Девелоперы, как и все участники рынка коммерческой недвижимости, озадачены вопросом выживания. Получить заказ – значит сохранить компанию. Государство пытается выступить в роли спасателя-заказчика. Станет ли госзаказ спасательным кругом для российского девелопмента?

Государству для выполнения социальных функций, функций по развитию страны или отдельного региона необходимо развивать инфраструктурные проекты, которые требуют многомиллиардных инвестиций. Финансирование таких проектов осуществляется в рамках городских и федеральных программ. В столице, например, существует Генплан развития Москвы до 2025 г., согласно которому должно быть построено, реконструировано и отремонтировано определенное количество объектов социальной сферы, в том числе жилья, детсадов, школ, больниц, аэропортов, спортивных сооружений, дорог, тоннелей, мостов, развязок, гаражей-стоянок и др.

Механизм получения госзаказа таков: государство предоставляет частному инвестору землю под строительство и финансирование. Инвестор строит, затем управляет построенным объектом, получает прибыль и через определенное время выходит из проекта, возвращая его государству.

При этом важно понимать две вещи. Во-первых, объекты коммерческой недвижимости, пожалуй, за исключением гостиниц, которые включены в городскую целевую программу, вряд ли попадут в список проектов, финансируемых государством. Во-вторых, девелоперским компаниям придется конкурировать со строительными организациями, а зачастую с многопрофильными холдингами, часть долей в которых принадлежит государственным структурам. Годами, десятилетиями такие предприятия функционировали под крылом государства.

Неудобная тема

Тема строительства под заказ государства оказалась очень непростой. Можно догадываться, насколько велик соблазн получить деньги из раздающей многомиллиардные капиталы государственной руки и на что готовы пойти компании, заинтересованные в госфинансировании.

Эльвира Набиуллина, министр экономического развития России, на одном из заседаний президиума правительства РФ отрапортовала о том, что процедуры проведения госзаказа становятся более прозрачными и эффективными. Но не очень верят в прозрачность проведения тендеров представители ФАС. Так, Игорь Артемьев, руководитель ФАС, заявил, что «конкуренция за госзаказ в условиях финансового кризиса будет только возрастать, но при этом будет увеличиваться и количество мошенников, стремящихся на нем заработать». Правда, какими способами сотрудники антимонопольной службы собираются противостоять коррупции, остается загадкой.

Большинство участников рынка не разделяют оптимизма г-жи Набиуллиной.

Девелоперы, участвуюшие в тендерах на госзаказ, не комментируют это, опасаясь происков конкурентов. Строительные компании, о которых не упоминается в открытых источниках, также не хотят «светиться» в тендерах, и остается непонятным, кто же действительно претендует на госзаказ.

Неразговорчивыми оказались и специалисты строительных ассоциаций, они под разными предлогами предпочли уйти от ответа по критериям оценки строительных компаний, участвующих в тендерах на получение госзаказа. Времени ответить на вопрос не нашли ни в Российском союзе строителей, ни в Ассоциации строителей России. Кстати, два первых вице-президента АСР – Олег Солощанский и Сергей Полонский – также являются представителями девелоперских компаний – ЗАО «Интеко» и Mirax Group. Мнения этих профессионалов очень важны, но, к сожалению, они не прозвучали.

В ЗАО «Интеко» назвали вопрос по госзаказам «вопросом общего плана», который в компании не комментируют. В то время как в ноябре 2008 г. компания участвовала в международном гостиничном форуме в «Манеже» в рамках реализации городской программы по строительству гостиниц. «Интеко» представила там три девелоперских проекта: комплексы «Москва-парк», «НьюТон-парк» с гостиничной составляющей и пятизвездочный бутик-отель на ул. Ильинка. Борис Балкаров, директор департамента коммерческой недвижимости ЗАО «Интеко», назвал эти проекты уникальными для рынка гостиничной недвижимости: «В ближайшем будущем они станут органичной составляющей городской инфраструктуры и будут способствовать развитию туризма и бизнеса в столице России».

В ГК «ПИК» сказали, что не уполномочены давать ответы по поводу проведения тендеров. «Все вопросы адресуйте организаторам, условия проведения конкурса – их прерогатива», – сообщили в «СУ-155», участвующей в тендерах, организуемых правительством Москвы. При этом ГК «СУ-155» представила на MIPIM-2009 в Каннах три новых проекта. Это многофункциональные комплексы «Красногорье-Сити» в Московской области, «Большая Ивановская мануфактура» в городе Иваново, а также проект комплекса для прыжков на лыжах с трамплина в Нижнем Новгороде. Известно, что последний проект реализуется при участии администрации Нижегородской области. Сообщалось также, что портфель проектов «СУ-155» в Нижнем Новгороде в период до 2015 года составляет 2,2 млн. кв. м. Здесь компания ведет строительство мкр. «Печерская гряда», «Белый город» и др. В Иваново компания возводит микрорайон «Московский» площадью 210 тыс. кв. м. со всей инфраструктурой. Ежегодно «СУ-155» строит 1,4 млн. кв. м жилых, социальных, офисных и торгово-развлекательных объектов более чем в сорока городах России и СНГ. Ясно, что частично проекты «СУ-155» реализуются в рамках госзаказа.

Под грифом «секретно»

Время от времени в прессе появляется скупая информация о размещении госзаказов. С начала 2009 г., по неофициальным данным, тендеров на строительство из-за кризиса практически не проводилось, они были заморожены, а вот в апреле началось некоторое движение. В начале апреля СМИ написали о госзаказе со стороны Минобороны. По словам Владимира Ресина, главы стройкомплекса Москвы, в 2009 г. будет выделено 109,5 млрд. руб. на строительство жилья для военных. Минобороны в 2009–2010 гг. потребуется 90 тыс. квартир в разных регионах России. Строительство должно вестись на участках Минобороны, которое выступит в качестве инвестора. Сообщалось также, что в программе участвуют все крупные застройщики – «СУ-155», ГК «ПИК», «Главстрой», ДСК-1, «Моспромстрой», «Мосстроймеханизация-5» (МСМ-5) и ряд других. О «ряде других» остается только догадываться.

Строителям, испытывающим из-за кризиса трудности с заказами и получившим такую поддержку от правительства Москвы, можно позавидовать. Правда, рентабельность бюджетного заказа минимальная.

Безуспешными оказались попытки узнать достоверную информацию о количестве компаний-участников, претендующих на получение тендеров, требованиях к строительным компаниям и их портфелям, сроках проведения аукционов и конкретных суммах, выделяемых правительством на строительство. Из Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы направляли в НИИ Генплана Москвы, а оттуда – в Москомархитектуру и т.д. «Это не наша тема», – резюмировали в пресс-службах комитетов правительства Москвы. Признаваться в какой-либо принадлежности к проведению тендеров никто не хотел.

Уполномоченными отвечать на вопрос по тендерной политике в конечном итоге оказались специалисты Тендерного комитета. Никита Шулюкин, ведущий специалист отдела пресс-службы и коммуникационной политики Департамента города Москвы по конкурентной политике (Тендерный комитет), ответил на вопросы ссылками на ст. 11, 12, 14, а также на ст. 33, 35, 36 Федерального закона от 21.07.2005 года № 94-ФЗ. В частности, он сообщил, что все государственные закупки, конкурсы, аукционы осуществляются в соответствии с этим законом. Г-н Шулюкин также отметил, что согласно п. 1, ст. 8 ФЗ №94 «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» участником размещения заказа может быть любое юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, формы собственности, места нахождения и места происхождения капитала, или любое физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель.

«Для участия в аукционе участник размещения заказа подает заявку на участие в аукционе в срок и по форме, которые установлены документацией об аукционе», – сказано все в том же ФЗ. Там же приводятся формулировки и требования, которые предъявляются к будущему обладателю госзаказа. При этом подчеркивается, что «правительство Российской Федерации вправе устанавливать дополнительные требования к участникам размещения заказа», если речь идет о нуждах обороны страны и безопасности государства.

На вопрос о названиях компаний, участвующих в строительных аукционах, в Тендерном комитете ответили, что в торгах принимают участие большинство строительных фирм. Можно назвать любую – и не ошибешься. Однако в СМИ публикуются названия организаций, наиболее известных общественности.

«Отсутствие информации – это не просто бюрократические проволочки, в правительстве пока держат сведения закрытыми, и никто не хочет озвучить конкретные сведения по тендерам», – предполагает сотрудник строительной компании, пожелавший остаться неизвестным. Критерии, по которым будут отбираться строительные компании, не выработаны, нет их четкого понимания.

По словам анонимного источника, разглашать информацию о намерении участвовать в том или ином тендере, делая ее общедоступной до начала конкурса, категорически нельзя. Более того, строители стараются не просто выиграть тендер, но и блокировать всякое распространение информации о нем, чтобы конкуренты остались в неведении о проведении определенного тендера.

Правовое недоразумение

Итак, чтобы компания смогла стать счастливым обладателем госзаказа, нужно поучаствовать в так называемых тендерах, аукционах или конкурсах. Существенных различий между этими действами немного. Рассказать об участии в тендерах на условиях конфиденциальности согласился сотрудник одной из строительных компаний.

Как правило, для старта тендера объявляется определенная дата, до которой все заинтересованные компании подают заявки и документы. Затем проводится собрание в Тендерном комитете, где комиссия из представителей правительства Москвы решает вопрос по финальной документации и предложении компаний-участников. В конечном итоге побеждает та компания, которая предлагает самый оптимальный вариант строительства по минимальной цене. Неслучайно это мероприятие называется еще и аукционом. Например, Тендерный комитет объявляет, что стоимость проекта 1 млрд. руб. Одна из компаний предлагает построить такой проект за 700 млн. руб. и предоставляет план. Если других предложений от участников тендера не поступает, то строительство проекта поручают компании, вызвавшейся построить его за 700 млн. руб.

Фирмы, претендующие на госзаказ, могут снижать стоимость проекта со скидкой до 40%.

Впрочем, это не гарантирует выполнение заказа строительной организацией, поскольку она может оказаться фирмой-однодневкой с грамотно оформленными документами и рекомендациями. На самом деле это может быть компания, состоящая всего из двух-трех сотрудников, например, генерального директора и бухгалтера. Выиграв тендер, такие компании получают предоплату, а государство – недострой. Схема махинации отработана: руководство фирмы-однодневки, как правило, скрывается или поручает строительство другой строительной организации. На сегодняшний день для участия в тендерах-аукционах нет никаких преград, нет законодательных рычагов, которые бы отсекли недобросовестные компании.

На ФЗ о тендерах очень критично смотрит юридическое сообщество, узрев в этом законе множество недоработок. Например, один из юристов предлагает Федеральный закон от 21.07.2005 года № 94-ФЗ в качестве занимательного чтива любителям головоломок. Он отмечает двойственность формулировок этого закона, в частности, когда речь идет о сроке подписания контракта.

Сначала в п. 11 ст. 43 анализируемого закона назван «срок подписания победителем в проведении запроса котировок государственного или муниципального контракта со дня подписания протокола рассмотрения и оценки котировочных заявок». Далее в ч. 7.1 ст. 47 того же закона «Государственный или муниципальный контракт может быть заключен не ранее чем через пять дней со дня размещения на официальном сайте протокола рассмотрения и оценки котировочных заявок и не позднее чем через двадцать дней со дня подписания указанного протокола».

Головоломкой о том, когда же все-таки должен подписываться контракт и какой формулировкой закона нужно руководствоваться, дело не ограничивается. Это только один пример. По мнению юристов, в целом этот ФЗ является олицетворением неоднозначности толкования законодательных норм, без нарушения которых просто невозможно разместить госзаказ.

Напрашивается неутешительный вывод: пока не будет отрегулировано законодательство в сфере размещения госзаказа и не будут внесены соответствующие поправки в № 94-ФЗ, рассчитывать на честное и открытое участие в тендерах в ближайшем будущем не приходится. Кроме того, необходимо утвердить такие нормы закона, чтобы в тендерах участвовали компании, о строительных мощностях которых есть достоверная информация.