Как рассказали сразу несколько инвестбанкиров, на недавней встрече с аналитиками новый президент «Системы-Галс» Сергей Шмаков пообещал до 2012 года существенно сократить портфель девелоперских проектов за счет продажи неликвидных проектов, пишет «Коммерсантъ».
«В первую очередь компания планирует продать строящиеся объекты, площадь которых не превышает 30 тыс. кв. м.», - сообщил аналитик «КИТ Финанс» Анатолий Высоцкий. В частности, менеджмент компании рассматривает возможность продажи проектов по редевелопменту объектов МГТС на периферии города. «Из нынешних более чем 40 проектов (площадью 800 тыс. кв. м) программы МГТС в портфеле останется не более 15-17 объектов», - отметил он. Один из девелоперов, знакомый с ситуацией в «Системе-Галс», говорит, что из-за проблем на финансовых рынках компания уже заморозила несколько таких проектов.
«В компании проходит реструктуризация портфеля за счет избавления от низкодоходных проектов, где IRR (внутренняя норма доходности) не превышает 20%», — подтвердила представитель «Системы-Галс» Анна Завьялова. 40% от вырученных средств планируется направить на покрытие краткосрочных долгов и обслуживание долгосрочных кредитов, оставшаяся часть пойдет на финансирование оставшихся проектов.
Анна Завьялова не стала уточнять, будет ли компания отказываться от проектов по реконструкции объектов МГТС. Президент «Комстара» (принадлежит 56% акций МГТС) Сергей Приданцев утверждает, что впервые слышит о возможном отказе «Системы-Галс» модернизировать объекты МГТС.
Программа редевелопмента зданий МГТС — один из самых масштабных проектов «Системы-Галс». Его текущая стоимость в портфеле девелопера достигает $628 млн. «Система-Галс» предложила минимизировать затраты на модернизацию телефонной системы Москвы еще в июле 2005 года в связи с планами МГТС о масштабной замене аналоговых станций на цифровые. Планировалось, что до 2010 года бывшие 225 объектов МГТС будет перепрофилированы в бизнес-центры.
По расчетам «КИТ Финанс», четверть проектов в портфеле «Системы-Галс» можно отнести к низкодоходным. «Кроме того, долговая нагрузка девелопера составляет $1,2 млрд, или 34% от стоимости портфеля компании ($3,7 млрд)», - добавляет господин Высоцкий. Для сравнения: у ГК ПИК этот показатель составляет всего 5%. «Критичный момент для компании наступает тогда, когда чистый долг превышает 30% стоимости портфеля, и таким девелоперам сложно получить проектное финансирование», - признается управляющий директор фонда Da Vinci Capital Management Евгений Фетисов. Аналитик «Брокеркредитсервиса» Татьяна Бобровская добавляет, что «Система-Галс» пока единственный публичный российский девелопер с подобной долговой нагрузкой. Так, по ее словам, у РТМ соотношение чистого долга к стоимости портфеля составляет менее 15%, а у «Открытых инвестиций» и вовсе отрицательная долговая нагрузка.
По словам эксперта, высокая долговая нагрузка привела к тому, что сейчас у «Системы-Галс» по сравнению с другими торгуемыми на бирже российскими девелоперами самый низкий показатель P/NAV (соотношение рыночной капитализации и стоимости чистых активов) — всего 0,22. Это говорит о том, что бумаги «Системы-Галс» торгуются с 78-процентным дисконтом.
Для сравнения: у ближайших конкурентов «Системы-Галс» Mirland Development P/NAV составляет 0,36 (дисконт к реальной стоимости компании 64%), RDI Development — 0,33 (дисконт 67%). С меньшим дисконтом продаются акции ГК ПИК (дисконт 50% при P/NAV 0,5) и AFI Development (дисконт 66% при P/NAV 0,34). «Сейчас акции российских девелоперов торгуются так, будто на рынке недвижимости в России наступил глубокий кризис», — замечает аналитик «АнтантаПиоглобал» Андрей Верхоланцев.