Кризис рынка недвижимости: что дальше?

Не до шуток

Первой о коррекции своей инвестиционной программы заговорила корпорация Mirax Group. Сергей Полонский, председатель ее совета директоров, еще совсем недавно кричавший на каннской вечеринке: «Немиллиардеры – вышли из зала!», вынужден теперь констатировать: денег на дальнейшее развитие у компании нет. Заморожены все проекты, находящиеся в начальной стадии реализации, а работа над Mirax Plaza – офисным центром в Киеве – прекращена вообще на стадии активного строительства (построено 11 этажей). Впрочем, это чуть ли не единственный прецедент, когда компания о планах такого рода объявила публично. Остальные предпочитали отмалчиваться, все-таки информация подобного рода негативно влияет на оперативную деятельность – у многих компаний, пусть и с большим скрипом, шли продажи и арендные сделки. Сегодня скрывать финансовые проблемы стало бессмысленно – в той или иной степени финансовый кризис скорректировал планы абсолютно всех девелоперов.

Где взять деньги

Первыми все прелести кризиса ощутили публичные девелоперские компании, котировки акций которых рухнули несколько месяцев назад. Из всех секторов экономики именно real estate потерял больше всего – он оказался последним в списке с максимальной потерей капитализации. Если раньше игроки рынка сохраняли оптимизм, полагая, что котировки акций рано или поздно пойдут вверх, то текущую ситуацию многие из них уже даже не комментируют.

Проблемы девелоперов никого не удивляют, особенно на фоне плохих новостей с долгового рынка. Получить сейчас заемное финансирование, даже по высоким ставкам, очень сложно, а в последнее время практически невозможно. «Сейчас банки финансируют только готовые объекты недвижимости, на проектное финансирование денег никто не дает – ни международные институты, ни российские, – говорит глава представительства Eurohypo AG в России Вадим Ульченко. – Очень хорошим компаниям для реализации очень хороших проектов заемные средства обходятся в три раза дороже, чем это было несколько месяцев назад». Ставки по проектному финансированию, по словам Вадима Ульченко, в последнее время достигали 20%. Эти же цифры называет и управляющий директор консалтинговой группы «НЭО Центр» Михаил Ильин, добавляя, что ужесточены и условия получения кредита: «Банки повысили залоговые дисконты и требуют дополнительные поручительства и гарантии со стороны третьих лиц». Григорий Печерский, вице-президент ADG group, отмечает, что банки выдвинули требования, связанные с увеличением доли собственного капитала девелоперов в проектном финансировании – с 25–30 до 40%. Однако даже по таким ставкам желающих брать кредиты хоть отбавляй. «Это те компании, которые недальновидно относились к своим объектам, к капитализации своих проектов, они вынуждены сейчас брать деньги по любой цене», – говорит Вадим Ульченко. В настоящее время, правда, все разговоры о банковском финансировании становятся бесполезными: ситуация усугубилась, и банки практически полностью прекратили финансирование девелоперских проектов.

Пока темпы строительства остаются приемлемые – те проекты, которые были профинансированы до кризиса, продолжают развиваться. По данным аналитиков, до 2009 года запланирована сдача около 2 млн. кв. м офисных площадей. За I полугодие 2008 года, по данным Colliers International, было сдано в эксплуатацию около 840 тыс. кв. м офисных площадей. Однако строительство новых объектов под большим вопросом. Девелоперы, не находя финансирование, в массовом порядке замораживают свои проекты. «Мы не видим, чтобы кто-то за последние три месяца начинал строительство анонсированных объектов», – замечает Ольга Руденко, аналитик отдела рынков капитала Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. Большинство девелоперов заняло выжидательную позицию. «Одни компании замораживают свои проекты, другие – замораживают и продают, – констатирует Григорий Печерский. – Однако спрос на них сегодня достаточно низок, так как основная масса инвесторов не спешит вкладывать средства в недвижимость. С другой стороны, ряд компаний избрали наступательную позицию, планируя скупать подешевевшие в условиях кризиса активы».

На фоне кризиса появляются новые тенденции. По мнению управляющего партнера компании «Панфилов, партнеры и Подкова» Ивана Подковы, девелоперские компании буду вынуждены не только пересмотреть структуру финансирования проектов, но и вступать в альянсы. «Мы полагаем, что ведущие девелоперские компании начнут процесс поглощения или вступления в стратегические союзы с компаниями из строительного сектора, что позволит в среднесрочной перспективе снизить затраты на строительство, – говорит Иван Подкова. – Похоже, что в ближайшем будущем будет набирать обороты еще один новый тренд: теперь условием предоставления кредита может стать покупка банком пакета акций девелопера или доли в проекте. «При этом строителям придется поделиться существенной долей маржи, – замечает аналитик ИГ «КапиталЪ» Иван Завадский. – А банки, которые будут приобретать существенные доли в собственности строительных проектов, начнут более жестко контролировать ход их реализации, что может увеличить сроки реализации».

В наиболее выгодном положении, по мнению Георгия Печерского, остаются те девелоперы, кто может позволить себе без ущерба для бизнеса замораживать проекты. Не исключено также, что поддержку девелоперам окажет государство, вопрос только каким.

«Дальнейшая стратегия девелоперов будет разниться в зависимости от ряда факторов, – говорит Михаил Ильин. – От того, например, насколько дальновидным был тот или иной из них и насколько он был готов к кризису, какова его долговая нагрузка и, самое главное, насколько его текущие и долговые обязательства покрываются аналогичными по длине активами. В случае дисбаланса в структуре активов и пассивов возможно возникновение преддефолтного состояния».

Эксперты призывают не рассматривать проблемы многих девелоперов исключительно через призму кризиса. У ряда компаний были внутренние сложности, связанные со стратегией ведения бизнеса, а финансовый коллапс стал просто последней каплей, не более того.

Какими бы страшными ни казались эти цифры, эксперты полагают, тем не менее, что катастрофического влияния на рынок недвижимости снижение акций российских девелоперских компаний не окажет. «Все дело в том, что российские девелоперы не рассматривают фондовый рынок как основной инструмент привлечения инвестиций, – поясняет Владимир Гуньков. – В большей степени они подвержены колебаниям долгового, а не фондового рынка, поскольку значительная часть проектов финансируется за счет заемных средств».

К тому же, замечают эксперты, падение акций – ситуация временная, поскольку фундаментальная основа девелоперского бизнеса не подорвана.

Падение ставок

«Когда я подсчитал, сколько сделок сорвалось в самое последнее время и сколько потеряла компания, я понял, что всех нас ждут очень сложные времена», – заявил один из экспертов рынка недвижимости. Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood, отметил, что первыми на кризисные события отреагировали крупные корпоративные клиенты – арендаторы и покупатели больших площадей. Сегодня они, по словам г-н Ковалева, не в состоянии получить банковское финансирование, поэтому объекты, которые раньше легко находили покупателей, сегодня фактические не продаются. «Все сделки свыше $150–200 млн., требующие заемного финансирования, либо приостановлены, либо отложены до лучших времен. Сорвано также несколько больших сделок по аренде», – говорит эксперт Blackwood.

Девелоперы жилой недвижимости вынуждены погашать короткие дорогие кредиты в условиях резкого снижения продаж. «Высокие темпы строительства в регионах привели к тому, что предложение обогнало спрос еще до финансового коллапса, – говорит Константин Ковалев. – К лету эта ситуация приведет к банкротству строительных компаний». Уже сегодня девелоперы в ряде случаев вернулись к бартерным схемам: расплачиваются с подрядчиками и поставщиками материалов единственным доступным для них способом – квартирами по сниженным ценам. Чуть позже, уверены эксперты, кризис дойдет и до элитного жилья, менее других подверженного рыночным колебаниям. Большинство девелоперов, что бы они ни говорили, основывают свои финансовые потоки на рефинансировании за счет конечных покупателей – это будет сделать невозможно.

По словам Григория Печерского, последние события уже негативно повлияли на планы крупных сетевых ритейлеров. Константин Ковалев полагает, что девелоперы торговых объектов испытают влияние кризиса больше всего, поскольку их бизнес основывался полностью на банковском финансировании.

Сложнее всего переживать кризис будут регионы. «Региональным девелоперам будет труднее всего получить необходимое финансирование», – комментирует Хайко Дэвидс, партнер московского офиса Knight Frank, а также партнер и директор по инвестициям фонда RRAM Ltd. (московский филиал). Ольга Руденко добавляет, что инвесторы и до кризиса относились к региональному рынку с опаской. А теперь, когда у них будет масса возможностей выбирать качественные девелоперские активы в Москве, привлекательность регионов еще снизится. «По нашим прогнозам, кризис в равной степени затронет все региональные рынки, где до недавнего времени наблюдалась наибольшая активность местных и столичных девелоперов. Однако последствия кризиса для них будут более ощутимыми, нежели для московского рынка», – заключает Григорий Печерский.

Делайте ставки, господа

Кризис только набирает обороты, однако уже сейчас эксперты не сомневаются, что половина девелоперских компаний, в том числе крупных, исчезнет с рынка. Дефицит банковской ликвидности приведет к консолидации отрасли, когда крупные компании будут поглощать мелкие. Но и в этой ситуации игроки смотрят в будущее с оптимизмом. Фактически все опрошенные эксперты уверены, что такой поворот событий окажет оздоравливающий эффект, что только пойдет рынку на пользу.

По словам Ольги Руденко, мы можем стать свидетелями слияния крупных компаний между собой. Они будут делать предложения по обмену акциями, формируя одну структуру с единым портфелем активов и девелоперской структурой (особенно это касается публичных компаний, стоимость активов которых проще оценить). «Мы полагаем, что консолидация – это грамотная стратегия, которая позволит девелоперам более активно противостоять кризису, – говорит Ольга Руденко. – Если у той или иной коммерческой структуры есть кэш или она готова совершать сделки по обмену акций (как это сделал Merrill Lynch с Bank of America), то такой поворот событий вполне реален». В других отраслях экономики, стоит отметить, распродажи уже начались. Так, например, Михаил Прохоров, обещавший покупать подешевевшие активы, одну крупную сделку уже совершил – «Инвестиционная компания «Ренессанс Капитал» отошла инвестиционной группе «Онэксим». Нет сомнений в том, что подобные сделки в сфере real estate – дело самого ближайшего времени.

Сегодня наблюдается противоречивая тенденция. С одной стороны, все девелоперы заинтересованы в поиске соинвесторов и продаже своих активов. Однако цены, выставляемые ими, в корне не устраивают тех немногих покупателей, что готовы вкладывать в сектор недвижимости. В результате рынок замер в ожидании. «Кроме того, многие инвесторы не могут до конца определиться с теми ценами, по которым покупать девелоперские активы будет выгодно, – говорит Ольга Руденко. – Они пока не понимают, является ли ставка доходности в 10% приемлемой или им стоит ждать 12%. Поэтому в ближайшее время мы будем наблюдать повышенную активность со стороны инвесторов с точки зрения исследования рынка, но никаких конкретных действий до конца года скорее всего предприниматься не будет».

Ситуация осложняется тем, что российский рынок теряет свою инвестиционную привлекательность с точки зрения западных инвесторов. Политические риски и война на Кавказе только усугубили эту проблему. «Российский рынок недвижимости сильно изменился за последнее время, – констатирует Хайко Дэвидс. – Инвесторы больше не считают Россию такой же привлекательной, как раньше. Многие инвесторы сегодня серьезно пересматривают свои планы относительно России в сторону уменьшения или диверсификации инвестиционного портфеля. Речь идет даже о возможном уходе. Кроме того, сейчас не приходиться говорить о доступности банковского финансирования – даже благополучные в этом плане компании испытывают серьезные трудности, поэтому инвесторам невозможно рассчитывать на приемлемые нормы доходности финансовых показателей проектов. Реальные цифры, отображающие IRR применительно к готовым объектам недвижимости, снизились до уровня 12–15%».

В этой связи инвесторам интереснее работать на европейском рынке, в котором нормы доходности сегодня вполне сопоставимы с теми, что может предложить Россия. «Теперь инвестиционные фонды могут интересовать только сильно подешевевшие российские девелоперские активы, – замечает Хайко Дэвидс. – Поэтому я не исключаю прихода на рынок новых инвесторов».

По информации Константина Ковалева, в настоящий момент создается консорциум из семи западных банков, скауты которых уже ищут активы, продающиеся в России ниже рыночной стоимости (уже летом, по мнению эксперта, когда все игроки в полной мере ощутят влияние финансового кризиса, ставки капитализация на офисные объекты составят 11–12%, что будет выгодно покупателям).

В то же время Григорий Печерский отмечает, что системного снижения стоимости земли на сегодняшний день не произошло, но, по прогнозам ADG group, такой вариант развития событий вполне вероятен в ближайшее время, так как предложение на рынке будет увеличиваться. Впрочем, входить в такие сделки девелоперам по-прежнему довольно сложно – рынок заемного финансирования для них сейчас практически закрыт.

По мнению Михаила Ильина, ключевым станет вопрос психологии – кто первым дрогнет – либо многочисленные застройщики, страдающие от безденежья, особенно на ранних стадиях, либо покупатели и инвесторы, имеющие кэш и следящие за тем, обесценивается он или нет.

Впрочем, по информации ряда экспертов, коррекция цен на рынке торговой недвижимости уже началась. Так, например, вице-президент ГК «Ташир» Виталий Ефимкин признается, некоторые компании продают девелоперские активы в 1,5–2 раза дешевле. Продажа проекта для них – единственная возможность профинансировать строительство остальных. Лев Хасис, главный исполнительный директор X5 Retail Group, готов приобретать проекты, продающиеся с дисконтом. В офис компании, по его словам, поступают предложения от региональных собственников, которые предлагают приобрести земельные участки и торговые объекты на 30–40% дешевле.

Что касается ставок аренды, то здесь аналитики настроены оптимистично. Коррекция, отмечают они, скорее будет, но незначительная и в краткосрочной перспективе. «Ввиду сокращения числа заявленных проектов и, как следствие, уменьшения уровня предложения на рынке, глобального снижения ставок не ожидается», – говорит Григорий Печерский. «В течение ближайших 6–9 месяцев мы ожидаем коррекции на уровне 10–20% по разным сегментам, после чего – опережающий темп роста цен, факторами которого станут существенное снижение предложения во всех сегментах недвижимости при увеличивающемся спросе», – добавляет Михаил Ильин.

По словам Ивана Завадского, стабилизация на рынке недвижимости начнется только после нормализации ситуации на кредитных рынках, что можно ожидать не ранее конца 2009 года. Поэтому турбулентность на рынке недвижимости станет долгосрочным трендом. Теперь же выиграют компании, располагающие достаточными средствами – как правило, собственными – для строительства. Рано или поздно кризис закончится, и именно они, уверены эксперты, получат конкурентное преимущество, поскольку потребителям выбирать будет не из чего.