Никогда не поздно поумнеть It’s never late to get wiser

2009 год был достаточно сложным для всей строительной отрасли. Пермь не стала исключением. Объемы строительства как по коммерческой недвижимости, так и по жилой, снизились. Еще более сложным годом в этом плане может стать год 2010-й.

Самый главный план 2009 года – это выдержать сроки разработки Генерального плана Перми. До конца 2009 года будет представлен мастер-план (концепция дальнейшего пространственного развития города). Кроме того, в течение 2009 года возглавляемый мной блок «Пространственное развитие» продолжил работу по совершенствованию процедур предоставления муниципальных услуг: разработаны все необходимые регламенты, применяются на практике все описанные процедуры.

Я считаю непозволительной роскошью «надеяться» в год кризиса. Необходимо ставить четкие цели, задачи и двигаться в заданном направлении. Именно это и сделано.

The year 2009 was rather difficult for the construction sector. Perm was not an exception. The construction of both commercial and residential real estate has constricted. The year 2010 can be even more difficult in this respect.

The main challenge of 2009 was to keep within the schedule of developing the Master Plan of Perm. Until the end of 2009 the master plan (the concept of spatial urban development) will be presented. In addition, during the year 2009 the faction “Three-Dimensional Development” I lead continued working on the refinement of procedures of rendering municipal services: all essential regulations have been developed and all described procedures are being used in practice.

“Cherishing hopes” is an unaffordable luxury in the year of crisis, I believe. It is necessary to set clear goals and tasks and move in the right direction. This is exactly what was done.

Я лично, администрация Перми в целом и, думаю, многие из нас научились более рационально и взвешенно планировать свой бюджет, выделять наиболее значимые и в то же время перспективные направления развития. Кризис закончится, и нам надо быть готовыми двигаться вперед. В плане пространственного развития города за 2008–2009 годы все условия для такого движения созданы.

The Perm administration in general, me in particular and many of us, I hope, have learned the art of more rational and weighted budget planning, earmarking most relevant and prospective areas. The crisis will end and we should be ready to move ahead. The urban development plan in 2008-2009 envisages all conditions for this movement.

В первую очередь 2010 год это год Генерального плана Перми. Продолжается серьезная работа. Проект генплана должен вносить новые тенденции в развитие города и при этом сохранять имеющиеся достижения, отражать видение простых горожан и профессионального сообщества. Генеральный план Перми должен стать рабочим документом для органов власти, строителей, проектировщиков и жителей города. Только в этом случае есть уверенность, что город будет развиваться системно и обретет свой уникальный облик. В 2010 году нам предстоит в установленном порядке утвердить Генеральный план города.

First and foremost the year 2010 is the year of Perm’s Master Plan. Serious work goes on. The draft Master Plan must set new trends in urban development and conserve the achievements, reflecting the “vision” of common citizens and professional community. The Master Plan of Perm must be a blueprint for the authorities, builders, designers and residents. Only in this case can one be confident that the city will systematically develop and take on its unique image. In 2010 we’ll have to approve of the Master Plan in accordance with the established procedure.

В этом году мы закончили два проекта: в октябре достроили офисный центр «Любимов» площадью 11,6 тыс. кв. м, а в декабре закончим строительство крупнейшего торгово-развлекательного центра «Оранж Молл» в городе Березники площадью 19,4 тыс. кв. м.

Нельзя сказать, что прошедший год был очень легким, но и не настолько тяжелым, как его «рисовали» в конце прошлого года прогнозы аналитиков. Естественно, пришлось предоставлять скидки по арендной плате, но, к счастью, больших сложностей со своевременным взиманием арендной платы у нас не возникло, так же как, несмотря на прогнозы, не было значительной ротации арендаторов.

Неожиданный удар мы получили от банковского сектора. После того как в марте-апреле этого года стоимость кредитов для девелоперов существенно выросла, банки до настоящего момента ее так и не понизили. Несмотря на неоднократное снижение ставки рефинансирования, кредиторы по-прежнему готовы выдавать нам кредиты под ставки, значительно превышающие действующую ставку рефинансирования. Это связано с тем, что сектор недвижимости отнесен к проектам с высокой степенью риска, независимо от его содержания и кредитной истории заемщика, что не очень справедливо, с нашей точки зрения.

В этом году произошло изменение в секторе спроса на офисную недвижимость. Потенциальные арендаторы по-прежнему есть, но им теперь нужны очень небольшие площади – от 20 до 30–40 кв. м в центре города, тогда как востребованность крупных площадей, объемом в 300, 250 и даже 180 кв. м, существенно снизилась. Это говорит о том, что бизнес стал сокращать свои объемы. Поэтому и мы стали вносить коррективы в строящиеся объекты и изменять их планировку буквально на ходу. С этой точки зрения арендаторы торговых цент­ров гораздо менее мобильны, нельзя говорить о том, что в этом секторе бизнес активно снижает занимаемые площади.

В Перми приостановили свое развитие сети общественного питания. На рынке более чем достаточно предложений аренды помещений, поэтому ритейлеры стали тщательнее выбирать точки для развития общепита. Они повышают требования к качеству объекта недвижимости, к уровню отделки, к охранной и инженерной системам.

This year we completed two projects – in October we finished off the 11,600-sqm office center Lyubimov and in December we’ll complete construction on the largest 19,400-sqm retail-entertainment center Orange Mall in Berezniki.

I cannot say that the outgoing year was easy but it wasn’t as difficult as predicted by some of the analysts. We certainly had to offer rent discounts but fortunately had no problems with timely collection of rental fees and the rotation of tenants was limited, contrary to forecasts.

The banking sector suddenly dealt us a heavy blow. Since the cost of loans for developers grew considerably in March-April the bankers have not brought it down until now. In spite of repeated reduction of the refinancing rate, lenders are still unwilling to lower their interest rates on the loans advanced, because they perceive real estate development projects as very risky, regardless of the segment, function or the borrower’s credit history, which is not quite fair from our perspectives.

This year a change in the demand for office real estate took place. We still have potential tenants but they need very small units, from 20 to 30–40 sq m in central Perm, whereas the demand for large spaces, from 100 to 300 sq m, has radically dropped. This is the evidence of shrinking business of our potential clients. This is why we began entering corrections in our projects under construction and change their plans literally “on the run.” From this perspective the tenants of shopping malls are much less mobile and we cannot say that retailers are vigorously decreasing the occupied areas.

The public catering chains have halted their development in Perm. There are more than enough lease offers on the market and so retailers are more careful about selecting catering outlets. They lay higher claims on a real property, outfitting, security and engineering systems.

В целом, кризисный год был тяжелым, но не таким страшным, как нам казалось в конце 2008 года. Мы научились гибкости в работе со своими партнерами, поскольку каждая проблема требует индивидуального подхода. Мы перестали верить в прогнозы, поскольку большинство прогнозов, выдвигаемых аналитиками, не подтверждаются действительностью. Если раньше мы строили планы на 3–5 лет, то сейчас работаем в режиме гибкого изменения своих проектов.

On the whole the year under crisis was heavy but not so grim as we thought it would be in late 2008. We learned to be more flexible with our partners, since each problem calls for an individual approach. We no longer believe in forecasts, because most forecasts put forward by analysts proved false. While we used to lay plans for 3–5 years ahead, now we are flexible enough to modify our projects.

Мы ожидаем, что 2010 год будет годом стабилизации. Многое зависит от того, наступит ли вторая волна кризиса в банковском секторе. В 2009 году в Перми не был начат ни один сколько-то значимый проект по строительст­ву коммерческой недвижимости. В 2010 году мы сдадим свой последний объект – офисный центр Green Plaza.

На 2010–2011 годы у нас запланирована посткризисная «передышка». Мы будем приводить свои активы в порядок и накапливать ликвидность для реализации новых проектов. Прежде всего, 2010 год – это время посмотреть на то, что получилось, оценить свои силы и двинуться дальше.

We expect the year 2010 will be the year of stabilization. Much depends on whether the second wave of the crisis will engulf the banking sector. Not a single large-scale commercial real estate project was launched in Perm during the past year. In 2010 we’ll commission our last project, the office center Green Plaza, and we planned a post-crisis “respite” for 2010–11. We’ll be putting our assets in order and accumulate liquidity for the realization of new projects. Above all, 2010 will be the year to review our results, assess our strength and continue our development.

В конце 2008 года у нас были разные сценарии прохождения 2009 года, но все они были пессимистичны. Поэтому первую половину года мы работали в основном для поддержания текущей ликвидности компании. Старались выдерживать сроки строительства на всех объектах, которые ранее были нами начаты. В таком режиме прошла половина года, и мы поняли, что надо приступать к реализации новых проектов.

Участники строительного рынка стали лучше понимать друг друга. Мы фиксируем новые подходы в формировании себестоимости объектов. Проектировщики, поставщики стройматериалов и подрядчики изменили расценки на свою продукцию и услуги примерно на 20–25%.

In late 2008 we had different scenarios of passing through 2009, but all of them were pessimistic, so during the first half of the year we worked mainly to sustain the company’s current liquidity. We tried to keep within the scheduled construction of all earlier commenced projects. Half a year has passed in this mode and we realized that we should tackle new projects.

The participants of the construction market came to a better understanding of each other. We use new approaches to forming the property cost. Designers, suppliers of construction materials and contractors lowered the prices of their products and services by 20–25%.

За год мы научились не впадать в отчаяние ни при каких обстоятельствах. Мы научились искать и находить выход из любой ситуации. Да и сейчас продолжаем жить в условиях постоянного «тренинга».

During the year we learned not to fall into despair and find a way out of any impediment. Even now we live in a “training mode.”

Мы приняли решение не останавливать свою производственную деятельность. Надежда на оживление рынка недвижимости и в целом экономики присутствует, но мы относимся к ней с осторожностью. Пока поводов для оптимизма не чувствуется.

В целом в Перми темпы возведения коммерческой недвижимости резко снизились. Наши аналитики констатируют большой отложенный спрос, который продолжает расти. Очевидно, какое-то время он будет оставаться неудовлетворенным.

We decided not to halt our production activities. We are cherishing hopes for the revival of national economy in general and the real estate market in particular. But for now we do not see any occasion for optimism.

On the whole the rates of commercial real estate development have slowed down dramatically in Perm. Our analysts state that there’s sizeable deferred demand which is further burgeoning. Obviously, it will be unmet for some time.

В 2009 году в Перми не было начато строительство ни одного объекта коммерческой недвижимости. Девелоперы продолжали достраивать те объекты, в которые было инвестировано не менее 30% средств от их себестоимости. Несколько значимых проектов было заморожено, в том числе строительство комплекса зданий Zeppelin на улице Кирова, 33.

Не думаю, что кто-то из девелоперов захочет в ближайшее время запускать новые проекты. Сейчас надо осмотреться и понять, что происходит на рынке, чего ждать в ближайшем будущем.

Not a single commercial real estate project was launched in Perm during 2009. Developers went on completing the properties wherein at least 30% of their total cost had already been invested. Several landmark projects were frozen, including the Zeppelin cluster of buildings constructed on 33 Kirov Street.

I don’t think any of the developers would like to launch new projects in the near term. We should look around and understand what is going on in the market and what can be expected in the months to come.

Главный вывод, который мы сделали для себя, работая в кризис, – жить надо по средствам. До кризиса практически все девелоперы могли совершать маркетинговые ошибки, которые покрывались за счет непрерывного роста стоимости коммерческой недвижимости. Сегодня неправильная маркетинговая политика существенно бьет по рентабельности, а иногда может оставить девелопера без прибыли. Поэтому мы уже несколько месяцев «накачиваем» наш маркетинговый блок и очень внимательно анализируем любой проект, который поступает к нам на рассмотрение. Пока ни один из них, на наш взгляд, не заслуживает внимания.

The main conclusion we made for ourselves under the crisis is living in accordance with one’s means. Prior to the crisis almost all developers could make marketing mistakes which were set off thanks to constantly growing commercial real estate prices. Today a wrong marketing move deals a painful blow on the yield and may even strip a developer of profit. This is why we’ve been strengthening our marketing division for several months and carefully analyze any project submitted to our company for consideration. In our opinion, not a single of those deserves attention.

Мы надеемся на то, что, оттолкнувшись от дна, мы скоро начнем движение вверх, вооруженные полученным опытом.

Hopefully we’ll soon hit the bottom, push off and start moving upwards, having gained valuable experience.

2009 год был годом тяжелым и поучительным. Удалось осуществить зачатие ребенка, который родится, даст Бог, в феврале 2010 года. Видимо, назло кризису. Из сбывшихся надежд в этом году подтвердилась надежда на то ,что когда-нибудь люди будут умнее.

The year 2009 was difficult and instructive. My wife and I succeeded in conceiving a child who must be born in February 2010, God willing. One of the hopes that came true in 2009 is the hope that people would some time become wiser.

За этот год мы опять вспомнили истину, что жить нужно по средствам, и лучше своим, а не заемным.

This year reminded us once again of the truth that one should live by his or her means, not by bank loans.

2010 год будет годом появления на свет нового ребенка – а значит, годом радости и надежды. Будем жить! Никогда не поздно поумнеть – вот девиз 2010 года!

The year 2010 will be for us the year of joy and hope because we anticipate the birth of a baby. The key motto of 2010 says that it’s never late to get wiser!