Гостиничный конструктор

Структурированная стратегия
Основой проекта будущего отеля станет ширина и глубина стандартного гостиничного номера. Эти параметры ложатся в основу при определении шага оконных проемов.
При определении же этажности отеля действуют градостроительные ограничения, то есть здание какой высоты может быть построено с учетом окружающей застройки и прочих условий. «Этажность относится к компетенции архитектора, который должен мыслить не только градостроительными, но и экономическими категориями, - поясняет Александр Захаров, генеральный директор «Отель-технологии», - так как ему при проектировании предстоит выбрать не только форму здания, но и самое главное наполнить его необходимыми функциями, учитывая при этом другие параметры – эффективность использования выделенного земельного участка».
Количество этажей является производной от общей разрешенной высоты, градостроительного окружения и нормативов, которые предписываются стандартами правообладателей гостиничных торговых марок. Что же касается высоты этажа, то существует некий усредненный показатель: считается, что для отелей категории 4* достаточной является высота в перекрытиях в 3 – 3,25 метра, что в «чистоте» означает от 2,80 до 3,0 метров.
Стоит отметить, что в России практически не строится отелей бюджетного уровня, а только гостиницы среднего уровня и выше. «Для гостиницы подойдет далеко не каждый участок, - говорит заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Марина Смирнова. – Мало того что формат здания предъявляет достаточно жесткие условия по транспортной доступности, видимости и другим параметрам, усложняющим выбор участка, в городах с высоким уровнем потребностей в отелях, каковым является Москва, дорого стоит и земля». Поэтому владелец здания вынужден следовать определенной ценовой политике, дабы сделать свое предприятие доходным, объясняет она, и просто вынужден возводить отель высокого класса.
Вообще практически все вопросы, связанные с будущей жизнью отеля, его позиционированием решаются на этапе проектной и предпроектной подготовки. Этот этап является самым важным в процессе осуществления гостиничного проекта. Отель как объект недвижимости является самым сложным архитектурным объектом именно с точки зрения правильного функционального проектирования. При этом необходимо помнить, что основным принципом проектирования отеля уже на первоначальной стадии должен являться принцип «от функции – к форме», так как только такой принцип позволяет добиться правильной и продуманной архитектурной концепции (аналогично известному принципу из области управления структура есть отражение выбранной стратегии).

Коридорная система
В сегодняшней России основу гостиничного фонда составляют собой здания постройки 60-80-х годов прошлого века, этим «запасом» по большей части продолжают пользоваться до сих пор. Новых отелей в последние годы появилось небольшое количество. По словам специалистов рынка, в советское время к гостиницам предъявлялись более строгие требования, которые неукоснительно исполнялись. Задача контроля облегчалась тем, что система гостиничного хозяйства была централизованной. В советских нормативах детально было расписано практически все – ширина коридоров, лестничных пролетов, высота потолков, требования к лифтам, общественным зонам, ресторанам, инженерным коммуникациям и пр. Эти правила преследовали две цели, с одной стороны, соблюдение норм безопасности, с другой – экономию ресурсов, поскольку, как известно, финансирование гостиничных проектов было государственным. Отели Советского Союза подчинялись двум ведомствам – Министерству коммунального хозяйства и Министерству туризма, соответственно и делились на два больших класса – «Турист» и «Интурист». Из названия понятно, что первые предназначались для внутреннего использования, вторые - для гостей из-за рубежа. Существовало семь типов советских отелей: высший «Люкс» (таковых было две на весь СССР – «Космос» в Москве и «Пулковская» в Ленинграде), высший А, высший Б и гостиницы 1-го, 2-го, 3-го и 4-го разрядов. Гостиницы класса «высший А» и «высший Б» находились в ведении «Интуриста» и располагались в крупных туристических центрах и столицах республик. К примеру, в таких городах, как Казань и Тула лучшими были отели 1-го разряда, потому что некоторые города были закрыты для посещения иностранцами, а для «своих» подходил и 1-й разряд (эти гостиницы составляли основную массу советских отелей) и ниже, где душ и туалет порой были общими для всего этажа в конце коридора. Такие «коммунальные» гостиницы существуют до сих пор и даже в крупных городах. Несмотря на экзотические условия проживания номер там может стоить $30 в сутки. Существовали еще гостиницы для партэлиты, но они располагались в тихих местах, имели небольшой номерной фонд (к примеру, гостиница «Октябрьская» в Екатеринбурге). Сегодня эти гостиницы превратились в мини-отели или гостиницы 3 звезды.
Требования к этим разрядам в основном касались минимальной площади номера и минимального сервиса, предлагаемого обслуживающим персоналом. Разумеется, максимальным сервис был в гостиницах «Люкс» и А. Высший Б соответствовал сегодняшним трехзвездочным отелям. Интересно, что гостиница «Националь» классифицировалась как «высший Б», гостиница «Интурист» и «Орленок» - высший А. Определяющим фактором в данном случае служило время постройки – чем моложе, тем выше класс.
В советской гостинице большие площади отводились под рестораны, кухни, складские помещения, вентиляционные шахты и т.д. Их было примерно в два раза больше, чем в современных отелях. Это связано было с тем, что, например, для сегодняшних многоразовых систем вентиляции требуется меньше пространства, чем для старых одноразовых. Что касается ресторанов, то раньше тургруппы приходилось полностью кормить в самой гостинице, так как пунктов питания, как известно, было очень мало. Кроме того, чуть ли не на год вперед производилась загрузка гостиничных ресторанов продуктами питания, и складские помещения рассчитывались, исходя из этой задачи. Сегодня требования к общественным зонам изменились.

Входят тут всякие
В российском законодательстве зафиксированы нормативы, которые должны соблюдаться при проектировании и строительстве гостиничных объектов. При этом часть приведенных норм является обязательными, а часть носят рекомендательный характер. «Однако на сегодняшний момент они отстают от западных стандартов, - считает Антонина Лаирова, старший аналитик компании Prime City Properties. - Если управлять гостиницей собирается международный оператор, оптимальным вариантом является привлечь его еще на этапе строительства/реконструкции здания, чтобы учесть все необходимые детали». В то время как некоторые недочеты в строительстве можно сравнительно легко исправить, есть ряд принципиальных ошибок, на устранение которых потребуются значительные расходы, отмечает она.
С 2003 года сертификация гостиницы по соблюдению норм безопасности перешла в режим добровольности. Фактически сегодня для организации гостиничного бизнеса не нужно получать какие-то лицензии и сертификаты, подчеркивает Марина Смирнова, при проектировании и строительстве девелопер руководствуется общими нормами безопасности (пожарная, санитарно-гигиеническая безопасность, вывоз отходов, распределение потоков чистого и грязного белья и т.д.) для общественных зданий. Сегодня решение многих вопросов, связанных с проектированием да и функционированием гостиницы, отдано на откуп владельцу отеля. Он строит здание в соответствии со своими представлениями, рекомендациями консультантов, наличием денежных средств, особенностей местоположения и потребностями рынка в данный момент.
В каком виде отель предстанет своим гостям – интимным, фешенебельным или просто большим - ответ на вопрос определяется тем, как планируются помещения входного фойе и лобби, размеры которых зависят от категории отеля (таб.01).
Эти показатели включают в себя площадь зоны для циркуляции гостей, зоны ожидания и площадь, непосредственно занятую службой приема и размещения. При этом верхняя граница приведенных показателей должна использоваться для отелей, расположенных в непосредственной близости от выставочных центров и отелей, обслуживающих многочисленные организованные группы туристов.
«Гость никогда не должен попадать при входе в отель в «черную дыру», - отмечает Александр Захаров. - Поэтому при входе очень важно применение естественного освещения. Гость должен суметь быстро сориентироваться и увидеть стойку приема и размещения, которая, в свою очередь, располагается в непосредственном визуальном контакте с входной группой, лестничной клеткой и лифтовой группой». Находящие в зоне ожидания гости также должны иметь возможность видеть лифтовую группу (лифтовой холл) и входную группу отеля, для того чтобы не пропустить свое такси или ожидающего человека.
Кондиционирование лобби является обязательным. При проектировании отелей категории две звезды предусматривается, по меньшей мере, циркуляционное воздушное охлаждение, а в отелях категории 5 * - полное кондиционирование с осушением и увлажнением воздуха. Материалы для покрытия полов выбираются дизайнерами отеля, но основа этих решений часто закладывается уже на этапе архитектурного проектирования. Обычным и целесообразным является комбинации камня и керамических поверхностей с ковровыми покрытиями в зоне ожидания. В случае выбора естественного камня в качестве отделочного материала специалисты рекомендуют использовать гранит и никаких других материалов из камня, так все остальные породы камня не обладают достаточной износоустойчивой поверхностью и достаточной сопротивляемостью кислотам и разнообразным жидкостям – чистящим средствам, кока-коле, апельсиновому соку. Поэтому столь популярные песчаные и известняковые породы не годятся. Тоже касается и мраморных покрытий. Они могут использоваться в исключительных случаях, если проходят предварительную специальную обработку и пропитку, которая должна повторяться достаточно часто. Это приводит к дополнительным затратам и необходимости применения специальных жидкостей службой уборки отеля, которые позволительны, как правило, отелям высоких категорий.
Кроме того, при проектировании необходимо спланировать входную группу таким образом, чтобы потоки клиентов гостиницы не пересекались с обслуживающим персоналом. Также, если в гостинице присутствуют учреждения, ориентированные на посетителей с улицы (рестораны, кафе, банковские отделения, спортивные центры и т.д.), они должны иметь отдельный вход.

Номера
Как отмечают участники рынка, по большому счету норм по планировке гостиничных номеров как таковых не существует. С повышением уровня гостиницы увеличивается площадь номера и количество комнат в нем.
Принято считать, что стандартный номер есть одна базовая секция. Номер «полулюкс» состоит, как правило, из двух базовых секций, номер «люкс» - из трех, а президентский номер – из четырех базовых секций. На практике, безусловно, существует достаточно много отклонений и вариантов. Еще одним показателем категории номера является оборудование. Номера более высоких категорий могут оборудоваться более дорогостоящей мебелью, отделочными материалами, но с учетом единого стилевого решения, выбранного дизайнером интерьеров. «Здесь важно понимать два основных требования, - уточняет Александр Захаров, - Во-первых, отель во всем должен производить впечатление законченного и удобного «продукта», в котором продуманы все мелочи – дизайн, мебель, свет и т.д. И, во-вторых, отель должен быть комфортным и удобным для его гостей, так именно идея комфорта, начиная с главного входа, несет главную идею – идею гостеприимства, нахождения «дома» вдалеке от дома».
Основой планировочного решения номера является выбор наиболее эффективной сетки колонн, которая позволит поместить наибольшее количество гостевых номеров на гостиничном этаже. Разные типы зданий позволяют размещать на этаже разное количество номеров – например, одним из наименее выгодных решений является высокая башня узкого сечения. Если будет выбран такой вариант, то это означает, что на этаже можно будет разместить небольшое количество номеров – всего 10 или 15. Если башня имеет какие-то специфические формы (закругленности и т.д.), то появляется еще одна дополнительная проблема – размерность номерного фонда, т.е. на одном этаже будут номера одного типа, но существенно различных конфигураций и, соответственно, площади, в то время как необходимо стремиться к тому, чтобы все стандартные номера обладали одинаковыми размерами и параметрами. В противном случае, это сразу же отражается на эксплуатационной и экономической эффективности отеля и более того уже на дальнейших стадиях проектирования ведет к дополнительным затратам (например, большое количество типов номеров требует создания индивидуальных решений дизайнерами интерьеров, т.к. в каждом случае меняется расстановка мебели).
Необходимо помнить о том, что номера должны группироваться вокруг одной зоны водных стояков, которые являются одной из важнейших вертикальных взаимосвязей отеля. Группирование номеров вокруг стояков позволяет добиться ограничения в распространении шумов, с одной стороны, и экономически оправданного расположения номеров и их количества на этаже.
Распределение электрических розеток, выключателей и различных приборов разрабатывается дизайнером-архитектором под контролем и при поддержке будущего оператора отеля. Как рассказывает Александр Захаров, у каждого оператора и правообладателя торговой марки существует целый набор требований к размещению выключателей, светильников и аналогичным приборам. В-целом, для отелей категории 3*-4* они примерно одинаковы, а разница, как правило, заключается в деталях. Например, расположение дополнительного галогенового светильника на потолке над изголовьем кровати, являющегося хорошим источником мощного света в том случае, если гость предпочел удобно устроиться в кровати и почитать на сон грядущий. Сюда же относится и требования к размещению выключателей. Гость должен дотянуться до них, не вставая с кровати и т.д.
Другим примером, но из области отелей более высокой категории является проблема размещения блока номеров повышенной комфортности (полулюкс, люкс) и, особенно, президентского номера и организация их функциональных взаимосвязей. Например, гость, останавливающийся в президентском номере, как правило, не проходит общую регистрацию отеля, а должен быть доставлен в номер дискретно, без огласки и при соблюдении всех требований к обеспечению его безопасности. Уже на стадии эскизного проекта целесообразно продумывать и такие мелочи как дополнительные лифты, входы и т.д., которые в обычном режиме могут использоваться и остальными гостями отеля.

Зона посадки
Общее количество необходимых посадочных мест ресторана гостиницы исчисляется в расчете на завтрак и составляет приблизительно 0,7 посадочных мест в расчете на один номер. Если существует предположение, что гастрономические услуги ресторана будут пользоваться недостаточно высоким спросом, то можно обойтись меньшим количеством посадочных мест и в случае наплыва гостей использовать примыкающее банкетное помещение. Потребности в площади в расчете на одно посадочное место приблизительно составляют (Таб.02).
Эти показатели учитывают также долю площади, приходящуюся на центральную буфетную стойку и гардеробные помещения. Для гостей с улицы рекомендуется запроектировать внешний вход в ресторан, так как для многих путь через гостиничный холл является большим психологическим препятствием.

Прибавочная стоимость
Вопрос идентичности производственной концепции отеля, т.е. гостиничной услуги, а также стандартов операционного управления является одним из важнейших вопросов для экономических показателей будущего объекта гостеприимства, которые фактически закладываются на самой первоначальной стадии. Именно при разработке производственной концепции и эскизного проектного решения необходимо добиться правильного, экономически оправданного соотношения зарабатывающей площади отеля (номерной фонд, ресторан, центры для проведения конференций и банкетов) и остальных площадей, которые принимают участие в обеспечении обслуживания гостя отеля, а на них приходится не много не мало до 40 % общей площади объекта гостеприимства, уверен г-н Захаров.
Количество сервисов (услуг) связано с классом отеля напрямую. Здесь необходимо исходить из того, что чем выше классность отеля, тем большее количество разнообразных услуг он предоставляет своим гостям, включая самую основную и важную услугу в индустрии гостеприимства – комфортабельный ночлег, возможность отдыха и работы при нахождении в деловой или личной поездке.
Минимальный набор предоставляемых в гостинице услуг включает переговорную комнату, парикмахерскую, пункт бытового обслуживания, билетные кассы, торговые точки. В гостиницах 4* и 5* законодательство рекомендует размещать также конференц-зал, офисные помещения, курьерскую службу, пункт копировальных и фото-услуг, салон красоты, детскую комнату, спортивно-оздоровительный центр, медпункт, почтовые и банковские отделения и т.д. Наличие широкого спектра услуг свидетельствует о высоком уровне гостиницы и позволяет обосновывать высокие цены. Как правило, отели верхнего ценового сегмента активно оказывают услуги помимо гостиничных – сдают в аренду конференц-залы для проведения презентаций и деловых мероприятий, привлекают посетителей в фитнес-центры, салоны красоты и рестораны, сдают в аренду офисные помещения.

Тенденции
С течением времени отношение к необходимому набору сервисов меняются. Понятие роскоши – понятие относительное. Так, на западе в настоящее время в эконом-классе наблюдается сокращение обслуживания гостей персоналом гостиницы и внедрение самообслуживания и автоматических средств сервиса, вплоть до самостоятельного заселения. Соответственно в классе «люкс» обслуживание персоналом становится роскошью. Кроме того, значимый сегодня тренд на западе – эко-сознание. В соответствии с ним становится актуальным сокращение площади номеров, уход от «излишних» сервисов и вообще внедрение мероприятий по сокращению энергопотрбеления. «К гостинице как общественному зданию начинают относиться как к чужеродному явлению, - отмечает Марина Смирнова, - которая должна становиться менее заметной в потреблении ресурсов как таковых, особенно природных (вторичная переработка воды, просьбы к гостям по возможности использовать полотенца не один раз и другие инициативы отелей с «голубым флагом»)».
В гостиницах класса «люкс» наоборот наблюдается активизация некоторых сервисов, к примеру, в курортных отелях значительно увеличиваются размер ванных комнат, вплоть до половины площади номера.
Таким образом, у каждого правообладателя торговой марки существует набор стандартных требований к функционально-производственной программе отеля, которая реализуется в каждом конкретном случае по-разному, так как практически никогда не существует двух одинаковых земельных участков и одинакового набора градостроительных ограничений, которые существуют применительно к каждой конкретной ситуации.