Property management по-русски

Поддержим отечественного производителя?

Поскольку управление недвижимым имуществом для России – относительно молодой бизнес, некоторые технологии управления, известные на Западе уже несколько десятилетий, в российских компаниях либо пока не применяются, либо только начинают внедряться. Самый типичный пример – вопрос стандартизации. На Западе все услуги УК уже давно стандартизированы – на рынке существует единое понятие о том, что такое управляющая компания, какие услуги и какого качества она должна оказывать. У компаний единые факторы ценообразования, единые подходы к бюджетированию. Активно работают тематические организации (IREM, BOMA и т. д.), которые, собственно, и задают стандарты. В России рынку профессионального управления от силы лет 15, к тому же плохо развита система профессиональных объединений. Так, здесь широко применяются общепринятые международные стандарты ISO, но до сих пор не представлен ряд международных профессиональных ассоциаций, занимающихся вопросами стандартизации в области эксплуатации недвижимости (например, International Facility Management Association (IFMA).

Второй важный вопрос – отношение к аутсорсингу. «Так повелось, что в нашей стране отношение к делегированию функций и услуг пока не самое позитивное. Доходит до смешного – управляющие компании долго и терпеливо убеждают собственников в том, что не нужно создавать собственную УК, что аутсорсинг в вопросах управления – наиболее эффективный способ ведения бизнеса, но потом, заключив контракт, сторонние управленцы стремятся – без помощи субподрядных аутсорсинговых организаций – сделать все своими силами. Наняв в штат большое количество обслуживающего персонала! Между тем за рубежом управляющая компания численностью 20 человек может успешно управлять 40 торговыми центрами, причем зачастую далеко не в каждом из них представители УК присутствуют постоянно», – считает Марк Афраймович, управляющий партнер компании ROSS Group.

Такая форма управления стала возможна благодаря массовому применению системы полного аутсорсинга и доверия к партнерам, неукоснительно исполняющим условия заключенных контрактов. В России все иначе. «Немалая часть российских собственников, стремясь сэкономить как можно больше средств, до сих пор отказывается от аутсорсинговой системы и старается сформировать на объектах УК. Однако такая позиция приводит к тому, что на каждом объекте управляющей компании приходится создавать, т. е. обучать и оснащать отдельное эксплуатирующее звено. В нынешнее же время существует немало высококвалифицированных структур, которые на основе аутсорсинга способны на высоком уровне обеспечить эксплуатацию здания. Причем их услуги обходятся в сумму, составляющую порядка 15% от бюджета эксплуатации, – говорит Марк Афраймович. – При этом надо принимать во внимание и тот факт, что эти службы несут финансово-юридическую ответственность за обслуживание систем жизнеобеспечения и коммуникации». Сегодня отечественным УК приходится применять схему работы филиалов без аутсорсинга, где предусмотрены служба главного инженера, энергетика, административно-хозяйственный отдел, сервисные подразделения, служба внутреннего контроля и т. д.

«Основное отличие между российскими и западными компаниями заключается в том, что многие отечественные компании берут в управление здания т. н. класса В и ниже, арендная ставка у которых, как правило, включает в себя эксплуатационные расходы (например, 500 у. е./кв. м в год). В такой ситуации размеры финансовых средств остаются предельно четкими и постоянными. Владелец недвижимости точно знает, сколько он за нее получит, а арендатор – сколько заплатит», – считает Дмитрий Филин, директор управления активами и недвижимостью, комплексного обслуживания и эксплуатации компании Knight Frank.

Региональные отделения зарубежных компаний готовят собственные эксплуатационные бюджеты объектов, включая все необходимые закупки, которые корректируются и одобряются центральным офисом. Причем большая часть документов, касающаяся эксплуатации конкретных зданий, готовится на месте. У российских же компаний большая часть бюджета готовится в центре, а затем спускается на места. «На мой взгляд, это не совсем правильно, поскольку те специалисты, которые работают на объектах, лучше знакомы с обстановкой с точки зрения оперативного управления. Впрочем, соотношение самостоятельных и централизованных действий на объектах управляющей структуры должно быть сбалансировано – если компания имеет достаточно сильный центральный офис, то у его руководства больше уверенности в том, что их структура существует как единое целое, а не как совокупность различных объектов», – считает Дмитрий Филин.

По мнению Алексея Осинина, директора отдела управления интегрированными услугами компании Sodexho, для российского рынка эксплуатации коммерческой недвижимости характерны высокие темпы роста и скорость развития. Это делает нашу страну похожей на рынки Китая или Индии с их значительными объемами современного строительства.

Отечественная «изюминка»

Учитывая, что рынок отечественных управляющих компаний еще сравнительно молод, для владельцев недвижимости крайне важно правильно подобрать структуру, которой смогут доверить свою собственность. К сожалению, выбор УК на российском рынке пока еще сравнительно небольшой, к тому же услуги этих компаний нередко оказываются чересчур дорогими. Поэтому ряд девелоперов, у которых много объектов, создают под свои структуры собственные управляющие компании, которые нередко бывают достаточно профессиональными. И все же практика показывает, что создать собственного эффективного управленца для владельцев недвижимости крайне нелегко. К тому же в настоящее время среди российских УК уже существуют профессионалы, способные на равных условиях конкурировать с иностранными структурами. Их сотрудники ездят стажироваться на Запад, проходят специализированное обучение.

Российский бизнес по управлению недвижимостью постепенно приближается к западным стандартам. Это относится и к внедрению новых форм отчетности перед собственником, и к инсталляции BMS-систем на объектах, позволяющих уменьшить количество обслуживающего персонала в здании, и к медленному, но верному внедрению на объектах аутсорсингового сервиса. Специалисты уверены, что со временем все больше и больше владельцев недвижимости будет обращаться к услугам аутсорсинговых компаний – это касается и сервисных служб и компаний, занимающихся стратегическим маркетингом, и консалтингом, и т. д. Здесь, как и в других областях, наиболее эффективной схемой ведения бизнеса видится специализация, которая позволит собственнику сократить издержки на эксплуатацию недвижимости и улучшить качество своего объекта.

Ох уж эта ментальность…

Непрозрачность финансовых потоков, «серая» или «черная» бухгалтерия на объектах недвижимости – одна из самых веских причин нелюбви российского собственника к специалистам «со стороны» . Впрочем, сегодня и здесь ситуация меняется.

«Уже неоднократно было доказано, что property management по западному стандарту способен принести большую прибыль, чем арендное вознаграждение в запечатанных конвертах. Во-первых, у УК есть возможность оптимизировать свою деятельность, тем самым снизив издержки и на приобретение обслуживающей техники, и на содержание персонала. Во-вторых, помимо хорошего дохода собственник освобождает собственное время, и вместо того чтобы аккуратно вскрывать конверты, наконец-то возвращается к своим профильным обязанностям», – считает Марк Афраймович.

По его мнению, на российском рынке существует две формы сотрудничества собственника и УК. При агентском соглашении владелец здания не отходит полностью от дел: контакты с аутсорсинговыми компаниями на обслуживание систем жизнеобеспечения, налоговой инспекцией, коммунальными службами, а также финансовые отношения с арендаторами ложатся на плечи собственника. Все договоры идут от его лица, визируются им же, и управленец в данном случае лишь безвольный посредник между владельцем и другими агентами. Но есть другая форма сотрудничества – договор доверительных отношений. Доверительное управление предусматривает возможность совершения управляющим от своего имени не только сделок, но и любых юридических и фактических действий в интересах владельца имущества. Согласно договору ДУ, права распоряжения объектом передаются управляющей компании на определенный срок. Это позволяет управляющему заключать долгосрочные договоры с арендаторами, что может служить дополнительным плюсом для собственника здания, т. к. даже если УК в силу тех или иных причин уйдет с объекта, долгосрочные арендаторы все равно будут обеспечивать доход собственнику. Доверительный управляющий не может присваивать выгоды от управления имуществом, но имеет право на возмещение расходов, понесенных им при управлении. При этом он полностью отвечает за объект.

«Конечно, подобный договор предполагает абсолютное доверие владельца к УК, что в нынешних условиях трудно назвать правилом. С другой стороны, именно эта форма договора позволяет эффективно управлять зданием, – считает Марк Афраймович. – Судите сами: в случае доверительного управления УК доступны все ресурсы, связанные с вопросами обслуживания комплекса, – и договорная база, и маркетинговые исследования по проекту, и вся история арендных отношений. Стало быть, она владеет большим объемом информации, а значит, знает, что нужно делать, чтобы умножить прибыль собственника».

Вместо заключения

В ближайшие годы российский рынок коммерческой недвижимости продолжит свое динамичное развитие. А значит, будет активно расти и рынок управляющих компаний – не только в количественном, но и качественном выражении. Виталий Шефер, генеральный управляющий компании Becar Commercial Property Moscow, так оценивает перспективы УК на отечественном рынке: «Основной тенденцией рынка управления коммерческой недвижимостью в России станет рост качества предоставляемых услуг без увеличения стоимости вознаграждения управляющим компаниям. В результате такого естественного отбора на рынке управления должен сформироваться устойчивый пул игроков».

Сегодня многие собственники жалуются, что на рынке управления отсутствует возможность выбора, что услуги «либо дороги, либо низкопробны». Очевидно, что лакомый кусок в виде новых объектов real estate заставит управляющие компании «засучить рукава» и отвоевать свою долю рынка.