В тени крупных и весьма амбициозных проектов офисных зданий живет и развивается не менее интересный и разнообразный рынок особняков. С одной стороны, особняки являются чрезвычайно востребованным продуктом на рынке коммерческой недвижимости. С другой – этот сегмент не избалован вниманием со стороны крупных игроков и брокерских компаний. Высокий спрос на особняки не рождает достаточного количества предложений. В этом, наверное, и заключается феномен одного из самых замкнутых сегментов рынка коммерческой недвижимости в Москве.

Как известно, любой обзор начинается с определения предмета исследования. Несмотря на очевидность вопроса, дать четкое определение, какой объект можно классифицировать как особняк, а какой – нет, довольно трудно. «В первую очередь особняк – это отдельно стоящее здание, предназначенное для одной компании, – говорит Вера Сецкая, вице-президент компании GVA Sawyer. – Но такое определение не будет полным, потому что тогда к особнякам можно причислить и здание компании ЮКОС на Дубининской ул., площадь которого превышает 15 тыс. кв. м».
Зачастую брокеры и девелоперы, давая определение понятию «особняк», указывают ограничения по площади или этажности здания. Например, Валентин Стобецкий, начальник отдела по работе с клиентами компании Jones Lang LaSalle, считает особняком «отдельно стоящее здание общей площадью от 600 до 5000 кв. м». А Ксения Соломатина, главный архитектор GVA Sawyer, добавляет к этим показателям еще и ограничение по высоте здания – в пять этажей. В то же время не менее важным кажется дополнение Кирилла Жарова, генерального директора компании «МиК-Риэлт», о том, что особняком может именоваться здание, «обладающее архитектурной ценностью, или же новое здание, построенное в историческом центре города, органично вписанное в окружающую архитектурную среду. Оно должно быть низкоэтажным и компактным – не выше пяти этажей». Учитывая все данные характеристики, особняками в данной статье будут называться небольшие здания, высота которых не превышает 5 этажей, расположенные в центре столицы и выполненные в архитектурных традициях прошлых столетий.

Положение обязывает
Особняки испокон века считались наглядным признаком благополучия и успешности своих владельцев. Не утратили они это значение и сегодня. Несмотря на разногласия в определениях, все участники рынка единодушны во мнении, что стремление многих компаний арендовать или купить именно особняк продиктовано не только желанием «сидеть отдельно», но и возможностью позиционировать себя.
«Особняк как никакой другой объект коммерческой недвижимости подчеркивает высокий статус своего владельца, – говорит Вера Сецкая. – Кроме того, на отдельно стоящем здании можно разместить рекламу или логотип компании». Эту точку зрения разделяет и Валентин Стобецкий: «Считается, что статус компании, сидящей в отдельном здании, особенно в особняке, выше, чем у той, которая арендует площади в бизнес-центрах».
За более высокий статус в глазах конкурентов компаниям, арендующим или покупающим в собственность особняки, приходится платить. «Как правило, собственники особняков одновременно выставляют свой объект на продажу и под аренду, – рассказывает Илья Шершнев, директор по развитию компании Swiss Realty Group. – При этом продажная стоимость объекта практически всегда серьезно завышена, а вот арендная ставка, как правило, соответствует рыночным ценам».
Дело в том, что особняки, за исключением вновь построенных объектов, имеют крайне неэффективную планировку этажа. «В некоторых старых зданиях фактор потерь может достигать 20–30 %. Для сравнения, в современных бизнес-центрах фактор потери площади не превышает 5–10 %, – комментирует Валентин Стобецкий. – Удачная планировка жилого дома конца XIX века зачастую просто непригодна для организации офисного пространства в начале XXI века». Наиболее часто, по мнению Ксении Соломатиной, архитекторы сталкиваются с проблемой низких потолков, кирпичных перегородок и маленькой площади этажа. Кроме того, в соответствии с пожарными нормами, в здании должно быть предусмотрено два независимых выхода, то есть две лестницы. Также особняки, как правило, имеют подсобные помещения, например, подвалы или небольшие складские помещения. Арендуя здание целиком, компания берет на себя бремя оплаты и этих «неэффективных» участков здания. Однако переплата является не основным негативным фактором «проживания» компании в особняке. Арендуя особняк, компания физически запирает себя в заданном пространстве. У компании есть возможность арендовать заведомо больший по площади особняк с перспективой расширения и сдавать его в субаренду, но тогда особняк лишается своего основного преимущества по сравнению с бизнес-центрами – обособленности арендатора или владельца. «Если в бизнес-центре у растущей компании есть возможность арендовать дополнительные площади при увеличении штата сотрудников, то расположение в особняке лишает ее такой возможности», – комментирует Валентин Стобецкий. Впрочем, как отмечают в Swiss Realty Group, «далеко не всегда и в бизнес-центрах находится достаточная площадь для расширения той или иной компании. И компании точно так же вынуждены переезжать в другое здание». Кроме того, для быстро растущей компании особняк может стать головным офисом, который будет использоваться в основном для представительских целей.
Довольно часто возникают сложности и при решении вопроса с парковкой. Зачастую особняки, по словам брокеров, имеют достаточную территорию для организации наземного паркинга. «Например, особняк, расположенный в Газетном переулке, имеет паркинг с соотношением 1:100, как в бизнес-центрах класса А», – говорит Валентин Стобецкий. Однако чаще, как считают девелоперы, объекты, расположенные в центре, не обладают прилегающей землей, и вопрос парковки для арендаторов и владельцев отдельно стоящих зданий является одним из самых острых.
Дополнительные трудности у арендатора может вызвать и отсутствие в окрестостях необходимой инфраструктуры. Впрочем, есть одна бесспорная проблема, которой не избежать желающим обосноваться в особняке, – это отсутствие на объекте компании, отвечающей за эксплуатацию здания. Решить эту проблему можно двумя путями: либо сформировать штат сотрудников для решения этой задачи внутри своей компании, либо привлечь стороннюю компанию, специализирующуюся на этом виде услуг. «Этот вопрос не актуален, если компания владеет несколькими отдельно стоящими зданиями, – поясняет Вера Сецкая. – В этом случае она, как правило, держит в штате своих специалистов».

Портрет покупателя
Как утверждают представители брокерских компаний, особняками интересуется почти каждая вторая компания, желающая купить или арендовать офис в Москве. Разумеется, наибольшим спросом этот вид коммерческой недвижимости пользуется у российских компаний. О «генетической» предрасположенности россиян к отдельно стоящим, обособленным зданиям свидетельствуют не только статистические данные рынка недвижимости, но и исследования социологов. Особняки являются привлекательным объектами и для ряда европейских компаний, а вот представительства американских компаний, по мнению Ильи Шершнева, практически не интересуются особняками, отдавая предпочтение современным бизнес-центрам. «Кроме субъективных причин, когда клиент выбирает по принципу «нравится – не нравится», в пользу особняка может выступить и ряд вполне объективных причин, – комментирует Вера Сецкая. – Например, компания задается целью поиска именно особняка, когда у нее есть специфические требования к офисному помещению. Для западных компаний это может быть наличие
в офисе небольшого складского помещения».
Мы говорили в основном об аренде особняков, поскольку, по данным компании, Swiss Realty Group, 90 % всех сделок с особняками составляет именно аренда. По мнению представителей GVA Sawyer, основными покупателями особняков на московском рынке являются российские банки, холдинговые компании, представительства крупных западных компаний. «Решение вопроса – покупать или арендовать здание – во многом зависит от корпоративной политики компании, – говорит Вера Сецкая. – Одни компании активно вкладывают деньги в недвижимость, другие не хотят платить налог на имущество, иметь такие активы на балансе и предпочитают арендовать помещения».
Как уже упоминалось, стоимость продаваемых особняков в большинстве случаев серьезно завышена. «Сегодня продавцы не спешат продавать свои объекты, они сознательно завышают реальную стоимость особняка, – поясняет Илья Шершнев. – Найдется покупатель, готовый заплатить запрашиваемую сумму, – хорошо, нет – особняк будет сдан в аренду. Надо сказать, что компании, покупающие сегодня особняки, не всегда мыслят инвестиционными показателями. Нередко решением о покупке особняка бывает импульсивным и не мотивируется условиями рынка». Эту точку зрения разделяет и Кирилл Жаров. «Рынок особняков очень узкий и специализированный. По сути, это рынок покупателя и продавца, где цена зачастую обусловливается договоренностью между двумя сторонами».

«Мертвые души» маленьких зданий
Для крупных брокерских компаний, активно работающих с рынком офисной недвижимости в Москве, особняки в силу небольшого метража не представляют интереса. В связи с этим число предложений на так называемом открытом рынке сильно разнится в зависимости от компании. Так, по словам представителей Jones Lang LaSalle, на данный момент на рынке представлено 8–10 особняков для покупки или аренды. Компания Swiss Realty Group оперирует цифрой 24–25 зданий, 17–18 из которых предназначены для «проживания» одной компании. В любом случае говорить об изобилии предложения на рынке не приходится. Как не приходится говорить и о классификации. «Особняки – это особый вид коммерческой недвижимости, поэтому применять здесь общепринятую классификацию неприемлемо, – считает Илья Шершнев. - Уровень того или иного здания обычно определяется месторасположением, интересным архитектурным решением и качеством внутренней отделки».
Вариантов появления новых предложений в данном сегменте немного. Во-первых, предложение формируют особняки, срок аренды которых истек. По словам представителей опрошенных нами компаний, такие объекты вновь сдаются в течение месяца. Во вторых, рынок пополняется за счет реконструированных и новых объектов. Разграничить понятия реконструкции и нового строительства непросто, так как заново отстроенный объект на месте прежнего особняка зачастую считается не новым строительством, а реконструкцией. «Очень условно эти понятия можно разделить следующим образом: если девелопер обладает правом собственности на участок, то будущее здание классифицируется как новое строительство, если же у девелопера есть права собственности на здание, то новый объект будет считаться реконструированным, – поясняет Вера Сецкая. – Иногда складывается следующая ситуация: никакого здания на участке давным-давно нет, но у владельца есть право собственности на стоявший здесь ранее объект. Владелец строит на участке совершенно новое здание, но классифицирует его как реконструированное старое».
Такая путаница в определениях вызвана тем, что владельцам новых зданий выгоднее заявлять их как реконструированные объекты, так как такое позиционирование позволяет существенно снизить долю, отдаваемую городу. Однако современная реконструкция, когда от бывшего здания остаются лишь остовы, приемлема лишь в том случае, если объект не является памятником архитектуры. В таком случае здание практически полностью разбирается или полностью сносится, заново планируется и выстраивается с учетом современных требований, предъявляемых к офисных объектам класса А. В результате на месте бывшего особняка появляется новый объект, как правило, большего размера, схожий со своим предшественником лишь фасадным решением. «Инвестировать в объекты ветхого фонда, относящиеся к памятникам культуры и архитектуры не выгодно, так как реставрационные работы стоят $2000–3000 за 1 кв. м, – комментирует Кирилл Жаров. – Кроме того, отреставрированное здание не всегда можно использовать под офис, так как оно будет иметь существенные ограничения при эксплуатации. Зачастую собственники особо не утруждают себя и делают в особняках только косметические рабботы, а иногда вообще ограничиваются покраской фасада».

Что нам стоит особняк построить
По оценкам компании «МиК-Риэлт», за год на рынке появляется не более 4–6 новых объектов. «Строительные компании возводят особняки в центре города по необходимости. Например, в том случае, если на этом участки нельзя возвести объект другого назначения, потому что есть жесткие ограничения по этажности или другие обязательства перед городом, – комментирует Илья Шершнев. – Для владельцев участка в центре гораздо выгоднее построить высотное офисное здание, которое будет приносить большую прибыль, или элитный жилой объект». Задумывая строительство нового особняка, девелоперская или строительная компания может пойти двумя путями – либо построить объект на собственные деньги и впоследствии его продать, либо построить здание под конкретного заказчика, обязав его купить или арендовать готовое здание. Каждая компания выбирает наиболее оптимальный для себя путь, так как на рынке одинаково востребованы оба подхода. «Сегодня в центре можно строить особняки без предварительного заказа», – утверждает Илья Шершнев. В то же время участники рынка сходятся во мнении, что сегодня велик процент компаний, которым необходим офис, отвечающий их специфическим требованиям. В таком случае оптимальным решением становится строительство под заказ. Вопреки ожиданиям, стоимость 1 кв. м здания, построенного под конкретного заказчика, не только не превышает рыночные ставки, но зачастую бывает заниженной. «Цена 1 кв. м здания класса А сегодня может достигать $3000–4000, – говорит Вера Сецкая. – Стоимость 1 кв. м здания той же категории, построенного для конкретного заказчика, составляет $2500. Это объясняется тем, что в ряде случаев заказчик выступает инвестором строительства». Количество площадок, которые могут быть использованы для строительства особняков, в центре Москвы ограничено. И с каждым годом их становится все меньше. Однако это не означает, что на рынке не будут появляться новые объекты.
«Довольно большой ресурс для развития данного сегмента рынка сейчас находится в ведомстве московского правительства, – говорит Илья Шершнев. – Но в соответствии с программой реконструкции старых зданий, принятой городскими властями, государственные организации, занимающие площади в особняках, постепенно будут переводиться в другие объекты, например в тот же «Сити». Освободившиеся площади выйдут на рынок коммерческой недвижимости». Другой источник появления на рынке новых привлекательных объектов называют в компании GVA Sawyer. «Как известно, в центре много зданий бывших детских садов, которые сегодня не функционируют. Сегодня их активно перепрофилируют под офисные помещения, - рассказывает Вера Сецкая, - Для того чтобы превратить бывший детский сад в офисный особняк, иногда достаточно установить лишь новое инженерное оборудование и декорировать фасад. У этих объектов довольно большая прилегающая территория, удобная открытая планировка помещений, поэтому они являются лакомым кусочком для девелоперов».
Но, несмотря на новые возможные ресурсы, все специалисты сходятся во мнении, что спрос на рынке особняков всегда будет многократно превышать предложение, и более половины компаний, желающих арендовать особняк, как и сегодня, будут вынуждены оставаться в бизнес-центрах.