Особняки – эксклюзивный вид коммерческой недвижимости, традиционно имеющий своего клиента. Исторический особняк – это классика, поэтому их так ценят современные бизнесмены, готовые платить за возможность отождествлять свою компанию с вечными ценностями. Старинными особняками, как и старинными картинами, с годами обладать все престижнее. Это первая и главная причина их сегодняшней популярности.

Типология особняков

Под особняком принято понимать историческое отдельно стоящее здание, бывший жилой дом постройки XVIII – начала XX века площадью 300–4000 кв. м.

В основном эти объекты являются памятниками архитектуры или содержат элементы культурного наследия. Вновь построенные здания на месте разрушенных особняков, которые воссоздаются с сохранением элементов фасада, больше похожи на маленькие бизнес-центры и учитывают пожелания современных пользователей, так как чаще всего строятся под определенную компанию либо при строительстве учитываются рекомендации консультантов по эффективному использованию площадей.

Особняки располагаются в историческом центре столицы: в районе Арбата, Замоскворечья, Таганки, Чистых и Патриарших прудов, в других районах, близких к центру города. Нередко они являются памятниками истории и архитектуры или как минимум зданиями «исторической застройки», и их основные особенности – внутренние конструкции, которые существенно влияют на коэффициент полезных площадей и функционал использования.

Особняки – всегда единичный товар, который многие эксперты рынка предпочитают относить к отдельному сегменту коммерческой недвижимости. К ним не применяется стандартная классификация зданий, как к любому бизнес-центру. Особняки характеризуются набором технических особенностей, расположением, уровнем отделки, и подчас эта классификация формальная. Поэтому продавец может назвать его классом А, A+, de luxe и т. д., чтобы увеличить стоимость объекта, привлечь более платежеспособного клиента.

Плюсы и минусы особняков

К недостаткам исторических особняков можно отнести отсутствие подземных паркингов (однако во многих случаях это компенсируется наличием собственной прилегающей территории), высокий коэффициент потери площадей, который иногда доходит до 35–45%, нередко наличие подвальных помещений, малопригодных для офисного использования, наличие мансард, входящих в общую площадь, и большое количество несущих конструкций, не подлежащих сносу. Бывшие усадьбы и жилые дома, как правило, имели комнатную или зальную планировку, которая в настоящее время не всегда может быть эффективно использована.

Кроме того, законодательство накладывает многочисленные ограничения и обязанности на собственника особняка. Государство оставляет за собой право вернуть в собственность те объекты, где эти условия, согласно охранному договору, не выполняются. В частности, оговаривается сохранение цветовых решений фасада, внутренних элементов декора. Также ограничено использование различных рекламных указателей и вывесок. Размещение средств наружной рекламы и информации в зоне исторического наследия, как правило, вообще не осуществляется.

Крупные компании предпочитают арендовать офисные площади в особняках и из соображений безопасности, ведь обеспечить контроль за перемещениями всех лиц на территории отдельно стоящего здания гораздо легче, чем на просторах больших бизнес-центров. Отдельное здание – это конфиденциальность и высокий уровень приватности, необходимый для многих современных коммерческих структур.

Особенности сдачи в аренду и продажи особняков

Главной особенностью сдачи в аренду и продажи особняков является их целостность. Особняк как эксклюзивный товар интересен именно своей уникальностью и неповторимостью. Поэтому когда здание сдается нескольким арендаторам, его стоимость значительно ниже и приравнивается к стоимости административных зданий подобного уровня.

Среди особенностей аренды особняков также следует отметить наличие дополнительных затрат, связанных с обслуживанием здания, уборку территории, мойку фасадов, вывоз снега и т. д. Эксплуатацией особняков в основном занимается сам собственник или созданная им собственная управляющая компания.

Чаще всего покупателями или арендаторами особняков являются компании, которые хотят подчеркнуть статусную составляющую своего офиса или создать изолированные условия, которые обеспечивают стены особняков. Большинство арендаторов особняков – это российские компании, преимущественно инвестиционные, юридические, строительные, сырьевые, девелоперские, а также банки.

Покупка особняка – скорее эмоциональное решение, так как с точки зрения инвестиций в настоящее время такое приобретение нельзя назвать привлекательным, но владение собственным зданием в центре Москвы является мечтой многих успешных бизнесменов. В качестве примера можно привести сделку со сдачей особняка в аренду в «докризисный» период, когда ставка аренды на представительский особняк в районе Якиманки составила 2200 евро за кв. м в год, что подчеркнуло эксклюзивность и особенность недвижимости такого класса.

Сейчас на рынке коммерческой недвижимости крайне благоприятный момент для покупки особняков. Их стоимость стала более адекватной и по некоторым зданиям снизилась на 40–50%. Кроме того, появилось много интересных зданий, которые выставляют на продажу собственники, пострадавшие от финансового кризиса.

Стоимость особняков вчера и сегодня

Практически каждый подобный объект является эксклюзивным и не имеющим аналогов, поэтому говорить о средней стоимости особняков некорректно.

Зачастую владельцы вкладывают значительные средства в реконструкцию и реставрацию зданий, которая превышает стандартную стоимость нового строительства. Особняк, чаще всего являющийся памятником архитектуры, требует сохранения исторических элементов фасада, внутренней отделки, лепнины и требует подчас не простого ремонта, а профессиональной реставрации. Месторасположение в историческом центре Москвы, близкое соседство с другими зданиями, отсутствие возможности подъезда строительной техники также значительно увеличивают стоимость ремонта здания.

Ключевым фактором ценообразования на особняки в период активного роста экономики являлась максимально разумная, а подчас и неразумная цена и длительный поиск клиента, готового заплатить столь высокую сумму именно за это здание. Так, до кризиса было несколько особняков, экспонирующихся на рынке более года со стоимостью продажи $22 тыс. за кв. м общей площади. Особняки сдаются и продаются по общей площади, включая подвальные помещения, мансарду, лестницы и все коридоры. На выходе клиент, купивший особняк площадью 1000 кв. м, по такой внушительной цене мог получить около 600 м полезных офисных площадей по стоимости более $40 тыс. за кв. м.

И тем не менее имидж превыше всего, а собственное здание в центре Москвы, в котором будет работать головной офис компании, обеспечивающий доходную часть бизнеса, обязан быть образцово-показательным и, конечно, строго индивидуальным, представляющим компанию с самой лучшей стороны.

Спецвыпуск: инвестиции