От измены резидентов статус не меняется

В конце лета компания «ВТБ-Девелопмент» сообщила, что выбрала партнеров, которые помогут ей с поиском арендаторов бизнес-центров административно-делового комплекса «Невская Ратуша». Заявление о подборе брокеров говорит, что до успешного завершения проекта осталось совсем немного. В первом квартале следующего года запланирован ввод первой очереди комплекса.

В начале славных дел

Пять лет назад проект комплекса, воздвигаемого сегодня на территории, ограниченной ул. Моисеенко и Новгородской и Дегтярным пер., называли одной из самых интересных современных офисных разработок. Благодаря близости к Смольному, считалось, что сюда можно будет переселить сотрудников многочисленных комитетов городской администрации, разбросанных по всему Петербургу. Вместо занимаемых в не самых дешевых местах 128 тыс. кв. м комитетчикам отводилась треть площадей, а «Смольный‑2» должен был стать якорным объектом комплекса.

Инвестором проекта стал банк ВТБ. Договор о строительстве проекта «Смольный‑2» на территории административно-делового центра «Невская Ратуша» банк и город подписали весной 2007 года. Согласно постановлению городского правительства ВТБ должен будет продать городу по себестоимости не более трети общей площади и до трети мест на подземной парковке. В счет оплаты пойдут также земельный участок, расселение городом расположенного на нем жилья и прокладка инженерных коммуникаций. Остальное оплатит городской бюджет.

Для того чтобы увидеть, каким же будет новый комплекс, был объявлен конкурс проектов. Участниками ристалища стали объединенные в интернациональные бригады именитые отечественные и зарубежные архитекторы и архитектурные бюро.

С некоторыми оговорками на этом конкурсе победил проект архитекторов Евгения Герасимова и Сергея Чобана. Оговорки, впрочем, требовали серьезных дополнительных работ. На совершенствование проекта инвестор выделил победителю $ 16 млн. Весь пакет проектной документации он оценил в $ 40 млн, а общую стоимость проекта повысил до $ 700 млн. Президент ВТБ Андрей Костин объяснил такую щедрость тем, что банк собирается стать ключевым инвестором в сфере строительства крупных объектов в Петербурге, по­этому экономить на городских стройках не намерен. Кто тогда знал, что через пять лет судьба Дома детского творчества (ДДТ), к которой сегодня готовят главное здание самого современного офисного центра, покажется завидной? Во всяком случае, по сравнению с некоторыми другими проектами как ВТБ, так и остальных инвесторов, которые сегодня сворачиваются в Петербурге.

Обсуждение Градостроительным советом подготовленного проекта состоялось в конце июля следующего, 2008 года. Члены совета заметили, что заявленная высота объекта – 55 м – является явным нарушением высотного регламента, разрешающим лишь 48 м. Защищавший свой проект Евгений Герасимов парировал тем, что купол, который будет торчать над районом, сделают прозрачным. А значит, особо в глаза он бросаться не будет и общую панораму не испортит. Аргумент был принят, параметр, нарушающий высотный регламент, – согласован. И хотя авторов обязали представить исправленный вариант на следующее заседание (нашлись-таки разные нуждающиеся в устранении недоделки), решение Градостроительного совета отправили по инстанциям для последующих согласований.

Прав оказался член экспертного совета конкурса и тогдашний генеральный директор Knight Frank St Petersburg Олег Барков. В ноябре 2007 года он предположил, что сложности у проекта возникнут из-за каких угодно причин, например, из-за неудобства подачи к подъезду длинных черных ландо, но не из-за нарушения высотного регламента. Так и вышло.

Замедление с расширением

В конце декабря состоялись общественные слушания по проекту планировки и межевания квартала «Невской Ратуши». Через три дня проект был утвержден в Смольном. Приступить к строительным работам планировалось в третьем квартале 2009 года, после выполнения всех инвестиционных обязательств.

К этому времени были расселены общежития, выкуплены федеральные объекты, снесены расположенные на месте будущей стройплощадки объекты, проведено обследование почв и соседних зданий. Константин Ковалев, коммерческий директор компании «Охта Групп» (внешнего девелопера «Невской Ратуши»), тогда объявил, что строительство первой очереди комплекса пройдет в намеченные сроки и закончится в третьем квартале 2011 года. Первая очередь «Невской Ратуши» (180 тыс. кв. м – около половины площади комплекса) будет включать здание для администрации города и два бизнес-центра. Последующие две очереди будут сданы позже, в зависимости от ситуации на рынке.

Однако получить разрешение на строительство к этому времени не удалось. И работы начались почти на год позже, в апреле 2010 года. За это время, в сентябре 2009 года, «Невская Ратуша» успела получить статус стратегического проекта Санкт-Петербурга. А к апрелю 2010‑го инвестор на $ 100 млн сократил объем инвестиций и договорился с городским правительством о переносе сроков строительства до конца 2014 года. Кроме того, «Невская Ратуша» (пока, правда, только на бумаге) выросла больше чем на треть, с 230 тыс. до 350 тыс. кв. м.

Причиной задержки стали выявленные КГИОПом три новых памятника в Дегтярном пер. К концу 2008 года совет по культурному наследию одобрил включение двух из них в соответствующий реестр. В связи с этим пришлось менять мастер-план. В результате сдвинулись сроки разработки и утверждения проекта всей территории и дальнейшее согласование проекта, вследствие чего проектная документация была передана в Госстройнадзор в апреле 2009 года. Положительное заключение из Управления госэкспертизы пришло в сентябре.

Завершить строительство «Смольного‑2» площадью около 110 тыс. кв. м планировалось через три года, в августе 2012-го. В первую очередь входили также два бизнес-центра общей площадью 50 тыс. кв. м. Еще через девять месяцев, к маю 2013-го, должны были быть сданы еще три бизнес-центра пло­щадью более 60 тыс. кв. м и гостиница на 250 номеров. Последние три БЦ комплекса (еще 50 тыс. кв. м) обещано было сдать в ноябре 2014 года. Однако из-за переноса сроков в целом задержка составила четыре года. Ведь постановление городского правительства от 28 ноября 2006 года предписывало завершить строительство общественно-делового центра «Невская Ратуша» к ноябрю 2010 года.

Причиной роста площадей стала непреодолимая воля чиновников к въезду в новые комфортабельные офисы. Изначально инвестор предполагал передать городской администрации 44 тыс. кв. м площадей, т. е. чуть больше 1/6 от общего объема. Но госслужащие выразили готовность приобрести половину площадей по себестоимости. Убоявшись, что в этом случае проект потеряет в рентабельности, но будучи не в силах отказать, ВТБ увеличил объем возводимых площадей до 350 тыс. кв. м и согласился отдать Смольному 120 тыс. кв. м на указанных условиях.

ДДТ – в ратушу

Теперь строительство первой очереди близится к завершению. Правда, сроки сдачи опять сдвинули, на этот раз до первого квартала следующего года. Но очевидно, что этот перенос будет последним. Девелопер проекта – компания «ВТБ-Девелопмент» – уже определилась с партнерами по сдаче в аренду площадей комплекса. Ими стали международная консалтинговая компания Knight Frank и международная компания East Real.

Надо полагать, проект будет пользоваться спросом. Какие бы метаморфозы с ним ни происходили за прошедшие шесть лет с момента выхода постановления городского правительства о строительстве комплекса, результат получается интересным. В последней редакции он представляет собой деловой квартал общей площадью возводимых объектов 370 тыс. кв. м. Кроме здания городской администрации, здесь будет семь бизнес-центров класса А, конгресс-отель, управляемый международным оператором, фитнес-центр с бассейном, магазины, кафе и рестораны. Общественные и рекреационные зоны комплекса открыты для всех желающих.

«“Невская Ратуша” – это уникальный проект, – считает, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Лилия Еременко. – Новых офисных объектов такого высокого качества в центре Петербурга больше нет. Даже наши клиенты при знакомстве с проектом отмечают, что он сопоставим с бизнес-центрами класса А, которые расположены в центральной части Москвы».

Увы, претензии к проекту есть у главного потребителя офисных площадей в этом комплексе. С конца прошлого года высшие руководители администрации Петербурга делают заявления, смысл которых сводится к тому, что «Смольный‑2» не подходит для размещения там комитетов городского правительства. Так, в конце ноября прошлого года председатель Комитета по экономического развитию, промышленности и торговли Евгений Елин, выступая на форуме «Будущий Петербург», вдруг предложил перенести резиденцию чиновников в строящийся «Лахта центр». По мнению руководителя КРППиТ, в центре города такой объект не нужен. А вот если разместить его на окраине, то он сразу станет востребован бизнесом.

Это заявление можно было бы расценить как неудачную шутку, но в середине марта о «лучшем» способе использования готовящегося к сдаче объекта высказался руководитель еще более высокого уровня. Впрочем, не только высказался, а провел целое совещание по этому вопросу. Вице-губернатор Василий Кичеджи, собрав председателей комитетов по строительству, культуре и зампреда комитета по образованию, всерьез обсуждал возможность использования «Невской Ратуши» под Дворец науки и техники для школьников. Учитывая, что в феврале городское правительство приняло план мероприятий по развитию дополнительного образования детей в сфере научно-технического творчества, такое использование «Смольного‑2» показалось вице-губернатору более уместным. Он по­обещал, что со всеми проработанными предложениями по использованию «Невской Ратуши» обратится к губернатору Петербурга. А свою позицию объяснил мнением специалистов, что создание крупного административного центра в этой части города может привести к транспортному коллапсу.

Не кричи «пробка»!

Транспортная обстановка в этом районе действительно сложная, пробки в «час пик» нередки. Но подобная ситуация характерна для центра города в целом. Арендаторы практически всех бизнес-центров, находящихся в исторической части города, испытывают сложности из-за напряженного транспортного трафика. Но это не сказывается на их популярности. «В центре Петербурга нет ни одного офисного объекта, заполненного менее чем на 90 %, – говорит директор компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Людмила Рева. – Арендаторы воспринимают транспортные сложности как данность и оборотную сторону аренды площади в престижной части города».

Насколько в действительности реальна угроза транспортного коллапса? Девелоперы тоже провели свое исследование. По словам директора проекта «Невская Ратуша» Ирины Анисимовой, чтобы спрогнозировать возможную в будущем транспортную ситуацию в месте «Смольного‑2», владелец проекта – ЗАО «М» – обратилось в исследовательскую компанию «А+С Транспроект». «В результате выяснилось, что, если комитеты переедут поближе к Смольному, транспортная ситуация здесь не ухудшится, – говорит Ирина Анисимова. – А в местах их бывшего расположения ситуация с транспортом даже улучшится. Ведь почти 600 служебных машин найдет место в подземном паркинге. Все это говорит в пользу переезда в “Невскую Ратушу”». Сегодня исследование проходит согласование в Комитете по транспорту.

Кстати, в свое время транспортный коллапс и постоянные пробки предсказывались и в связи с открытием в той же части города Единого центра документов (ЕЦД). Высказывались предположения, что ЕЦД на ул. Красных текстильщиков намертво заткнет все прилегающие улицы. Сегодня очевидно, что предположения эти не сбылись. Учреждение благополучно функционирует, и транспортные сложности не возникают ни у его многочисленных посетителей, ни у тех, чей путь пролегает мимо объекта. «Район успешно справился с новой транспортной нагрузкой, – говорит Людмила Рева. – Следует отметить, что в пешеходной доступности от “Невской Ратуши“ находится три станции метрополитена, из них две – пересадочные».

Кроме того, по словам Ирины Анисимовой, весной ЗАО «М» совместно с Комитетом по инвестициям разрабатывало технико-экономическое обоснование целесообразности переезда в «Невскую Ратушу». «Полученные показатели говорят о том, что переезд в новый комплекс целесообразен, – рассказывает Ирина Анисимова. – На поездках в Смольный и комитеты у чиновников сейчас уходит один–два дня в неделю в зависимости от его ранга и от того, как часто им приходится ездить на совещания. Не у всех, конечно, но у председателей, их замов и некоторых специалистов вот такие показатели».

Меньше народу – больше кислороду

Если же городская администрация не перестанет сомневаться в целе­сообразности переноса своих комитетов в новую резиденцию, это вряд ли скажется на имидже «Невской Ратуши». Часть Центрального района, в котором строится объект, относится к формирующемуся деловому кластеру «Центр‑2». Сегодня его территория занята в основном промышленными зданиями, однако ведется активный редевелопмент. Здесь строится ряд высококлассных жилых объектов: «Александрия», «Парадный квартал», «Смольный парк», «Резиденция на Суворовском» и др. Таким образом, формируется исключительно элитный имидж окружения.

«Размещение в ней комитетов Смольного придаст объекту некоторую “имиджевую изюминку”, – считает, руководитель направления коммерческой недвижимости консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Любава Пряникова. – Однако характеристики комплекса, концепция и место расположения могут обеспечить ему привлекательность и в качестве самостоятельного проекта».

Есть все основания прогнозировать достаточно высокий уровень спроса на высококлассную офисную недвижимость в данной части города. Правда, ряд объектов будет выведен на рынок раньше «Невской Ратуши». Это вторая очередь бизнес-центра «Москва», бизнес-центр компании «Плаза Лотос Груп» на Синопской наб., бизнес-центр «Правда» на Херсонской ул. «Однако все эти проекты в определенной степени проигрывают по концепции “Невской Ратуше”, хотя и перетянут на себя некоторую часть спроса», – считает Любава Пряникова.

В «Петербургской Недвижимости» уверены, что с учетом имиджа объекта за полгода предварительной арендной кампании может быть сдано до 20 тыс. кв. м. При этом на момент ввода в эксплуатацию заполняемость комплекса будет находиться на уровне 20–30 %. Профиль компаний вряд ли будет иметь определенную специфику. Арендаторами «Невской Ратуши» могут стать финансовые, страховые организации, компании, связанные с недвижимостью и девелопментом, логистикой, и любые другие, кому нужен престижный комфортабельный офис.