Виктор Сурков: «За право получить качественные торговые площади арендаторы готовы стоять в очереди»

– Виктор Иванович, ваша компания на рынке уже боле 10 лет. Расскажите об истории ее становления.

– «Виктор и Ко» работает на самарском рынке с 1996 года. 12 лет – возраст для компании, может быть, и не столь солидный, но за эти годы мы сумели приобрести неоценимый, уникальный опыт по строительству, развитию и управлению объектами коммерческой недвижимости. В 1997 году мы построили первый корпус торгового центра, который, как говорят самарские эксперты и аналитики, «положил начало новому этапу в становлении торговой культуры региона». Сейчас это суперрегиональный ТРК «Мегакомплекс «Московский», аналогов которому в Самаре пока нет. Крытый аквапарк в «Мегакомплексе «Московский» стал первым российским аквапарком, принятым в Международную ассоциацию аквапарков (World Waterpark Association).

Через год после его открытия начали работу еще два объекта «Мегакомплекса «Московский» – крупнейший в Поволжье боулинг-центр (на сегодняшний день – 33 дорожки) и новый торговый центр, включающий торговые галереи, фудкорт и 8-зальный мультиплекс.

Сегодня «Мегакомплекс «Московский» – это торговый центр с первым в России гипермаркетом строительных материалов формата DIY Castorama английской корпорации Kingfisher, а также культурно-развлекательный центр с первым в России крытым аквапарком, крупнейшим в Поволжье боулинг-центром (33 дорожки), бильярдным клубом (83 стола), занесенным в Книгу рекордов Гиннесса, первым в Самаре фитнес-клубом международной сети Gold’s Gym, уникальным спортивным комплексом, включающим 12 крытых теннисных кортов, и Wellness-центром – по настоящему качественным оздоровительным комплексом европейского уровня.

В 2005 году по версии Совета торговых центров России «Мегакомплекс «Московский» был признан лучшим ТРЦ в своей категории.

Весной 2006 года компания открыла ТРЦ «МЕГАСИТИ» – один из немногих региональных торговых центров России, полностью (от концепции до технического оснащения) соответствующий мировым стандартам торговой недвижимости. В 2006 году по версии Совета торговых центров России ТРЦ «МЕГАСИТИ» был признан лучшим в номинации «Город и городская среда».

В октябре 2007 года открылся построенный в рекордно короткие сроки (за год) межрегиональный торгово-развлекательный комплекс «Космопорт» (140 тыс. кв. м). Несомненная перспективность площадки и особенности ее расположения – добраться до торгово-развлекательного комплекса из любой точки города можно менее чем за 20–25 минут – позволили реализовать уникальную для региона концепцию. Впервые в Самаре появился торгово-развлекательный комплекс, имеющий только один основной торговый уровень. Второй этаж комплекса занимает обширная и разноплановая развлекательная зона с 7-зальным мультиплексом, фудкортом. Там же расположились ресторанный дворик и зона для семейного активного отдыха. Для удобства посетителей созданы две парковочные зоны: наземная и подземная на 4 тысячи машино-мест. Благодаря уникальности концепции «Космопорта» в Самару пришли три крупных международных оператора: французская сеть продуктовых гипермаркетов «Ашан» (площадь в новом торгово-развлекательном комплексе компании «Виктор и Ко» – 20,5 тыс. кв. м), западно-европейская группа «Медиа-Сатурн» (в ТРК представлен гипермаркет Мedia Markt, специализирующийся на торговле бытовой и развлекательной техникой, площадью 7,6 тыс. кв. м) и французская сеть гипермаркетов товаров для дома, ремонта и строительства Leroy Merlin.

– После нескольких торгово-развлекательных объектов ваша компания решила построить логистический комплекс. Почему?

– Складской комплекс – логичное продолжение нашего бизнеса. Наш интерес к новому для Самары сегменту доходной недвижимости объясняется необходимостью оперативно реагировать на изменение рыночной конъюнктуры, в частности – потребностей партнеров компании по торговым проектам, ритейлеров. Сегодня интересы крупнейших торговых сетей выходят далеко за пределы Москвы, идет активное освоение ими инвестиционно-привлекательного Самарского региона, что увеличивает дефицит современных складских помещений. Как отмечают многие аналитики, в ближайшем будущем дефицит складских помещений класса А станет серьезным препятствием на пути дальнейшего развития рынка и послужит причиной широкомасштабного строительства новых складских терминалов. Помимо экспансии на региональный рынок столичных ритейлеров спрос на складские помещения формирует и удачное географическое расположение Самары, что при условии активного развития транспортной инфраструктуры региона позволяет предположить, что в скором времени город станет своего рода «перевалочной базой» для всего Поволжского региона. Учитывая все эти факторы, мы сочли целесообразным уже сейчас выйти на рынок складской недвижимости Самары с масштабным и высококлассным проектом. По техническим характеристикам и расположению логистический комплекс полностью отвечает международным стандартам логистических терминалов. И это позволяет нам сейчас проводить гибкую арендную политику. То есть оперировать не только масштабными площадями для стратегических арендаторов, но и удовлетворять потребности малого и среднего бизнеса, заинтересованных в аренде небольших площадей класса А.

– Как вы оцениваете состояние рынка коммерческой недвижимости Самары?

– Обеспеченность современными торговыми площадями даже по России очень низкая, в десятки раз меньше среднеевропейских показателей. Действительно качественных торговых центров и комплексов не более 100 из 700 позиционированных как таковых. Только несколько российских городов могут демонстрировать рост качественных торговых площадей. Среди них и Самара, во многом за счет объектов компании «Виктор и Ко». Тем не менее нет пока стабилизации спроса и предложения. За право арендовать качественные торговые площади арендаторы готовы стоять в очереди. И притом Самара только на пороге прихода крупных мировых и федеральных торговых операторов.

Через 2 года в нашем городе прогнозируют один из самых высоких показателей обеспеченности торговыми площадями, при условии реализации всех заявленных проектов – на уровне 900 кв. м на 1000 жителей. Подобные показатели будут в 5–7 городах России, включая Москву и Санкт-Петербург.

В сегменте торговой недвижимости как в России, так и в Самаре до сих пор не представлены ритейл-парки, фэшн-центры, аутлеты. Нашей компании уже сейчас принадлежит доминирующая доля сегмента коммерческой недвижимости, и в дальнейшем мы намерены ее удерживать. Потенциал для роста есть.

– Какие факторы являются наиболее важными для девелопера в процессе реализации крупных проектов?

– Безусловно, любой объект не появляется сам собой – необходимо привлечь инвестиции, оформить должным образом земельный участок, пройти все процедуры согласования. Само строительство – это всего лишь малая толика того, чего требует реализация качественного проекта современной коммерческой недвижимости. В настоящее время в нашей компании накоплен опыт привлечения инвестиций под проекты, взаимодействия с госструктурами, оформления и согласования разрешительной документации, строительства и управления объектами. Планируя новый объект, по сути мы разрабатываем новую бизнес-модель, которая органично вписалась бы в общую управленческую конструкцию компании. Конечно, такой проект должен быть современным и экономически выгодным. В процессе планирования обязательно учитываются факторы, на которые мы, возможно, не сможем повлиять, но отреагировать с опережением – вполне. Мы уделяем большое внимание анализу тенденций внешней среды, выявляя наиболее существенные направления: рост стоимости энергоресурсов, строительных материалов, например. Если для девелопера эти расходы учитываются в себестоимости квадратного метра и затем компенсируются за счет распределения на общие затраты, то для управления торговыми объектами рост энерготарифов серьезно снижает доходы. А ведь мы и девелоперы, и управляющие одновременно.

Поэтому изначально закладываем в проект повышенные затраты на закупку энерооборудования последнего поколения, которое при завершении строительства будет существенной затратной долей проекта. Но уже при коммерческой эксплуатации такой шаг позволит значительно снизить операционные издержки арендаторов.

– Ваша компания сама занимается управлением своих объектов.  В чем плюсы такого формата  управления и есть ли у него минусы?

– ООО «Виктор и Ко» активно развивается в направлении консолидации своих структурных подразделений, предоставляющих полный спектр услуг, связанных с недвижимостью торговых центров, досуговых, спортивных и офисных направлений. Компания может выступать в качестве инвестора, девелопера, управляющей компании.

Динамичные темпы развития подразумевают постоянные и тщательные исследования профильных рынков, внедрение новейших технологий как в производственном плане, так и в стратегическом ведении бизнеса. Именно поэтому любой проект, реализуемый компанией, – это творчество, основанное на глубоком знании рынка, высочайшем профессионализме специалистов всех уровней, осознании актуальных потребностей и ожиданий существующих и будущих деловых партнеров и клиентов. Одной из особенностей ООО «Виктор и Ко» является постоянное обслуживание всех принадлежащих объектов посредством собственной сервисной компании. Конечно, можно отдать управление объектами на аутсорсинг. Как показывает опыт европейских коллег, этот принцип самый современный и правильный. Но поскольку самарский рынок еще только формируется и качественных услуг пока предложить не способен, многое приходится делать самостоятельно.

– В чем, на ваш взгляд, секрет успеха ТРЦ: концепция, расположение, грамотный пиар?

– Я могу лишь открыть секрет успеха наших объектов – с момента основания главным приоритетом является наивысшее качество. Во всем – в работе, в помощи другим, в новых идеях и в их реализациях.

И это не декларация намерений, а ежедневный напряженный труд, результатом которого и является создание, развитие и управление современными торговыми, развлекательными и логистическими комплексами – крупнейшими и успешными региональными обьектами коммерческой недвижимости.

– Планирует ли компания выходить в другие регионы?

– На сегодняшний день мы готовы к географическому расширению бизнеса и уже рассматриваем предложения из нескольких перспективных регионов России. Что характерно: вместе с нами на наших объектах готовы выходить в регионы России и наши крупные арендаторы.