Дмитрий Кузнецов,
заместитель гендиректора ООО «БАЛТ-АУДИТ-ЭКСПЕРТ»

Конечно, основное событие 2008 года – это официально объявленный во всем мире кризис. Наверное, впервые в новейшей истории мы ощущаем себя частью мировой финансовой и экономической системы. Кризис разделил год с точки зрения инвестиционных событий на две части: период безусловного и безальтернативного оптимизма под девизом «все и так хорошо, а будет еще лучше» и период сомнений и даже пессимизма. Внутренние конкурентные механизмы у нас пока еще никак себя не проявили. Беспокоиться об эффективности инвестиций не было никаких видимых оснований. Теперь в роли дисциплинирующей и организующей силы выступил некоторый внешний фактор, изменить который мы не можем и потому вынуждены приспосабливаться к нему путем повышения гибкости, более тщательного и критического анализа своих действий. Нам стало понятно, что не все инвестиционные проекты обречены на успех, а некоторые даже будут заморожены, что означает крах проекта и неизбежные убытки для некоторых или всех его участников.

В следующем году будет происходить отбор проектов и их разделение на перспективные и неперспективные. Кто и кому будет доказывать свою эффективность в новых условиях? Произойдет ли отсев неэффективных или отсев «чужих» проектов, которыми не жалко пожертвовать? Будут ли разрушены мифы о ценообразовании по принципу «издержки плюс»? Будет ли функционировать какой-то механизм сдерживания цен? Следующий год будет годом поиска ответов на вопросы, поставленные в этом году.

В этих условиях рынку необходима открытая, общепризнанная и учитывающая сложившиеся обстоятельства методика сравнительного анализа проектов, учитывающая полезность результата для конечного покупателя (потребителя). Тогда участники инвестпроекта будут знать, что они должны делать, чтобы получить поддержку государства и покупателя. Через некоторое время должно установиться равновесие, стабилизация на новом уровне цен, издержек и прибыли.

Александр Волошин,
руководитель отдела инвестконсалтинга, ASTERA SPb

Начало 2008 года ознаменовалось выходом на петербургский рынок европейских институциональных инвесторов, таких как Invesco, Catella, Morgan Stanley, KanAm. Это свидетельство того, что наш рынок стал привлекательнее для западных инвестиционных фондов, риски стабилизировались, а средневзвешенные показатели доходности в Петербурге выше среднеевропейских (на начало года для Петербурга доходность составляла 8–9%, в Европе – около 5%).

Но в первом полугодии предложение качественных объектов на продажу было очень ограниченным, и инвесторы не смогли найти объекты, достойные вложения средств.

Сейчас ситуация обратная: объем предложения резко возрос, причем как в России, так и в Европе. И в этих условиях европейским инвесторам интереснее и выгоднее вкладывать деньги в покупку объектов, скажем, в Лондоне, так как там риски минимальные. В Санкт-Петербурге сегодня инвестфонды готовы рассматривать проекты с доходностью на уровне 12%. В III квартале 2008 года все сделки приостановились, инвесторы ожидали дальнейшего развития рыночной ситуации.

В целом ситуацию с инвестиционными проектами в Петербурге на вторую половину текущего года можно охарактеризовать так: рынок перешел от рынка собственника к рынку покупателя. На рынке большое количество объектов, выставленных на продажу, но в связи с неопределенностью развития и сложностью прогнозирования инвесторы подходят очень аккуратно к любым сделкам. Причем они рассматривают только готовые объекты, заполненные арендаторами, преимущественно бизнес-центры. Такая тенденция сохранится и на 2009 год.

Общая инвестиционная привлекательность рынка Петербурга и России в целом не уменьшится: российская экономика не завязана на макроэкономических факторах и не зависит от фондовой биржи. Однако одновременно выросла и привлекательность рынка Европы – с ростом предложения, снижением цен и соответственно повышением доходности. Как следствие, инвесторы будут предъявлять более высокие требования к объектам в России. Но те, кто рискнет и вложит деньги в недвижимость Санкт-Петербурга сегодня, через пять лет получат значительную прибыль.

Сергей Богданчиков,
директор департамента консалтинга LCMC

В России последствия кризиса в полной мере стали ощущаться в середине сентября текущего года, но до последнего момента большинство финансовых структур, банков и строительных компаний считали, что Россия слишком далеко от Западной Европы и Америки и «лихорадка» пройдет мимо. Первой ласточкой будущего финансового кризиса стала приостановка сделок зарубежных инвестиционных фондов в России. Потом проблемы захватили кредитную систему банков и, как следствие, докатились до девелоперских структур. Итог: строители стали «замораживать» неликвидные проекты и продавать уже реализованные.

Вести себя в подобной ситуации нужно очень сдержанно, благополучным выходом из кризиса во многом станет переоценка приоритетов компаний, выстраивание оптимальной системы финансового планирования и управления издержками. Будут продолжать строиться объекты только с грамотно выстроенной концепцией, а эфемерные проекты строительства гигантских многофункциональных комплексов просто исчезнут из портфеля девелопера. По оптимистичным прогнозам, к весне ритейлеры опять начнут развиваться, а девелоперы строить.

Николай Пашков,
директор по профессиональной деятельности Knight Frank SPb

Многие инвесторы в конце лета – начале осени заняли позицию hold on, основной тенденцией стало ожидание ценовой коррекции, которая завершится, когда большинство девелоперов осознает всю серьезность текущей ситуации и снизит запрашиваемые цены.

На фоне сокращения количества заключенных инвестиционных сделок наблюдается повышенный интерес к гостиничным проектам, причем как к функционирующим отелям под управлением известных гостиничных операторов, так и к девелоперским проектам. Наиболее востребованными являются отели 4–5*, имеющие центральное местоположение при номерном фонде от 100 номеров, а также все больший интерес вызывают отели 3–4* той же емкости при аэропортах и вокзалах.

Самое главное в этой ситуации – не паниковать и взвешенно подходить к выработке жизнеспособных стратегий развития бизнеса. Минимизировать строительные риски, брать минимум кредитов, платить максимум в рассрочку. Привлечь финансирование в новых условиях можно путем увеличения своей доли, более тщательного подхода к разработке бизнес-плана и концепции проектов, возможно – путем осуществления реконцепции или улучшения ранее созданных концепций. Сотрудничество с профессиональными консультантами, хорошими архитекторами и грамотными подрядчиками – вот залог успеха проектов в сложившихся условиях.

Также для компаний-застройщиков важно сейчас опережающими темпами снижать расходы, урезая все то, что не относится к прямому продолжению технологического цикла, тщательно проводить кадровую ревизию. Нужно иметь несколько вариантов развития событий, важно также развивать проекты по мотивации сотрудников компании. Все эти мероприятия необходимо проводить сейчас, чтобы к моменту стабилизации подойти с сильными тылами и выверенной стратегией.

Иван Макаров,
главный редактор журнала CBonds Review

Ключевой тенденцией следующего года станет, без сомнения, масштабный передел собственности, сравнимый с тем, что произошел после 1998 года. В списке олигархов появятся новые имена, а некоторые известные ныне миллиардеры сначала уйдут в тень, а затем и вовсе исчезнут с высот финансового олимпа – как в свое время это произошло с Гусинским, Смоленским, Березовским. Само собой, этот масштабный процесс затронет не только финансовую верхушку и владельцев крупного бизнеса. Следующий год станет годом недружественных поглощений и вполне легального отъема бизнеса за долги. Уже сейчас ясно, что некоторые российские финансовые группы, в том числе и государственные, вполне сознательно препятствуют восстановлению нормального функционирования как рынка межбанковского кредитования, так и рынка кредитования компаний из реального сектора экономики. Эти институты даже особо и не стесняются то и дело заявлять, что предпочитают придержать деньги, чтобы затем по дешевке выкупить контрольные пакеты акций как своих банков-конкурентов, так и компаний, которые в последнее время бурно развивались, а теперь располагают крайне аппетитными, но при этом низколиквидными активами. И ладно бы это были их собственные деньги или даже деньги их клиентов! Держите на здоровье. Но придерживаются государственные деньги, которые правительство выделило как раз для нормализации кредитных процессов в экономике. Надо полагать, чиновники рано или поздно смогут навести порядок в сфере исполнения «агентами правительства» возложенной на них функции. Вот только, скорее всего, на это уйдет еще два-три месяца. А за это время на грани краха окажется очень много компаний, в первую очередь работающих в сфере ритейла, строительства и девелопмента. В последней сфере, кстати, уже в октябре 2008 года наметилось всеобщее вооружение ликвидностью. Некоторые компании, вместо того чтобы вкладывать деньги в новые проекты, стали временно замораживать их на счетах – с тем чтобы в начале следующего года купить с огромным дисконтом на половину, а то и на 75% завершенные проекты конкурентов, не сумевших вовремя сжать «кулаки ликвидности».

В первой половине следующего года неизбежно произойдет падение цен на коммерческую недвижимость в крупных городах, хотя бы потому, что большинство как банкиров, так и владельцев компаний уверовали, что экономике России не избежать жесткой посадки, и заранее – под этот самый сценарий – начали сокращать расходы на аренду, порой даже отказываясь занимать уже полностью подготовленные для них офисы. А значит, даже в случае коренного изменения ситуации на выправление динамики финансовых потоков компаниям, управляющим коммерческой недвижимостью, потребуется минимум полгода.

Что касается перспектив рубля, доллара и евро, то очевидно лишь одно: соотношение этих валют будет постоянно изменяться то в одну, то в другую сторону. Рынок будет лихорадить, однако относительно рубля лихорадка эта будет мелкой: у Банка России хватит ресурсов, по крайней мере на весь следующий год, чтобы не допустить резких скачков рубля в любую сторону. Никаких однодневных и даже однонедельных взлетов доллара с уровня в 26 рублей до уровня в 40 рублей или, наоборот, падений с уровня в 26 рублей до уровня в 6 рублей не будет. Хотя, конечно, в последнем случае многое будет зависеть от новых властей США. Помешать им резко обесценить свою валюту, пусть это и сродни политическому самоубийству, никто, разумеется, не сможет.

Николай Казанский,
директор департамента инвестконсалтинга Colliers International

2008 год является рекордным по росту новых проектов коммерческой недвижимости, особенно в офисном и складском секторах. Но несмотря на значительный прирост новых площадей, петербургский рынок вошел в кризис в существенно менее раздутом и перегретом состоянии, чем московский, где объем проектов коммерческой недвижимости на порядок больше. Объем реально строящихся проектов в Санкт-Петербурге не критичен, а реализация многих заявленных крупных проектов отложится. Некоторые проекты могут испытывать временные проблемы с заполняемостью, но так или иначе в среднесрочной перспективе ситуация стабилизируется. На сегодняшнем рынке можно отметить еще одну тенденцию: известные международные компании начинают входить в девелоперские проекты. Они рассматривают текущую ситуацию как возможность для выхода со своими проектами в условиях меньшей конкуренции. В массовом порядке начинают предлагаться готовые объекты недвижимости высокого качества. И сейчас для многих инвестфондов наступит удачное время для приобретения зданий, которые еще совсем недавно были недоступны для продажи. В следующем году мы видим отличные перспективы для компаний, которые имеют ресурсы продолжить или начать новое строительство. В краткосрочной перспективе можно ожидать ротацию арендаторов, для которых сейчас есть масса интересных предложений в новых качественных проектах и возможности выторговать для себя лучшие условия.

Игорь Горский,
управляющий партнер АРИН

Коммерческая недвижимость Петербурга всегда была привлекательной для инвестирования. Основная причина – в достаточно высоком уровне доходности и относительно коротких сроках окупаемости объектов офисного и торгового назначения. Так, ставки капитализации готовых объектов по всем секторам рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга на сегодня составляют: 9% – по офисным помещениям, 10% – по торговым помещениям, 10,5% – по складским помещениям. Доходность девелоперских проектов может достигать 20%. Поэтому за последний год в город приходило достаточно много крупных иностранных и отечественных инвесторов. Это и международная инвестиционная компания Kardan (ее девелоперское подразделение Globe Trade Centre (GTC)), и GTC Real Estate Investments Russia (GTC Russia), и ОАО «Группа компаний «ПИК». Однако мировой финансовый кризис не мог не отразиться на рынке коммерческой недвижимости Петербурга. В сегодняшних условиях количество новых инвесторов, желающих выйти на петербургский рынок, постепенно сокращается. В будущем, на мой взгляд, на рынке останутся в основном частные инвесторы, имеющие «живые» деньги и желающие вложить их в строительство коммерческой недвижимости. Однако полностью интерес к петербургскому рынку не пропадет, так как доходность российской коммерческой недвижимости – несмотря на ее снижение на 1–2% во всех сегментах рынка – все еще выше, чем европейской. По последним данным, ставки капитализации в Центральной Европе варьируются от 4 до 5,5%, в Восточной Европе – от 5,5 до 6,5%, в Москве находятся на уровне 8–9%, а в Санкт-Петербурге доходность коммерческого сегмента составляет до 11% при инвестициях в готовые объекты, а при инвестициях в строящиеся объекты – до 20%.

Олег Коновалов,
гендиректор компании «ЭСПРО Менеджмент»

Выборы президента РФ, несмотря на очевидность их результата, и назначение Владимира Путина на должность премьер-министра означают сохранение внутреннего и внешнего политического курса. Политическая стабильность, как бы ни критиковали существующий режим, является одной из основ инвестиционной привлекательности российской экономики для международных инвесторов. Выборы президента США означают изменение внешней и внутренней политики США. Это может существенно повлиять на инвестиционный климат в Америке и в мире в целом. Каким именно будет это влияние и его масштабы, зависит от конкретных действий властей. В 2009 году проблемы с финансированием продолжатся, но ситуация уже начнет улучшаться. В частности, это будет связано с выходом на российский рынок новых крупных международных игроков, которые присматривались к российскому девелоперскому рынку. Для многих западных девелоперов с долгой историей это не первый кризис, и у них есть опыт выживания в кризисных ситуациях. Для них сейчас сложились благоприятные условия для вхождения на российский рынок. Политическая стабильность в России сохраняется, и соответственно сохраняется инвестиционная привлекательность российской экономики для международных инвесторов, особенно в отраслях, не являющихся стратегическими, в том числе в недвижимости.

Загрузка...