Из рода изумрудов

Описание проекта
Бизнес-центр «Аквамарин-1» был построен компанией «Стройинком-К» в 2005 году на Озерковской набережной, в новом деловом районе на Павелецкой.
Сегодня в комплексе ведет отделочные работы новый владелец – Объединенная металлургическая компания (ОМК), купившая здание под свой офис в прошлом году.
Комплекс состоит из двух корпусов общей площадью около 14 тыс. кв. м. Первый корпус – это 3-этажное историческое здание, второй состоит 5–7 этажей. Площадь участка – 0,3 га.
В бизнес-центре традиционная для класса А открытая планировка, что очень удобно при размещении офисных блоков. Первый этаж отдан под парадный вестибюль с приемной, диспетчерскую, помещения для охраны и кафе-ресторана.
Офисы начинаются со 2-го этажа, по два блока на этаже. Большая площадь этажа, до 2 тыс. кв. м, позволяет эффективно организовывать пространство, а наличие лифтовой группы в центре здания оптимально разделяет этажи на две и более части. В помощь дизайнеру помещений будут и достаточно высокие потолки – от перекрытия до перекрытия – 3,8 м, большой шаг колонн – около 7 м.
Отличительная черта «Аквамарина» – отличная освещенность благодаря повышенной площади остекления. А на верхних этажах – 6-м и 7-м – применяется витражное остекление от пола до потолка с использованием тонированного стекла. Из окон делового центра открываются удивительно красивые панорамные виды на отреставрированные фасады Водоотводного канала Москвы-реки. Полюбоваться видом на исторический центр столицы в свободное от работы время можно с террасы 6-го этажа площадью около 100 кв. м.
Инженерная начинка комплекса включает современный список необходимых систем: приточно-вытяжная вентиляция, центральное кондиционирование, автоматизированная система управления инженерными сетями, несколько систем пожаротушения (спринклерная, гидрантная и автоматическая порошковая) и собственная электроподстанция. Из недостатков инженерных систем в ABN Realty отметили тот факт, что установлена всего лишь двухтрубная система кондиционирования.
Офисных служащих и грузы будут перевозить 3 пассажирских и 2 грузовых лифта Shindler, опускающиеся в подземный паркинг.
В паркинге, оснащенном механизированной парковочной системой «Клаус» (Германия), запланировано 86 машино-мест. «Подземный паркинг оснащен механическими подъемниками, что делает неудобным парковку машин, если собственник здания решит сдать площади в аренду двум и более компаниям», – отмечает Наталия Дерешовская, ведущий консультант ABN Realty. Наземная автостоянка небольшая, рассчитана всего на 8 машино-мест.
В целом, по оценке Константина Лосюкова, директора отдела офисной недвижимости компании Knight Frank, бизнес-центр соответствует классу А. «К минусам можно отнести, пожалуй, подземную механизированную парковку и большую стройку в округе», – отметил он. Рядом ведутся работы по строительству многофункционального комплекса «Аквамарин-2».
Коллегу поддерживает и г-жа Дерешовская: «Бизнес-центр «Аквамарин-1» по всем параметрам соответствует классу А. Он находится в самом центре Москвы. Непосредственная близость к Кремлю, развитая инфраструктура района, отсутствие аналогичных предложений по метражу и классу сделали «Аквамарин» актуальным продуктом на рынке коммерческой недвижимости».
Генеральным проектировщиком бизнес-центра выступила проектно-конструкторская фирма «Арконпроект», принимавшая участие в работе над проектом московского театра Et Cetera Александра Калягина. Архитектурный стиль «Аквамарина» – распространенное сегодня соединение элементов из разных стилей, в данном случае – московская эклектика конца XIX века. Современные архитектурные тенденции представлены в комплексе вентилируемыми фасадами, специальными облегченными материалами и модным в настоящее время сочетанием стекла и бетона.
Дизайн-проект общих зон был разработан израильским бюро Aliza Sheinson Studio. При отделке лобби для пола был применен уникальный гранит бедония (Италия), стены облицованы мрамором дэйтек (Израиль), скомбинированным со стеклом и фоновой подсветкой. На 3–7-м этажах применялся для отделки пола итальянский гранит «Пьерте форте де Коломбина»; стены и полы в общих зонах на этих этажах отделаны мрамором и гранитом, цоколь – гранитом из Сибири.
Дорогая отделка не так часто встречается в офисных центрах, и в этом случае можно говорить о том, что сочетание итальянского гранита, израильского мрамора, стекла позволило бизнес-центру выделиться на конкурентном фоне.

История проекта
«Аквамарин-1» возведен на месте бывшей промышленной территории. Ранее здесь располагался Краснохолмский камвольный комбинат, который попал в московскую программу реформирования промышленных территорий в центре города. Производство промышленных тканей было перебазировано в Московскую область (Монино). В выводе предприятия принимали участие ГУП «Центр» – как организация, ответственная за реализацию городской программы, и Городская комиссия по перебазированию и реформированию промышленных территорий города Москвы.
Заказчиком по организации строительства выступила компания «Стройинком-К», подконтрольная известному израильскому бизнесмену Льву Леваеву. Генеральным подрядчиком стала израильская компания «Дэниа Сибус Рус», входящая в компанию Africa Israel Investments Льва Леваева.
Решение о строительстве именно бизнес-центра, по словам Румена Калчева, директора по стратегическому развитию и маркетингу компании «Стройинком-К», было принято в соответствии с разрешенным функциональным назначением территории и благоприятной рыночной конъюнктурой. «Расположение в непосредственной близости промышленных (еще не выведенных предприятий) предполагало размещение объектов общественно-деловой функции, т. е. объекта коммерческой недвижимости», – добавил он. На данный момент в этом районе еще не выведен завод «Темп».

Местоположение
«Аквамарин-1» расположен внутри Садового кольца, на Озерковской наб., 28. Он имеет удобный доступ к Павелецкой площади и станции метро «Новокузнецкая».
Сегодня этот район становится офисным центром города. За последние годы в районе Озерковской набережной и Павелецкой площади было построено несколько бизнес-центров класса А: «Аврора Бизнес-Парк», Central City Tower, Riverside Tower, Paveletskaya Tower. Здесь расположены штаб-квартиры крупнейших российских и международных компаний – JP Morgan, Unilever, Ernst & Young, Nestle, PriceWaterhouseCoopers, Hewlett Packard, Schwarzkopf и Внешторгбанк.
Недалеко находятся международные гостиницы «Балчуг Кемпински» и «Катерина». В районе расположены известные рестораны и магазины.

Сделка
Объем инвестиций в проект, по словам Румена Калчева, составил $20 млн. Компания не использовала заемные средства, а вкладывала свои. Чтобы вернуть инвестиции, «Аквамарин-1» был полностью продан. «Цена продажи формировалась исходя из ставки возврата инвестиций и рыночной конъюнктуры, – говорит Румен Калчев. – Установленные на момент выхода проекта на рынок расчетные ставки арендной платы составляли $550–590/кв. м год без учета эксплуатационных расходов и НДС».
По данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, представленным на презентации в конце прошлого года, цена продажи офисного центра составила $54 млн.
Сегодня, поскольку рынок коммерческой недвижимости постоянно растет, по оценкам аналитиков компании ABN Realty, здание можно продать за $60–65 млн. Несколько иные цифры приводят в Knight Frank. По словам Константина Лосюкова, сейчас стоимость «Аквамарина-1» может составлять $55–60 млн.
По данным опрошенных нами экспертов, интерес к этому бизнес-центру участники рынка проявляли достаточно активно. В первую очередь потому, что объем предложений подобных зданий на продажу ограничен. «У Knight Frank было несколько покупателей, однако ОМК оказались проворнее», – отмечает Константин Лосюков. «К этому зданию рынок испытывал повышенный интерес», – добавляют в Blackwood.
«В последнее время офисные здания стали очень востребованы у крупных компаний. Так, например, металлургическая компания «Мечел» приобрела офисное здание под штаб-квартиру на улице Серегина в районе метро «Динамо», строительная компания ПИК купила офисное здание напротив метро «Баррикадная», – рассказывает Наталия Дерешовская. – Но говорить, что это становится тенденцией, было бы не совсем корректно. Дело в том, что на рынке так называемых юридически и технически чистых зданий очень мало. И, как правило, основным препятствием в покупке является не высокая цена, запрашиваемая продавцом, а именно проблемы юридического и технического характера. Поэтому крупные компании в основном вынуждены арендовать офисные площади, при этом постоянно изучая рынок на предмет покупки».
По мнению специалистов, покупка «Аквамарина-1» – выгодное вложение. При сохранении нынешних цен на нефть на мировом рынке через 3–5 лет комплекс только вырастет в цене.

Планы
Бизнес-центр «Аквамарин-1» является первой очередью многофункционального комплекса общей площадью 150 тыс. кв. м, который будет возведен на Озерковской набережной компанией «Стройинком-К» на территории 3,5 га.
После окончания строительства комплекс будет представлять собой отдельный городской квартал с инфраструктурой, необходимой для работы, проведения деловых встреч и отдыха.
К концу 2006 года будет завершено строительство первой очереди – офисного центра класса А общей площадью около 17 тыс. кв. м с подземной парковкой на 112 машино-мест. По окончании строительства комплекс планируется сдать в аренду. Предполагается, что арендаторами офисов станут 10–15 крупнейших российских или западных компаний, желающих иметь свое представительство в Москве.
Вторая очередь комплекса общей площадью 60 тыс. кв. м будет состоять из четырехзвездочной гостиницы европейского уровня, элитного жилого комплекса и центрального ядра комплекса – здания, возводимого специально для размещения предприятий инфраструктуры – офиса управляющей компании, кафе, ресторанов, магазинов, банковского офиса, химчистки-прачечной, авиакасс, фитнес-центра. Срок окончания строительства – 2007–2008 гг.
В 2008 году будет сдана третья очередь комплекса общей площадью 73 тыс. кв. м, состоящая из офисов класса А и апарт-отеля с видом на Водоотводный канал и реку Москву. В подземном уровне планируется разместить парковочные места еще для 700 автомашин. Пока здания третьей очереди находятся на стадии проектирования.

Информация:

Бизнес-центр «Аквамарин-1»

Класс А

Адрес: Озерковская наб., 28, стр. 2

Ближайшие станции метро: «Павелецкая», «Новокузнецкая»

Ближайшая крупная магистраль: Садовое кольцо

Дата начала строительства: 2003 г.

Дата окончания строительства: март 2005 г.

Участники проекта:
- Камвольный комбинат, производство промышленных тканей, который был перебазирован в Московскую область (Монино) в соответствии с городской программой реформирования промышленных территорий в центре города при поддержке правительства Москвы
- ГУП «Центр»
- Городская комиссия по перебазированию и реформированию промышленных территорий города Москвы
- Генеральный проектировщик: проектно-конструкторская фирма «Арконпроект»
- Заказчик по организации строительства: ООО «Стройинком-К»
- Генеральный подрядчик: израильская компания «Дэниа Сибус Рус»
- Дизайн проект-бюро Aliza Sheinson Studio

Площадь участка – 0,3 га

Общая площадь объекта –14 144 кв. м

Комплекс состоит из 2 корпусов: 3-этажного исторического здания и 5–7-этажного современного здания

Инженерные системы: приточно-вытяжная вентиляция, центральное кондиционирование, автоматизированная система управления инженерными системами, системы пожаротушения, подстанция

Подземный паркинг – 84 машино-места

Наземная автостоянка – 8 машино-мест

Материал здания – кирпично-монолитный каркас

Отделка общих зон: гранит, мрамор, скомбинированный со стеклом и фоновой подсветкой

Покупатель: «Объединенная металлургическая компания»

Сумма сделки: по данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, цена продажи офисного центра составила $54 млн.