Бернд Кноблох: «Мы не будем демпинговать сложившиеся ставки по кредитам»

– Господин Кноблох, оцените, пожалуйста, инвестиционный потенциал российского рынка коммерческой недвижимости. Какие сегменты, на ваш взгляд, являются наиболее перспективными?
Мы оцениваем российский рынок недвижимости как один из очень привлекательных с точки зрения инвестирования. На данном этапе этот сектор экономики показывает стабильный рост. Причем активно развиваются все сегменты рынка коммерческой недвижимости. Для нашего банка наиболее привлекателен офисный, логистический, торговый и гостиничный секторы. Кроме того, мы считаем перспективными инвестиции в реализацию торговых центров в крупных российских городах.

– Означает ли это, что банк готов кредитовать региональных застройщиков?
Мы готовы работать с девелоперами из разных городов. Принципиально важным требованием для банка является юридическая и экономическая прозрачность сделки, а не местонахождение объекта. Например, сегодня мы ведем работу с региональными финансовыми группами, в активах которых объекты недвижимости в разных городах России, в том числе и в Москве. Кроме того, сейчас банк обсуждает сделки с участием международных компаний. На данный момент закрытых сделок с участием международных компаний в России у Eurohypo нет. Впрочем, следует отметить, что пока на российском рынке коммерческой недвижимости сделки с участием интернациональных компаний в принципе единичны.

– В чем вы видите преимущества Eurohypo перед другими российскими и иностранными банками, в сферу интересов которых также попадает рынок недвижимости?
В отличие от других банков, которые наряду с финансированием объектов недвижимости предлагают и массу других услуг – кредитные карты, депозиты, корпоративное обслуживание и прочее, – мы специализируемся исключительно на финансировании объектов недвижимости. В портфеле банка – опыт финансирования более 500 офисных зданий и 200 крупных торговых центров. Поэтому главным преимуществом Eurohypo мы считаем наш опыт и четкую специализацию.

Ввиду того, что банк работает исключительно с объектами недвижимости, мы лучше понимаем потребности девелопера, которому необходим заем. Этот факт дает нам и преимущества в скорости. Мы быстрее, чем иные банки, готовы изучать представленную заемщиком экономическую и техническую документацию. По сути, банк работает, как автомат, который ежедневно выполняет строго определенный набор операций.

Кроме того, следует отметить, что у Eurohypo принципиально иной взгляд на объект недвижимости. Банки, как местные, так и международные, которые не специализируются на рынке real estate, обычно рассматривают объекты с точки зрения прогнозируемых денежных потоков. Грубо говоря, их интересует в основном, насколько проект обеспечен арендным доходом на срок кредитования. Мы иначе рассматриваем проекты – особый акцент делаем на перспективах того или иного объекта, так как весь период кредитования он будет находиться в залоге у банка. Таким образом, происходит стабилизация нашего бизнеса.

Кроме того, мы используем необходимые структуры и технику финансирования, которая может быть более выгодной для клиента. В частности, предлагая свои продукты финансирования, Eurohypo обеспечивает секьюритизацию таких сделок на рынке. Поэтому, предоставляя заемщику финансирование объектов недвижимости, мы делимся с ним своим ноу­хау, опытом и профессионализмом. Все эти факторы являются весьма привлекательными для наших клиентов.

– У отечественных девелоперов сложилось своеобразное представление о западном инвесторе. Считается, что «западные» деньги более дешевые и «длинные», так ли это?
Мы уже заявляли о том, что ставки по кредитам в России будут менее 10%, а это уже довольно выгодное предложение на сложившемся рынке. Однако сразу оговорюсь, что мы не планируем демпинговать сложившиеся ставки. Ведь процентная ставка устанавливается на том или ином рынке под воздействием конкуренции. Разумеется, в некоторых случаях банк может снижать принятые ставки. Например, когда речь идет о знаковом проекте на рынке или когда банк финансирует несколько проектов одной девелоперской компании.

– И как вы оцениваете конкуренцию на рынке финансирования объектов коммерческой недвижимости?
По сравнению с рынками стран Западной и Восточной Европы конкуренция, на наш взгляд, пока еще слабая. Но я уверен, что ситуация изменится в ближайшие годы, когда остальные участники поймут привлекательность российского рынка.

– То есть сложившаяся ситуация для Eurohypo благоприятна?
Безусловно. Но в то же время надо понимать, что инвестиции в российский рынок более рискованны, чем вложения в объекты во Франции или Англии. Здесь присутствуют риски, которых нет на рынках недвижимости с более долгой историей. Российский рынок недвижимости только развивается, но работа на нем оправдывается более высокой прибылью для банков.

– Господин Кноблох, расскажите, пожалуйста, о финансировании проектов Capital Partners и «Капитал Груп».
Обе сделки заключались в рефинансировании объектов после завершения их строительства. Логистический парк «Пушкино» компании Capital Partners и объект компании «Капитал Груп» – офисный центр на улице Лесной Capital Plaza – являются весьма большими проектами. В результате работы над ними наши сделки оказались самыми крупными по факту их реализации в складской и офисной недвижимости в России.

– То есть в обоих случаях банк не делил с застройщиком девелоперских рисков?
Нет, мы рефинансировали уже готовые проекты, которые девелопер построил на свои средства. Однако теперь, когда мы имеем опыт работы с этими девелоперскими компаниями, нам понятны их структура и принцип работы, мы рассматриваем возможность кредитования их проектов, которые либо еще не построены, либо находятся в стадии строительства.

– И банк не настораживает тот факт, что сроки ввода логистического парка «Пушкино» были перенесены на полгода?
Я уже говорил о том, что это один из крупнейших складских комплексов в Москве, и его реализация требует дополнительной проработки. Поэтому мы не видим ничего страшного в переносе срока ввода объекта. К сожалению, это происходит не только в России, но и в Западной и Восточной Европе.

– Отличаются ли ставки рефинансирования готовых объектов и ставки кредитования строящихся проектов?
Да, они различаются как минимум на один процент. Сделки по рефинансированию существующих объектов более просты и наглядны. Объекты уже сданы в аренду и генерируют определенный поток денежных средств, поэтому их проще оценить. В случае финансирования строящихся проектов банк достаточно требователен в вопросах мониторинга всех этапов реализации проекта. Кроме того, одно из важнейших требований нашего банка заключается в наличии у заемщика подписанных предварительных договоров аренды с арендаторами.

– Когда банк впервые обратил внимание на бурно развивающийся российский рынок недвижимости?
Впервые представители нашего банка побывали в России три года назад. Мы начали подробно изучать рынок, провели встречи с местными и международными игроками, представленными на нем. Когда иностранный банк готовится к принятию решения о выходе на незнакомый рынок, его агенты тщательно собирают и анализируют информацию, чтобы совет директоров мог видеть ситуацию в той или иной стране как на ладони: существующий потенциал рынка, общие для страны риски, риски в отдельно взятом секторе недвижимости.

– Что мешало Eurohypo открыть свое представительство в России раньше?
Три года назад, когда мы изучили рынок, мы уже не задавались вопросом, имеет ли смысл открывать офис в Москве. Ответ был очевиден. Вопрос стоял иначе: когда открывать офис? Нас останавливали некоторые особенности законодательства в России. Кроме того, присутствовала некоторая неуверенность в развитии политического курса в стране, а также неуверенность в будущем российской экономики. Теперь мы знаем, что российское государство намерено исполнять свои обещания, и четко понимаем политический курс России.

– Насколько принципиален для банка вопрос управления будущим объектом при рассмотрении кредитной заявки? Ведь в России широко распространена практика управления объектом собственными силами.
Безусловно, мы уделяем внимание вопросам управления недвижимостью. Во всех соглашениях между банком и заемщиком определяется управляющая компания, которая должна удовлетворять требованиям как собственника, так и банка. Кроме того, в договорах также предусмотрен пункт о том, что в процессе эксплуатации объекта собственник не имеет права менять управляющую компанию без нашего ведома.

– Планирует ли банк расширять сферы деятельности в нашей стране, например, организовать паевой инвестиционный фонд или выступить в качестве собственника объектов недвижимости?
Нет, мы останемся в традиционных для нас рамках и будем осуществлять только кредитование проектов в коммерческой недвижимости.