Теймураз Шенгелия: «Шлифовка концепции в торговых цен- трах должна происходить постоянно!»

– Как бы вы могли ранжировать рынок «детских» ритейлеров в соответствии с масштабностью, доходностью, долей рынка? Кто ваши прямые конкуренты? Как в целом выглядит отрасль сегодня?

– Отрасль детских товаров является конкурентной. «Детский мир» работает в сетевом формате и развивает мультибрендовые магазины площадью от 1500 до 3000 кв. м. В настоящий момент сеть включает 157 магазинов в России и Казахстане. По итогам прошлого года товарооборот превысил 23 млрд рублей, магазины посетили свыше 70 млн покупателей. Товарная матрица сети превышает 50 тыс. наименований. В сегменте детских товаров мы уверенно держим лидерство по выручке, количеству магазинов, числу посетителей и широте ассортимента. Схожий торговый формат магазинов развивают сети «Дети», «Здоровый малыш», «Дочки-Сыночки». Они также работают в формате супермаркетов и развиваются не только в столицах, но и в регионах. Есть еще ряд других операторов, к примеру, «Кораблик», «Академия», занимающие небольшие площади. Они тоже конкуренты, но в меньшей степени. Кроме того, есть ряд монобрендовых детских супермаркетов, например Mothercare. Они меньше и по доле рынка, и по товарной матрице. У Mothercare – ввиду другого торгового формата – ассортимент уже. Зачастую мы вместе с другими продавцами детских товаров располагаемся в одних и тех же торговых центрах.

– Скоро в ТРЦ «Европейский» должен быть открыт первый всемирно известный детский универмаг Hamleys. Как вы оцениваете будущую конкуренцию? Достаточно ли в принципе на российском рынке места для выхода новых «детских» операторов?

– Рынок детских товаров является быстрорастущим и поэтому привлекательным для новых игроков. Думаю, в нашей стране у детских операторов еще достаточно «возможностей для маневра». Говорить сейчас о том, что Hamleys не составят нам конкуренцию, нельзя, как нельзя в принципе недооценивать эту ситуацию. С другой стороны, Hamleys – это нишевой проект, в котором предлагаются исключительно игрушки, а «Детский мир» – это одежда и обувь, детское питание, автокресла, школьные товары и т. д. Большинству современных людей, которым не хватает свободной минуты, на мой взгляд, удобнее купить все товары в одном крупном магазине.

– Какова у вас в настоящий момент динамика прироста магазинов?

– Во время экономического кризиса в 2008–2009 годах «Детский мир» открыл не так много магазинов, но и не закрывал торговые точки, как другие игроки рынка. В прошлом году мы возобновили программу территориальной экспансии и активно расширяем масштабы сети. В планах – ежегодное открытие 30 % магазинов от существующего на конец года объема. На начало 2011 года у нас было порядка 128 магазинов, за полгода был открыт 21 магазин. В этом году мы планируем открыть более 50 магазинов общей площадью около 60 тыс. кв. м, в следующем – уже 60–70 магазинов. К 2014 году мы собираемся увеличить сеть до 350 магазинов – в России и Казахстане.

– Произошло ли в связи с кризисом изменение региональной политики вашей компании? Был ли пересмотрен перечень городов для развития? На какие города сейчас делается ставка?

– Безусловно, наиболее перспективными для развития бизнеса любой крупной сети являются города-миллионники. Сейчас мы представлены практически в каждом из них. В некоторых городах мы открываем и третий, и четвертый магазин. Но наша программа регионального развития предусматривает и менее крупные города. Сегодня мы идем в города с населением 500, 300 тыс. человек и даже меньше. Самый небольшой регион, в котором мы работаем, – Ханты-Мансийск, где проживает около 80 тыс. человек.

– Что для вас для вас является приоритом в вопросах региональной экспансии? По каким критериям вы выбираете города для развития?

– Во-первых, мы анализируем конкурентную среду. На основе этого определяем потенциальный объем рынка, который будет стремиться занять компания. Как правило, этот показатель достигает 40%. Если рынок низкоконкурентный, то мы можем сразу выйти с двумя-тремя магазинами. Во-вторых, оцениваем качество торговых площадей. Это немаловажно, потому что есть города, где просто негде развиваться. Ситуации бывают достаточно тяжелые, но мы, тем не менее, стараемся подбирать наиболее приемлемые для компании варианты. Если это не торговые комплексы, то стрит-ритейл.

– Какой объем площадей у вас представлен в формате стрит-ритейла?

– Стрит-ритейл не является для нас приоритетным, так как это очень своеобразный рынок со своеобразными собственниками, высокими ставками и не очень хорошим качеством помещений. Соответственно, таких магазинов у нас не очень много. Оптимальным вариантом является открытие магазинов в торговых комплексах, потому что там понятным образом генерируются трафики, можно оценить концепцию проекта, понять, насколько мы в нее вписываемся. Сегодня доля площади стрит-ритейла составляет менее 10% в общем объеме торговых площадей сети. Независимо от сложностей, с которыми приходится сталкиваться сталкивается в стрит-ритейле, мы в любом случае будем рассматривать интересные предложения для развития.

– Расскажите подробнее о том, какие требования вы предъявляете к тем помещениям, в которые «садитесь». На региональных рынках часто бывает, так, что единственный торговый формат, представленный в городе, это крытые рынки. Насколько вы «лояльны» к подобным форматам, если нет альтернативы?

– Для нас приоритетна концепция самого ТЦ. Мы очень хорошо понимаем, что значит качественный торговый комплекс и правильно сформированный состав операторов. Мы с большим энтузиазмом идем в те объекты, где присутствует качественный пул арендаторов. Все эти бренды хорошо известны: это H & M, ZARA, «М.Видео», «Медиамаркт» и т. д. Бесспорно, важен и хороший оператор в формате продуктового супермаркета, который и генерирует основной поток посетителей в ТЦ. И, конечно, важно качество самих помещений. В регионах, безусловно, очень много неактуальных ТЦ. Масса объектов, которые являются результатом не очень удачного редевелопмента. Порой мы даже не можем получить технические параметры, которые нам необходимы, несмотря на то, что они минимальны. Для нас важно, чтобы помещение было оснащено системой кондиционирования, приточно-вытяжной вентиляцией, системой пожарной безопасности, чтобы клиенты чувствовали себя комфортно, приходя в наш магазин. Также для нас большое значение имеет продуманная система внутренней навигации, работы вертикального транспорта: эскалаторов, травалаторов, лифтов и т. д. – наши магазины часто размещаются на третьем, а в редких случаях и на четвертом этаже ТЦ.

– Часто вы заходите на объект еще на этапе строительства или сдачи в эксплуатацию, когда еще не до конца понятно, кто из операторов и в какие сроки будет представлен в ТЦ. Как вы себя страхуете от неприятных неожиданностей вроде работы в пустом ТЦ или в ТЦ с неинтересными для вас соседями-операторами?

– В договорах аренды оговариваются определенные условия, при которых мы готовы открыть наш магазин. Если же эти условия по каким-то причинам не соблюдаются, то магазин не открывается. Это может быть, например, количество арендаторов на момент открытия торгового центра. Для открытия нашего магазина в торговом центре уже должно присутствовать 70–80 % всех арендаторов, причем не по площади, а по количеству компаний.

– Вы пойдете на объект, если он не заполнен в соответствии с вашими требованиями, но при этом есть некая преференция по арендной ставке?

– Бывают и такие случаи. Мы можем рассматривать ТЦ, заполнение которого составляет 60% от всего объема и даже меньше, но в этом случае мы прописываем в договоре аренды возможность получения скидок по арендной плате.

– Как вообще на сегодняшний день ведет себя собственник в отношении арендных ставок? Насколько он гибок? Становится ли трендом сегодня фикс + % от оборота?

– Всегда по-разному. С адекватными собственниками, которые понимают все преимущества работы с якорными арендаторами, можно договориться. Но бывают и сложные переговоры. В зависимости от города может быть установлена фиксированная арендная плата с определенной индексацией, а может и гибкая – с учетом оборота. Но, как правило, этот показатель не превышает 7%. Это тоже можно считать одним из наших условий. Но в любом случае, если учитывается процент от оборота, фиксированная часть должна быть минимальной.

– Какая арендная ставка приемлема для вас как для якоря?

– Это зависит от региона, от торгового комплекса. Безусловно, ставки в Москве выше, чем в регионах, хотя бывают исключения. К примеру, сейчас мы планируем выйти на Дальний Восток, и нам предлагают там ставки очень близкие и даже в какой-то степени превосходящие московские. Если говорить о диапазоне арендных ставок, то это от $ 250 до $ 700 за кв. м включая НДС. Это в целом по рынку без ранжирования регионов.

– В каких основных форматах вы развиваетесь?

– Преимущественно мы развиваемся в формате супермаркетов (от 2000 кв. м), за исключением ТРЦ «Мега». Наши магазины открыты во всех «Мегах», и лишь в некоторых из них площади превышают 2500 кв. м.

– Какой магазин в Москве у вас самый успешный с точки зрения выручки?

– Мы считаем достаточно успешным наш собственный магазин, который находится на проспекте Вернадского, 37. Здание находится в собственности компании, оно удачно расположено рядом с  метро. Кроме того, неплохой объект в «Метрополисе». Успешными мы считаем магазины в ТРЦ «Мега Белая Дача», ТЦ «Щука», гипермаркет на Красной Пресне.

– Какой магазин не оправдал ваших ожиданий?

– Знаете, за всю историю существования сети было только два случая, когда мы вынуждены были закрыть магазины. Первый объект был в г. Шахты Ростовской области. Там объект не генерировал трафик, и наш магазин был убыточным. Второй магазин был закрыт из-за того, что собственник хотел повысить арендную ставку и «посадить» нас на другой этаж. Это было в ТЦ «Питер» в Санкт-Петербурге. Мы с этого объекта ушли и удачно открылись рядом, в ТЦ «Космос».

– Какие города вы планируете осваивать в 2012 году?

– В 2012 году мы планируем продолжить свое развитие в Казахстане. Это весьма перспективная страна для российского бизнеса на постсоветском пространстве: рынок организованный, ритейл низкоконкурентный. В прошлом году мы открыли один магазин в Астане, в апреле – в Алма-Ате, в мае – в Караганде. В России нам интересна Восточная Сибирь: Иркутск, Братск и т. д. Мы будем наращивать объемы торговли в городах, в которых уже представлены. И, кроме того, мы планируем развитие на еще не охваченном нами Дальнем Востоке.

– Будет ли варьироваться стоимость товара с учетом расстояния, вопросов логистики и транспорта?

– Безусловно. Сейчас наши логисты прорабатывают оптимальные способы доставки. – Насколько я знаю, вопросами логистики, как и вопросами работы с поставщиками, у вас занимается компания «С-Тойз», входящая в ГК «Детский мир». – В прошлом году мы решили отказаться от оптового направления деятельности ГК. Сегодня для нас приоритетным является развитие розничной сети магазинов. «Детский мир» будет напрямую заключать договоры с поставщиками и производителями.

– Расскажите, как вы ищете помещения. Кто вам в этом помогает? Какой у вас штат?

– Достаточно сложные задачи решает небольшое количество высококвалифицированных сотрудников. В кризис были оптимизированы многие процессы. В департаменте, который отвечает за территориальное развитие компании, работают четыре человека. В других сетях штат подобных подразделений превышает 10–15 человек. Мы активно работаем с брокерами, но при этом считаем необходимым также и самостоятельное изучение торговых центров. Каким бы ни был привлекательным на фотографиях и в описаниях ТЦ, важно увидеть его вживую, понаблюдать, как он работает, как устроена инфраструктура, какой пул арендаторов представлен в ТЦ и т. д.

– Сколько вы инвестируете в открытие магазина?

– Объем инвестиций всегда определяется индивидуально и зависит от формата открываемого магазина, качества площадей, которые нам предоставляют собственники, объема дополнительных работ. Но в среднем это от 25 до 30 млн рублей на один торговый объект.

– Как вы оцениваете вопросы управления объектами торговой недвижимости?

– На рынке не так много профессиональных УК. Как правило, УК в большинстве своем нацелены на извлечение максимальной выгоды для себя. Они редко думают об актуальности концепции ТЦ, о том, как эта она должна меняться с учетом потребностей арендаторов и покупателей. Кроме того, услуги, которые предоставляют УК, часто не совпадают с ожиданиями розничных сетей.

– Например?

– Например, на объекте выходят из строя системы инженерии. Нашим просьбам оперативно привести ее в рабочее состояние не всегда уделяют должное внимание. Впрочем, есть и другие примеры. Компании, которые хорошо работают не только в отношении facility, но и property management, обновляют пул арендаторов, совершают определенную ротацию, вносят изменения в концепцию объекта, чтобы он оставался актуальным, инвестируют средства в маркетинговую активность по продвижению ТЦ. Приводить концепцию объекта в соответствие потребностям сегодняшнего дня очень важно. Необходимо анализировать работу каждого арендатора не реже чем раз в пять лет. А какие-то небольшие изменения – шлифовка концепции – они должны происходить постоянно.

– Какими складскими помещениями вы пользуетесь?

– У нас есть склад в Крекшино («РосЕвроДевело­пмент»). Это порядка 25 тыс. кв. м. С ростом и развитием сети мы планируем открыть еще один склад, но это планы уже следующего года, когда мы откроем новые магазины в Сибири, Восточной Сибири, на Дальнем Востоке и в Казахстане. Не исключаю, что новый складской комплекс может быть открыт в районе Новосибирска. Мы рассматриваем как аренду, так и build-to-suit – строительство склада в соответствии с нашим техническим заданием.

– Сколько помещений в настоящий момент у вас в собственности? Многие компании в связи с недостатком ликвидности на рынке пытаются избавляться от непрофильных активов. Какова ваша стратегия?

– В собственности у нас не так много площадей. Есть одно помещение в Тамбове, одно – в Ростове-на-Дону и в Москве. Избавляться от непрофильных активов мы пока не планируем. К тому же, как я отмечал, объект на проспекте Вернадского в Москве является одним из самых лучших.

– В регионах, собственники торговой недвижимости часто приглашают в свои проекты в качестве соинвесторов крупных ритейлеров. Вы рассматриваете подобные предложения?

– Мы никогда не рассматривали подобные проекты. Модель нашего бизнеса предусматривает сотрудничество только на условиях аренды. Но мы готовы рассмотреть интересные для нашей компании предложения.

– С декабря 2010 года работает интернет-магазин «Детский мир». Какие города он покрывает? Дешевле ли товары в сети? Каковы ваши ставки на интернет-коммерцию?

– Мы интенсивно развиваем интернет-торговлю. Первый год работы интернет-магазина продемонстрировал отличные перспективы развития. Мы существенно расширили ассортимент и зону обслуживания. Уже сегодня доставка осуществляется более чем в 20 городов страны. В этом году география обслуживания значительно увеличится. Что касается цен на товары в интернет-магазине, то они находятся на сопоставимом уровне с розницей.

– Насколько мне известно, вы работали в «Системе-Галс», где в свое время занимались проектом «Детский мир» на Лубянке. Сейчас вы имеете к нему какое-то отношение? Каким был изначальный проект, над которым вы работали?

– Да, я работал в «Системе-Галс» и принимал участие в разработке проекта реконструкции «Детского мира». Это был очень интересный проект. С одной стороны, фасады объекта являлись памятниками архитектуры. С другой стороны, они давно не соответствовали элементарным требованиям безопасности. К примеру, система кондиционирования вообще отсутствовала. Стоит учесть, что здание ЦДМ строилось в рекордно короткие сроки – с 1954 по 1957 год – и в дальнейшем очень долго эксплуатировалось. Оно было возведено на старых фундаментах Лубянского пассажа, которым вообще 100 лет. Стояла задача привести его в соответствие современным нормам, объект нуждался в реконцепции. На тот момент было принято решение увеличить торговую площадь с 20 до 38 тыс. кв. м. В предлагаемом проекте планировалось более эффективное использование вертикального транспорта и лестничных пролетов, строительство подземной парковки. И что самое главное – сохранилось функциональное назначение этого здания.

– Что из разработанного вами перешло в сегодняшний проект?

– Сохранился атриум, хотя в оригинальном виде у автора этого проекта была иная задумка. В проекте Душкина атриум доходил до 6-го этажа. В старом здании «Детского мира» он ограничивался тремя-четырьмя этажами. В силу того, что при строительстве были использованы старые фундаменты Лубянского пассажа, их не могли нагрузить так, чтобы поднять атриум на уровень 6-го этажа. Соответственно, этот проект был реализован в усеченном виде. В первоначальной версии планировалось реализовать ту оригинальную задумку, которая была у архитектора Душкина. К сожалению, проектную группу не услышали. Общую концепцию последнего проекта я не видел, за исключением некоторых зарисовок. На объекте будет меньше торговых площадей. Существенно поменялось внутреннее пространство. Каким будет итоговый проект – покажет время, и я желаю команде удачи в реализации задуманного.