Сегодня, когда строительство новых бизнес-центров потеряло актуальность, на первый план выходит управление существующими объектами. В сложных условиях рынка грамотный подход к управлению и эксплуатации – необходимое условие сохранения доходности.

Эксплуатация: сокращаем издержки

Чтобы определить, за счет чего оптимизировать затраты на содержание бизнес-центра, нужно провести аудит эксплуатационных расходов, которые состоят из оплаты субподрядных работ, инструментов и оборудования, расходных материалов и ЗИП, а также фонда оплаты труда сотрудников и накладных расходов. Нередко уже на этом этапе выявляются затраты, которые можно сократить.

Во-первых, за счет отказа от субподряда по некоторым услугам. Например, если эксплуатирующая компания имеет лицензию и техническую базу на обслуживание эскалаторов или лифтов, она может выполнять все соответствующие работы сама, не привлекая сторонние организации и не оплачивая субподрядные услуги после окончания срока гарантийного обслуживания. Кроме того, можно отказаться от аутсорс-услуг по обслуживанию технических средств охраны и видеонаблюдения объектов, как, например, поступила наша компания, сократив на 15% свои расходы. Теперь мы сами выполняем обслуживание технических средств охраны и видеонаблюдения объектов. Более того, в перспективе, имея лицензию, управляющая компания может не только отказаться от аутсорс-услуг, но и начать предоставлять такие услуги сама.

Еще один пример: управляющая компания «Бекар» много лет брала в аренду живые растения и заказывала их аутсорс-обслуживание, что обходилось собственнику ориентировочно в 280 тыс. рублей в год. Чтобы сократить эти издержки, наша компания закупила растения и взяла в штат по совместительству садовника, который обслуживает 4 бизнес-центра. В результате расходы собственника на аренду и содержание растений снизились на 47% за счет того, что управляющая компания отказалась от субподрядных работ.

Во-вторых, существенно сэкономить ресурсы собственника можно за счет оптимизации коммунальных расходов. Для этого целесообразно устанавливать на объектах индивидуальные счетчики воды и электроэнергии. Например, если помещение арендуется под кафе или ресторан, то потребление электроэнергии и воды по факту зачастую превышает заложенные в арендную ставку средние показатели. Тогда часть коммунальных платежей вынужден нести собственник. Установка индивидуальных счетчиков позволяет удерживать с арендаторов стоимость электроэнергии и воды по факту их потребления, тем самым уменьшая затраты собственника на коммунальные расходы.

Порядка 70% всех операционных расходов на эксплуатацию здания бизнес-центра составляют расходы на фонд оплаты труда сотрудников. Несмотря на психологические и стратегические сложности, кризис вынуждает расставаться с частью людей. Причем с меньшим количеством сотрудников важно сохранить прежнее качество услуг. Наша компания прошла этот этап. Еще до начала кризиса мы провели работу по обучению и оптимизации штата для того, чтобы сотрудники «Бекар» стали универсальными специалистами, способными решать широкий круг вопросов в своей сфере. С началом кризиса этот процесс стал более интенсивным, и за полтора месяца компания перешла на новую схему работы, позволившую в среднем на четверть сократить расходы некоторых клиентов-собственников.

Качество & экономия

Особенно актуальной в существующих условиях стала работа по двум типам эксплуатации объектов: эконом- и мобильная эксплуатация.

Эконом-эксплуатация включает в себя основные услуги по эксплуатации бизнес-центра в соответствии с существующими нормами технического обслуживания объектов. Сокращение издержек при таком варианте обусловлено оптимизацией количества сотрудников службы эксплуатации на объекте.

Мобильная эксплуатация – самый экономичный вариант для собственника, так как не требует присутствия сотрудников службы эксплуатации на объекте. Все плановые и внеплановые работы осуществляет мобильная ремонтно-техническая служба, которая при необходимости оперативно выезжает на объект.

Welcome, арендатор!

Более сложная задача в существующих условиях рынка – сохранение (а в идеале и увеличение) прибыли собственника бизнес-центра. Для этого необходимо не только удержать имеющихся арендаторов, но и привлечь новых. На сегодняшний день доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса А оценивается в 12–20%, в классе В и В+ – в 10–17%. В недавно сданных бизнес-центрах заполняемость редко превышает 30%.

Понятно, что чем больший круг потенциальных арендаторов охватывается, тем выше шанс, что в бизнес-центре не будет пустых площадей. Чтобы привлечь максимальное число потенциальных клиентов, эффективны оптимальная нарезка площадей и гибкий подход к арендатору. В период сложностей на рынке важен индивидуальный подход к собственникам объектов коммерческой недвижимости, так как у каждого игрока на сегодняшний момент своя рыночная стратегия: если одному важно заполнить бизнес-центр арендаторами, которые будут оплачивать хотя бы только коммунальные расходы, то для другого вопрос поставлен так: сдать дорого или не сдать вообще.

Способом привлечения арендатора в существующих условиях является, в частности, предоставление клиентам разнообразных бонусов, например, 1–2 бесплатных парковочных места или увеличенные арендные каникулы.

Загрузка...