Рынок офисных помещений: анализ спроса

В течение последних нескольких лет на столичном рынке наблюдается высокий спрос на офисные помещения. Реализованный спрос находит свое выражение в совокупном объеме сделок на рынке, совершенных в течение определеннного периода времени (чаще всего квартал или год). В течение последних семи лет совокупный объем сделок превышал объем вводимых на рынок офисных площадей (см. график 1). Данное несоответствие демонстрирует высокую активность арендаторов и покупателей офисных площадей. Превышение объема сделок над площадью вводимых в эксплуатацию помещений объясняется тем, что в совокупный объем сделок входят сделки по предварительной аренде (то есть на помещения, еще не введенные в эксплуатацию), а также продления договоров аренды на уже занимаемые арендаторами площади.

График 1


Какие же основные причины движут арендаторами при принятии решения о переезде в новое помещение?
Следует заметить, что на офисном рынке Москвы существует четкое разграничение приоритетов для арендаторов, ориентированных на помещения класса А и класса В. На данный момент арендаторы, ориентирующиеся на класс А, вынуждены начинать поиски нового помещения за несколько лет до предполагаемого переезда. Именно на подобные помещения подписывается наибольшее количество предварительных договоров аренды (см. график 2). В данных условиях наиважнейшим фактором, влияющим на принятие решения арендатора, является гарантия своевременного окончания строительных работ. Ведь арендатор должен быть уверен, что помещения в выбранном им проекте будут предоставлены в сроки, оговоренные в предварительном договоре аренды. В данном случае учитывается предыдущий опыт работы девелопера, его репутация на рынке, история строительства предыдущих проектов.


Основные факторы при выборе офисного помещения (в порядке приоритетности)

	Аренда, класс А	Аренда, класс В
1	Гарантия своевременного окончания строительных работ	Наличие помещений
2	Местоположение (удобство транспортного доступа плюс имидж района)	Стоимость
3	Стоимость	Местоположение (удобство транспортного доступа)

График 2. Объем сделок на помещения класса А


Местоположение также играет очень важную роль в поисках новых офисных помещений. В случае с арендаторами класса А рассматривается не только удобство доступа (как на автомобиле, так и на общественном транспорте), но и имиджевая составляющая района. Так, местоположение офисного помещения в прайм-зоне Центрального делового района (прайм-зона включает территорию в непосредственной близости от Кремля и продолжается параллельно Тверской улице, заканчиваясь у Белорусского вокзала) становится все более и более важным для компаний финансового и инвестиционного секторов, консалтинговых компаний. Яркий пример;– строящийся комплекс White Square, где арендаторами стали такие компании, как PricewaterhouseCoopers, Deloitte, а также недавно построенный бизнес-центр Four Winds Plaza, где арендаторами стали Rolan Berger, Fitch Ratings, Morgan Stanley, Moody’s, Barclays Capital и др.
Еще одним фактором является стоимость аренды офисных помещений. Компании, подписывающие предварительные договоры аренды на ранних этапах строительства, рассчитывают на значительные скидки по арендной плате.
Для сравнения обратимся к арендаторам помещений класса В. Данные компании подписывают минимальное количество договоров предварительной аренды, а значит, гарантия своевременного окончания строительных работ уже не играет такой ключевой роли, как для арендаторов класса А. На наш взгляд, основным параметром является наличие либо уже построенных помещений, либо помещений на окончательной стадии строительства. Нехватка офисных помещений заставляет арендаторов данного сегмента выбирать из достаточно ограниченного количества вариантов.
Следующим фактором для данной группы арендаторов является стоимость аренды офисных помещений, так как обычно они располагают строго лимитированным бюджетом. В условиях нехватки офисных площадей арендаторы сталкиваются с ситуацией, когда ставка аренды около $500/кв. м в год теперь предлагается только на строящиеся офисные помещения в районе МКАД.
Фактор местоположения рассматривается арендаторами класса В несколько по-иному. В данном случае это удобство доступа (как на автомобиле, так и на общественном транспорте) без учета так называемой имиджевой составляющей района.
Несомненно, с дальнейшим развитием рынка будут изменяться и приоритеты арендаторов. Так, по мере насыщения рынка офисными помещениями фактор наличия (для помещений класса В) потеряет свою актуальность, и на первое место для данного сектора выйдет местоположение, а третьим приоритетом станет качество офисных помещений.
Можно с полной уверенностью утверждать, что местоположение (удобство транспортного доступа) останется в числе наиболее приоритетных факторов для арендаторов обоих классов. В таком перенаселенном мегаполисе, как Москва, удобство доступа, особенно на общественном транспорте, уже сейчас играет ключевую роль. В условиях нехватки квалифицированных сотрудников компании будут вынуждены дополнительно мотивировать людей работать именно у них, а удобное местоположение будет существенной составляющей этой мотивации. Таким образом, главный вопрос, на который крупный арендатор должен будет ответить перед окончательным принятием решения о переезде в новый офис, – будет ли удобно большинству сотрудников добираться до нового места работы?