Новости
Компании
Назад
2 Февраля 2009, 14:24
В Пулково прорастают воздушные замки
Центрифуга девелоперского бизнеса Петербурга выносит офисы высокого класса на периферию. В 2008 году были анонсированы проекты качественных бизнес-центров и бизнес-парков в отдаленных районах Северной столицы общей площадью более 3 млн кв. м. Можно не сомневаться: как только девелоперы преодолеют последствия кризиса, эта тенденция получит свое продолжение. Ее первое воплощение можно наблюдать уже сейчас – это создание деловой зоны «Пулково-3». В районе аэропорта сосредоточено 20% от общего числа заявленных офисных проектов.
Территория возможностей
Процесс децентрализации офисной активности наметился в Петербурге около трех лет назад. Началось все с бизнес-центров класса С в промзонах. Первопроходцами были комплексы «Лахта» на улице Оптиков, «Парнас» и «Кварц» на Пискаревском проспекте, а также проект компании «Интертерминал» на Кубинской улице. Далее на периферии стали появляться бизнес-центры класса В и В+, которые чаще создавались в существующих или недостроенных зданиях после глубокой реконструкции, реже такие объекты строились с нуля (пр-т Непокоренных, 49, Cerean). Тенденция ушедшего года – появление современных офисных зданий класса В+ и А на окраинах города и по периметру КАД. Больше всего проектов заявлено в деловой зоне «Пулково-3», примыкающей к городскому аэропорту. «Арендуемая офисная площадь реализуемых и заявленных проектов на этой территории превышает 250 тыс. кв. м, что составляет около 20% общей площади действующих бизнес-центров Петербурга. А всего в районе Пулково анонсированы до 2011 года проекты площадью более 800 тыс. кв. м», – говорит директор отдела офисных помещений компании Maris Properties/CBRE Алексей Федоров (см. схемы № 1 и 2).
Зона «Пулково-3» привлекательна для размещения back-офисов крупных компаний. Поэтому наиболее востребованный формат в этом районе – бизнес-парки с большим объемом площадей и вместительными паркингами. «Все проекты здесь строятся с нуля, поэтому девелопер имеет возможность реализовывать свои замыслы и применять современные технологии. Проекты получаются уникальные и яркие. Думаю, в ближайшие несколько лет деловая зона «Пулково-3» станет примером качественно новой деловой застройки на большой территории», – уверена старший аналитик отдела исследований рынка Jones Lang LaSale SPb Вероника Лежнева.
Яркие дебюты
По мнению экспертов, наибольший интерес в зоне «Пулково-3» представляют три дебютных проекта. Первенцем стал бизнес-центр класса А «Аэроплаза», открытый в текущем году (общая площадь – 33 тыс. кв. м, арендопригодная – 22 тыс. кв. м, девелопер – ООО «Невский проект», объем инвестиций – около $50 млн). «В аренду помещения в этом бизнес-центре стали сдавать в начале 2008 года. Диапазон арендных ставок – 400–450 евро/кв. м в год без НДС (плюс эксплуатационные расходы – 75–80 евро/кв. м). На данный момент объект еще не заполнен на 100% (свободно около 30–40% площадей)», – сообщила руководитель группы аналитических исследований АРИН
Оксана Иванова. Ожидается открытие еще двух крупных деловых комплексов. Это бизнес-центр «Пулково Скай» класса В+ (общая площадь – 76 тыс. кв. м, арендопригодная – 41 тыс. кв. м, девелопер – финская компания Eke Group, Vicus, инвестиции – 115 млн евро, ввод в строй – весна 2009 года). Проект уже предлагается в аренду. По данным АРИН, диапазон арендных ставок в нем – от 340 евро/кв. м в год (плюс эксплуатация – от 80 евро). Интересен также многофункциональный комплекс «Аэропорт Сити» класса А. Первая очередь объекта включает два офисных здания из запланированных четырех (общая площадь – 54 тыс. кв. м, арендопригодная –39,5 тыс. кв. м, девелопер – российско-австрийское партнерство «Авиелен А.Г.», ввод в эксплуатацию – I квартал 2010 года, объем инвестиций – 270 млн евро). Пока предполагаемый уровень арендных ставок в этом комплексе – $480–530/кв. м в год. Но, скорее всего, собственнику придется существенно умерить аппетиты, если в целом по городу арендные ставки упадут.
Транспорт как магнит
Эксперты отмечают, что зона «Пулково-3» имеет несколько безусловных преимуществ для развития коммерческой недвижимости. «Это отсутствие жестких градостроительных ограничений, развитая инфраструктура по соседству, а также возможность соответствовать необходимым парковочным индексам», – говорит директор по развитию London Consulting & Management Company (LCMC) Константин Костин.
«Если брать в расчет дефицит земельных участков под застройку в центре Петербурга, рост стоимости земли, нехватку коммуникаций и транспортные проблемы, движение офисов в направлении Пулково оправданно», – отмечает руководитель группы исследований и аналитики Colliers International SPb Валерий Трушин. С коллегой согласна Евгения Васильева, руководитель отдела консалтинга ASTERA SPb. По ее словам, естественным магнитом для девелоперов является сам аэропорт. «Это единственный развитый транспортный авиаузел в городе. Многие компании-арендаторы отдают предпочтение зоне «Пулково-3» именно по этой причине», – говорит она. Большой плюс также, считают эксперты, близость развязок КАД и Пулковского шоссе. В перспективе, уверены аналитики, объекты в «Пулково-3» составят реальную конкуренцию бизнес-центрам, расположенным в других периферийных районах города, но вряд ли смогут оттянуть значительную часть спроса из центра города из-за разной специфики и требований арендаторов.
Проблема одновременного выхода
«Заполняемость почти всех давно действующих объектов в этом районе максимальна. Это говорит о высоком спросе на офисные помещения в данной локации», – считает Полина Макаренко, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank SPb. Но, по мнению Оксаны Ивановой, говорить о высоком спросе пока сложно: «Финансовый кризис внес коррективы в планы многих девелоперов. Падение спроса на офисную недвижимость наблюдается по всему городу. «Пулково-3» не исключение. Из-за этого возможны корректировки самих проектов и сроков их реализации». Пока никто из девелоперов зоны «Пулково-3» об отказах от проектов, их корректировке или «заморозке» не заявлял, а компания Eke Group, напротив, распространила заявление, что «Пулково Скай» будет введен в эксплуатацию без опозданий.
Но одной из самых серьезных проблем района является плотный график ввода заявленных проектов, что в перспективе создаст жесткую конкурентную среду. Пиком их выхода на рынок станет 2011 год. «Зона Пулковского шоссе уже получила в профессиональной среде характеристику «кладбища торговых центров» за перенасыщенность торговыми площадями, и существуют опасения, что деловая зона «Пулково-3» повторит этот путь. Во всяком случае, трудно представить, кто станет арендаторами такого количества офисов. Боюсь, они не найдут своих клиентов ни по какой арендной ставке», – говорит Алексей Федоров.
«Проблема в том, что девелоперы долго не могли приступить к строительству из-за невыполнения администрацией города сроков по развитию инфраструктуры. Когда же заявленные инженерные мощности появились, проекты начали реализовываться одновременно. Когда они дружно в 2010–2011 годах выйдут на рынок, арендные ставки, скорее всего, будут скорректированы и ожидания девелоперов не оправдаются», – предполагает г-н Трушин. По его прогнозу, в «Пулково-3» будет востребовано большое количество коммерческих площадей, но в долгосрочной перспективе. «Разумный размер проекта для единовременного ввода – 20–30 тыс. кв. м. Проекты с большим объемом нужно разбивать на очереди. Большая часть площадей должна быть все-таки в классах В,
В+, а арендные ставки на 40–50% ниже, чем на объекты аналогичного класса в центре города. Это соответствует общемировой практике», – уверен он. Еще один недостаток – то, что проекты реализуются разными девелоперами.
Торг уместен
Эксперты сходятся во мнении, что объекты в Пулково, строительство которых уже идет, будут достроены и введены в эксплуатацию. Остальным, скорее всего, в условиях финансовой нестабильности придется думать о привлечении соинвесторов. И процесс уже пошел. В начале ноября стало известно, что главный инвестор проекта «Аэропорт-Сити», австрийских холдинг Warimpex, продал 10% девелоперской компании «Авиелен А.Г.» другому австрийскому игроку – холдингу UBM. Кроме того, по данным участников рынка, в настоящее время идут переговоры о продаже «Аэроплазы» одному из западных инвестиционных фондов. Сумма сделки не разглашается.
«Поскольку новые бизнес-центры, реализуемые в этом районе, с уверенностью можно отнести к наиболее качественным проектам в нашем городе, каждый из них обладает необходимым набором характеристик и уровнем исполнения, чтобы стать объектом инвестиционной продажи», – говорит г-жа Лежнева. «Вряд ли сейчас кто-то рискнет покупать такие крупные проекты. Хотя, безусловно, «Пулково-3» будут интересоваться и иностранцы. Для них существующая доходность комплексов приемлема, а иметь проекты рядом с аэропортом в их понимании очень престижно», – считает г-жа Иванова.
«Мы видим интерес наших клиентов, прежде всего немецких фондов, а также «дочек» сырьевых компаний и компаний-монополистов к качественным объектам коммерческой недвижимости. Местоположение вблизи аэропорта предельно понятно зарубежному инвестору, подобные проекты он видит практически во всех европейских столицах. Но базовым принципом для таких инвесторов является определенный price-discount к той цене, которая буквально полгода назад была адекватной рынку. Данный дисконт связан с сократившимся числом инвесторов, обладающих собственными, а не заемными средствами, а также с ростом числа проектов, выставленных на продажу», – подтвердила г-жа Макаренко.
А как у них?
Мировой опыт показывает, что офисные парки, отели, торговля и объекты рекреации являются логичными и естественными спутниками аэропортов (см. таблицу ниже). «Основной спрос на такие площади предъявляют компании, чья деятельность связана с авиаперевозками. Наиболее востребованный формат бизнес-парков – с более низкими арендными ставками, чем в центре. Однако у нас аэропорт не такой большой, как в крупных городах Европы, и его пропускная способность относительно небольшая. Но по мере расширения аэропорта и увеличения количества рейсов привлекательность территории будет увеличиваться», – говорит г-жа Иванова.
«По нашим данным, определенным спросом предложения офисов вблизи аэропортов пользуются, но лишь на поздних этапах развития рынка, рядом с международными хабами и в масштабах, существенно меньших, чем заявлено в Петербурге. Так что масштабность заявленных проектов в Петербурге наталкивает на вопрос об их целесообразности», – опасается г-н Федоров. «Но поскольку экономическая выгода строительства подобных объектов очевидна, создания кластера коммерческой застройки нам не избежать. Сначала земли вокруг Пулковского шоссе облюбовали крупные западные производители, затем началось интенсивное строительство автосалонов. Следующим шагом стало создание крупного торгового коридора на выезде из города. Формирование современной деловой зоны, не уступающей по характеристикам крупнейшим западным аналогам, станет венцом этой эволюции», – заключил г-н Костин.
Процесс децентрализации офисной активности наметился в Петербурге около трех лет назад. Началось все с бизнес-центров класса С в промзонах. Первопроходцами были комплексы «Лахта» на улице Оптиков, «Парнас» и «Кварц» на Пискаревском проспекте, а также проект компании «Интертерминал» на Кубинской улице. Далее на периферии стали появляться бизнес-центры класса В и В+, которые чаще создавались в существующих или недостроенных зданиях после глубокой реконструкции, реже такие объекты строились с нуля (пр-т Непокоренных, 49, Cerean). Тенденция ушедшего года – появление современных офисных зданий класса В+ и А на окраинах города и по периметру КАД. Больше всего проектов заявлено в деловой зоне «Пулково-3», примыкающей к городскому аэропорту. «Арендуемая офисная площадь реализуемых и заявленных проектов на этой территории превышает 250 тыс. кв. м, что составляет около 20% общей площади действующих бизнес-центров Петербурга. А всего в районе Пулково анонсированы до 2011 года проекты площадью более 800 тыс. кв. м», – говорит директор отдела офисных помещений компании Maris Properties/CBRE Алексей Федоров (см. схемы № 1 и 2).
Зона «Пулково-3» привлекательна для размещения back-офисов крупных компаний. Поэтому наиболее востребованный формат в этом районе – бизнес-парки с большим объемом площадей и вместительными паркингами. «Все проекты здесь строятся с нуля, поэтому девелопер имеет возможность реализовывать свои замыслы и применять современные технологии. Проекты получаются уникальные и яркие. Думаю, в ближайшие несколько лет деловая зона «Пулково-3» станет примером качественно новой деловой застройки на большой территории», – уверена старший аналитик отдела исследований рынка Jones Lang LaSale SPb Вероника Лежнева.
Яркие дебюты
По мнению экспертов, наибольший интерес в зоне «Пулково-3» представляют три дебютных проекта. Первенцем стал бизнес-центр класса А «Аэроплаза», открытый в текущем году (общая площадь – 33 тыс. кв. м, арендопригодная – 22 тыс. кв. м, девелопер – ООО «Невский проект», объем инвестиций – около $50 млн). «В аренду помещения в этом бизнес-центре стали сдавать в начале 2008 года. Диапазон арендных ставок – 400–450 евро/кв. м в год без НДС (плюс эксплуатационные расходы – 75–80 евро/кв. м). На данный момент объект еще не заполнен на 100% (свободно около 30–40% площадей)», – сообщила руководитель группы аналитических исследований АРИН
Оксана Иванова. Ожидается открытие еще двух крупных деловых комплексов. Это бизнес-центр «Пулково Скай» класса В+ (общая площадь – 76 тыс. кв. м, арендопригодная – 41 тыс. кв. м, девелопер – финская компания Eke Group, Vicus, инвестиции – 115 млн евро, ввод в строй – весна 2009 года). Проект уже предлагается в аренду. По данным АРИН, диапазон арендных ставок в нем – от 340 евро/кв. м в год (плюс эксплуатация – от 80 евро). Интересен также многофункциональный комплекс «Аэропорт Сити» класса А. Первая очередь объекта включает два офисных здания из запланированных четырех (общая площадь – 54 тыс. кв. м, арендопригодная –39,5 тыс. кв. м, девелопер – российско-австрийское партнерство «Авиелен А.Г.», ввод в эксплуатацию – I квартал 2010 года, объем инвестиций – 270 млн евро). Пока предполагаемый уровень арендных ставок в этом комплексе – $480–530/кв. м в год. Но, скорее всего, собственнику придется существенно умерить аппетиты, если в целом по городу арендные ставки упадут.
Транспорт как магнит
Эксперты отмечают, что зона «Пулково-3» имеет несколько безусловных преимуществ для развития коммерческой недвижимости. «Это отсутствие жестких градостроительных ограничений, развитая инфраструктура по соседству, а также возможность соответствовать необходимым парковочным индексам», – говорит директор по развитию London Consulting & Management Company (LCMC) Константин Костин.
«Если брать в расчет дефицит земельных участков под застройку в центре Петербурга, рост стоимости земли, нехватку коммуникаций и транспортные проблемы, движение офисов в направлении Пулково оправданно», – отмечает руководитель группы исследований и аналитики Colliers International SPb Валерий Трушин. С коллегой согласна Евгения Васильева, руководитель отдела консалтинга ASTERA SPb. По ее словам, естественным магнитом для девелоперов является сам аэропорт. «Это единственный развитый транспортный авиаузел в городе. Многие компании-арендаторы отдают предпочтение зоне «Пулково-3» именно по этой причине», – говорит она. Большой плюс также, считают эксперты, близость развязок КАД и Пулковского шоссе. В перспективе, уверены аналитики, объекты в «Пулково-3» составят реальную конкуренцию бизнес-центрам, расположенным в других периферийных районах города, но вряд ли смогут оттянуть значительную часть спроса из центра города из-за разной специфики и требований арендаторов.
Проблема одновременного выхода
«Заполняемость почти всех давно действующих объектов в этом районе максимальна. Это говорит о высоком спросе на офисные помещения в данной локации», – считает Полина Макаренко, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank SPb. Но, по мнению Оксаны Ивановой, говорить о высоком спросе пока сложно: «Финансовый кризис внес коррективы в планы многих девелоперов. Падение спроса на офисную недвижимость наблюдается по всему городу. «Пулково-3» не исключение. Из-за этого возможны корректировки самих проектов и сроков их реализации». Пока никто из девелоперов зоны «Пулково-3» об отказах от проектов, их корректировке или «заморозке» не заявлял, а компания Eke Group, напротив, распространила заявление, что «Пулково Скай» будет введен в эксплуатацию без опозданий.
Но одной из самых серьезных проблем района является плотный график ввода заявленных проектов, что в перспективе создаст жесткую конкурентную среду. Пиком их выхода на рынок станет 2011 год. «Зона Пулковского шоссе уже получила в профессиональной среде характеристику «кладбища торговых центров» за перенасыщенность торговыми площадями, и существуют опасения, что деловая зона «Пулково-3» повторит этот путь. Во всяком случае, трудно представить, кто станет арендаторами такого количества офисов. Боюсь, они не найдут своих клиентов ни по какой арендной ставке», – говорит Алексей Федоров.
«Проблема в том, что девелоперы долго не могли приступить к строительству из-за невыполнения администрацией города сроков по развитию инфраструктуры. Когда же заявленные инженерные мощности появились, проекты начали реализовываться одновременно. Когда они дружно в 2010–2011 годах выйдут на рынок, арендные ставки, скорее всего, будут скорректированы и ожидания девелоперов не оправдаются», – предполагает г-н Трушин. По его прогнозу, в «Пулково-3» будет востребовано большое количество коммерческих площадей, но в долгосрочной перспективе. «Разумный размер проекта для единовременного ввода – 20–30 тыс. кв. м. Проекты с большим объемом нужно разбивать на очереди. Большая часть площадей должна быть все-таки в классах В,
В+, а арендные ставки на 40–50% ниже, чем на объекты аналогичного класса в центре города. Это соответствует общемировой практике», – уверен он. Еще один недостаток – то, что проекты реализуются разными девелоперами.
Торг уместен
Эксперты сходятся во мнении, что объекты в Пулково, строительство которых уже идет, будут достроены и введены в эксплуатацию. Остальным, скорее всего, в условиях финансовой нестабильности придется думать о привлечении соинвесторов. И процесс уже пошел. В начале ноября стало известно, что главный инвестор проекта «Аэропорт-Сити», австрийских холдинг Warimpex, продал 10% девелоперской компании «Авиелен А.Г.» другому австрийскому игроку – холдингу UBM. Кроме того, по данным участников рынка, в настоящее время идут переговоры о продаже «Аэроплазы» одному из западных инвестиционных фондов. Сумма сделки не разглашается.
«Поскольку новые бизнес-центры, реализуемые в этом районе, с уверенностью можно отнести к наиболее качественным проектам в нашем городе, каждый из них обладает необходимым набором характеристик и уровнем исполнения, чтобы стать объектом инвестиционной продажи», – говорит г-жа Лежнева. «Вряд ли сейчас кто-то рискнет покупать такие крупные проекты. Хотя, безусловно, «Пулково-3» будут интересоваться и иностранцы. Для них существующая доходность комплексов приемлема, а иметь проекты рядом с аэропортом в их понимании очень престижно», – считает г-жа Иванова.
«Мы видим интерес наших клиентов, прежде всего немецких фондов, а также «дочек» сырьевых компаний и компаний-монополистов к качественным объектам коммерческой недвижимости. Местоположение вблизи аэропорта предельно понятно зарубежному инвестору, подобные проекты он видит практически во всех европейских столицах. Но базовым принципом для таких инвесторов является определенный price-discount к той цене, которая буквально полгода назад была адекватной рынку. Данный дисконт связан с сократившимся числом инвесторов, обладающих собственными, а не заемными средствами, а также с ростом числа проектов, выставленных на продажу», – подтвердила г-жа Макаренко.
А как у них?
Мировой опыт показывает, что офисные парки, отели, торговля и объекты рекреации являются логичными и естественными спутниками аэропортов (см. таблицу ниже). «Основной спрос на такие площади предъявляют компании, чья деятельность связана с авиаперевозками. Наиболее востребованный формат бизнес-парков – с более низкими арендными ставками, чем в центре. Однако у нас аэропорт не такой большой, как в крупных городах Европы, и его пропускная способность относительно небольшая. Но по мере расширения аэропорта и увеличения количества рейсов привлекательность территории будет увеличиваться», – говорит г-жа Иванова.
«По нашим данным, определенным спросом предложения офисов вблизи аэропортов пользуются, но лишь на поздних этапах развития рынка, рядом с международными хабами и в масштабах, существенно меньших, чем заявлено в Петербурге. Так что масштабность заявленных проектов в Петербурге наталкивает на вопрос об их целесообразности», – опасается г-н Федоров. «Но поскольку экономическая выгода строительства подобных объектов очевидна, создания кластера коммерческой застройки нам не избежать. Сначала земли вокруг Пулковского шоссе облюбовали крупные западные производители, затем началось интенсивное строительство автосалонов. Следующим шагом стало создание крупного торгового коридора на выезде из города. Формирование современной деловой зоны, не уступающей по характеристикам крупнейшим западным аналогам, станет венцом этой эволюции», – заключил г-н Костин.
Назад
Загрузка...