Инвест стратегия 2026
Новости
Компании
Назад
14 Августа 2008, 20:00
Выгодная функциональность
Реализация проектов в условиях стремительно насыщающегося рынка заставляет девелоперов искать все новые способы снижения рисков. Самый популярный путь – создание проектов мixed-use, где сочетаются две и более функций. Такая диверсификация оправдывает себя, считают эксперты: смешение площадей разного назначения приводит к синергическому эффекту и привлекает в проект разных инвесторов.
Какого-то одного, четкого определения «многофункционального центра» не существует, считает директор RID Analytics Елена Ермолаева. Особенность МФЦ в том, что это единый комплекс, в котором сочетаются разные по функциональному назначению площади: торговые, офисные, гостиничные и даже жилье. «Однако жилье не должно превалировать: если оно составляет 80% площадей, а остальное – инфраструктура, то проект подпадает под определение «комплексной жилой застройки», – подчеркивает г-жа Ермолаева. По ее словам, проект МФЦ предполагает создание как единого здания, так и нескольких на одной территории.
К торгово-развлекательным комплексам определение «многофункциональный» применимо, если в них присутствует нестандартная развлекательная составляющая, например, океанариум вместо традиционных киноплекса, боулинга и фуд-корта, полагает директор Omsk Real Estate Group Дмитрий Сапунов. По его словам, определению «многофункциональный» сегодня полностью отвечает питерский ТРК «Планета Нептун», в Сибири аналогов пока нет.
Основной функцией в ТРЦ выступает торговля, а развлечения играют роль дополнительного «магнита», соглашается Елена Ермолаева. Однако если в объекте большой площади присутствует и спортивная составляющая, он становится многофункциональным. В частности, как МФЦ позиционируется комплекс «Евразия» (девелопер – «Многофункциональные центры»). К строящейся первой очереди торгово-развлекательного комплекса «Гранд сити дом» площадью 50 тыс. кв. м добавится вторая – «Гранд сити галерея» (180 тыс. кв. м). В ее составе предполагается комплекс развлечений для детей под брендом «Динопланета», шестизальный мультиплекс «Киномечта», «Планета Боулинг» на 20 дорожек и рестораны.
В Сибири первыми проектами мixed-use можно считать комплексы, созданные на территории бывших промзон, полагает директор риелторской компании «Акрополь» Зафар Умаров. В качестве примера он приводит территории бывших заводов НЭВЗ, швейной фабрики «Северянка», «Станкосиб» в Новосибирске. В них могут сочетаться офисы класса С, склады и магазины, торгующие как в розницу, так и мелким оптом.
В 90-х годах, в условиях дефицита офисных и торговых площадей, подобные проекты были обречены на успех вне зависимости от их реального качества, концепции и местоположения, отмечает директор АН «Дело Проф» Петр Мельников. Но и сейчас, несмотря на первые признаки насыщения рынка, мультифункциональность себя оправдывает, считает он. Комплексы до сих пор популярны среди целевой аудитории и торговых операторов: так, одним из арендаторов НЭВЗа стала «Сибирская Ярмарка», генерирующая огромный поток посетителей.
В свою очередь, Елена Ермолаева считает, что эти проекты скорее относятся к примерам редевелопмента промышленных территорий, а не к МФЦ.
С работы в магазин
Девелоперы сочетают различные по функциям площади не только при перепрофилировании промзон, но и в проектах, созданных с нуля.
В основном речь идет о сочетании торговых и офисных площадей. Чаще торгово-офисный микст создается с акцентом на одну из составляющих, отмечает г-н Сапунов.
Как правило, не обходится без торговых площадей на первых этажах бизнес-центров. В качестве примера можно привести бизнес-центр на ул. Димитрова, 4, где первые этажи заняты предприятиями общепита. Включение в проект торговой составляющей обусловлено не столько концепцией и заботой об удобстве арендаторов, но и высокими ставками аренды на торговую недвижимость – при другой ситуации на рынке комплекс оставался бы исключительно офисным, подчеркивает Петр Мельников.
Не менее распространенный вариант, когда офисные площади включаются в состав торговых площадей – как правило, это верхние этажи здания. Например, ТЦ «Подсолнух» на пл. Маркса, где первые этажи отданы под торговлю, а последний – под бизнес-центр, рассказывает Зафар Умаров.
На верхних этажах здания инвестору целесообразно организовывать офисы – ведь чем выше этаж, тем ниже арендные ставки за торговые площади, считает он. «Заманить» торговых операторов на верхние этажи проблематично – площади выше третьего уровня не пользуются популярностью. К торгово-офисным комплексам относятся и комплексы, строящиеся на пл. Маркса, – например, ТРЦ «МарксМарт» площадью 20 тыс. кв. м (девелопер – «Строительные технологии»). «Площадь Маркса является одним из самых посещаемых мест в городе, и не использовать торговый потенциал таких магистралей просто нерационально», – отмечает риелтор.
Арендаторы офисов предъявляют более строгие требования к имиджу здания и его престижности, нежели торговые операторы. Для последних основным фактором является все-таки проходимость, если, конечно, речь не идет о бутиках и салонах мировых брендов, полагает г-н Мельников.
Комплекс удачен в том случае, если удается максимально развести потоки посетителей обеих частей – как правило, они предъявляют противоположные требования к местоположению участка, планировкам здания, транспортной и пешеходной доступности, соглашается гендиректор риелторской компании «БрокерКом» Александр Назаров.
Однако в случае с ТЦ «Москва» (девелопер «Труд», бизнес-центр расположен на 5-м этаже здания) на заполняемости бизнес-центра не отражается ни соседство продуктового рынка, ни проблемы с парковкой, подчеркивает Дмитрий Сапунов. По его словам, эти минусы нивелируются близостью к станции метро (это ценится, ведь в Новосибирске метро небольшое – только две ветки) и Красному проспекту – главной магистрали города. «Большая часть сотрудников офисной части пользуется общественным транспортом, а разнообразие уличного фаст-фуда их скорее радует, чем огорчает», – говорит аналитик.
При наличии отдельного входа для посетителей бизнес-центра сочетание магазинов и офисов можно считать приемлемым вариантом, соглашается г-н Мельников. Он полагает, что торговым операторам, как правило, не нужны отдельные офисы: «Чаще всего состав арендаторов в торговой и офисной частях не пересекается». А для девелопера подобное сочетание – хорошая возможность повысить доходность проекта и снизить сроки окупаемости. Так, срок окупаемости в 5–7 лет заложил для торгово-офисного комплекса площадью около 80 тыс. кв. м на ул. Ватутина президент холдинга «Трансервис» Александр Бойко. По его словам, объем инвестиций составит 2,5 млрд. руб. Комплекс будет состоять из автомобильного салона площадью около 5 тыс. кв. м и бизнес-центра класса В площадью 70–75 тыс. кв. м, который будет включать также торговые площади, фуд-корт, предприятия сферы услуг и развлечений. «Арендаторы будут чувствовать себя как дома», – резюмирует девелопер.
Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков, напротив, со скепсисом оценивает будущую востребованность проекта. «Для того чтобы быть востребованным со стороны арендаторов, потребуется создать аналог столичных технопарков, главное достоинство которых – наличие полного комплекса: от торговли до оздоровительных услуг», – рассуждает он.
В центре создание торгово-офисных зданий объясняется высокой стоимостью участков и высоким спросом на все виды коммерческой недвижимости, констатирует г-н Мельников. Такова логика создателей торгово-офисного комплекса «Манхэттен» совокупной площадью 48 тыс. кв. м (девелопер – «Труд»). Торговая часть уже сдана в эксплуатацию и функционирует, сейчас строится бизнес-центр класса А. Близость офисов класса А может повысить статус торгового центра за счет появления более состоятельных постоянных клиентов, отмечает г-н Назаров. Сочетание торговых и офисных площадей обладает синергией: арендатор бизнес-центра становится клиентом кафе и регулярным посетителем салонов.
Офисно-жилые комплексы, которые уже существуют в столицах, в Новосибирске пока не представлены, отмечает г-жа Ермолаева. По ее данным, в проекте – создание комплекса на ул. Коммунистической (девелопер – ЗАО «Строитель»). В составе проекта предполагается бизнес-центр и жилой дом.
Гостинично-офисное гостеприимство
Гостиничные проекты в Новосибирске практически не реализуются. Те, что анонсированы, относятся к сегменту многофункциональных центров и сочетают в себе, помимо гостиничных номеров, торговые, офисные и оздоровительные площади.
Первым из реализованных объектов станет комплекс Hilton Hotel & Business Centre, который откроется в конце года. Девелопером выступила компания London & Regional Properties Ltd., объем инвестиций – $65 млн. Комплекс включает отель 4* на 188 номеров и офисный центр класса А общей площадью 15 тыс. кв. м. Общая площадь всего проекта около 26 тыс. кв. м. В составе также предусмотрены рестораны, конференц-зал, кафе-бар, SPA-салон, фитнес-центр, а также подземная и наземная парковки емкостью 134 машино-места. Расчетный срок окупаемости – 8 лет. «Соседство бизнес-центра с гостиницей обеспечит удобство для будущих арендаторов проекта», – убежден управляющий директор London & Regional Properties в России Дэвид Джеованис.
По мнению г-на Назарова, городские власти, выделяя тот или иной участок под застройку, хотят в первую очередь решить вопрос обеспечения гостиничными местами, а инвестору, в свою очередь, интересно сократить срок окупаемости объекта за счет возведения офисов. К тому же строительство гостиниц обходится дороже, чем строительство офисов, добавляет он.
Также гостиничные и офисные площади будут представлены в комплексе Sky City (девелопер – «Сибакадеминвест»). Объем инвестиций – $130 млн. Отель, которым станет управлять Swissotel, будет 25-этажным, а бизнес-центр, где расположится офис Сибакадембанка, запланирован высотой 30 этажей. Общая площадь конгресс-центра составит 65 тыс. кв. м.
Гостиница «Турсиб» – знаменитый недострой на пл. Маркса, оставшийся еще с советских времен, – также предполагается в виде многофункционального комплекса. Новое здание четырехзвездочного отеля на 350 номеров разместится на ул. Ватутина, а из недостроя получится бизнес-центр класса В, сообщили в компании «Турсиб» (девелопер проекта).
Как офисно-гостиничный комплекс анонсировала свой проект и компания «Русские Отели». Общая площадь объекта – 16 тыс. кв. м, их них 10 тыс. кв. м займет бизнес-центр класса B, а 6 тыс. кв. м – гостиница класса 4*.
Бывают и более экзотические сочетания, скажем, гостиницы и аквапарка, фитнес-центра и т. д. Например – проект Олега Торопкина, акционера действующей гостиницы River Park Ob Hotel (300 номеров). Текущим летом в 15 м от River Park Ob Hotel начинается строительство еще одного гостиничного комплекса. В его составе будет трехзвездочная гостиница на 178 номеров, включающая конференц-центр, аквапарк и фитнес-центр общей площадью около 30 тыс. кв. м. Объем инвестиций – около 1 млрд. руб. Девелопер намерен соединить будущий комплекс с действующей гостиницей переходом.
В Кемерово компания «Сибирская губерния» анонсировала проект высотного 60-этажного здания площадью около 220 тыс. кв. м, в котором будут торгово-офисная зона, а также жилье. Заявленный объем инвестиций – $150 млн., окончание проекта – 2010 г.
Многофункциональный комплекс, включающий торговые, офисные площади (совокупной площадью 10 тыс. кв. м), а также гостиницу на 200 номеров намерена построить компания «Строймастер» на площадке по ул. Большевистской. Комплекс будет состоять из двух зданий, соединенных надземным переходом. Предполагаемый объем инвестиций в проект составит $17–20 млн. Номерной фонд – 200 номеров. Управляющая компания – Accor Group.
Многофункциональность в масштабе
В Новосибирске заявлено несколько масштабных проектов коммерческой недвижимости, в которых планируются объекты разного функционального назначения. В частности, это проект комплексной застройки прилегающего участка аэропорта Толмачево (девелопер – AEON Corporation, которой принадлежит 49% аэропорта). На территории в 200 га планируется построить комплекс в 620 тыс. кв. м, из которых 200 тыс. кв. м придется на торговые площади, около 100 тыс. кв. м – на склады, 150 тыс. кв. м – на выставочный комплекс и 170 тыс. кв. м – офисы. Проект рассчитан примерно на пять лет и потребует около $800 млн. инвестиций. Компания «Крокус Интернешнл» заявила о намерении построить многофункциональный выставочный «Крокус-Центр» в пойме реки Оби (в районе законсервированной станции метро «Спортивная»). В состав комплекса войдут бизнес-центр, гостиница, а также торговые помещения общей площадью 30 тыс. кв. м. Коммерческие объекты со смешанным использованием – норма для цивилизованных и развитых рынков недвижимости, отмечает г-жа Ермолаева. Реализуя проекты с площадями различного назначения, девелоперы стремятся к максимизации имеющихся ресурсов и минимизации возможных девелоперских рисков.
К торгово-развлекательным комплексам определение «многофункциональный» применимо, если в них присутствует нестандартная развлекательная составляющая, например, океанариум вместо традиционных киноплекса, боулинга и фуд-корта, полагает директор Omsk Real Estate Group Дмитрий Сапунов. По его словам, определению «многофункциональный» сегодня полностью отвечает питерский ТРК «Планета Нептун», в Сибири аналогов пока нет.
Основной функцией в ТРЦ выступает торговля, а развлечения играют роль дополнительного «магнита», соглашается Елена Ермолаева. Однако если в объекте большой площади присутствует и спортивная составляющая, он становится многофункциональным. В частности, как МФЦ позиционируется комплекс «Евразия» (девелопер – «Многофункциональные центры»). К строящейся первой очереди торгово-развлекательного комплекса «Гранд сити дом» площадью 50 тыс. кв. м добавится вторая – «Гранд сити галерея» (180 тыс. кв. м). В ее составе предполагается комплекс развлечений для детей под брендом «Динопланета», шестизальный мультиплекс «Киномечта», «Планета Боулинг» на 20 дорожек и рестораны.
В Сибири первыми проектами мixed-use можно считать комплексы, созданные на территории бывших промзон, полагает директор риелторской компании «Акрополь» Зафар Умаров. В качестве примера он приводит территории бывших заводов НЭВЗ, швейной фабрики «Северянка», «Станкосиб» в Новосибирске. В них могут сочетаться офисы класса С, склады и магазины, торгующие как в розницу, так и мелким оптом.
В 90-х годах, в условиях дефицита офисных и торговых площадей, подобные проекты были обречены на успех вне зависимости от их реального качества, концепции и местоположения, отмечает директор АН «Дело Проф» Петр Мельников. Но и сейчас, несмотря на первые признаки насыщения рынка, мультифункциональность себя оправдывает, считает он. Комплексы до сих пор популярны среди целевой аудитории и торговых операторов: так, одним из арендаторов НЭВЗа стала «Сибирская Ярмарка», генерирующая огромный поток посетителей.
В свою очередь, Елена Ермолаева считает, что эти проекты скорее относятся к примерам редевелопмента промышленных территорий, а не к МФЦ.
С работы в магазин
Девелоперы сочетают различные по функциям площади не только при перепрофилировании промзон, но и в проектах, созданных с нуля.
В основном речь идет о сочетании торговых и офисных площадей. Чаще торгово-офисный микст создается с акцентом на одну из составляющих, отмечает г-н Сапунов.
Как правило, не обходится без торговых площадей на первых этажах бизнес-центров. В качестве примера можно привести бизнес-центр на ул. Димитрова, 4, где первые этажи заняты предприятиями общепита. Включение в проект торговой составляющей обусловлено не столько концепцией и заботой об удобстве арендаторов, но и высокими ставками аренды на торговую недвижимость – при другой ситуации на рынке комплекс оставался бы исключительно офисным, подчеркивает Петр Мельников.
Не менее распространенный вариант, когда офисные площади включаются в состав торговых площадей – как правило, это верхние этажи здания. Например, ТЦ «Подсолнух» на пл. Маркса, где первые этажи отданы под торговлю, а последний – под бизнес-центр, рассказывает Зафар Умаров.
На верхних этажах здания инвестору целесообразно организовывать офисы – ведь чем выше этаж, тем ниже арендные ставки за торговые площади, считает он. «Заманить» торговых операторов на верхние этажи проблематично – площади выше третьего уровня не пользуются популярностью. К торгово-офисным комплексам относятся и комплексы, строящиеся на пл. Маркса, – например, ТРЦ «МарксМарт» площадью 20 тыс. кв. м (девелопер – «Строительные технологии»). «Площадь Маркса является одним из самых посещаемых мест в городе, и не использовать торговый потенциал таких магистралей просто нерационально», – отмечает риелтор.
Арендаторы офисов предъявляют более строгие требования к имиджу здания и его престижности, нежели торговые операторы. Для последних основным фактором является все-таки проходимость, если, конечно, речь не идет о бутиках и салонах мировых брендов, полагает г-н Мельников.
Комплекс удачен в том случае, если удается максимально развести потоки посетителей обеих частей – как правило, они предъявляют противоположные требования к местоположению участка, планировкам здания, транспортной и пешеходной доступности, соглашается гендиректор риелторской компании «БрокерКом» Александр Назаров.
Однако в случае с ТЦ «Москва» (девелопер «Труд», бизнес-центр расположен на 5-м этаже здания) на заполняемости бизнес-центра не отражается ни соседство продуктового рынка, ни проблемы с парковкой, подчеркивает Дмитрий Сапунов. По его словам, эти минусы нивелируются близостью к станции метро (это ценится, ведь в Новосибирске метро небольшое – только две ветки) и Красному проспекту – главной магистрали города. «Большая часть сотрудников офисной части пользуется общественным транспортом, а разнообразие уличного фаст-фуда их скорее радует, чем огорчает», – говорит аналитик.
При наличии отдельного входа для посетителей бизнес-центра сочетание магазинов и офисов можно считать приемлемым вариантом, соглашается г-н Мельников. Он полагает, что торговым операторам, как правило, не нужны отдельные офисы: «Чаще всего состав арендаторов в торговой и офисной частях не пересекается». А для девелопера подобное сочетание – хорошая возможность повысить доходность проекта и снизить сроки окупаемости. Так, срок окупаемости в 5–7 лет заложил для торгово-офисного комплекса площадью около 80 тыс. кв. м на ул. Ватутина президент холдинга «Трансервис» Александр Бойко. По его словам, объем инвестиций составит 2,5 млрд. руб. Комплекс будет состоять из автомобильного салона площадью около 5 тыс. кв. м и бизнес-центра класса В площадью 70–75 тыс. кв. м, который будет включать также торговые площади, фуд-корт, предприятия сферы услуг и развлечений. «Арендаторы будут чувствовать себя как дома», – резюмирует девелопер.
Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков, напротив, со скепсисом оценивает будущую востребованность проекта. «Для того чтобы быть востребованным со стороны арендаторов, потребуется создать аналог столичных технопарков, главное достоинство которых – наличие полного комплекса: от торговли до оздоровительных услуг», – рассуждает он.
В центре создание торгово-офисных зданий объясняется высокой стоимостью участков и высоким спросом на все виды коммерческой недвижимости, констатирует г-н Мельников. Такова логика создателей торгово-офисного комплекса «Манхэттен» совокупной площадью 48 тыс. кв. м (девелопер – «Труд»). Торговая часть уже сдана в эксплуатацию и функционирует, сейчас строится бизнес-центр класса А. Близость офисов класса А может повысить статус торгового центра за счет появления более состоятельных постоянных клиентов, отмечает г-н Назаров. Сочетание торговых и офисных площадей обладает синергией: арендатор бизнес-центра становится клиентом кафе и регулярным посетителем салонов.
Офисно-жилые комплексы, которые уже существуют в столицах, в Новосибирске пока не представлены, отмечает г-жа Ермолаева. По ее данным, в проекте – создание комплекса на ул. Коммунистической (девелопер – ЗАО «Строитель»). В составе проекта предполагается бизнес-центр и жилой дом.
Гостинично-офисное гостеприимство
Гостиничные проекты в Новосибирске практически не реализуются. Те, что анонсированы, относятся к сегменту многофункциональных центров и сочетают в себе, помимо гостиничных номеров, торговые, офисные и оздоровительные площади.
Первым из реализованных объектов станет комплекс Hilton Hotel & Business Centre, который откроется в конце года. Девелопером выступила компания London & Regional Properties Ltd., объем инвестиций – $65 млн. Комплекс включает отель 4* на 188 номеров и офисный центр класса А общей площадью 15 тыс. кв. м. Общая площадь всего проекта около 26 тыс. кв. м. В составе также предусмотрены рестораны, конференц-зал, кафе-бар, SPA-салон, фитнес-центр, а также подземная и наземная парковки емкостью 134 машино-места. Расчетный срок окупаемости – 8 лет. «Соседство бизнес-центра с гостиницей обеспечит удобство для будущих арендаторов проекта», – убежден управляющий директор London & Regional Properties в России Дэвид Джеованис.
По мнению г-на Назарова, городские власти, выделяя тот или иной участок под застройку, хотят в первую очередь решить вопрос обеспечения гостиничными местами, а инвестору, в свою очередь, интересно сократить срок окупаемости объекта за счет возведения офисов. К тому же строительство гостиниц обходится дороже, чем строительство офисов, добавляет он.
Также гостиничные и офисные площади будут представлены в комплексе Sky City (девелопер – «Сибакадеминвест»). Объем инвестиций – $130 млн. Отель, которым станет управлять Swissotel, будет 25-этажным, а бизнес-центр, где расположится офис Сибакадембанка, запланирован высотой 30 этажей. Общая площадь конгресс-центра составит 65 тыс. кв. м.
Гостиница «Турсиб» – знаменитый недострой на пл. Маркса, оставшийся еще с советских времен, – также предполагается в виде многофункционального комплекса. Новое здание четырехзвездочного отеля на 350 номеров разместится на ул. Ватутина, а из недостроя получится бизнес-центр класса В, сообщили в компании «Турсиб» (девелопер проекта).
Как офисно-гостиничный комплекс анонсировала свой проект и компания «Русские Отели». Общая площадь объекта – 16 тыс. кв. м, их них 10 тыс. кв. м займет бизнес-центр класса B, а 6 тыс. кв. м – гостиница класса 4*.
Бывают и более экзотические сочетания, скажем, гостиницы и аквапарка, фитнес-центра и т. д. Например – проект Олега Торопкина, акционера действующей гостиницы River Park Ob Hotel (300 номеров). Текущим летом в 15 м от River Park Ob Hotel начинается строительство еще одного гостиничного комплекса. В его составе будет трехзвездочная гостиница на 178 номеров, включающая конференц-центр, аквапарк и фитнес-центр общей площадью около 30 тыс. кв. м. Объем инвестиций – около 1 млрд. руб. Девелопер намерен соединить будущий комплекс с действующей гостиницей переходом.
В Кемерово компания «Сибирская губерния» анонсировала проект высотного 60-этажного здания площадью около 220 тыс. кв. м, в котором будут торгово-офисная зона, а также жилье. Заявленный объем инвестиций – $150 млн., окончание проекта – 2010 г.
Многофункциональный комплекс, включающий торговые, офисные площади (совокупной площадью 10 тыс. кв. м), а также гостиницу на 200 номеров намерена построить компания «Строймастер» на площадке по ул. Большевистской. Комплекс будет состоять из двух зданий, соединенных надземным переходом. Предполагаемый объем инвестиций в проект составит $17–20 млн. Номерной фонд – 200 номеров. Управляющая компания – Accor Group.
Многофункциональность в масштабе
В Новосибирске заявлено несколько масштабных проектов коммерческой недвижимости, в которых планируются объекты разного функционального назначения. В частности, это проект комплексной застройки прилегающего участка аэропорта Толмачево (девелопер – AEON Corporation, которой принадлежит 49% аэропорта). На территории в 200 га планируется построить комплекс в 620 тыс. кв. м, из которых 200 тыс. кв. м придется на торговые площади, около 100 тыс. кв. м – на склады, 150 тыс. кв. м – на выставочный комплекс и 170 тыс. кв. м – офисы. Проект рассчитан примерно на пять лет и потребует около $800 млн. инвестиций. Компания «Крокус Интернешнл» заявила о намерении построить многофункциональный выставочный «Крокус-Центр» в пойме реки Оби (в районе законсервированной станции метро «Спортивная»). В состав комплекса войдут бизнес-центр, гостиница, а также торговые помещения общей площадью 30 тыс. кв. м. Коммерческие объекты со смешанным использованием – норма для цивилизованных и развитых рынков недвижимости, отмечает г-жа Ермолаева. Реализуя проекты с площадями различного назначения, девелоперы стремятся к максимизации имеющихся ресурсов и минимизации возможных девелоперских рисков.
Назад
Загрузка...