Сегодня гостиничная индустрия Санкт-Петербурга развивается крайне медленно. Несмотря на усилия городской администрации, за прошедший год суммарный номерной фонд увеличился лишь на 2 %. Приоритетными направлениями сегодня считаются строительство гостиниц среднего тарифа и реконструкция уже существующих объектов. Активное расширение номерного фонда, по мнению специалистов, ожидается с 2006 года.

Общая ситуация
В 1998 году администрация Санкт-Петербурга определила развитие въездного туризма как приоритетное направление городской экономической политики на ближайшие годы. Но на сегодняшний день существующая инфраструктура города в состоянии принять не более 3,5 млн. гостей в год. Важнейшая составляющая часть туристской инфраструктуры – гостиницы - располагает номерным фондом в 11 945 номеров в 97 отелях.
Санкт-Петербург - четвертый по численности населения город Европы, является весьма привлекательным для развития туристического бизнеса. Тем не менее доходы Санкт-Петербурга от туризма за 2002 год составили лишь около 50 млн. долларов США или 2 % от доходной части бюджета города. Для сравнения, доля поступлений от туризма в бюджетах европейских городов - Париже, Риме, Венеции, Лондоне - составляет 60–70 %.
На 1000 жителей Санкт-Петербурга, по данным Северо-Западного регионального отделения Российского союза туристской индустрии (СЗРО РСТ), в настоящее время приходится около 7,2 гостиничных мест, большинство из которых низкого качества. Во многих городах Западной и Восточной Европы на 1000 жителей приходится в 2–5 раз больше мест в гостиницах, чем в Санкт-Петербурге: в Праге – 12,5, в Берлине – 14,5, в Вене – 26, в Амстердаме – 35,4. В Москве аналогичный показатель приближается к 10 (см. диагр. 1).

Классификация
Проблемы классификации гостиниц Санкт-Петербурга так же актуальна, как и в столице. Тем не менее согласно сложившейся практике гостиничный рынок Петербурга делится на три сектора: гостиницы первого, среднего и экономического классов. Подобная классификация в некотором смысле дублирует общепринятое звездное деление: в составе объектов первого класса представлены гостиницы категории «5 звезд», 4- и 3-звездочные гостиницы составляют сектор средней категории, а экономический класс в целом представлен гостиницами «одна-две звезды». Деление отелей на такие секторы не может следовать динамике развития рынка, поскольку даже наличие в 4-звездочном отеле международного менеджмента автоматически переводит его в разряд гостиниц первого класса. Именно поэтому инициатива Минэкономразвития в сертификации отелей России (см. обзор рынка московских отелей высшей категории в 2003 году) была встречена гостиничным рынком Петербурга с энтузиазмом: по данным компании «Бекар» 36 гостиниц уже получили «звездную» категорию.

Предложение

Общее количество объектов размещения в Санкт-Петербурге составляет, по разным данным, от 135 до 137 объектов размещения различных категорий (гостиницы, хостелы, окрестные пансионаты и санатории, в т. ч. ведомственные объекты) и форм собственности;
номерной фонд оценивается в 14 734–16 989 номеров;
количество гостиниц первого, среднего и экономического классов составляет, по разным оценкам, от 89 до 97, из которых 20 гостиниц – предприятия с принадлежащими городу пакетами акций.

Структура гостиничного фонда Санкт-Петербурга неравномерна (см. диагр. 2). В центральных районах сосредоточено 92 % номерного фонда гостиничных предприятий города.

В настоящее время в городе имеется:

7 отелей первого класса, номерной фонд которых составляет 1226 номеров;
48 гостиниц среднего класса (номерной фонд – 8524 номеров);
43 гостиницы экономического класса (номерной фонд – 2224 номеров).

Общий объем предложения за 2003 год увеличился незначительно: открылся клубный отель «Елисеев Палас Отель» на наб. Мойки, 59 (29 номеров), «Гранд Отель Эмеральд» на Суворовском проспекте, 18 (92 номера), отель «Достоевский» на Владимирском проспекте, 19 (207 номеров). Суммарная прибавка составила 328 номеров, что составляет менее 2 % от общего предложения в начале года.
Сегодня существует около 150 инвестиционных проектов по строительству и реконструкции гостиниц. Число заявок от инвесторов на получение городских объектов недвижимости («пятно» под застройку или здание под реконструкцию) под гостиничное развитие – более трехсот. За 2002 год городская инвестиционно-тендерная комиссия выдала инвесторам около 70 объектов под проекты строительства гостиниц. Однако, по данным компании «Бекар», в 2003 году лишь на 17 из них началось строительство.
Со стороны городской администрации инвестиционная активность поддерживается распоряжением от 13 апреля 2001 года № 70-ра «О мерах по поддержке инвесторов, осуществляющих строительство и реконструкцию объектов гостиничной и туристской инфраструктуры Санкт-Петербурга», согласно которому «предоставление объектов недвижимости на инвестиционных условиях под реконструкцию объектов гостиничной и туристской инфраструктуры осуществляется на условиях перечисления в бюджет Санкт-Петербурга денежных средств на развитие городской инфраструктуры в размере рыночной оценки объекта недвижимости». Поддержка заключается в том, что если прежде инвестор должен был платить двойную рыночную стоимость, то теперь платежи равны однократной стоимости объекта. Кроме того, инвестор может вносить деньги и долей капитала строящегося объекта. В то же время, как сказано в распоряжении, «в случае если расходы, связанные с расселением жилищного фонда и освобождением территории объекта инвестирования, превышают его рыночную оценку, инвестор осуществляет финансирование этих расходов за счет собственных средств».
Основной недоработкой данного распоряжения является то, что застройщик вправе изменить статус реконструируемого объекта. Например, построенный апартамент-отель перевести в статус жилого многоквартирного дома. Примеры такого инвестирования в гостиничную отрасль Петербурга встречаются достаточно часто.
Строительство новых отелей в Санкт-Петербурге сдерживается сразу несколькими факторами:

более низкая рентабельность эксплуатации гостиничных предприятий по сравнению с бизнес-центрами, объектами торговли и т. д.;
отсутствие стимулирующих механизмов, способных покрыть повышенные риски и более длительные сроки окупаемости инвестиций в гостиничном секторе;
плохое состояние инженерных и иных коммуникаций, существенно удорожающих проекты в области развития гостиничного сектора;
низкий уровень среднегодовой загрузки гостиничного сектора (см. диагр. 3);
ярко выраженная сезонность спроса на услуги гостиниц.

Большинство гостиниц среднего класса нуждаются в реконструкции. Существующая программа развития гостинично-туристической инфраструктуры города предусматривает реконструкцию существующих гостиниц и доведение их до уровня международных стандартов. Большинство этих гостиниц расположено в центре города, реже - в непосредственно прилегающих к нему районах, но не на периферии. В 2002–2003 годах отмечен значительный рост инвестиций в реконструкцию существующих отелей.

Спрос
Основными игроками гостиничного рынка Санкт-Петербурга являются международные управляющие компании, которые присутствуют на рынке либо по франшизе, либо предоставляя услуги управления. По этой части рынок Санкт-Петербурга - один из самых репрезентативных в России. На рынке представлены:

Corinthia Hotels International;
Kempinski;
Marriott International;
Summit Hotels & Resorts;
Radisson SAS;
Rocco Forte Hotels International.

Помимо уже присутствующих компаний и брендов планируют выход на рынок компании Ramada и Accor.

Потребительский спрос
Спрос на гостиничные услуги в Санкт-Петербурге является сезонным. Причина в том, что большую часть приезжих составляют туристы, посещающие город в летние месяцы, когда климат более благоприятен, в период с мая по октябрь включительно. В это время многие гостиницы полностью заняты. В зимние месяцы, с ноября по апрель, уровень заполняемости падает, и спрос определяется в основном приезжающими с деловыми целями и российскими приезжими, которые в состоянии заплатить льготную цену.
Несмотря на многочисленные оптимистичные прогнозы о большом наплыве туристов в дни празднования Санкт-Петербурга (по подсчетам городского Комитета по туризму, в 2003 году во время празднования 300-летия Северной столицы город должны были посетить 5 млн. туристов, что в 1,7 раза выше показателя 2002 года), реальная динамика оказалась обратной.
В составе различных делегаций Санкт-Петербург в юбилейные дни посетило около 6 тысяч человек вместо ожидавшихся 13 тысяч. Поэтому бронь во многих гостиницах оказалась невостребованной. Наиболее благополучно с точки зрения полученных доходов прошел юбилейный период для гостиниц первого класса. Загрузка гостиниц первого класса в мае 2003 года снизилась почти на 20 % (с 75 % до 56,6 %), но доходы гостиницы оказались выше. Это произошло за счет того, что средняя цена номера возросла с 193 долл. США в сутки до 309 долл. США.

Тенденции
В прошедшем 2003 году основной тенденцией рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга стала активизация строительства и реконструкции отелей. Наибольшая часть инвестиций при этом направлена на реконструкцию существующих гостиниц.

Прогноз

До 2010 года эксперты прогнозируют опережающий рост количества гостиничных мест в гостиницах среднего тарифа на резервируемых правительством города территориях (гостиниц категорий 3 и 4 «звезды») в соответствии с разработанными инвестиционными проектами. Потенциал расширения гостиничной базы, обеспеченной отведенными участками, составляет примерно 17 тыс. номеров.
Наибольшее увеличение темпов прироста предложения ожидается в 2005–2006 годах.
Наиболее перспективными и востребованными проектами эксперты считают гостиницы на 100–200 номеров.
При увеличении предложения ожидается снижение стоимости номеров и их приближение к аналогичным показателям в Москве и за рубежом.

Редакция благодарит СЗРО РСТ и лично менеджера
по связям с общественностью Наталью Ермашову
за помощь в подготовке материала.

Спецвыпуск: инвестиции