума свои собственные издержки, сокращают персонал, закрывают дополнительные офисы. Однако, несмотря на известную финансовую нестабильность, инвесторы не спешат уходить с рынка коммерческой недвижимости. Хотя и проявляют настороженное отношение, занимая выжидательную позицию.

По мнению Даниила Иванова, коммерческого директора RDC (Regional Development Company), сейчас в регионе приостановлены как девелоперские, так и многие инвестиционные проекты. «Что касается крупных проектов, то это в основном проекты, договоренности об инвестировании в которые были заключены до финансового кризиса, – считает Даниил Иванов. – Наиболее масштабные были представлены на сочинском международном инвестиционном форуме. Но, как правило, заключенные там соглашения были лишь официальным оформлением уже сложившихся отношений и договоренностей, достигнутых ранее», – сообщает эксперт.

Так или иначе, инвестиционный бум на рынке коммерческой недвижимости Южного региона, похоже, становится трендом вчерашнего дня. Решаются на подобные вложения и могут себе их позволить далеко не все инвесторы. Ирина Дзюба, коммерческий директор компании MR Group, считает, что в Южном регионе наиболее активны банки и российские компании. В то время как западные игроки проявляют меньшую активность и, в основном, предпочитают вкладываться в крупные проекты с гарантированным проектным финансированием. Среди примеров крупных инвестиций в развитие Южного региона можно перечислить проект «Базового элемента» по освоению 800 га под коммерческую, жилую и развлекательную недвижимость в Геленджике, проекты Сбербанка на Красной поляне и насыпной остров «Федерация» площадью 250 га, девелопером которого выступает компания «М-Индустрия».

Кто не рискует…

Свое название искусственный остров в акватории Черного моря возле города Сочи получил благодаря тому, что очертания его береговой линии будут соответствовать контурам границ Российской Федерации. Окончательная площадь искусственной тверди должна превысить 250 га. Согласно заявленным срокам реализации проекта остров должен быть готов в 2013 году. Обязательства по финансированию проекта инвестор – компания Allied Business Consultants (Объединенные Арабские Эмираты) – подтвердил в октябре на VII Международной выставке инвестирования и развития городского хозяйства Cityscape Dubai, проходившей в Дубае.

Как сообщил Григорий Усыченко, вице-президент управляющей компании «Остров Федерация», председатель совета директоров Allied Business Consultants Мохсен Назер Аль Саяри подтвердил, что инвестиционное соглашение о реализации проекта «Остров Федерация», подписанное год назад с администрацией Краснодарского края и ГК «М-ИНДУСТРИЯ», не будет пересмотрено в связи с потрясениями на мировом финансовом рынке. Более того, по словам Григория Усыченко, проект вызвал повышенный интерес со стороны бизнесменов из ОАЭ. Сейчас он на подготовительной стадии. Работы по созданию искусственной территории начнутся только в начале будущего года. Но будущие покупатели уже рассматривают этот проект как перспективный для вложения и готовы уже сегодня приобретать там объекты недвижимости. Как сообщил г-н Усыченко, «интерес к проекту продемонстрировали бизнесмены из Арабских Эмиратов».

Таким образом, предстоящие события 2014 года продолжают оказывать свое влияние на рынок строительства коммерческой недвижимости. Но перспективность проектов для девелоперов и инвесторов ограничивается определенными рамками. В частности, такими, как программа правительства о строительстве олимпийских объектов. Основные инвесторы и застройщики определены – это Сбербанк, «Базовый элемент», «Интеррос» и «Газпром». Однако причина отказа некоторых компаний от участия в сочинских проектах отнюдь не в опасении серьезной конкуренции с крупными игроками.

«В Сочи слишком высоки так называемые неэкономические риски, – констатирует Даниил Иванов. – Именно поэтому компания RDC предпочла не рассматривать Сочи в качестве приоритетного рынка для своей деятельности. Среди этих рисков и пресловутые «административные барьеры», и принятие нового Закона «О развитии Сочи», и очень дорогие ТУ.

Между тем в столице ЮФО ожидают позитивного влияния предстоящей сочинской олимпийской лихорадки на рынок коммерческой недвижимости других городов Южного региона. По мнению Виталия Богозова, директора ООО «Новая Линия – Недвижимость», стимул для развития коммерческой недвижимости в Ростове сочинские события дадут неизбежно, поскольку Ростов-на-Дону станет транзитным по пути к эпицентру событий: «Через нас будут лететь, ехать и, соответственно, останавливаться, – говорит Виталий Богозов. – Поэтому у нас будут развиваться гостиничные, логистически-складские, а также торгово-развлекательные комплексы, кинотеатры и парки».

Привлекательная прозрачность

В условиях кризиса потенциально все объекты одинаково потеряли и в то же время сохранили свою инвестиционную привлекательность. Потеряли – в силу того, что общесистемный кризис затрагивает все отрасли экономики и сферы жизни: бизнес откладывает свои планы по приобретению или аренде дополнительных офисов. Так что в этом секторе «в зоне риска» оказываются прежде всего объекты офисной недвижимости. Частные потребители не спешат с покупкой дорогостоящих товаров и услуг, что влияет на объекты торговой недвижимости. А снижение уровня деловой активности не лучшим образом сказывается на гостиничном секторе.

С учетом временного характера, который носит любой кризис, наибольшее значение имеет локальная рыночная конъюнктура. По данным консалтинговой компании MACON Realty Group, более всего подвержены негативному влиянию наиболее насыщенные сегменты рынка, в таких проектах могут возникнуть сложности со сдачей в аренду или расчетом арендной ставки.

Кризис – это «золотое» время для реализации проектов в самых дефицитных сегментах того или иного рынка, – считает гендиректор MACON Realty Group Илья Володько. – В этом случае существует стабильный спрос, а конкуренция в условиях кризиса минимальна, ведь многие проекты откладываются «до лучших времен». Выход таких проектов на рынок сразу после окончания кризиса почти всегда будет успешным. Но пока что инвесторы будут стремиться максимально обезопасить себя от лишних рисков, и девелоперам, чтобы привлечь средства к тому или иному проекту придется доказать его коммерческую привлекательность.

Эта привлекательность складывается из многих факторов, – констатирует коммерческий директор компании MR Group Ирина Дзюба. – Среди них такие как максимальная прозрачность затрат девелопера, которые легко может проверить инвестор, и доходная часть проекта, зависящая от стратегии реализации проекта.

Например, если речь идет о сдаче объекта в аренду, важно точно спрогнозировать арендные ставки предложения и, что не менее важно, видеть портрет потенциального арендатора. Обсуждая доходную часть, необходимо знать, насколько разработанная концепция проекта соответствует заявленному классу здания – А, В или С. Инвесторы, как и девелопер, не действуют в одиночку – они изучают и учитывают мнения компетентных и авторитетных экспертов рынка о проекте и его конкурентных преимуществах.

Как считают эксперты, инвесторы не хотят рисковать своими деньгами, тем более что частью средств зачастую является кредит, взятый в банке. Сегодня они предпочитают рассматривать уже готовые здания или здания с максимальной степенью готовности, а крупные проекты от 100 до 300 тыс. кв. м рассматриваются реже, чем проекты площадью 30–50 тыс. кв. м. При выборе объекта финансирования инвестор пользуется известной поговоркой «Встречают по одежке...». Архитектурно-привлекательный объект и авторитет архитектора – на рынке среди главных критериев первичного выбора объекта. Далее, чтобы прогнозировать дальнейшую реализацию проекта, необходимо оценить его местоположение, год строительства, качество строительных и отделочных материалов, инфраструктуру, условия договоров аренды и сроки, на которые они заключены, и так далее. Западные же инвесторы, к примеру, «страхуют» свои средства тем, что рассматривают девелоперские проекты «с будущим», то есть такие, под которые уже найдено финансирование и подписаны предварительные условия с банком.

Реальный опыт важнее пиара

Нельзя забывать и о качестве пиар-компаний, которые могут существенно повлиять на быстроту реализации проекта. Но ошибочно перекладывать всю ответственность за будущее проекта на пиар, думая, что только он решит вопрос стоимостью в десятки миллионов долларов, – «гораздо красноречивее за вас скажут реальные успешно функционирующие реализованные проекты, – уверена Валентина Полевиченко, генеральный директор ростовского концерна «Единство». И тут уж никакие разговоры о кризисе не помеха.

Справедливости ради заметим, что к определению нынешнего положения дел как кризисного многие эксперты относятся довольно настороженно. Виталий Богозов, в частности, называет это «условным нагнетанием» и подчеркивает, что ситуация на финансовых рынках изначально влияет не на инвесторов, а на банки, которые сегодня сократили выдачу кредитов. Что же касается тех российских инвесторов, которые располагают своими, не заемными, средствами, то они оказались в довольно выгодном положении. На их поддержку могут рассчитывать компании, которые сумеют предложить достаточно привлекательные и актуальные проекты. Прежде всего это касается объектов площадью 40–50 тыс. кв. м с объемом инвестиций $150–200 млн.

«Именно такие проекты и площадки в момент кризиса на рынке пользуются большим спросом, – считает Ирина Дзюба. – Инвесторы видят в них хорошую возможность получить наиболее интересный проект по очень привлекательной цене. Серьезным преимуществом может стать и возможность совместного участия в проекте». Иными словами, если раньше финансирование в основном лежало на плечах инвестора, то сейчас он все чаще предпочитает разделять вложение средств в проекты с самими девелоперами. И если девелоперы рискуют и своими деньгами, это вызывает уже куда большее доверие партнера.

Прогнозировать поведение инвесторов в обозримом будущем непросто. Однако практически все эксперты сходятся во мнении, что им предстоит ощутить снижение активности как у западных, так и у российских инвесторов. Западные компании в условиях недостатка ликвидности будут перераспределять свои ресурсы в пользу других проектов, в том числе в других странах. В любом случае инвесторы будут существенно корректировать свой инвестиционный портфель, оставляя в нем только самые успешные и «безрисковые» проекты. Остальные – будут выставлены на продажу. Причем скорее всего речь будет идти о проектах, которые находятся на стадии проработки, под которые имеется только земельный участок.