built-to-suit

Дефицит топлива и рост цен на него в июле привели к структурной трансформации рынка коммерческой недвижимости. Владельцы частных АЗС начали массово выставлять бизнес на продажу: на маркетплейсах и сайтах с объявлениями появилось более 150 предложений. Стоимость объектов варьируется от 1 млн до 150 млн рублей. Ряд собственников приняли решение о продаже из-за долгов и ухудшения финансового состояния. При этом глава НОСТРОЙ Антон Глушков сообщил, что перебои с поставками топлива пока не повлияли на строительство. По его словам, увеличение цен заметно только в моменте при приобретении топливных карт предприятиями. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина констатировала, что удорожание топлива начинает распространяться на цены широкого круга товаров и услуг. Она назвала рост цен временным явлением, однако допустила сохранение ключевой ставки без изменений на следующем заседании.

Доля субаренды в структуре складского поглощения в Московском регионе достигла 18%, увеличившись за год в 9 раз. Большая часть выставленных на рынок излишков приходится на склады, построенные по модели built-to-suit, то есть под конкретного заказчика. Такие договоры часто не позволяют компании быстро отказаться от избыточных площадей, поэтому бизнесу приходится передавать их другим арендаторам. Объем предложения таких площадей за первые шесть месяцев достиг 600 тыс. кв. м, увеличившись вдвое за год. Рост показателя обеспечили две крупные сделки: «Шинсервис» занял 38 тыс. кв. м у «Всеинструменты.ру», а интернет-магазин мебели «Нонтон» — 25 тыс. кв. м у «ВкусВилла». Излишки складов ритейлеры начали выводить на рынок из-за сокращения программ развития. В Remain не исключают дальнейшего роста доли субаренды на складском рынке.

Объем актуальных запросов на складские площади достиг 3,7 млн кв. м, что сопоставимо с объемом сделок за весь 2025 год. Большинство потенциальных сделок приходится на формат built-to-suit, предполагающий строительство объектов под требования конкретного пользователя. Такие проекты наиболее востребованы в регионах с ограниченным предложением современных складов и сложной логистикой. В стадии строительства находится 6,6 млн кв. м складской недвижимости, при этом 61% объема возводится под конкретного заказчика. Спекулятивное строительство составляет 2,5 млн кв. м, что в 1,5 раза меньше текущего объема запросов. Спекулятивные проекты не всегда реализуются в городах, где сосредоточен спрос, поэтому значительная часть запросов требует строительства объектов под конкретного пользователя.

В 2026 году в России планируется ввести более 700 тыс. кв. м мультитемпературных складов. Развитие этого сегмента во многом связано с распространением формата built-to-suit. Для крупных пользователей строительство объекта под конкретные требования оказывается более эффективным, чем адаптация готовых площадей. Такой подход позволяет учитывать специфику температурных зон, инженерной инфраструктуры и технологических процессов. Основу сегмента составляют распределительные центры федеральных продуктовых сетей площадью от 15 до 80 тыс. кв. м. Спрос формируется не только на крупные объекты, но и на более компактные — около 15 тыс. кв. м. Ключевыми потребителями остаются продуктовые ритейлеры, на которых приходится 72% прогнозируемого объема ввода за 2026 год.

Пирамида Хеопса представлена в материале как первый профессиональный склад в истории, построенный для индивидуального хранения под конкретного заказчика. Объект характеризуется как сооружение формата self storage по принципу built-to-suit. Площадь склада по основанию составляет 53 000 кв. м, год ввода — около 2,5 тыс. лет до н. э. Девелопером и собственником указана сеть «Пирамиды Гизы». Экономику проектов сети оценить сложно, однако объекты относятся к премиальному классу, а не к массовому рынку. До примерно 1300 года здание считалось самым высоким на Земле — около 147 метров. Архитектором Великой пирамиды назван Хемиун, визирь и племянник Хеопса. Срок строительства, по оценке Геродота, составил 20 лет.

На конференции CRE по складской и индустриальной недвижимости эксперты обсудили трансформацию форматов big box и light industrial. В борьбе за клиента выигрывают объекты, способные показать технологичность и адаптивность. В портфеле Instone Development лидирует big box с долей 61%, тогда как light industrial занимает 12%. Формат light industrial остается дефицитным и премиальным продуктом в небольших городах. При этом в регионах новое строительство ведется по классу В из-за отсутствия необходимости соответствовать классу А.

Российский рынок M&A в 2025 году сократился на 30% относительно рекордного 2024-го, составив около 3,5–3,6 трлн рублей. Среди ключевых причин снижения активности — завершение выхода иностранных компаний и высокая ключевая ставка ЦБ. Эксперты отмечают, что малые и средние сделки оказались наиболее чувствительны к стоимости финансирования и были отложены. При этом объем крупных транзакций держится на стабильном уровне за счет корпоративной реструктуризации и консолидации активов. Дополнительным сдерживающим фактором стало возросшее количество исков Генпрокуратуры об изъятии активов, что заставило покупателей переоценивать исторические риски. Переход активов под контроль государства назван одной из ключевых тенденций периода. Охлаждение затронуло и рынок инвестиций в недвижимость, где после рекордов предыдущих лет также последовало снижение. Аналитики допускают оживление рынка во втором полугодии при снижении ключевой ставки до 11–12%.

На конференции CRE «Инвестиционная стратегия 2026» участники рынка обсудили форматы, которые будут востребованы в новом цикле. Одним из драйверов развития коммерческой недвижимости названы проекты комплексного развития территорий (КРТ). В рамках таких проектов, включая жилые и курортные кластеры, обязательно создаются центры деловой активности. При этом наиболее популярным форматом офисов остается «небольшая нарезка». Свыше 85% новых офисных площадей вводятся именно с целью последующей продажи в нарезку. Спрос на классические офисы в привычных локациях продолжает расти в цене, несмотря на стабилизацию арендных ставок в Москве. Инвесторы при этом демонстрируют осторожный подход, избегая инструментов с высокими рисками.

Ритейлер DNS заключил с девелопером NK Group соглашение о строительстве логопарка площадью 107 тыс. кв. м в складском комплексе «NK Park Жуковский». Проект реализуется в формате built-to-suit, предполагающем возведение объекта под конкретного заказчика. По завершении строительства DNS планирует оформить логопарк в собственность. Эксперты оценивают объем сделки в 7,5–8,5 млрд руб. Новый распределительно-вычислительный центр позволит ритейлеру оптимизировать логистические издержки и консолидировать складские мощности в Московском регионе. Сделка стала одной из крупнейших на складском рынке с начала 2026 года.

В 2025 году девелоперы складского рынка Московского региона сместили фокус в сторону строительства Built-to-Suit. Это стало одной из причин снижения фактического ввода площадей до 1,15 млн кв. м, что составило лишь 48% от заявленных объемов. Переход к консервативной стратегии реализации проектов и рост стоимости заемного финансирования также повлияли на сокращение ввода. Общий спрос на складские помещения упал на 32% — до 1,93 млн кв. м. Доля вакантных площадей выросла до 7,6% против 0,8% годом ранее. Средневзвешенная ставка аренды на готовые объекты снизилась на 13% — до 10,4 тыс. руб./кв. м/год. Объем субаренды достиг 0,45 млн кв. м, составив 22% в общем объеме вакансии.