Технологичное спокойствие

Пожарный расчет

В отличие от промышленной недвижимости, где степень необходимой безопасности производства четко определена требованиями технического надзора, для коммерческих зданий законодательно определенной классификации не существует. Чтобы установить, к какой категории относится определенный объект, необходимо ответить на несколько вопросов, считают специалисты компании Savant. Среди них – функционально-отраслевое назначение объекта, возможная опасность и характер предполагаемых угроз, требования к пожарной безопасности, наличие, характер и объем опасных производств, наличие ценностей постоянного или временного хранения, расположение и режим работы объекта.

Как отмечают специалисты Digital Group, единственное, что прописано в законе, – это классификация зданий и сооружений по категориям взрывопожарной и пожарной безопасности. В любых других случаях уровень бе­зопасности здания определяется собственником и управляющей компанией в зависимости от его функционального значения. Разное предназначение возводимых зданий диктует соответствующее их оснащение и оборудование. То, что хорошо, к примеру, для складского терминала, не подойдет для торгово-развлекательного комплекса. Ди­­ректор проектно-внедренческого центра «Системы объектовой безопасности и инженерные системы» ООО «Конфидент» Игорь Литуненко делит базовую систему безопасности на несколько составляющих. «Это, прежде всего, система пожарной безопасности, в которую входят автоматическая система пожаротушения, пожарная сигнализация, система оповещения и управления эвакуацией при пожаре, система противодымной вентиляции, противопожарный водопровод. Второй по значимости можно назвать систему охранной и тревожной сигнализации, куда входит комплекс охраны периметров. Упомяну и о системе трансляции сигналов гражданской обороны и о чрезвычайных ситуациях. Нельзя обойти вниманием и систему видеонаблюдения», – говорит г-н Литуненко.

Действительно, согласно классификации офисных зданий, разработанной Санкт-Петербургским исследовательским форумом, обязательными признаками офисных зданий класса А и B+ является система видеонаблюдения для всех входных групп, включая парковку, электронные пропуска и круглосуточную охрану здания. Для объектов класса B разработчики классификации допускают отсутствие электронных пропусков. Если же речь идет о торговых комплексах, то для них, наряду с видеонаблюдением, актуальны и противокражевые системы. Логистические комплексы, принимающие товар на ответственное хранение, требуют строгой пропускной системы и наблюдения по периметру здания.

На свой страх и риск

«Управление работой инженерных систем здания – фундамент жизнедеятельности на любом коммерческом объекте. Только после этого устанавливаются системы безопасности, связанные непосредственно с функционалом здания», – отмечает Руслан Гурдижиян, генеральный директор северо-западного филиала Effortel. Так как законодательно определенного регламента по безопасности коммерческих объектов не существует, то и требования к безопасности часто зависят от бюджетов и пожеланий заказчика. «Требования к технической безопасности должны быть адекватны угрозе объекту. Ни экономия, ни излишества в этом случае не приведут к положительному результату», – отмечает Василий Худолеев, генеральный директор Digital Group.

Как отмечают в управлении МЧС по Петербургу, чаще всего нарушения по части правил пожарной безопасности существуют в бизнес-центрах. В первую очередь претензии пожарных связаны с изменениями внутри зданий и перепланировкой помещений без согласования с надзорными органами. При этом управляющие отмечают, что пожарные нормы не успевают за развитием зданий и современной архитектурой. Поэтому при строительстве, например, атриумов и офисов открытой планировки инженерам приходится разрабатывать целые комплексы мероприятий, компенсирующих соблюдение тех или иных противопожарных норм.

Распространенным нарушением является беспорядочная парковка машин рядом с офисными зданиями, которая значительно затрудняет работу пожарных. Чтобы уменьшить число ревизий, некоторые управляющие бизнес-центрами и торговыми комплексами идут по пути создания должности ответственного за выполнение правил пожарной безопасности. В обязанности инспектора пожарной безопасности входит разработка регламентирующих документов, контроль за выполнением норм и правил пожарной безопасности. Кроме того, он следит за наличием и исправностью огнетушителей в помещениях арендаторов, дает рекомендации по применению той или иной бытовой техники, использованию различных материалов для отделки офисных помещений, уборки здания и т. д. Также этот специалист отвечает за взаимодействие с пожарной инспекцией. В случае если такой должности не предусмотрено, его обязанности выполняет или представитель собственника здания, или представитель управляющей ком­пании.

Комплекс безопасности

Как считают в Digital Group, понятие безопасности коммерческого объекта настолько многогранно, что комплексное решение проблем в рамках одной компании невозможно. Тем не менее в Петербурге работает немало компаний, которые предлагают достаточно полный пакет услуг: от планирования системы безопасности, разработки моделей потенциальных угроз до монтажа и сервисного обслуживания оборудования. По мнению специалистов компании Savant, конкуренция крупных компаний на рынке обеспечения безопасности заключается именно в максимально большом охвате всех факторов риска. Однако на рынке есть место и для узких специалистов. «Не стоит забывать, что бывают такие специфические задачи, как обеспечение информационной безопасности и предоставление защищенных каналов связи, которыми должны заниматься телекоммуникационные структуры, а не охранные предприятия», – уточняет Руслан Гурдижиян.

Современные архитектурные решения иногда ограничивают работу систем безопасности, а также требуют от исполнителей нестандартных подходов к решению проблемы. Между тем любые системы безопасности рентабельны – впоследствии эти вложения окупаются за счет уменьшения процента потерь продукции, простоя из-за аварий на инженерных сетях и т. д.

Самыми затратными областями системы безопасности считаются видеонаблюдение (за счет необходимости приобретения дорогостоящего оборудования) и контроль доступа в само здание и в его помещения (что предполагает наличие штатных специалистов). Одни собственники предпочитают работать с профессиональными охранными организациями, другие создают собственную службу охраны на объекте. «Но в любом случае затраты на осуществление охраны здания относятся к операционным услугам по управлению зданием. И они обязательно включаются в арендную плату», – уточняет менеджер Петербургского агентства недвижимости Юлия Панова.

В последнее время стали говорить об интеллектуализации строящихся зданий. В России строители коммерческих зданий тоже делают упор на высокотехнологичное оборудование. Чтобы повысить уровень безопасности персонала и посетителей, часто устанавливаются системы охранно-пожарной сигнализации, водяного и порошкового пожаротушения, автоматического дымоудаления, контроля и управления доступом, видеонаблюдения, диспетчеризации лифтов и эскалаторов, речевого оповещения о пожаре. По мнению специалистов компании Savant, чтобы отвечать всем требования по технике безопасности, необходимо еще на стадии планирования любого объекта определить технологию и только после этого строить под нее коробку здания. В конечном итоге интеллектуализация зданий позволяет решить не только проблемы безопасности, но и помогает повысить привлекательность объекта для владельцев, арендаторов и инвесторов, уверены инженеры.