Архитектура в торгово-рыночных условиях

Более того, при правильном подходе к делу работа над проектом будущего торгового центра начинается с проведения маркетинговых исследований и составления бизнес-концепции центра и появления в команде архитектора. По единодушному мнению всех опрошенных нами специалистов архитектура торгового центра рождается отнюдь не в проектом бюро, а «на земле». Участок земли, которым обладает заказчик, во многом (хоть и опосредованно) влияет на внешний вид планируемого торгового центра. Нередки случаи, когда некоторые элементы участка, которые ввиду тех или иных обстоятельств невозможно ликвидировать, влияют на объемно-планировочное решение объекта. Так, архитектурная концепция строящегося в Москве торгового центра Dream House, по словам Дмитрия Воскобойникова, старшего архитектора ирландской компании Murray O’Loire, разрабатывавшей проект, была отчасти продиктована наличием на участке трансформаторной будки, ликвидировать которую не представлялось возможным.
Еще один пример влияния окружающей среды на архитектуру торгового центра нам привели в управляющей компании «Ермак»: «В данный момент мы ведем работу над строительством торгового центра «Магнит» в городе Ярославле, - рассказывает Татьяна Белова, генеральный директор управляющей компании «Ермак». - На участке, где будет располагаться центр, находятся озеро и редкие породы деревьев, уничтожать которые мы не вправе. В связи с этим при разработке архитектурной концепции было принято решение организовать зону отдыха и фуд-корт с видом на зеленый массив и озеро».

Капля разума в бочке творчества
Однако вернемся к принципам создания архитектурной концепции торговых центров. После получения исходно-разрешительной документации перед владельцем участка или девелопером встает вопрос о том, какой именно торговый центр следует построить в данном месте.
Существует два пути решения этого вопроса. В первом случае необходимо обратиться за консультацией к экспертам в области ритейла, например, к агентам по недвижимости, брокерам, агентам по лизингу и другим специалистам, и провести исследование территории, которая будет «обслуживать» торговый центр. «На основе данных исследования разрабатывается бизнес-концепция торгового центра, - поясняет Анна Ширяева, генеральный директор компании «АМ2 Магазин магазинов». - Бизнес-концепция торгового центра позволяет сформулировать задание для архитекторов, которые будут создавать архитектурную концепцию объекта».
Во втором случае владелец будущего торгового центра волен обратиться в проектную организацию или архитектурное бюро, не проводя предварительных исследований. Он вправе заказать архитектурный проект торгового центра, полагаясь на собственный опыт, знания и представления. Но, по словам представителей консалтинговых компаний, большинство российских девелоперов пока не обладают достаточным опытом, который позволял бы им возводить торговые объекты без посторонней помощи: «Отечественный рынок торговой недвижимости слишком молод, поэтому далеко не все российские девелоперы успели приобрести достаточный практический опыт, позволяющий им строить объекты, которые будут успешны длительное время», - говорит Татьяна Белова.
Надо отметить, что в силу отсутствия достаточных практических навыков необходимость предварительных исследований пока не очевидна и для многих российских архитектурных организаций. Целесообразность данного мероприятия понятна лишь небольшому числу российских архитекторов (архитектурных бюро) и представителям западных архитектурных компаний. «Чтобы создать не только красивый, но и конкурентоспособный торговый центр, недостаточно сотрудничества только архитектора и девелопера, - говорит Дмитрий Воскобойников. - Мы считаем, что к работе над проектом необходимо привлечь ряд специалистов в смежных областях, например, представителей компании, которая будет заниматься дальнейшим обслуживанием здания, агентов по недвижимости, консультантов по логистике, экспертов в области транспортных сетей, сотрудников охранных служб».
Маркетинговые исследования определяют общую площадь торгового центра, которая находится в прямой зависимости от зоны влияния будущего торгового центра. Если зона охвата достаточно велика для того, чтобы обеспечить посещаемость более крупного, чем планируется, торгового центра, концепцию проекта можно не пересматривать. Однако если зона влияния слишком мала для будущего объекта, его концепцию необходимо изменить.
Во время исследований проводится анализ конкурентной среды. «Как правило, девелоперы рассчитывают, что их центр будет успешно работать не только в момент открытия, но и в последующие годы, а то и десятилетия, - комментирует Анна Ширяева. - Для этого нужно не только оценить уже существующие объекты, но и проанализировать всю территорию в зоне охвата будущего торгового центра. Профессиональный консультант должен уметь предвидеть возможные варианты развития участков на исследуемой территории». Предварительные исследования также определяют функциональное назначение торгового центра, то есть очерчивают круг товаров, в которых испытывает потребность фокусный потребитель (проще говоря, потенциальный посетитель торгового центра), а также определяют их ценовой уровень.
Несмотря на неочевидную взаимосвязь между коммерческой и архитектурной составляющими концепции торгового центра, результаты предварительных исследований в большей степени должны определять характеристики будущего здания, чем художественные задумки архитектора. Однако профессиональных архитекторов подобная расстановка приоритетов не смущает. «Обычно в диалоге между участниками рождается единственно верное решение», - считает Дмитрий Воскобойников.

Философский вопрос в архитектуре
Но, как известно, творческий процесс, в который вовлечены несколько участников, редко обходится без споров, взаимной критики и обвинений. Создание архитектурной концепции торгового центра – не исключение. Взаимные претензии имеют, как правило, все стороны, вовлеченные в дискуссию.
Так, с одной стороны, бытует мнение, что отечественных архитекторов, способных разработать грамотную архитектурную концепцию коммерческого здания (в том числе и торгового центра), практически нет. Исключения составляют лишь несколько отечественных архитектурных бюро, которые в прямом смысле слова можно пересчитать по пальцам: «Архитекторов, которых можно было бы назвать асами в данной области, за редким исключением попросту нет, - считает Анна Ширяева. - В большинстве случаев проектные организации имеют очень скромное представление о специфике архитектуры торговых центров. В то же время сам заказчик не может дать правильную оценку проекту, который ему предоставляет архитектор, потому что у заказчика тоже нет достаточного опыта в данной области». По словам Анны Ширяевой, нередко любое сопротивление со стороны заказчика подавляется представителями проектных бюро необходимостью согласовать проект: «Существует конкуренция за заказ, но нет конкуренции за репутацию».
Учитывая вышеперечисленные факторы, все чаще в последнее время для работы над архитектурной концепцией наиболее дальновидные российские девелоперы либо приглашают представителей иностранных архитектурных бюро, либо нанимают иностранных архитекторов в качестве консультантов. Так, например, над архитектурным проектом торгового центра «Лига», недавно открывшимся на Ленинградском шоссе, совместно с российскими архитекторами работал Марио Бартилла (Mario Bastille), директор по проектам в России и странах СНГ французского архитектурного бюро DA.
С другой стороны, дополнительные сложности в процесс создания архитектурной концепции вносит и некоторое недопонимание всех тонкостей со стороны заказчика. «Общаясь с владельцами будущих торговых центров, мы зачастую должны излагать основные принципы создания успешного торгового объекта - говорит Татьяна Белова. - Но иногда заказчика невозможно убедить в правильности или необходимости того или иного решения. В таких ситуациях нам совместно с архитекторами приходится прибегать к небольшим уловкам, чтобы не строить заведомо провальный проект».
Впрочем, помимо личных амбиций и творческого вдохновения, в основу торгового центра ложатся и определенные каноны. Более того, опытные архитекторы нередко используют такое словосочетание, как «философия торгового центра». Например, Марио Бартилла считает, что «философией торгового центра является симбиоз существования в одном пространстве крупных «якорных» арендаторов и небольших бутиков». При этом, по мнению Марио Бартилла, в торговом центре должна существовать гармония между удобством для арендаторов и комфортом для посетителей.
В любом здании посетителю предоставляется кратчайший путь от входа до конечной точки, в любом, но не в торговом центре. Задача архитектора - «заставить» посетителя торгового центра как можно дольше идти между прилавков к нужному ему магазину. «Не надо вести покупателя к «якорю», в гипермаркет или в кинотеатр он придет без посторонней помощи, гораздо важнее для архитектора провести посетителя по галерее», - согласен с российским коллегой Марио Бартилла.

Правильные ограничения
Кстати, вопросом размещения арендаторов внутри торгового центра, по мнению опрошенных нами специалистов, должны заниматься консультанты совместно с девелоперами: «При планировании помещений архитектор обязан учитывать технические и планировочные требования, необходимые «якорным» арендаторам, - комментирует Дмитрий Воскобойников. - Однако их расположение внутри торгового центра обычно продиктовано целым рядом факторов: концепцией распределения потоков покупателей, расположением относительно загрузочных зон и парковки, требованиями к внешнему архитектурному облику здания. Немаловажную роль в определении расположения якорных арендаторов играют и замечания агентов по недвижимости, которые располагают информацией о требованиях того или иного арендатора».
Надо отметить, что размещению арендаторов внутри торгового объекта следует уделять не меньшее внимание, чем разработке общей концепции торгового центра, так как их расположение во многом определяет успешность того или иного центра. Впрочем, и в данной области существуют определенные правила и рекомендации. Так, например, гипермаркет, если он включен в состав торгового центра, следует располагать только на первом этаже. А развлекательный комплекс, напротив, поднимать на самый верхний этаж.
Не секрет, что в ритейле существует своеобразный закон: чем выше этаж, тем менее он посещаем. Многоэтажными торговые центры, по убеждению архитекторов, могут быть только в центре города. Однако двух-, трех- и даже четырехэтажные торговые центры можно увидеть и за пределами Садового кольца. Чтобы «заманить» посетителей на верхние этажи, архитекторы прибегают к определенному набору хитростей. «Посетителя необходимо информировать о том, что его ждет на верхних этажах, – говорит Марио Бартилла. - Самый простой способ решить эту задачу – разместить указатели или наружную рекламу». Дмитрий Воскобойников рассказал о целом арсенале средств, позволяющих архитектору завлечь посетителей на верхние этажи: «На верхних этажах посетителю не должно быть скучно, там обычно размещаются досуговые арендаторы, такие, как кинотеатр, боулинг, рестораны. Необходимо, чтобы путь наверх был хорошо обозрим и очевиден для покупателей. Помимо профиля арендаторов на верхних уровнях, который обычно ориентируется на развлечения и молодежь, дополнительный интерес могут вызывать архитектурно-пространственные решения, такие, как открытая терраса ресторана, открывающая хороший вид, или интересное решение пространства под фонарями верхнего света, пребывание в котором может стать «событием». Такие архитектурные элементы должны быть также обозримы с улицы при подходе к зданию, чтобы «обозначить» место на верхних уровнях, которое интересно посетить. Панорамные лифты также являются достаточно действенным способом по «доставке» посетителей на верхние этажи».
Надо сказать, что американские специалисты на основе своего многолетнего опыта вывели множество формул эргономичности тех или иных помещений внутри торгового центра. Например, они определили эффективный шаг колонн в подземной парковке, а также вывели наилучшее соотношение длины и ширины «неякорных» магазинов. «По американским стандартам ширина молла должна составлять 9–12 метров, именно такая ширина позволяет обеспечить угол обзора на два этажа, - рассказывает Анна Ширяева. - Помимо этого существует пропорциональная взаимосвязь между шириной и длиной молла: чем длиннее основная аллея торгового центра, тем шире она должна быть. Более широкий молл позволяет посетителю увидеть большее количество витрин».
Иной точки зрения придерживается Марио Бартилла: «В российских торговых центрах распространены очень широкие моллы, не имеющие функциональной нагрузки. Как правило, там располагают небольшие палатки, клумбы и скамейки, но на самом деле в них нет жесткой необходимости. На наш взгляд, оптимальная ширина молла равна семи метрам».

Будь в теме!
Надо сказать, что не только моллы, но и любой другой элемент торгового объекта, по мнению российских и западных архитекторов, должен иметь функциональную нагрузку. «Форма всегда следует за содержанием, а не наоборот», - считает Марио Бартилла. В качестве примера можно привести атриумы, которые в последние два года использовались в архитектуре очень многих торговых центров. Атриум является функционально обремененным архитектурным элементом. Он позволяет дневному свету проникать в помещение и визуально увеличивает пространство.
То же самое можно сказать и про оформление фасадов зданий. «Фасад здания и объемно-планировочное решение в целом должны быть вписаны в окружающую среду, - говорит Дмитрий Воскобойников, - поэтому «ткань» города может влиять на архитектурное решение фасада. При этом внешний облик торгового центра должен являться его живой рекламой, демонстрировать активность и завлекать внутрь, передавать энергетику торговой атмосферы. Нередко общественные зоны и фуд-корты внутри торговых залов не огораживают бетонной стеной, а остекляют, делая их доступными для любопытных взглядов прохожих». В торговом центре концентрируется мощная энергия, и это должно проявляться во внешнем облике здания, считает архитектор.
Нередко архитекторы используют фасадные стены для индивидуализации того или иного торгового центра. «Необычное решение фасада привлекает посетителя именно в этот торговый центр, а также запоминается посетителям, вызывая ассоциации с оригинальным фасадным решением, - рассказывает Марио Бартилла. - Но даже самый простой фасад можно по-разному освещать, изменяя его облик в зависимости от события, которое в нем проходит».
Особенность того или иного торгового центра также можно подчеркнуть в интерьере торговых помещений. Оформление внутренних помещений в необычном стиле профессионалы называют «тематикой». «На наш взгляд, региональные торговые центры не должны быть одинаковыми, - считает Татьяна Белова. - Но при этом оформление интерьера и даже архитектурное решение здания следует привязывать к месту назначения торгового центра». По мнению Анны Ширяевой, тематика в оформлении торгового центра особенно необходима в условиях развитого рынка, где достаточно высокая конкуренция.
Таким образом, создавая архитектурную концепцию торгового центра, профессиональный архитектор вынужден не столько следовать велению музы, сколько опираться на вывод маркетинговых исследований, учитывать градостроительные нормы и требования, а также ограничивать себя финансовыми возможностями заказчика.