По стандарту МЛП

Строительство складского комплекса «МЛП Подольск» началось в 2006 году. «После успешной реализации «МЛП Ленинградского терминала» на севере Московской области мы решили освоить противоположное направление и внести свой вклад в развитие транспортно-логистической инфраструктуры в южной части Подмосковья», – рассказывает Алла Соловьева, исполнительный директор МЛП.

Заявленные масштабы – порядка 204 тыс. кв. м – вводятся в строй поэтапно. Первая очередь уже открылась в конце прошлого года. Вторая очередь (площадью 90 тыс. кв. м) подоспеет к началу следующего. По словам Вячеслава Холопова, директора отдела складской и индустриальной недвижимости и земли Knight Frank, торжественная церемония закладки первого камня второй очереди «МЛП Подольск» состоится в начале сентября 2008 года.

В окружении

«МЛП Подольск» расположен в 17 км от МКАД и в 10 км от «бетонки», второй внешней кольцевой дороги. Рядом со складским комплексом в 2 км находится Симферопольское шоссе. Это одна из наименее загруженных магистралей в Подмосковье на сегодняшний день. Через нее осуществляется основной грузооборот с югом России. «Новое Симферопольское шоссе с достаточно свободным трафиком движения и высокой пропускной способностью обеспечивает удобную транспортную доступность к комплексу», – комментирует Наталия Николаева, консультант компании Jones Lang LaSalle. «Также очень важно, что с шоссе имеется удобный съезд к объекту, современная транспортная развязка позволяет обеспечить грузопоток как в Москву, так и в регионы России», – добавляет Вячеслав Холопов.

Кроме того, в 10 км от складского комплекса находится аэропорт Домодедово. Комплекс находится в черте Подольска – одного из крупных промышленных центров Подмосковья. «Подольск – крупнейший по численности населения город Московской области. Расположение там складского комплекса позволяет успешно решать кадровые вопросы», – отмечает Алла Соловьева.

По мнению Максима Шакирова, регионального директора департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International, стратегическим преимуществом комплекса является его удачное расположение, как для логистических компаний, так и для конечных пользователей.

Типовое решение

«МЛП Подольск» наряду с другими проектами девелопера выполнен в соответствии со «стандартом МЛП». Этот стандарт подразумевает типовые планировочные и инженерные решения, которые отвечают современным технологическим требованиям и соответствуют международным стандартам качества», – отмечает Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium ONCOR International. По мнению опрошенных нами экспертов рынка, «МЛП Подольск» полностью соответствует высоким параметрам, предъявленных к складам класса А.

Комплекс представляет собой пять отдельно стоящих одноэтажных блоков (3 строения в первой фазе). В них расположены офисные, складские и технические помещения (зарядные комнаты, мастерские, тепловые пункты и т. д.). Основная складская зона представляет собой зону для стеллажного хранения и обработки грузов: 12 м высоты, беспылевые полы с нагрузкой 6 тонн на 1 кв. м, погрузочно-разгрузочные доки и инженерные системы. В каждом блоке на трех уровнях расположены офисные помещения. Многофункциональный логистический терминал оборудован современными инженерными системами и предназначен для обслуживания грузопотока различного характера. Секция, сдаваемая в аренду, включает в себя складские, мезонинные и офисные помещения. Во всех помещениях предусмотрены противопожарные двери и тамбуры.

На территории комплекса имеется одно отдельно стоящее двухэтажное административно-бытовое здание, в нем расположены комната видеонаблюдения и охраны, а также системы мониторинга пожарной безопасности, пульт контроля вентиляционной и отопительной систем и электричества. Также складской комплекс оснащен системой «Автопоток», которая считывает на въезде номера автомашин. Доступ на территорию комплекса разрешен только по согласованию с арендаторами, по предварительной заявке. По периметру участка установлена система видеонаблюдения.

На территории «МЛП Подольск» предусмотрено два въезда для транспорта. Движение машин на территории комплекса осуществляется вокруг зданий против часовой стрелки. Сделано это для удобства позиционирования транспорта к докам. Парковочные места расположены перед основным фасадом здания. Также на территории комплекса есть специальная гостевая парковка. Чтобы грузовой транспорт мог свободно осуществлять разворот, площадка для него находится перед главным въездом, таким образом, не создается препятствий основному движению машин.

«Данный складской комплекс дает техническую возможность арендаторам вести качественные операции со своими грузами. Здесь обеспечивается большой объем обрабатываемых грузов – от 4 до 8 млн. тонн в год», – рассказывает Алла Соловьева.

Компания МЛП создала управляющую компанию в рамках своего же холдинга и занимается процессом управления самостоятельно. Тем не менее была привлечена компания «ФМ Крафт», которая занимается технической эксплуатацией здания.

Закон взаимности

Из-за дефицита складских помещений класса А, первая очередь «МЛП Подольск» была полностью сдана в аренду задолго до окончания строительства. «Из-за специфики рынка скл адской недвижимости договоры аренды заключаются за 3–9 месяцев до завершения строительных работ, и это результат нормально функционирующего рынка капитала, дающего возможность девелоперу получать в срок заемное финансирование. В свою очередь в условиях постоянно растущих арендных ставок арендатору выгодно заключать договор на более ранних стадиях. И, кроме того, определенно можно сказать, что даже за 3 месяца до сдачи объекта клиенту сложно спланировать процесс заезда на площадку (закупить оборудование, сделать планировку помещения, определить товарные потоки к переезду). Самый оптимальный срок – это не позднее, чем за 6 месяцев», – комментирует Алла Соловьева. Минимальный блок для аренды составляет 5 тыс. кв. м. Средняя арендная ставка – $120– 135/кв. м в год.

По словам Максима Шакирова, строительство терминала «МЛП Подольск» ведется для открытого рынка, то есть на «спекулятивной» основе. Данный подход позволяет минимизировать риски, которые могут возникнуть при строительстве под строгие требования определенного заказчика, и охватить практически полный спектр потенциальных арендаторов, нуждающихся в складских площадях класса А.

«Качественные складские помещения и удобное месторасположение привлекли в качестве арендаторов проверенные, состоятельные компании», – рассказывает Вячеслав Холопов. Напомним, что компания Knight Frank выступила брокером проекта. Арендаторами в первой фазе комплекса являются как международные, так и российские компании. 60% из них – это крупные логистические операторы, остальные 40% – это конечные пользователи, которые, как правило, специализируются на производстве товаров народного потребления либо на дистрибуторской деятельности. Среди них такие компании, как: «Евросеть-Логистик» (16 500 кв. м), «СитиСкай» (5700 кв. м), «Русская Логистическая Служба» (41 тыс. кв. м), GEFCO: (20 700 кв. м), Международная группа компаний Global Transport Investments (GTI) (25 600 кв. м), «Контекс» (5600 кв. м).

«Наша компания выбрала «МЛП Подольск» в качестве девелопера и арендодателя по многим причинам, – рассказывает Сергей Яшунин, менеджер по маркетингу и внешним коммуникациям GEFCO. – Среди них и высокое качество строительства «МЛП Подольск», и удобное расположение комплекса, которое позволяет GEFCO развивать отношения с клиентами в Подольском районе».

Как известно, основная трудность, с которой сталкивается любая девелоперская компания, связана с оформлением документации, получением необходимых разрешений, процессами согласования. Необходимы десятки различных подписей. «Введение в эксплуатацию первой очереди расходится с нашими изначальными планами на 3–4 месяца, – отмечает Алла Соловьева. – Но это лучший результат на рынке современных складских комплексов класса А на сегодняшний день».

Интерес крупных компаний-арендаторов – главная составляющая успешной реализации проекта. По мнению экспертов компании «Эспро-Девелопмент», также занимающейся проектами складской и индустриальной недвижимости класса А, основным показателем успешности любого складского проекта является его оценка конечным потребителем, то есть заполнение российскими и зарубежными компаниями-арендаторами. У «МЛП Подольск», как известно, проблем с этим не возникает. Секрет прост: хочешь привлечь арендаторов, создай им лучшие условия.

Общий объем инвестиций в проект оценивается в $220 млн. По словам Руслана Суворова, средний период окупаемости подобных складских проектов сегодня составляет 8 лет. А доходность рынка складской недвижимости – 12–13%.

Финансирование проекта осуществлялось на 30% из собственного капитала и на 70% из заемных средств. В 2006 году для строительства комплекса компания MLP привлекла крупнейший на тот момент кредит на рынке коммерческой недвижимости России: немецкий банк Hypo Real Estate International предоставил компании $300 млн. на строительство комплексов «МЛП Подольск» и «Уткина заводь» в Ленинградской области. По заявлению представителей Hypo Real Estate International, это был «крупнейший кредит на строительство, выданный с момента выхода банка на рынок коммерческой недвижимости», и для рынка складской недвижимости это было большое событие. Пример именитого западного инвестора, не побоявшегося выделить такую значительную сумму под строительство складов в России, послужил толчком для новых сделок с участием иностранного капитала на рынке складской недвижимости России, и, как следствие, для появления новых крупных складских проектов.